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【嘉熙驗樓】盤點收樓注意事項  白石角交通配套不勝負荷

位於大埔白石角的「嘉熙」由嘉華地產發展,合共由九座物業組成,提供1,122個單位。項目坐落科學園旁的發展區,交通配套未算成熟,毗鄰吐露港公路也受噪音困擾。不過,屋苑交樓質素算有驚喜,剛好守得到90分A級級別。如果業主希望自己落手落腳驗樓,又應該由哪一個位置開始做起?

驗樓樓盤資料

屋苑白石角嘉熙
面積249呎
單位10座中層B室
樓價545萬元
呎價21,888元

驗樓單位是一個位於十座中層B室的單位,實用面積只得249呎大。其實過去不少有觀眾提問,聘請驗樓師協助驗收時,究竟是否每一項瑕疵都需要執修? 驗樓師鍾智剛表示,如果貼有黃紙的地方也需要執修,例如單位客飯廳的地板有翹起,用腳一踏就出現「格格」聲響。由於這個地方經常會使用,故必須要發展商執修;反觀位於邊壆位的地方,多數有傢俬所遮蓋則可考慮不執修。

驗收地板

單位面積不大,入屋幾乎一眼望透外,一旦發現輕微瑕疵也特別礙眼。就像大門背後牆身出現一道黑色污漬,但鍾SIR卻沒有貼上黃紙標示維修。鍾SIR解釋,如業主自行驗樓時,針對牆身的污漬不必太大驚小怪,且一般來說也不會刻意貼上黃紙,因為多數發展商在完成執修後,也會自動協助重髹單位。

單位一房開則,外接一個小型露台,毗鄰有一個小玻璃窗。玻璃窗有一道花痕,鍾SIR表示需否整塊玻璃更換,很視乎花痕的多少。一般來說,檢查玻璃窗需保持0.7米至1米的檢測距離。在這個距離範圍內,如果能清楚看見四條以上、長達100mm的花痕,就需要整塊玻璃更換。一般人會擔心,若玻璃有花痕而不更換,會否削弱劏風力度,鍾SIR指出,玻璃有崩花才會削弱擋風能力,故任何崩花也需要更換。

驗收窗戶

至於大家關注意漏水問題,鍾SIR建議可以在鋅盆注滿水後再放水,打開廚櫃底,看看滿水口喉管、去水喉管、入水管有沒有漏水。他建議業主可自行鋪一張報紙在廚櫃底,因為一旦出現漏水時會特別明顯。

單位的交樓質素,經過驗樓師鍾智剛檢查後,發現的瑕疵並不多,包括窗底外牆發現少量空鼓瓷磚,窗對出電插座、廚櫃右邊天線掣斜,需要重裝,但都屬於小問題。驗樓計分中的十五個環節中,批盪、石材、盪地台、門、欄杆、浴室櫃、廚櫃、來去水、假天花全取滿分,單位總分90分,評級為A級。

驗來去水

自行驗樓重點:

  • 客飯廳地板翹起程度: 影響使用、發出格格聲響
  • 牆身發現污漬: 不必貼黃紙、執修後發展商多數會全屋重髹
  • 玻璃花痕:保持0.7米-1米檢測距離、玻璃出現4條以上100mm花痕,才算玻璃有崩花
  • 漏水問題:注滿水後放水,檢查滿水口喉管、去水喉管、入水管,然後鋪一張報紙在廚櫃底檢查
驗樓得分 
屋苑白石角嘉熙
發展商嘉華地產
單位10座中層B室
面積249呎
總得分90分

吐露港公路噪音 影響嘉熙

事實上,有意選擇嘉華「嘉熙」的買家,除了留意內櫳質素外,單位的環境及配套也是考慮因素之一。事關「嘉熙」座落吐露港公路毗鄰,地盤呈長方型的「嘉熙」會受噪音困擾。根據批地章程規定,發展商需進行減音措施,以一至三座最受影響、合共有160伙,佔全盤1122個單位的14%。因應面向公路程度,噪音緩解措施包括外牆鋪砌減音物料、以至設置減音窗,去到部份單位更需要安裝固定窗戶,被視為整個「嘉熙」的最次級之選,當日發展商首批推出225個單位中,就揀選了55個類近單位開賣。

