按揭成數又放寬? 即睇出租、自住、非住宅物業分別!

買樓承造按揭,不時聽到有人說:「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額就向銀行申請按揭,而該部份也就俗稱為「按揭成數」。隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制,其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。一直去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局才首次放寬。究竟什麼因素會影響「按揭成數」? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼不同? 我們會一文整理影響「按揭成數」的因素。

快速跳往:什麼是「按揭成數」借取按揭保險增大成數入息影響按揭成數買家身分的影響一手樓與二手樓的分別轉按的最高按揭成數居屋、村屋、唐樓的按揭成數疫症的影響

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什麼是「按揭成數」? 

傳統銀行: 

因為銀行受到金管局所規管,故銀行須依照金管局的規定批出按揭。根據現時2015年2月金管局修訂政策,準買家在銀行可承造最高五至六成按揭,視乎物業價值而定。700萬元以下的物業,最高可以承造60%按揭;700萬至1,000萬元以下的物業,則最高可承造60%按揭,但貸款額上限為500萬元;至於1,000萬元或以上的物業,則最高只可承造50%按揭。

樓價按揭成數
1,000萬元以上50%
700萬-1,000萬以下60%、貸款額上限500萬元
700萬元以下60%

按揭證券公司(舊按保)

不過,如果買家只能承造五至六成按揭,意味他們需要自己準備四至五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家未必有足夠首期。香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」,變相銀行可在無須承擔額外風險下,為買家提供更高成數的按揭貸款。400萬元以下的物業,可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭,但貸款額上限鎖定為360萬元;450萬至600萬元下的物業,則最高可做80%按揭。

樓價按揭成數
400萬以下80%-90%
400萬-450萬元80%-90%、貸款額上限360萬元
450萬元至-600萬元80%

按揭證券公司(新按保)

但其後,因樓價真的飛升急速,能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。有見及此,特首林鄭月娥在《施政報告2019》宣布進一步放寬「按揭保險」,容許400萬至800萬元的物業,最高可承造90%按揭;800萬元以上至900萬元以下物業,最高可承造80%至90%按揭,而貸款額上限為720萬元;而600萬以上至1,000萬元的物業,則最高可承造80%按揭。這個俗稱為「林鄭PLAN」的按揭計劃,成功為1,000萬元以下的物業作出鬆綁。

樓價按揭成數
400萬-800萬元90%
800萬以上-900萬元以下80%-90%、貸款額上限720萬元
600萬元以上-1000萬元80%

總結

看畢上述三個大表,可能大家仍有點混亂。如果我們簡單歸納以上三項因素,根據現行政策,1,000萬以上物業,最高可做50%按揭;1,000萬元或以下物業,可透過「新按揭保險」承造最高80%按揭;800萬元以下則可通過承造「新按揭保險」承造最高90%按揭。而600萬元以下物業,則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭);400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。

樓價按揭成數
<400萬元90%
400-800萬元90%
800萬以上-900萬元以下80%-90%、貸款額上限720萬元
1000萬元以下80%
>1000萬元50%

影響「按揭成數」的六大常見因素:

上文所述只是一般政策規定,但實際審批上「按揭成數」受到不同因素所影響。無論是申請人的入息持有物業身份(如擔保人、首置客等)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋村屋唐樓等、以及當中會否涉及轉按,甚至一些特殊情況,均會影響審批的「按揭成數」。下文會重點逐一剖析: 

問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?

答: 一般有固定收入人士,如果本身購入單位作自住,最高可獲取批90%按揭;但收入不穩定、自僱人士、收入並非來自本地、或以資產作入息審查的買家,其「按揭成數」會較一般買家收緊。

固定受薪人士

按揭證券公司規定,只要固定受薪人士可申請90%按揭,當然還需要自住及首次置業才符合資格。樓價800萬以下最高90%按揭(新按保);400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。但所謂「固定收入」也有清晰定義。如果本身收入屬「月薪」的買家,固然會被視為獲取「固定收入」,其年終花紅也可計算在內,但就不能超過月薪三倍。至於以日薪計工資的員工,只要其日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及佣金,則只計算底薪部份,佣金不計算。

