新地向來都是「驗樓高分」的代名詞，今次位於土瓜灣馬頭角、與市建局合作發展的新盤「Downtown 38」同樣取得高分，而且創出今年新高！不過受制於單位細小，部分設計卻隨時成為受傷高危，究竟所謂何事？
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玄關佔單位面積十分一
細單位限制多多，若要加上無謂空間，單位的可塑性就會降低。今次我們驗的單位只得304呎，剛好只能間一房，但入門口卻設有玄關，經我們量度後，面積大約有30呎，足足是單位面積的十分一，這個用不上的空間價值高達幾十萬元。
玄關旁設置鞋櫃，勉強都能增加玄關的實用性，但受制於空間擺位，雪櫃卻不是放到玄關旁的開放式廚房，而是置於玄關當中，變相戶主煮食時要兩邊走。
準業主也要留意，為增加開放式廚房的枱面空間，現在很多新盤的廚房鋅盤都選用抽起式水龍頭，但驗樓師詹濟南提醒，如果使用頻密，這款水龍頭的升降零件容易變鬆，而這單位的水龍頭則有機關，拉上後需要扭45度才可以鎖實。
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漂白水拖地，地磚密度低容易變色
單位客飯廳方正，地面鋪上地磚，但詹Sir提醒，地磚密度愈低愈易上色，如果用高濃度的稀釋漂白水拖地，地磚很容易變色。
另外，由於地磚溫度變化大，假如冷氣機出風口對正地板，而樓下沒有同時開啟冷氣，樓下單位容易有倒汗水。
露台對正對面大廈糞渠
「Downtown 38」全盤共提供228個單位，由一至三房都有提供，一層十一個單位，當中A及L都面向毗鄰的「嘉景花園」，所以整體樓價也最相宜，其中L室的平均呎價只是17,739元，比起其他單位介乎18,000至20,000元的呎價為低。單位雖然未至於完全面壁，但距離也頗近。
而且，露台對正對面大廈的渠道擺放位置，通常由頂至底一條粗渠，而且有很多分支的就是糞渠，戶主需要留意。
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房門用趟門容易夾手
「Downtown 38」的「A室」及「L室」都排於大廈後方，設於客飯廳旁邊的睡房，其中一扇窗會望樓景外，打對角的氣窗則望冷氣機平台散熱器。夏天戶戶都開冷氣時，熱風也會隨風入屋。睡房面積不算太大，所以也改做趟門設計，但使用上就要小心。
為求美觀，房門抽手是凹下去的款式，而不選用凸出來的款式，如戶主心急打開趟門， 一不小心會夾手。而且趟門扭鎖的深度亦過淺，如果戶主指甲稍為長一點，就難以使用。
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發展商解釋門鎖設計淺，是考慮慳位及美觀
單位發現的執修問題，著實並不算很多，除了鋪磚及油漆有手工問題，而輕微扣分外，基本上並沒有什麼地方要執修，而驗樓當日發展商也即時派員跟進，單位總分有96分，屬於A級水平。
對於驗樓結果，發展商新地及市建局就回應指，開放式廚房水龍頭及鋅盆經過精心設計，避免升降水龍頭下滑而需調校至45度才能解鎖；而門鎖採用平面設計，較為慳位及美觀。
驗樓得分
| 屋苑 | Downtown 38 |
| 發展商 | 新鴻基地產、市建局 |
| 地址 | 土瓜灣北帝街38號 |
| 提供單位 | 228伙 |
| 首批折實平均呎價 | $17,288 |
| 驗樓單位 | 中層L室 |
| 驗樓單位面積 | 304呎 |
| 驗樓得分 | 96分 |
