【居屋2024: 東涌裕興苑】售價、位置、供款、規劃、配套懶人包

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位於東涌新填海區的「裕興苑」,為新居屋2024中單位面積最大的屋苑,因為最大面積去到510呎。項目共由兩座物業組成,提供1,344個單位,售價由151萬-345萬元之間,建議以平均呎價6,240元推售,是新居屋2024中呎價第二低的項目,僅次於屯門「兆湖苑」。除了受制於市況需要開低之外,周邊供應也相當澎湃,且不斷發展之中,故沙塵滾滾的面貌並非一時三刻可以改變,新開發區的配套也未必足夠。我們會一文分析樓盤的環境及周邊規劃。

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裕興苑

裕興苑資料

樓盤名稱裕興苑
位置東涌第109區
單位數目1,344個
座數2座
面積285-510呎
車位住宅: 117個
零售: 3個
訪客: 10個
電單車: 12個
專線小巴: 5個
單車: 86個
校網98區校網
估計落成日期2026年4月30日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2024/tc/yu-hing.html

裕興苑售價

售價151萬-345萬元
平均呎價(折扣後)6,240元
平均呎價(市值)8,914元

供款參考

綠表計算供款

 最平單位最貴單位
樓價151萬元345萬元
首期5%: 7.55萬元5%: 17.25萬元
貸款額95%: 143.45萬元95%: 327.75萬元
月供6,746元15,413元
第一筆資金8.56萬元29.3萬元

白表計算供款

 最平單位最貴單位
樓價151萬元345萬元
首期10%: 15.1萬元10%: 34.5萬元
貸款額90%: 135.9萬元90%: 310.5萬元
月供6,529元14,917元
第一筆資金16.11萬元46.55萬元

面積分布

面積單位佔比
285-293168個13%
380-408756個56%
469-510420個31%
裕興苑平面圖

項目背景

東涌新市鎮擴展計劃一部份

東涌新市鎮的現有基礎設施於2003年4月落成,容納約116,000人。由於政府希望把東涌新市鎮進一步發展,故在2012年進行可行性研究在東涌進行擴展計劃,填海130公頃,興建49,400個單位,公私營房屋比例六四比,而整個擴展計劃共分為「東涌東」及「東涌西」兩部份。

東涌新擴展區發展

發展區東涌東東涌西總計
新增住宅40,800個8,600個49,400個
公營房屋私人住宅公營房屋私人住宅公營房屋私人住宅
25,700個15,100個5,200個3,400個30,900個18,500個
新增人口118,900人25,500人144,400人
新職位40,000個

預料可容納人口270,000

在住宅項目之外,還會提供50萬平方米的寫字樓、32.7萬平方米的零售設施配套、以及5萬平方米的酒店設施,希望可以創造約40,000個就業機會;亦預留了土地作康樂、教育及社區用途。預料東涌的總人口量會增至270,000人。被為中長期土地供應措施之一,在《施政報》2014-2016年,政府均指出目標為2023年能讓首批居民入住該擴展區。

東涌東用地規劃

「裕興苑」為東涌109

「裕興苑」所在的「東涌109區」,是「東涌東」新擴展區內首幅發展的新居屋用地。位置大約在公屋「迎東邨」靠東北方向,而實際位置則被幾幅尚待發展用地包圍,包括前方有兩幅私樓用地,一幅為政府推出招標「東涌106區」但流標的用地、以及另一幅「東涌110區」的臨海私樓用地;毗鄰則為另一幅房委會居屋用地「東涌103區」,後方則為兩幅公屋用地「東涌99區」及「東涌100區」。項目距離日後「東涌東站」約有兩條街。

裕興苑109區

項目曾上調地積比率

佔地129,170呎、政府早已把「東涌109區」規劃為「住宅(甲類)5」,起初建議用5.4倍地積比發展,及後上調至5.8倍,令總可建樓面由原本的697,520呎,提高至749,188呎,而發展的住宅單位數目也由之前的1,277個,增加至1,344個。屋苑內會提供40,505呎公共空間、亦會提供近7,000呎零售樓面,預料可容納人口3,763人。

區內居屋項目

裕東苑

東涌區內暫時有三個居屋項目,其中位於達東路的「裕東苑」,位置上鄰近港鐵東涌站,以及商場「東薈城」,在1997年落成,五座物業合共2,460個單位,面積426-646呎,跟今次推售的「裕雅苑」有重叠。物業呈一字排開,部單位會望向公屋「富東邨」及私樓「東堤灣畔」方向,部份則望向南大嶼山郊野公園山景。

