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位於東涌新填海區的「裕興苑」,為新居屋2024中單位面積最大的屋苑,因為最大面積去到510呎。項目共由兩座物業組成,提供1,344個單位,售價由151萬-345萬元之間,建議以平均呎價6,240元推售,是新居屋2024中呎價第二低的項目,僅次於屯門「兆湖苑」。除了受制於市況需要開低之外,周邊供應也相當澎湃,且不斷發展之中,故沙塵滾滾的面貌並非一時三刻可以改變,新開發區的配套也未必足夠。我們會一文分析樓盤的環境及周邊規劃。
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裕興苑資料
樓盤名稱 | 裕興苑 |
位置 | 東涌第109區 |
單位數目 | 1,344個 |
座數 | 2座 |
面積 | 285-510呎 |
車位 | 住宅: 117個 零售: 3個 訪客: 10個 電單車: 12個 專線小巴: 5個 單車: 86個 |
校網 | 98區校網 |
估計落成日期 | 2026年4月30日 |
綠色建築認證評級 | 待定 |
發展商 | 房委會 |
官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2024/tc/yu-hing.html |
裕興苑售價
售價 | 151萬-345萬元 |
平均呎價(折扣後) | 6,240元 |
平均呎價(市值) | 8,914元 |
供款參考
綠表計算供款
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 151萬元 | 345萬元 |
首期 | 5%: 7.55萬元 | 5%: 17.25萬元 |
貸款額 | 95%: 143.45萬元 | 95%: 327.75萬元 |
月供 | 6,746元 | 15,413元 |
第一筆資金 | 8.56萬元 | 29.3萬元 |
白表計算供款
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 151萬元 | 345萬元 |
首期 | 10%: 15.1萬元 | 10%: 34.5萬元 |
貸款額 | 90%: 135.9萬元 | 90%: 310.5萬元 |
月供 | 6,529元 | 14,917元 |
第一筆資金 | 16.11萬元 | 46.55萬元 |
面積分布
面積 | 單位 | 佔比 |
285-293呎 | 168個 | 13% |
380-408呎 | 756個 | 56% |
469-510呎 | 420個 | 31% |

項目背景
東涌新市鎮擴展計劃一部份
東涌新市鎮的現有基礎設施於2003年4月落成,容納約116,000人。由於政府希望把東涌新市鎮進一步發展,故在2012年進行可行性研究在東涌進行擴展計劃,填海130公頃,興建49,400個單位,公私營房屋比例六四比,而整個擴展計劃共分為「東涌東」及「東涌西」兩部份。
東涌新擴展區發展
發展區 | 東涌東 | 東涌西 | 總計 | |||
新增住宅 | 40,800個 | 8,600個 | 49,400個 | |||
公營房屋 | 私人住宅 | 公營房屋 | 私人住宅 | 公營房屋 | 私人住宅 | |
25,700個 | 15,100個 | 5,200個 | 3,400個 | 30,900個 | 18,500個 | |
新增人口 | 118,900人 | 25,500人 | 144,400人 | |||
新職位 | 40,000個 |
預料可容納人口270,000
在住宅項目之外,還會提供50萬平方米的寫字樓、32.7萬平方米的零售設施配套、以及5萬平方米的酒店設施,希望可以創造約40,000個就業機會;亦預留了土地作康樂、教育及社區用途。預料東涌的總人口量會增至270,000人。被為中長期土地供應措施之一,在《施政報》2014-2016年,政府均指出目標為2023年能讓首批居民入住該擴展區。

「裕興苑」為東涌109區
「裕興苑」所在的「東涌109區」,是「東涌東」新擴展區內首幅發展的新居屋用地。位置大約在公屋「迎東邨」靠東北方向,而實際位置則被幾幅尚待發展用地包圍,包括前方有兩幅私樓用地,一幅為政府推出招標「東涌106區」但流標的用地、以及另一幅「東涌110區」的臨海私樓用地;毗鄰則為另一幅房委會居屋用地「東涌103區」,後方則為兩幅公屋用地「東涌99區」及「東涌100區」。項目距離日後「東涌東站」約有兩條街。

