【逸南:驗樓】186呎納米樓開箱! 索價$500萬,交樓質素係點? (附影片)

【逸南:驗樓】186呎納米樓開箱! 索價$500萬,交樓質素係點? (附影片)

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隨住政府提出280呎單位面積下限,但並不代表納米樓會絕跡市場,早年發售的新盤陸續交樓,今次我哋帶大家開箱嘅新盤正正係主打納米樓,抽中驗樓的單位只有186呎,但樓價則達$497萬,究竟交樓質素又會否相應提高?

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項目背景

位於鴨脷洲大街71號,鄰近港鐵站利東站是其賣點之一,與同系「倚南」成為姊妹盤。一層六個單位,主打開放式及一房的納米戶型。一房A室及F室設於樓盤兩側單邊,當中12樓以下的一房不設露台,面積242呎,而16樓以上則設有露台,所以面積264呎。至於餘下B、C、D、E室均為開放式單位,向鴨脷洲大街方向排開,而面積就更加迷你,全數不足200呎。而我們抽中驗樓開箱的單位,碰巧為一個中層B室,實用186呎的單位,業主買入單位的樓價近500萬,圍到每呎要26,734元,以可以入屋感受一下。

逸南

表: 逸南資料表

地址鴨脷洲大街71號
單位數目138個
面積183-334呎
校網18區
發展商恒基地產

表: 驗樓樓盤資料

屋苑逸南
面積186呎
單位中層B室
樓價497.26萬元
呎價26,734元
得分65分
逸南驗樓

驗樓特色

玄關位11呎難放鞋櫃

就算跌不入最納米首十位,「逸南」也跌得入二十位內。這個面積186呎的開放式單位,剛才我們拍攝時,我連同攝影師兩個人,加驗樓師三個人、業主及發展商職員三個人,站在單位也有點迫狹。入屋有一個玄關位置,這裡設有一個長1.1米、闊0.95米的空間,面積11呎,佔了單位總面積的6%。抬頭望望上方,設有一個中空位置滲出一些淡淡燈光,此位置難做儲物,因為沒有封頂,所以浪費了此空間。此玄關的可用性較細,原本可以放置鞋櫃,但現在擺鞋櫃的位置只有一小部份空間,放大型一點的鞋櫃也不可能,所以玄關的可用性偏細。

玄關位11呎難放鞋櫃

門鎖刮牆身

剛才入屋時,望望門框透的唧膠已破裂及頗粗糙,牆身也有凹凸位。驗樓師陳智康表示,大門關門器調較得太強,故打開門窗時,而把大門關上時會很大力,令唧膠有爆裂及有剝落的問題。他建議可把關門器調較得弱一點。另外,門旁邊牆身有凹孔,則跟門鎖有關。他指出,門鎖有一個「CLOSE」的按鈕,可令門脷彈出而撞向牆身,造成有凹痕。此「CLOSE」按鈕跟門鎖開關位置很近,很容易觸碰得到。

門鎖刮牆身

廚房工作枱面長1.1米

由玄關行過來就是開放式廚房,樓書看總長度有1.7米,但原來包括了放置單門雪櫃位置,上方還擺放了微波爐,再上方也有儲物櫃。若撇除這部份位置,工作枱面只有約1.1米,收納了洗手盆及雙頭電磁爐頭,已經太多位置備餐,一定要加裝覆蓋鋅盆的層板才可以擴大備餐區。因今次跟一般開放式單位不同,採用了煤氣爐頭而非電磁爐,好處為明火煮食,但缺點則電磁爐可令備餐區的平面大一點,但現在就會細一點。

廚房工作枱面長1.1米

廚房設有活動茶几

工作枱面上方設置了儲物櫃,當然儲物量並不算很多,因部份儲物量有限。工作枱面下方收納了洗衣乾衣機,只得餘下這個地方可以儲物。打開此櫃門,表面看儲物量有限,打開下方亦可以儲物,但原來有乾坤,因為我們可以把整個櫃身拉出,為活動茶几。把活動茶几拉出,可以添置一些層架加強儲物。

廚房設有活動茶几

洗衣機來去水漏水難發現

驗樓師打開了廚櫃內的層板,在試來去水時卻發現有漏水問題,漏水源頭跟洗衣機去水喉有關。驗樓師只放了一機水就發現地下有一半位置濕透,反映漏水問題非常嚴重。由於此設計有櫃身,很多時因櫃身遮蓋而不發現,建議業主要多留意,而且因單位沒有地台去水位。否則多用幾次洗衣機會浸透全屋。

洗衣機來去水漏水難發現

洗手間僅20呎

由開放式廚房行往洗手間,要讚一讚的地方為光廁設計,有利通風。市場上很多開放式單位也並非光廁,但缺點當然就是細。剛才我說過玄關的面積是11呎大,而洗手間只有約20呎,僅比玄關大八呎左右,但就要收納坐廁、洗手盆、洗手盆裝置及企缸,現在我站在這個位置,稍為大動作一點也不容易。