自僱人士、收入非固定

如果本身並非收取「固定收入」的買家,包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士,則最高只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有清楚列明,如果收取佣金的申請者,佣金只會計算最近六個月,把近六個月的佣金取一個平均數計算。

收入並非來自香港

如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地),按揭成數會較原先下調一成。例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造最高60%按揭,但收入非來自香港的申請者,其按揭成數會收緊至50%;若該名申請人本身已持有多於一層物業,而按揭又未還清,則其按揭成數會較正常下調20%。例如一層600萬元的物業,銀行原本可批出60%按揭,現在卻只能批出40%按揭。

香港按揭證券公司已停止對「收入並非來自香港」的「按揭保險」申請,但除非申請人能夠證明本身跟香港有密切關係,如純粹由公司外派駐守外地,並向銀行或按揭證券公司提供證明,按證公司會視乎外派地點而再作定奪;或需透過書面聲明及關係證明,表示單位是給直系親屬(只限父母、配偶及子女)在香港定居,方可視為本地收入看待。

用資產作入息申請

部份人因沒有工作、或退休人士,他們希望用「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放在銀行超過三個月;物業價值也計算,但只計算估值一半,及需扣減尚未清還按揭本金;部份銀行也接納海外物業,但就僅以買入價一半作準。用資產作按揭申請,其按揭成數不可以超過40%。如果購入的為第二層物業,則最高按揭成數不可超過30%。

舉例,如買家本身持有一層估值約600萬元的物業,尚餘未供完的金額為100萬元,其資產淨值就是200萬元 (註: 600萬/2-100萬元)。因為買家尚有按揭在身,故再購入新物業時,其按揭成數就只能以30%計算,其最高貸款金額則為180萬元 (註: 600萬X30%)。由於資產淨值較貸款金額為高,故銀行會批出按揭 (註:200萬>180萬元)。

入息如何影響按揭成數

固定收入自住首置客最高90%按揭
非固定收入最高80%按揭
收入非來自香港較正常下調一成,首套房由60%下調至50%;二套房由50%下調至40%
資產計算按揭首套房40%、二套房或以上30%

問題2: 申請人用什麼身份買樓,會否影響「按揭成數」?

答: 如果你本身是首置客,購入單位只作自住用途,你才有資格申請九成按揭保險;但如果你本身購入第二套房,但卻能證明單位作自住用途,最高也可申請八成按揭,否則因第二套房多被視為「非自用」看待,有機會只能批出五成按揭成數。以至部份換樓人士,以及是否成為其他物業的擔保人,對按揭成數也會有影響。

「首次置業」 VS 「非首次置業」

如果你本身是首置客,購入單位只作自住用途,你才有資格申請90%按揭保險;但如果你本身並非首置客,則最高只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」,是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家也值得留意,如果成交前能夠沽出物業,也可視為「首次置業」看待,而根據銀碼可申請最90%按揭。但何謂「沽出物業」,香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則,並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。

自住買家 VS 投資買家

如果你本身並非首置客,但也購入單位是作自住用途,則最高只可以申請80%按揭。問題是,這種情況也很大機會被視為「非自用」看待,亦有機會不符合申請按揭保險的資格,投資物業的最高按揭成數只為50%。

所謂「自住」,按揭證券公司定出幾個要求。第一,在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,均要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合自住要求,有可能會被要求清還全部按揭貸款。第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司也要求在物業成交後,單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。第三,若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業,也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。

換樓客

前文已提出,投資物業只能承造最高50%按揭。如果換樓客採取「先買後賣」方式入市的話,在承造按揭時,就等於持有第二套房,銀行可能會視為投資物業看待,而只能批出最高50%按揭。但正如第一段所述,若能證明購入單位作自住用途則可以獲取最高80%按揭 (註: 因「先買後賣」未有沽出物業,並不會是「首置買家」)。

至於採取「先賣後買」的換樓客,有機會在成交期釋出單位,則有可能用「首置買家」身份申請最高90%按揭;但若未能在成交前沽出舊有物業(註: 以「轉讓契約」作依歸,而不能以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)則最高只能申請80%按揭。而如果未能說服按揭證券公司,新購入的物業作自住用途,則甚至有機會被拒批按保,而銀行只會視作投資物業看待,最高只能批出50%按揭。

