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恒基粉嶺「One Innovale Archway」好像推售不久，怎料一晃眼就已經落成入伙。這個在去年夏天，跟隨屯門「NOVOLAND」同期低價開售，發展商聲稱用忍讓價開售，低價開賣是否代表業主就一定大賺，前提要物業質素有沒有交足功課。今日我便決定跟驗樓師來看其交樓質素。
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項目背景
位於馬適路8號，整個「One Innovale」由五座住宅大廈組成，當中第一期「A及B座」，因為兩座樓中間設有拱門，所以叫做「 One Innovale Archway」。一期由603個住宅單位組成。項目主打細單位為主，當中一房單位共有409個，面積由272-349呎，另亦有提供71個開放式單位，面積由205-247呎。今次，我們編輯部抽中開箱的單位，業主就以330萬元，購入B座低層7室、一個233呎的開放式單位，折算呎價14,165元。發展商忍讓價開盤、買家又需否對質素讓步?
One Innovale Archway資料表
| 地址 | 粉嶺馬適路8號 |
| 單位數目 | 603個 |
| 面積 | 205-898呎 |
| 校網 | 81區 |
| 發展商 | 恒基地產 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | One Innovale Archway |
| 面積 | 233呎 |
| 單位 | B座低層7室 |
| 樓價 | 330.05萬元 |
| 呎價 | 14,165元 |
| 得分 | 65分 |
驗樓特色
玄關背儲物櫃門刮邊:
實用233呎的單位，大家都知道納米戶型，怎樣善用空間是必須考慮的問題。因為直入已是開放式廚房及洗手間，所以形成了一個玄關位。門後泊牆凹位，有大約半米深度，所以可收納嵌入式單門雪櫃，內裡有冰箱、蔬菜架及層架，當然不是最理想的雙門雪櫃，但總好過我們平常參觀納米樓，28厘米高的納米式雪櫃。下方設有鞋櫃，內裡有層架，方便外出回來時可放鞋。但除了空間外，單位值得留意手工問題。因為在雪櫃門上方也有儲物櫃，但打開及關上有刮邊聲，因為櫃門跟防火牆有碰撞，有刮邊問題。
單位大門未能自行關上
驗樓師陳智康檢查單位大門，發現把窗全開後，但門也未能完全關上，關門器需要調較緊緻一點，令大門可以自動關上，現在則只會停留在一個位置，而不懂關上，代表關門器需要調較。除了關門器，大門會有彎曲，下方會向外凸出，中間位置則會平滑，代表大門有彎曲，故會阻礙關門。加上門框稍為裝歪了一點，所以令大門有較嚴重的問題，未能自行關上。不過，陳智康認為，拆門框重裝工程大，最擔心是重裝後螺絲未能鎖實，若需要拆門框則必須全套拆下來更換。
廚房水龍頭水量調節器作用有限
行前一點就是開放式廚房，工作枱面長超過1.6米，雖然佔據客飯廳一定位置，但空間尚算充足，櫃身刻意修圓邊，可以減少對客飯廳的壓迫感，在1.6米的工作枱面上放置了前後電磁爐，另一邊設置洗手盆，置中位置也有一定備餐區。工作枱面上方做了儲物櫃，下方則放置了洗衣及乾衣機，也設有放筷子櫃、並預留位置放蒸煮焗爐。整個廚房內，水龍頭設計有點特別，平時參觀新盤較少見，其開關置於水龍頭頂，按一按便會出水，如果想調節水量大小則向左右扭動按扭，但試用後發現水量變化不大，不知是設計特色或缺陷了。
洗手間玻璃牆身不能鑽孔
洗手間設有一幅略帶流線形的玻璃牆身，視覺上也理想，亦減低客飯廳的壓迫感，當然日後有損壞需要更則較麻煩，而且因單位本身空間不大，業主會盡量想泊牆做櫃、或在牆身安裝掛鈎，但因此為玻璃牆身不能鑽牆，就不能安裝掛鈎，只能採用吸啜式的掛鈎。
洗手間門漏光
陳智康把洗手間門關上，卻可以看見很大條縫隙，能望通坐廁位置。他表示，這跟門下方裝得較貼，而門框卻裝歪了有關，所以出現縫隙，建議發展商可以加裝毛條遮醜，或有需要把整個門框更換。
天花風槽破損