項目曾上調地積比率
佔地129,170呎、政府早已把「東涌109區」規劃為「住宅(甲類)5」,起初建議用5.4倍地積比發展,及後上調至5.8倍,令總可建樓面由原本的697,520呎,提高至749,188呎,而發展的住宅單位數目也由之前的1,277個,增加至1,344個。屋苑內會提供40,505呎公共空間、亦會提供近7,000呎零售樓面,預料可容納人口3,763人。
區內居屋項目
裕東苑
東涌區內暫時有三個居屋項目,其中位於達東路的「裕東苑」,位置上鄰近港鐵東涌站,以及商場「東薈城」,在1997年落成,五座物業合共2,460個單位,面積426-646呎,跟今次推售的「裕雅苑」有重叠。物業呈一字排開,部單位會望向公屋「富東邨」及私樓「東堤灣畔」方向,部份則望向南大嶼山郊野公園山景。
裕泰苑
一直去到2018年,房委會再推出另一東涌居屋項目,但位置卻較偏離港鐵「東涌站」,但也不是鄰近海邊的項目,而是貼近「北大嶼山醫院」附近,項目共由兩座樓高38及40層物業組成,共提供1,226個住宅單位,最細單位由278呎起步,去最大572呎。但始終位置較偏離,故屋苑也是居屋2018最後一個售罄的項目。
裕雅苑
新居屋2022年推出了第三個居屋項目,位於54區的「裕雅苑」,該期居屋中規模最大的項目,提供3,300個單位,佔新居屋2022供應的37%,六座物業由275-555呎之間,售價由130萬-355萬元。入伙初期,我們曾經爆出屋苑出現垃圾山的驚嚇畫面,直至入伙後期才得以改善。
表: 區內居屋項目
裕雅苑 | 裕泰苑 | 裕東苑 | |
地址 | 東涌54區 | 東涌東涌道399號 | 東涌達東路33號 |
落成年份 | 2023年 | 2020年 | 1997年 |
座數 | 6座 | 2座 | 5座 |
伙數 | 3,300個 | 1,226個 | 2,460個 |
面積 | 275-555呎 | 278-572呎 | 426-646呎 |
項目特色
1. 區內長期發展沙塵滾滾
預計關鍵日期為2026年4月30日的「裕興苑」,相當於樓花期起碼16個月,但以落成期計,在新居屋2024中並不是最遲落成的一個,然而準買家要留意在入伙時,附近的用地應該仍待發展,可以說是整個「東涌東」的開荒牛,遷入後仍有一定時間要面對附近地盤施工期間的沙塵滾滾、塵土飛揚,這一點是必須要留意的。
表: 預計關鍵日期
屋苑 | 預計關鍵日期 |
油塘高曦苑 | 2028年2月29日 |
屯門兆湖苑 | 2027年4月30日 |
啟德啟盈苑 | 2026年10月31日 |
東涌裕興苑 | 2026年4月30日 |
觀塘安柏苑 | 2025年3月31日 |
2. 四周都被樓景包圍
樓盤以北 ( 私樓: 東涌110區、東涌106區)
共由兩座物業組成,從布局圖上看,其擺位就是一字型向海方向排開,而零售樓面則置於住宅大樓的後方,雖然項目以西北可以望到海景、遠眺赤鱲角機場,但實情景觀都會有限期,事關在「裕興苑」核准高度為95米,而在其正前方臨海位置,碰巧就是兩幅私樓用地「東涌110區」及「東涌106區」。規劃上,雖然樓層高度會由高至低向海遞減,但「東涌110區」及「東涌106區」的獲准建高度均為70米,故日後只有最高25米,也就是大約最高五層的景觀較有保障。當然這也視乎私樓用地何時發展。

東涌106區
「東涌106區」共由三幅地皮組成,「東涌106區A」、「東涌106區B」、「東涌106區C」,政府曾推出「B區」招標,但最終僅收四份標書,因無一份達底價而宣告流標收回。在新一年賣地計劃中,政府把「東涌106區B」及「東涌106區C」剔走,只保留「東涌106區A」,表示在推售時要加入青年宿舍元素。只是當目前私樓供應爆棚,發展商急於減磅套現時,自然沒有胃納吸納類近偏遠地區的土地,而這點間接令「裕興苑」的景觀得以保持多幾年。
樓盤以西 (居屋: 東涌103區)
「裕興苑」以西,是「東涌103區」用地,其核准高度達110米,比起「裕興苑」還要高,預計兩座物業會跟「裕興苑」相同採用一字型排開方式。項目可建樓面109.87萬呎,料會興建2,018個單位,容納人口5,651人,同樣也有公共空間及零售樓面,日後「裕興苑」以西的景觀都會以望樓景為主,談不上有什麼景觀可言。


樓盤以西南( 公屋: 東涌99區、東涌100區)
「裕興苑」以西南,分別為「東涌99區」及「東涌100區」,其核准高度為125米及140米,據房委會遞交的規劃大綱來看,兩幅用地分別提供203萬呎及263萬呎樓面,共有4,800個及5,200個單位,容納人口14,800及16,120個,日後都會阻礙「裕興苑」的景觀。

樓盤以東(公屋: 東涌114區、東涌119區)
一路之隔在「裕興苑」以東,為「東涌114區」及「東涌119區」,兩幅地均會興建公營房屋,各其准度均為100米,也直接削去「裕興苑」以東的景觀,所以基本上未來「裕興苑」都會以樓景為主。

3. 區內配套有待發展
中央綠園及海濱長廊待發展
周邊仍有多個地盤,起碼帶出兩點。第一,配套一定未夠完善。規劃上,東涌東有很多配套,因為單計休憩用地已佔整個「東涌東」25公頃,例如由東涌東站延伸出來的「東涌113區」旁邊的中庭,也就是圖中所見綠色部份的「東涌118區」,約五公頃用地會設計為「中央綠園」,一直連接至橫向的海旁用地作「海濱長廊」,會加建景觀廊及觀景台,並把東涌東填海區最北面臨海用地「東涌第52區」,開闢遊艇停泊處。