擔保人

部份買家在入市時未必有足夠財政能力,或年紀較高的買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會,銀行在審批按揭時會更嚴謹,所以跟持有「第二套房」一樣,其按揭成數會較正常收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭在身,則可照正常程序審批而不須收緊一成。

舉例,如果透過「擔保人」上會,而「擔保人」本身有按揭未還清,一層600萬元的物業,原本買家最高可承造60%按揭,即可批出480萬元貸款 (註: 600萬 X 60% = 360萬元),但因透過「擔保人」協助上會後,買家最高只可承造50%按揭,最終只會批出300萬元貸款 (註: 600萬 X 50% = 300萬元)。至於其供款佔入息比率也要相應下調一成,但詳情可參考另一篇文章。

以「擔保人」身份協助上會的物業,符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭,但卻要繳付較高的保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹,只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並不接受「朋友」作為「擔保人」。

用公司名義持有物業

有些人會用公司名義買樓,除了要繳交30%辣稅(註: 15%買家印花稅及15%從價印花稅)外,在承造按揭上,銀行最多只會批出50%按揭,並要視乎公司的業務性質,以及有否實務,而決定需否擔保人協助上會。

申請人身份影響按揭成數

首次置業+自住最高90%按揭(能證明自住)
最高80%按揭(不能證明自住)
非首次置業最高80%按揭(自住)
最高50%按揭(投資)
投資物業 / 出租物業最高50%按揭
換樓客(先買後賣)最高80%按揭(能證明自住)
最高50%按揭(不能證明自住)
換樓客(先賣後買)最高90%按揭(能證明自住、成交前成功轉售)
最高80%按揭(能證明自住、未能出示轉讓契約)
最高50%按揭(不能證明自住)
擔保人(*有按揭在身)按揭成數收緊一成
公司名義最高50%按揭

問題3: 購買一手樓及二手樓在申請「按揭成數」有分別嗎?

答: 會! 表面上,買一二手樓在按揭成數上沒有太大分別,但如果購買一手樓花物業則有不同。因為按揭證券公司對於「樓花」物業的按揭申請有一些規定,變相會影響了「按揭成數」。

私樓(二手樓)

一般私樓並沒有特別限制,只要業權良好,也可按正常審批程序申請按揭,主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準,即自住及有固定收入買家,視乎銀碼可申請最高90%按揭。當然樓齡愈高私樓,其按揭年期會因此縮短,參考這篇文章有詳盡解釋。

私樓(一手樓)

 購入新盤物業的買家則有不同,特別是「樓花」物業。如果物業為現樓,則可按正常程序作出審批,自住及有固定收入人士,視乎銀碼最高可做到90%按揭,但若物業本身屬於樓花物業,則視乎物業何時落成,才能看可否申請90%按揭。

香港按揭證券公司規定,申請新按揭保險的物業必須為「現樓物業」,故買家在樓花期內選用即供付款辦法,是不能夠申請新按保的,最高只能承造60%按揭,但若選用「建築期付款」並在物業落成時才申請「新按揭保險」,則符合自住及固定收入人士等條件,就可申請最高90%按揭。但當然風險卻是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

部份銀碼符合申請「舊按保」的物業,也可以申請最高90%按揭。但香港按揭證券公司有規定,若希望申請「舊按保」的物業,其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業,也表示重建「舊契樓」並不符合條件。但當然,香港按證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。

一手樓+發展商優惠

正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘,故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供的折扣額均會在合約中反映出來,銀行會用「合約價」來借貸,而非以「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠,如「現金回贈」是在成交後才批予買家,該筆回贈也會計算並作出扣減,因此實質的按揭成數可能較相像中少。

例如,樓價訂價為750萬元,發展商提供不同名目的折扣後,累計達18%,變相樓價為600萬元。在合約上列明的樓價就是600萬元。銀行會按相關價格,審批60%按揭,即借貸額為360萬元(註: 600萬X 60%),而並非以750萬元作為計算準則。因發展商在成交後,會再回贈樓價5%予買家,相當於30萬元 (註: 600萬X5%),因此實質銀行只會借貸330萬元予買家(註: 360萬-30萬元)