洗手間僅20呎

洗手間潔具及掃口有問題

驗樓師發現洗手間的廁板鬆,螺絲鬆脫,每次打開時也發現廁板可以晃動,另外,揭開坐廁板會見到坐廁水呈現黃色,反映坐廁內有很多砂石,認為發展商應該在交樓前清潔妥當。另外驗樓師也發現,牆腳位置做得不美觀及不平滑,部份發展商會選擇在牆邊唧膠,令外觀更統一。

洗手間潔具及掃口有問題

洗手間兩塊鏡身作用有限

除了洗手間的手工問題,裡面有些裝置也可以讚一讚,裝了一些層架,而且距離也算大,可擺放更多高身物品;但奇怪的地方卻是設有兩塊鏡。兩塊鏡不是沒有好處,多了一個地方可以照樣貌,但此鏡身的作用有限,必須把身體挨近坐廁才能照鏡,否則就是如廁時用鏡來照樣。若把鏡身置於櫃門內,打開櫃門可兩邊照鏡,作用會來得大一點。

洗手間兩塊鏡身作用有限

摺叠式晾衫架已告損壞

另外因為單位為光廁設計,所以發展商也加添了摺叠式晾衫架,方便業主去晾曬,若不用浴室寶來抽乾衣服,開窗也是好選擇。但缺點卻是容易多添晾衫裝置,晾曬時會阻礙洗手間使用,以及擔心會容易損壞。驗樓師在檢驗此裝置時,已發現此裝置已告損壞,開啟後卻不能關上。

摺叠式晾衫架已告損壞

客飯廳難擺放電視

由洗手間行出來,就是客飯廳的主體面積,長度3.3米,闊約2.35米,空間不算很大,而且樓底只屬標準樓高,故較難向高空發展。別以為客飯廳沒有太多問題,但實情驗樓師發現地下多個大範圍空鼓,地磚必須更換,也是扣了大分的地方。此單位有個很特別的地方,就是在開放式廚房上方設置了藍芽揚聲器,感覺上想著重單位的享受。但業主是否真的可以享受呢? 在其他地方似乎卻沒有兼顧這一點。就如此位置,洗手間空間較細,故採用趟門設計,客飯廳此牆身很淺窄,但其電視天線掣位也置於此牆身,可以想像一下,若要放置電視,只能放置於下方及上方的位置,在水平線角度卻會被洗手間電掣阻擋,除非採用伸縮支架,否則放電視的位置有點尷尬。

客飯廳難擺放電視

露台地下佈滿污漬

由客飯廳走出來就是露台,露台橫跨了整個客飯廳,為繼洗手間氣窗以外,全屋唯一可通風的地方。但走出露台,有點不清潔,地下佈滿污漬。雖然如此,但外望景觀算開揚,因為業主刻意選擇高於市政大樓,令單位可以望到避風塘海景,現在站在玄關也可望到避風塘景,是業主覺得較驚喜的地方。但當然打側會望到「逸南」的姊妹樓盤「倚南」,可以望到其主人房的情況,而且跟毗鄰單位很貼近,可跟毗鄰單位握手。

露台地下佈滿污漬

胡.說評析

驗樓得分65分

結果,單位最終僅得65分,評級為D,交樓質素是否對住價錢呢? 來去水、廳房地磚扣到只得零分,鋪磚亦較嚴重。我們有把驗樓結果轉交發展商恒基地產,回覆指相關問題已完成修繕,並與業主保持溝通,會盡快安排業主到場驗收。。除了質素有待進步,以單位186呎的空間、呎價高達26,734元計算,若能把一些用途較少的地方,例如玄關、露台盡量攤分入室內,起碼在有限空間下,也能住得較舒適一點,畢竟單計玄關及露台總面積33呎,總值高達88萬元。

大廈設小型會所

「逸南」基座2樓設有一個小型會所,空間就不算很大,反而是較著重了戶外園林空間。室內健身室會跟室外健身器械融合,鼓勵街頭健身,另一邊則設有BBQ位置,還有一些綠化園圃,日後可以給住戶租用耕種。不過,住得「逸南」,應該都是看中的近鐵路站的效應,而由樓盤行往「利東站」約一兩分鐘,鴨脷洲大街也有較多民生配套,日常簡單生活所需不缺,當然大型購物中心則沒有。

大廈設小型會所

區內未來供應多

最後,還有一點要留意,政府規管了下限面積280呎,大家均憧憬納米樓會否慢慢絕跡,但舊契重建項目卻不在此規管下。而值得留意一點,鴨脷洲大街一帶,今年有幾個新項目推出,都屬於類近舊契樓重建項目。規模較大有宏安在「鴨利洲大街120-130號」預計可提供200個住宅單位,但大街末端則較觸目,因為「34-36號」同由宏安持有,會興建90伙外,莊士機構在「26-32號」亦會發展110個單位,毗鄰還有樂風集團收購了的用地,也會發展住宅,會否成為另一個納米樓重貨地,值得我們觀望。

區內未來供應多

: 鴨脷洲未來供應

項目伙數發展商
鴨脷洲大街26-32號110伙莊士
鴨脷洲大街120-130號200伙宏安
鴨脷洲大街34-36號及惠風街5-9號90伙宏安
鴨脷洲平瀾街2號及好景街26至28號待定樂風集團

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