設運動場、七間小學及三間中學
政府也計劃在東涌東填海區的最東面「東涌138區」預留3公頃用地興建運動場,而135及137區會興建專上學院、136區會興建消防局、131區會興建警察宿舍。另外,在東環前方的「東涌102區」,以及在「東涌140區」興建運動中心。另外在同時區內已預留用地興建七間小學、三間中學。只不過相關配套仍未有待發展。

零售配套未完善
商業配套方面亦如是。除了「東涌東站」(東涌112區) 旁的「東涌57區」商業地由華懋投得外,曾推出招標的「東涌東站」上蓋(東涌113區)用地則流標收回,也會影響到日後商場及零售設施的供應日期,變相最近也要倚賴「迎東邨」的設施。

東涌東站起碼至2029年才落成
同一道理,區內的交通仍有待發展。未來東涌東會極依靠「東涌東站」作出入。此站由「東涌站」進行改道加建而成,分「東涌東站」及「東涌西站」。「東涌東站」由東涌站向東延長1.2公里,主要為地面車站,設有高架車站大堂,而並非如「東涌西站」般改行地底。車站於2023年動工,預計最快在2029年才竣工,也意味在2026年入伙的「裕興苑」,住戶要起碼忍受三年無鐵路直接接駁。

4. 區內公營房屋供應澎湃
裕興苑大單位會被吸納
區內多地盤的第二點,就是區內供應會很澎湃。所以雖然今次「裕興苑」提供了新居屋2024中最大面積510呎單位,469-510呎的單位共有420個,同時也因新居屋2024會在每個屋苑中預留40%配額會給「家有初生」及「家有長者」,勢令「裕興苑」538個單位會先被「家有初生」及「家有長者」吸納,但實情就算今次不能中籤的準買家,而又放眼東涌區的話,未來仍有很多選擇。
居屋選擇「東涌103區」、「東涌122區」
因為整個東涌擴展區興建49,400個單位中,東涌東便有40,800個,高達25,700個為公營房屋。最起碼位於「裕興苑」毗鄰的「東涌103區」已規劃作資助居屋出售,會提供2,018個單位。另外,「東涌122區」撥作「樂建居」同樣也是居屋發展,興建不少於1,600個單位,故區內仍有選擇。
表: 未來東涌東(居屋)
居屋發展 | 東涌103區 | 東涌122區 |
高度 | 125米 | 100米 |
單位 | 2,018個 | 1,600個 |
人口 | 5,651人 | 未有資料 |
落成 | 2025年 | 待招標 |
區內十幅用地作公營房屋發展
連同「裕興苑」在內,整個「東涌東」區內共有十幅用地劃為公營房屋,當中「東涌99區」「東涌100區」以及「東涌114區」「東涌117區」四幅用地均作公屋用途。前兩區分別在2024-2025年落成,而後兩區分別在2028-2029年落成。至於餘下的「東涌119區」及「東涌133區」則未知會作居屋或公屋用途。而「東涌133區」更因地盤規模大,會分A-C區發展。
表: 未來東涌東(公屋)
公屋發展 | 東涌99區 | 東涌100區 | 東涌114區 | 東涌117區 |
可建樓面面積 | 230.78萬呎 | 262.9萬呎 | 118.1萬呎 | 124萬呎 |
高度 | 125米 | 140米 | 105米 | 105米 |
單位 | 4,800個 | 5,200個 | 2,559個 | 2,666個 |
人口 | 14,880人 | 16,120人 | 6,910人 | 7,199人 |
落成 | 2024年 | 2024年 | 2028年 | 2028年 |
表: 未來東涌東(公屋/居屋)
公屋/居屋 | 東涌119區 | 東涌133區(A) | 東涌133區(B) | 東涌133區(C) |
可建樓面面積 | 91.45萬呎 | 311萬呎 | 128萬呎 | 132萬呎 |
高度 | 100米 | 135米 | 130米 | 130米 |
單位 | 1,601個 | 6,300個 | 2,700個 | 2,400個 |
人口 | 4,323人 | 17,010人 | 7,290人 | 6,480人 |
落成 | 2028年 | 2030年 | 2030年 | 2030年 |
未來供應「小蠔灣車廠」
更重要一點,在東涌東不遠處的「小蠔灣車廠」也會發展公營房屋。地鐵會把車廠分四期搬遷,港鐵負責發展第一至三期內的私人住宅項目,當中亦包括商業零售、中小學、幼稚園、公共交通交匯處及部份社福設施。車廠用地餘下部份則屬於公營房屋發展計劃第一及第三期,分別佔地2.11公頃及1.06公頃,共興建4座及3座,各提供2,900個及1,380個公營單位,預計會於2030年及2039年落成。
表: 小蠔灣車廠(公營房屋)
公屋發展 | 小蠔灣車廠第一期 | 小蠔灣車廠第三期 |
地盤面積 | 2.11公頃 | 1.06公頃 |
座數 | 4座 | 3座 |
樓層 | 45層 | 40層 |
高度 | 168米 | 168米 |
單位 | 2,900個 | 1,380個 |
人口 | 7,830人 | 3,730人 |
落成 | 2030年 | 2039年 |

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