一手樓與二手樓按揭成數

私樓+二手樓1,000萬以上50%按揭
1,000萬以下80%按揭
800萬以下90%按揭
私樓+一手樓+現樓1000萬以上50%按揭
1000萬以下80%按揭
800萬以下90%按揭
私樓+一手樓+樓花1000萬以下60%按揭、1000萬以上50%按揭 (即供)
600萬以下90%按揭 (樓花少於一年、舊按保)
1000萬以下80%按揭、800萬以下90%按揭 (建築期付款、新/舊按保)
一手樓+發展商優惠貸款額需扣減發展商優惠及回贈

問題4: 申請轉按的「按揭成數」,跟一般按揭申請有別嗎? 

答: 表面上,轉按申請也是按照一般按揭審批準則來進行,只是如果曾申請發展商高成數按揭,在高息期前希望透過「按揭保險」進行轉按,則按揭證券公司也有規定「按揭成數」的上限,而且也只得部份「按揭保險」產品容許買家同時加按。

轉按(一般銀行)

部份新盤買家則因一手樓的「按揭保險」難申請,而轉投發展商的高成數按揭(高成數一按、或二按),但由於發展商計劃往往屬於先甜後苦,起首幾年息口較低、但其後較高,故需要在高息期前申請轉按。一般轉按的最高按揭成數為60%,例如一層價值600萬元的物業,幾年後的尚餘貸款額為500萬元,只要估值達833萬元(註: 833萬X60% = 500萬元) 便符合轉按門檻。

轉按+高成數按揭

若樓價升幅不足,而銀碼又符合香港按揭證券要求,則也可透過借取「按揭保險」進行轉按,但按揭成數最高為80%。以剛才例子為例,一層價值600萬元的物業,幾年後尚餘貸款額為500萬元,但期內物業升值不理想,最新估值不到達833萬元,並不符合60%轉按門檻,買家則可以透過借取「按揭保險」,變相估值有625萬元(註: 625萬X80% = 500萬元)已可符合轉按門檻,但當然前提是要繳交保費外,選用這個方法的話,按揭證券公司並不接受轉按時加按申請。

轉按+高成數按揭+套現

如果希望借取「按揭保險」進行轉按及加按,物業樓價必須是600萬以下才可以,最高按揭成數也是80%或貸款額上限480萬元。舉例如果一層價值600萬元的物業,買家在幾年後尚餘貸款額為400萬元,正常轉按物業估值需達666萬元才可以(註: 666萬X60% = 400萬元);但若期內估值升幅達不到666萬,卻又希望做到轉按及加按,透過「按揭保險」可借80%,估值達500萬元已可以(註: 500萬元X80%=400萬元)。如果物業現時估值為590萬元,以80%按揭計,貸款額為472萬元(註: 590萬X80% = 472萬元),由於尚餘貸款額為400萬元,變相可套現72萬元(註: 472萬-400萬元)。

但香港按揭證券公司指明,申請人必須以私人名義申請,物業須為香港住宅物業,且不接受樓花按揭申請,至於村屋可個別考慮,但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。同時也表明,非固定薪金、自僱人士不符合申請資格。醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。

轉按下的按揭成數

一般轉按1000萬以下最高60%按揭、1000萬以上最高50%按揭
轉按+按揭保險1000萬以下最高80%按揭、不能加按
轉按+按揭保險+套現600萬以下最最高80%按揭、可以加按

問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」,跟私樓有沒有分別? 

答: 除了私樓外,很多人也會購買居屋、資助房屋,但實情不同物業也會有不同的按揭成數要求,例如房委會旗下的居屋,因得到房委會作擔保,故可在免卻壓力測試及免交按揭保費下,承造最高90%-95%按揭。至於村屋、唐樓則因業權較複雜,往往銀行也會較保守,但按揭證券公司也有為村屋提供按揭保險,故最高可承造85%按揭。

新居屋(房委會、房協)

