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今日我再來到大圍「柏傲莊」，因為我會跟隨驗樓師入屋驗樓。可能你會說，之前不是已經開過箱嗎? 為何還要檢驗? 查實「柏傲莊」一期分三期發展，上次我們參觀的單位為一期的單位。當日檢驗的項目，除了洗手間氣窗漏螺絲、工作平台門不能開啟，其餘大部份地方都過關，並獲取96分的優異成績。今日我們檢查二期，能否保持水準? 趁著今次突擊翻驗，我們一起來評估。
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項目背景
「柏傲莊」七組物業、合共3,090個單位，二期位於較挨近「名城」方向的第5、6、7座，合共提供1,415個單位，今期會首度提供開放戶型，但仍以兩三房為主打。今次編輯部抽中驗樓的單位為「7B座中高層C室」，為一個實用330呎的一房。驗樓單位業主當日以800.6萬元買入，平均呎價24,260元。按當前的市值租金16,000元計，未扣除管理費前的收租回報只有2.4厘，暫跑輸大市，因為把同一資金投放在二手樓，大市平均回報2.96厘。
表: 柏傲莊二期資料表
| 地址 | 大圍馬鐵站上蓋 |
| 單位數目 | 1,415伙 |
| 面積 | 264-1,322呎 |
| 校網 | 88區校網 |
| 發展商 | 新世界、港鐵 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 柏傲莊II |
| 面積 | 330呎 |
| 單位 | 7B座中高層C室 |
| 樓價 | 800.6萬元 |
| 呎價 | 24,260元 |
| 得分 | 95分 |
驗樓特色
細單位難擺放鞋櫃
330呎單位，入屋會經過一個小玄關，牆身有一幅直落到地的玻璃鏡身，方便外出時整理儀容。但在此單位卻沒有鞋櫃，上次驗大單位則附設入牆鞋櫃，今次顯然裝置並沒有，但以大門的開合方向來說，也較難擺放鞋櫃，需要另闢地方放置鞋櫃，可能放於此位置。
細單位開放式廚房設款式不同的活動餐枱
行前一點，開放式廚房旁設有高身儲物櫃，下設置1.2米的嵌入式雪櫃，工作枱面上方設置嵌入式雙頭電磁爐，鋅盆，下方放置了焗爐，上方設置抽油煙機及儲物櫃。根據樓書，原本廚房只在鋅盆旁而已，但現在卻增設了儲物櫃及收納電箱的地方，同時擴大了收納工作枱面。廚房附設收納式餐枱，只是伸縮式餐枱延伸位置較短。另外發展商在設計上也刻意增加廚房收納，例如設有活動式配置裝置放筷子，亦有向下拉的調味料架，均為加收納方式。
客飯廳主體面積較細
廚房行過來就是客飯廳的主體面積，受制於洗手間門向外拉，會局限客飯廳空間的運用。加上廚房延伸至客飯廳，所以客飯廳的主體面積會較細，由於廚房附送的工作枱面空間不大，不能視為餐枱，只能視為備餐區，所以要另覓位置放置餐枱，餘下位置放梳化及電視。
露台欠清潔
單位外接22呎露台，可以外出望望。第一個觀感望山景，會較下層單位理想，因為下層單位較近大圍鐵路路軌，以及望到通風井。畢竟樓盤基座為商場及公共交通交匯處，幸好單位屬中高層，影響不算太大。不過，近望露台卻充滿污漬，欄杆充滿灰塵，下方都滿佈灰塵。外牆與門框都有很多白色粉末，驗樓師陳智康表示，除了上述問題，露台玻璃門外框出現兩個大窿，擔心旦惡化，水流滲入會令窗戶漏水風險，必須要求發展商重新唧膠。
主人房設減音窗阻擋空間
單位露台22呎，加上玄關11呎，兩部份面積等於33呎，已佔了單位330呎的10%，樓價計等於80萬元，除非其他地方空間寬敞，否則把此面積攤分在室內會更理想。睡房是否如此大，我們可以入內看看。睡房都預留了放置衣櫃位置。撇除衣櫃位置，餘下空間長約2.4米、闊約2.2米，主體面積56呎，但主人房落地玻璃前的減音窗，感覺作用不大，但反而阻擋了部份傢俬擺位。
單位細微地方欠妥
業主在收樓時已有如此感受，向我們反映覺得牆身不夠平直、清潔一般、以至在睡房中，驗樓師也認同有如此問題，不少細節上，發展商可以做得再理想一點。例如睡房地腳線及門柄都有油漆，地板有輕微崩花及有隙，鋪得不平均。雖然部份地板的隙不超過執修標準可以放過它，但部份則能攝得下卡片，故需要執修。此問題直接影響業主收樓後的第一觀感。
冷氣機散熱器有裝置缺陷
睡房跟客飯廳同向，但前方就設有冷氣機散熱器平台。但細心望望冷氣機散熱器平台，同樣都有很多污漬外，外牆渠管髹油髹得一截截，外望冷氣機保溫喉包膠破裂，最擔心內部電線外露，令倒汗水積聚旁邊，令用電量會大增。驗樓師建議可選擇用膠紙修補或直接更換。另外，冷氣機去水喉外接膠喉呈現U形，會導致去水不暢順，若過量積水還會因重量而令膠喉斷裂，令冷氣機滴水。
洗手間音箱充電器不支援部份電話
由睡房行過來就是洗手間。剛才說過洗手間門向外拉，會侷限了客飯廳的空間運用，但洗手間卻相對寬敞。全個二期提供184個一房單位，全數屬於黑廁設計，跟我們上次參觀一期大單位，屬於光廁有一點不同。但裝置上則跟上期分別不大，設有收納量很小的圓型鏡櫃，上方具有磁力的放大鏡，下方有個踢櫃，亦設有晾衫空間、熨衫板及洗衣及乾衣機，跟一期分別不大，想知道裝置的好與壞，看上次一期影片便知道。洗手間設有一個音箱，放置電話可以邊义電、邊播放音樂，但我們試過原來並非每部電話都可以义電，因為部份i phone的充電置較底位置，所以此裝置可能得物無所用。
胡．說評析
保持一期水準
對照一二期，驗樓師認為開則及裝置分別不算大，整體交樓質素都算保持到一定水準。突擊翻驗暫時都算過關。驗樓單位最終獲得95分，評級有A。我們把驗樓結果轉交發展商之一的新世界，回覆指承建商已即時跟進，預計可於數日內完成。
三期累計超過一半取消交易
柏傲莊具話題，主要因為三期牆身底座混凝土強度測試未達標，導致一及八座要全幢拆卸重建，最終延遲交樓，預計關鍵日期延後至2025年3月31日。發展商都有提出逾期入伙的利息支出、以及額外一筆過賠償。而截至今年二月中，全盤售出436宗取消交易個案，佔已售出單位845伙超過一半。究竟之後的推售部署、落成時的質素如何，我們都會繼續為大家跟進。
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