但實情就算並非面向公路,實情隨著周邊地盤發展,現時標榜「低密度環境」的白石角,未來也會變得密質質,排在白石角較後排的「嘉熙」,要預備前方項目會被削走大半。因為樓盤以西就是新地另一項目「雲匯」,日後會直接對望「嘉熙」五至六座;而樓盤以東就是億京「海日灣」就會正望「嘉熙」九至十座。

地盤呈長方型設計的「嘉煕」,七至八座相對較近吐露港,但實情也會被「逸瓏灣」及億京「海日灣」阻擋。所以貼市價背後,某程度已反映了樓盤位置上的缺點。

景觀考慮:

  • 1-3座: 受噪音困擾,全盤有160伙要進行噪音緩解措施
  • 5-6座: 受新地雲匯阻擋
  • 7-8座: 較近吐露港、會被逸瓏灣及海日灣阻擋
  • 9-10座: 受億京海日灣阻擋

交通配套不勝負荷

受制於環境因素,這個樓盤在2018年5月開售時,嘉華都以所謂貼市價開賣。首批推出225個單位,扣除最高18.5%折扣,即供均價16,497元,差不多等於同區「天賦海灣」及「逸瓏灣」的二手價位。然而,嘉熙也因為樓花期長達21個月,隨著周邊屋苑的落成,不單令嘉熙幽靜的環境變得更加繁囂,成為置業另一個隱憂,且交通配套也不勝負荷。

尤其是「嘉熙」佔七成以下都屬細單位,包括提供白石角首見的開放式及一房戶型,這類單位也較難分配到車位,故需依賴公共交通。但區內只有15-20分鐘才有一班車的專線小巴「27A號」,以及班次較疏落的特別線「28S」往來沙田火車站。「天賦海灣一期」、或者「嘉熙」對出都有巴士「74D」,可以往來市區彩虹觀塘一帶,但每一個鐘才有一班車。揸車也於是無補,因為整個白石角本身的車位比例也不足。「嘉熙」車位也只是209個住客車位,接近要5.4戶才配到一個車位。

政府曾考慮東鐵線增設「白石角站」或「科學園站」,但14年發表的「鐵路發展策略報告」就認為區內需求量未足以支持鐵路發展。至於購物,要依賴「逸瓏灣」的小型商場,或者去到沙田市中心至得。未來「蕉坑」用地也有商業樓面,屆時會有更多商鋪提供。

鐵路發展策略報告
鐵路發展策略報告 (資料來源:運輸及房屋局)

交通考慮:

  • 小巴27A、28S: 往來沙田火車站
  • 巴士74D: 往來彩虹觀塘
  • 車位: 209個車位

供應沿沿不絕 未來白石角人口膨脹

而且區內供應不絕,除了信和系列的「天賦海灣」外,新地「雲匯」、億京「海日灣」、鷹君「朗濤」、及信置的「逸瓏灣8」入伙,令全區有多達8,199個單位。加上吐露港公路對面,即「香港教育學院運動場」左右兩旁住宅用地,未來也會有發展,人口自然大增。

其中白石角「優景里」用地,已被新地在2019年3月以63億元投得,地盤面積354,136呎,可建樓面949,385計,每呎地價6,646元,創出區內地價十年新高,可以興建1,150個單位;附近由恒基地產持有的「蕉坑」項目,則用作發展「公私營房屋」發展計劃,已獲批建795個單位,但發展商也正向城規會申請改劃,增加地積比例至3.6倍,興建9座住宅提供2,250個單位。

政府曾預計「白石角」未來人口將會大增,預計將上升至20,200人,連同科學園工作人口12,000,總人口超過32,200。因此,「嘉熙」低密度環境隨時會變得更壓迫,是質素以外必須考慮的因素之一。

白石角供應

住宅項目單位供應
天賦海灣475個單位
溋玥.天賦海灣548個單位
海鑽193個單位
逸瓏灣1,091個單位
嘉熙1,122個單位
雲匯1,444個單位
海日灣2,075個單位
朗濤723個單位
逸瓏灣8528個單位
優景里約1,150個單位
蕉坑約2,250個單位

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