推開洗手間門，上方天花生口位置內的風槽有小孔，內裡位置凹了，高一點位置則斷裂，代表整條風槽是未完成接駁。若風槽破損嚴重則建議整條更換，否則抽走的廢氣會積存在天花內，代表怎樣抽氣也不能。風槽接駁浴室寶，浴室寶有抽氣、暖氣、抽濕功能，也代表如果抽氣只會積聚廢氣。
浴屏門漏唧膠及有孔
再入去浴屏門位置，左右兩邊也沒有修口，代表出現了大窿，最擔心水流會流入磁磚底，沿著地下流至客飯廳。最穩妥就是補唧膠及填補洞口。因為這屬於做漏工程，也於較屬於嚴重的問題，故被驗樓師扣得較多分。
坐廁生口位裝工奇怪
坐廁擺位有點奇怪，會設有一些冚板來封實坐廁背面，相信目的是避免大家望到去水喉管，但手工卻有點粗糙，例如其中一幅冚板覆蓋後，三邊唧膠中兩邊為黑色，一邊為白色；另一邊則只唧了一邊膠，餘下兩邊不唧膠。背後原意可能跟閘掣設於右手邊，要方便打開冚蓋來維修有關，但當記者揭開該鋁冚，卻出現刮邊問題，坐廁跟洗手盆是刮邊的，需要鎅開上方唧膠才可移動冚板。
客飯廳地板多污漬
由洗手間走出來就是客飯廳，主體面積長3.125、闊3米，面積大約100呎大，大致等於新盤的主人房空間。幸好主體面積的牆身算平直，沒有多餘的凹凸位，一邊牆身鋪牆紙，另一邊牆身則油灰水，下方附設電視天線掣位，所以我相信灰水牆放電視，而對面放睡床。但入來單位時，有一點失望的地方就是清潔，可以稍作改善。因為地板有很多污漬，電掣不是裝歪了、就是電掣旁有窿，可在交樓前稍為處理，交樓時業主會更開心。
露台為單位重災區
露台地下掃口很粗糙，並不平滑，另一邊牆身的掃口則少了一截，再望一望地台去水位，出現高低不平的問題，已超出了1毫米的標準，因在地台去水附近，倘若高於其他地方則會有積水，發展商必須處理。另外收納煤氣錶的櫃門鬆脫，且清潔不佳，以及旁邊的清潔也不理想。原本掃口全白的地磚，卻見個別位置灰色及黑色，感覺做得不理想。以至簷篷上方，發展商也貼了很多貼紙，交樓後也沒有把貼紙撕走，可反映發展商在交樓上也較倉促。
胡‧說評析
驗樓得分65分
結果，單位驗樓得分不算很高，只得65分，評級為D。我們有把驗樓結果轉交發展商恒基地產，回覆指預計於短期內完成修繕，將與業主保持溝通，盡快安排業主到場驗收。有關洗手間座廁旁的遮蓋板，其設計上並不需要唧膠，發展商將向業主示範正確使用方法。
會所未開放
發展商以忍讓價開盤，但質素也有折讓，可能還看其他期數落成時，交樓質素會否有改善了。至於我們驗樓單位，因為單位處於低層，向下能俯瞰綠化園林，側望會所。「One Innovale」的會所也是他們力谷的賣點，因為設計上會被池畔包圍，會所內戶外泳池設設大銀幕，可以邊泳池、邊看電影。只是我們驗樓當日，會所並未完工，暫時只得地下一層有開放作交樓之用，看來業主同樣要忍讓一下。
樓盤以北望公屋地盤
「One Innovale」內園面向馬適路方向，外圍望向梧桐河方向，表面上會更加開揚，但未來則會有變化，而這點亦是住戶要忍讓的另一個地方。前身屬於「烏鴉落陽」農地的「One Innovale」，當年發展商不斷收地、加上政府作出新規劃，附近用地都陸續會改為住宅或商業發展。所以如果選擇非內園方向的單位，向北會望向「粉嶺15區」，這裡是房委會的地盤，已規劃興建六座公屋，合共6,100個單位，樓高介乎128-137米，基本上都會阻擋了向北單位的景觀。
樓盤以西北望其他地盤
就算選擇向西北的單位，雖然現在很開揚，但前臨分別為13區、16區及17區用地。13區及16區用地均由恒基持有。據2013年的粉嶺北規劃藍圖，由恒基持有13區用地可建1,110個單位、16區四幅用地則可建3,263個單位。至於17區用地則預留興建一間小學及一間中學。正因為附近沿沿不絕的地盤發展，業主要忍讓工程期間的沙塵滾滾及噪音。
附近配套算完善
反映地理位置，加上「One Innovale」並不鄰近粉嶺港鐵站，要接駁一程小巴才能前往，所以租值都屬於大眾化水平。類近驗樓單位的開放式戶型，租值大約9,500-10,000元左右；一房單位則11,000元，兩房則13,800元起跳。不過，「One Innovale」附近生活配套算尚可，可依賴附近逸峰商場，以及聯和墟街市買菜，相信對住開粉嶺區的人都會接受。
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