跟一般私樓不同,由於購買房委會旗下的新居屋有政府作擔保,買家可在不用購買按揭保險,綠表可獲批最高95%按揭;白表申請人最高90%按揭。只要能證明有足夠供款能力,銀行也會批出按揭貸款,而不用通過壓力測試,還款年期最長僅25年,息率最高為P-0.5厘。至於房協旗下的新居屋,沒有政府作擔保,但同樣買家可不用申請按揭保險,獲批最高90%按揭,但卻有可能需要進行壓力測試,及未必計算一些較浮動的收入。

資助房屋按揭成數

新居屋房委會房協
按揭成數綠表: 95%白表: 90%90%
年期25年25年
政府擔保沒有
壓力測試不要

未補地價居屋(白居二、居二)、綠置居:

同樣地,由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保,審批較寬鬆,綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭;白表(白居二)買家最高可做90%按揭。但因擔保年期是由首次發售起計30年,若樓齡過高令擔保年期過短,部份銀行容許用60%按揭計;或訂立條款在期過後,需改用60%按揭計算。

至於房協的二手市場,包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位,房協沒有作出擔保,一般來說只可以做最高60%按揭,除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑,則可以承造最高90%按揭。在簽署「臨時買賣合約」前,需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件,例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件,同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。雖然不用繳交按揭保險,但卻要進行壓力測試,且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。

未補地價資助房屋按揭成數

新居屋房委會房協
按揭成數綠表: 95%
白表: 90%
固定收入: 90%
非固定收入: 80%
年期25年25年
政府擔保沒有
壓力測試不要

租置公屋

政府在1998年推出「租置公屋計劃」,鼓勵公屋住戶「租者置其屋」,政府亦打算重新推售相關單位。在租置公屋計劃的單位,選擇入市時均會獲房委會作擔保,最高貸款額為單位買價的餘額 (註: 買入價–已支付的意向金)。舉例,若買家購入的單位為150萬元,向房委會遞交申請時支付2,500元的意向金後,銀行會批出扣除意向金的貸款金額,即149.75萬元 (註: 150萬-2500元),因此按揭成數可說是100%。至於按揭年期最長25年,及只能選用P按計劃。

村屋、唐樓

村屋業權較複雜,唐樓則因物業樓齡較高,故銀行取態會相當審慎。一般來說,按揭證券公司並沒有明確表明會拒絕唐樓的申請,過去也曾有個案是唐樓能批出90%按揭,但就在還款年期在出調節。按揭證券公司會以75年扣減樓齡作為按揭年期審批標準。

至於村屋按揭,也可以透過按揭保險申請最高85%按揭。樓價800萬以下的村屋,如果本身屬於首次置業及有固定收入人士,可最高取85%按揭,否則最高只得80%按揭;1000萬以下則可借取最高80%。還款年期最長以55年扣減樓齡作審批準則。按揭證券公司也表明,不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。

村屋按揭成數

1000萬元以下80%
800萬元-900萬元80-85%、上限為720萬元
800萬元以下80%-85%

車位、工商舖

金管局在2020年8月宣布,放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施,按揭成數上限上調10%。如果本身沒有按揭貸款的申請人,按揭成數由原來40%上調至50%;而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。

非住宅物業按揭成數

沒有按揭貸款申請人有按揭貸款申請人
一般情況50%40%
收入非來自香港40%30%
以資產水平計算按揭40%30%

問題6: 經濟下行及疫症打擊下,銀行會否收緊「按揭成數」? 

答: 會! 因應疫症的衝擊,雖然銀行也收緊了按揭審批。特別是針對「非固定收入」人士,也可能會酌量收緊按揭成數。又例如在症症下很多人需要放無薪假,也可能會被視為沒有收入計算,而非直接用工資的平均數來計算。

疫症影響

銀行沒有明顯表明收緊程度,但我們曾以顧客身份致電五大銀行查詢,包括匯豐、恒生、中銀、東亞及工銀亞洲,按揭職員均表示不會拒絕特定行業的按揭申請,但最終是否審批,就視乎申請人能否遞交令銀行滿意的入息文件。從事裁員高危行業,銀行甚至要求申請人出示稅單,我們親身致電銀行按揭部查詢,匯豐、中銀及恒生均明確表示要求所有申請人出示稅單,但東亞及工銀亞洲則表示須視乎審批情況。如果要查詢最新的按揭利率與回贈優惠,可按我跳往!

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