裕泰苑

一直去到2018年,房委會再推出另一東涌居屋項目,但位置卻較偏離港鐵「東涌站」,但也不是鄰近海邊的項目,而是貼近「北大嶼山醫院」附近,項目共由兩座樓高38及40層物業組成,共提供1,226個住宅單位,最細單位由278呎起步,去最大572呎。但始終位置較偏離,故屋苑也是居屋2018最後一個售罄的項目。

裕雅苑

新居屋2022年推出了第三個居屋項目,位於54區的「裕雅苑」,該期居屋中規模最大的項目,提供3,300個單位,佔新居屋2022供應的37%,六座物業由275-555呎之間,售價由130萬-355萬元。入伙初期,我們曾經爆出屋苑出現垃圾山的驚嚇畫面,直至入伙後期才得以改善。

表: 區內居屋項目

 裕雅苑裕泰苑裕東苑
地址東涌54區東涌東涌道399號東涌達東路33號
落成年份2023年2020年1997年
座數6座2座5座
伙數3,300個1,226個2,460個
面積275-555呎278-572呎426-646呎

項目特色

1. 區內長期發展沙塵滾滾

預計關鍵日期為2026年4月30日的「裕興苑」,相當於樓花期起碼16個月,但以落成期計,在新居屋2024中並不是最遲落成的一個,然而準買家要留意在入伙時,附近的用地應該仍待發展,可以說是整個「東涌東」的開荒牛,遷入後仍有一定時間要面對附近地盤施工期間的沙塵滾滾、塵土飛揚,這一點是必須要留意的。

表: 預計關鍵日期

屋苑預計關鍵日期
油塘高曦苑2028年2月29日
屯門兆湖苑2027年4月30日
啟德啟盈苑2026年10月31日
東涌裕興苑2026年4月30日
觀塘安柏苑2025年3月31日

2. 四周都被樓景包圍

樓盤以北 ( 私樓: 東涌110區、東涌106區)

共由兩座物業組成,從布局圖上看,其擺位就是一字型向海方向排開,而零售樓面則置於住宅大樓的後方,雖然項目以西北可以望到海景、遠眺赤鱲角機場,但實情景觀都會有限期,事關在「裕興苑」核准高度為95米,而在其正前方臨海位置,碰巧就是兩幅私樓用地「東涌110區」及「東涌106區」。規劃上,雖然樓層高度會由高至低向海遞減,但「東涌110區」及「東涌106區」的獲准建高度均為70米,故日後只有最高25米,也就是大約最高五層的景觀較有保障。當然這也視乎私樓用地何時發展。

裕興苑樓盤擺位
東涌106

「東涌106區」共由三幅地皮組成,「東涌106區A」、「東涌106區B」、「東涌106區C」,政府曾推出「B區」招標,但最終僅收四份標書,因無一份達底價而宣告流標收回。在新一年賣地計劃中,政府把「東涌106區B」及「東涌106區C」剔走,只保留「東涌106區A」,表示在推售時要加入青年宿舍元素。只是當目前私樓供應爆棚,發展商急於減磅套現時,自然沒有胃納吸納類近偏遠地區的土地,而這點間接令「裕興苑」的景觀得以保持多幾年。

樓盤以西 (居屋: 東涌103區)

「裕興苑」以西,是「東涌103區」用地,其核准高度達110米,比起「裕興苑」還要高,預計兩座物業會跟「裕興苑」相同採用一字型排開方式。項目可建樓面109.87萬呎,料會興建2,018個單位,容納人口5,651人,同樣也有公共空間及零售樓面,日後「裕興苑」以西的景觀都會以望樓景為主,談不上有什麼景觀可言。

103區及109區擺位
103區及109區擺位2

樓盤以西南( 公屋: 東涌99區、東涌100區)

「裕興苑」以西南,分別為「東涌99區」及「東涌100區」,其核准高度為125米及140米,據房委會遞交的規劃大綱來看,兩幅用地分別提供203萬呎及263萬呎樓面,共有4,800個及5,200個單位,容納人口14,800及16,120個,日後都會阻礙「裕興苑」的景觀。

東涌第99區

樓盤以東(公屋: 東涌114區、東涌119區)

一路之隔在「裕興苑」以東,為「東涌114區」及「東涌119區」,兩幅地均會興建公營房屋,各其准度均為100米,也直接削去「裕興苑」以東的景觀,所以基本上未來「裕興苑」都會以樓景為主。

東涌114區

3. 區內配套有待發展

中央綠園及海濱長廊待發展

周邊仍有多個地盤,起碼帶出兩點。第一,配套一定未夠完善。規劃上,東涌東有很多配套,因為單計休憩用地已佔整個「東涌東」25公頃,例如由東涌東站延伸出來的「東涌113區」旁邊的中庭,也就是圖中所見綠色部份的「東涌118區」,約五公頃用地會設計為「中央綠園」,一直連接至橫向的海旁用地作「海濱長廊」,會加建景觀廊及觀景台,並把東涌東填海區最北面臨海用地「東涌第52區」,開闢遊艇停泊處。

