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【居屋2019】揀樓攻略:長沙灣凱德苑   海景跟學校景價差不大!

新居屋開始揀樓,共由814伙組成,在市區居屋盤長沙灣「凱德苑」就以每呎7,781元推出,平均單位售價為311.5萬元。坐落在「發祥街西」及「深旺道」交界的項目,屋苑主要分兩邊景觀,一邊望「昂船洲」海景方向、另一邊望向「聖瑪加利男女英文中小學」,然而樓價差異不算太大。

座向景觀分析

長沙灣凱德苑座向景觀分析

只因雖然樓盤「1-3室」及「16-21室」鄰近「昂船洲」,但別以為所享受的海景有永久保障,現時望向「深旺道」方向,前方會興建公屋,再前方位置就是新居屋「凱樂苑」、以至新地、信和私樓酒店地盤。而且該方向會朝向「昂船洲垃圾轉運站」。這邊單位共提供389伙,整體平均呎價7,808元呎;比起望學校方向的「5-15室」平均7,751元呎,只賣貴0.7%。

長沙灣凱德苑座向景觀
單位景觀平均呎價
1-3室、16-21室昂船洲海景 (但前方將有地盤阻擋)$7,808
5-15室學校景$7,751

揀細不揀大!

同層同類型揀細不揀大

「凱德苑」揀樓又有什麼攻略呢?謹記一點,就是同層的同款單位,盡可能「揀細不揀大」,因為面數較大的單位,多數只反映厚牆身。例如面向學校方向「11及12室」細戶型,面積介乎279-290呎,當中面積較細的「11室」較低,入場價194.96萬元,比起面積略大的「12室」200.61萬元,低約5.65萬元,但實情內櫳沒有分別的。

同樣地,屋苑提供不少300多呎的單位,當中面向學校方向的「5-10室及13-15室」,面積介乎384-395呎。這款開則中,面積最大的「5室」395呎,入場單位270萬元,比起「10室」377呎的單位,入場單位258.99萬元,足足貴了11萬元。然而內櫳沒有絲毫分別,純粹只反映「5室」設有隔音鯺因素,需計入實用面積內。

同層同類型「揀細不揀大」
同內櫳細單位面積入場價
11室279呎$194.96萬
12室290呎$200.61萬
同內櫳中型單位面積入場價
5室395呎$270萬
10室377呎$258.99萬

不過,截至12月11日止,「凱德苑」累售26個單位,當中「4室」最搶手,一共佔了售出單位的一半,因為「4室」522呎,是全盤面積最大,銀碼介乎375-435.2萬元,所以若鍾情這個屋苑大戶型的準買家,這個單位也是不二之選,否則就只能選取細一級的「1-3室」及「21室」,面積介乎425-488呎。

最後值得注意,樓盤面向「發祥街西」,亦即現時的「潤發倉庫」及「嘉里鴻基貨倉」都獲批建七座四十四層高住宅,共提3,647個單位。雖然「凱德苑」無單位會正望這邊,但日後地盤施工時卻會沙塵滾滾。

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