東涌新發展區擬建休憩用地
擬建海濱景觀廊

設運動場、七間小學及三間中學

政府也計劃在東涌東填海區的最東面「東涌138區」預留3公頃用地興建運動場,而135及137區會興建專上學院、136區會興建消防局、131區會興建警察宿舍。另外,在東環前方的「東涌102區」,以及在「東涌140區」興建運動中心。另外在同時區內已預留用地興建七間小學、三間中學。只不過相關配套仍未有待發展。

東涌新發展區規劃

零售配套未完善

商業配套方面亦如是。除了「東涌東站」(東涌112區) 旁的「東涌57區」商業地由華懋投得外,曾推出招標的「東涌東站」上蓋(東涌113區)用地則流標收回,也會影響到日後商場及零售設施的供應日期,變相最近也要倚賴「迎東邨」的設施。

57區

東涌東站起碼至2029年才落成

同一道理,區內的交通仍有待發展。未來東涌東會極依靠「東涌東站」作出入。此站由「東涌站」進行改道加建而成,分「東涌東站」及「東涌西站」。「東涌東站」由東涌站向東延長1.2公里,主要為地面車站,設有高架車站大堂,而並非如「東涌西站」般改行地底。車站於2023年動工,預計最快在2029年才竣工,也意味在2026年入伙的「裕興苑」,住戶要起碼忍受三年無鐵路直接接駁。

東涌延線走向

4. 區內公營房屋供應澎湃

裕興苑大單位會被吸納

區內多地盤的第二點,就是區內供應會很澎湃。所以雖然今次「裕興苑」提供了新居屋2024中最大面積510呎單位,469-510呎的單位共有420個,同時也因新居屋2024會在每個屋苑中預留40%配額會給「家有初生」及「家有長者」,勢令「裕興苑」538個單位會先被「家有初生」及「家有長者」吸納,但實情就算今次不能中籤的準買家,而又放眼東涌區的話,未來仍有很多選擇。

居屋選擇「東涌103區」、「東涌122區」

因為整個東涌擴展區興建49,400個單位中,東涌東便有40,800個,高達25,700個為公營房屋。最起碼位於「裕興苑」毗鄰的「東涌103區」已規劃作資助居屋出售,會提供2,018個單位。另外,「東涌122區」撥作「樂建居」同樣也是居屋發展,興建不少於1,600個單位,故區內仍有選擇。

表: 未來東涌東(居屋)

居屋發展東涌103東涌122
高度125米100米
單位2,018個1,600個
人口5,651人未有資料
落成2025年待招標

區內十幅用地作公營房屋發展

連同「裕興苑」在內,整個「東涌東」區內共有十幅用地劃為公營房屋,當中「東涌99區」「東涌100區」以及「東涌114區」「東涌117區」四幅用地均作公屋用途。前兩區分別在2024-2025年落成,而後兩區分別在2028-2029年落成。至於餘下的「東涌119區」及「東涌133區」則未知會作居屋或公屋用途。而「東涌133區」更因地盤規模大,會分A-C區發展。

表: 未來東涌東(公屋)

公屋發展東涌99東涌100東涌114東涌117
可建樓面面積230.78萬呎262.9萬呎118.1萬呎124萬呎
高度125米140米105米105米
單位4,800個5,200個2,559個2,666個
人口14,880人16,120人6,910人7,199人
落成2024年2024年2028年2028年

表: 未來東涌東(公屋/居屋)

公屋/居屋東涌119東涌133區(A)東涌133區(B)東涌133區(C)
可建樓面面積91.45萬呎311萬呎128萬呎132萬呎
高度100米135米130米130米
單位1,601個6,300個2,700個2,400個
人口4,323人17,010人7,290人6,480人
落成2028年2030年2030年2030年

未來供應「小蠔灣車廠」

更重要一點,在東涌東不遠處的「小蠔灣車廠」也會發展公營房屋。地鐵會把車廠分四期搬遷,港鐵負責發展第一至三期內的私人住宅項目,當中亦包括商業零售、中小學、幼稚園、公共交通交匯處及部份社福設施。車廠用地餘下部份則屬於公營房屋發展計劃第一及第三期,分別佔地2.11公頃及1.06公頃,共興建4座及3座,各提供2,900個及1,380個公營單位,預計會於2030年及2039年落成。

表: 小蠔灣車廠(公營房屋)

公屋發展小蠔灣車廠第一期小蠔灣車廠第三期
地盤面積2.11公頃1.06公頃
座數4座3座
樓層45層40層
高度168米168米
單位2,900個1,380個
人口7,830人3,730人
落成2030年2039年
小蠔灣公屋設計

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