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【御海灣終極天書】最新價單分析!平面圖、揀則重點你要知!

新地於屯門南海皇路「御海灣」,共提供669個單位,戶型有一房至三房。項目剛上載了樓書與價單,首批即供均價折實17,377元,為屯門區首批最貴新盤。其後再加推二號價單,加推50個單位,折實均價17,991元,令開售前一共推出了138個單位,佔全盤52%。發展商定於7月25日開售,推出108個單位。買家會分開AB組進行揀樓。A組需選購最少兩個單位,而B組則選購最少一個。在疫情及美國制裁等不明朗因素下,發展商開價仍然進取,究竟付款計劃是否吸引?各種戶型又點揀?Click下面關鍵字即刻睇晒佢!

發展商將項目分開兩期申請預售,第一期263個單位,第二期406個單位,當中1期提供263伙,提供開放式至三房戶型,單位實用面積由254至692方呎,而兩房以下戶型將佔全部單位約87%。項目最快在2021年3月31日落成,而關鍵日期則在2021年6月30日,屬樓花期較短的項目。兩期均在2020年2月獲批預售。

項目在屯門區進入「屯門碼頭」前的位置,毗鄰最著名的二手屋苑有「南浪海灣」、「嘉悅半島」及「海典軒」。由於「海皇路23號」樓層剛好高過前方工業用地,故最遠可望到「小欖」及「青山灣」一帶的景緻,天朗氣清時可望到「大嶼山」一帶,故海景是該樓盤的最大賣點。

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御海灣資料

樓盤名稱御海灣
位置屯門海皇路23號
單位數目669個 (一期: 263個、二期: 406個)
面積254呎-692呎
戶型開放式: 254-261呎 (41伙)
1房: 297-330呎 (104伙)
1房加儲物室: 372呎 (21伙)
2房: 424-450呎 (63伙)
3房: 514呎 (20伙)
特色: 254-692呎 (14伙)
車位19
校網71校網
關鍵日期2021年6月30日
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商新地
示範單位地址九龍環球貿易廣場76樓
官方網站www.regencybay.com.hk

御海灣開價

首批88伙
折扣額22%
平均呎價$22,278
折扣後售價$17,377
區內二手造價南浪海灣:約$12,000/呎
嘉悅半島:$13,440/呎
海典軒:$12,900/呎

項目背景及特色

御海灣,位於「恒富街及海榮路」交界,前身是一幅「政府、機構或社區」用地,其後政府為提高住宅供應量,連同屯門東的用地改劃為住宅,當時被周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對改劃,認為會阻擋景觀及通風;但其後政府成功改劃,並在2015年5月推出土地招標,用地可建樓面354,566呎,終被新地以13.19億元投得,每呎地價3,720元。事實上,區內對上的發展項目已數到2018年開售的「弦海」了。

區內新供應

弦海

同區對上一個項目,是「莊士中國」在業旺路的「弦海」以及「香港興業」在屯門碼頭附近的「雙寓」,兩幅地均由政府賣地場上投得。「弦海」是莊士在2015年1月4.288億元中標,以項目可建樓面143,055呎計,每呎地價2,997元。全盤371個單位,一層19個單位的高密度設計,共用三部電梯,主打開放式及一房單位。

開放式單位一共有216伙,面積162-232呎;另外設有90個及36個一房及兩房戶型,面積分別為321-348呎以及447呎大。發展商在2018年10月開售,首批推出175個單位,即供均價15,791元。開放式單位折實288萬至400萬元、一房單位則469萬至550萬元;而兩房則569萬至647萬元。

弦海

雙寓

至於「香港興業」的「雙寓」,位於「屯門碼頭」居屋「悅湖山莊」旁邊,位於「湖安街8號」,是政府在2013年推出招標的住宅項目,可建樓面121,903呎,被「香港興業」以5.51億元投得,每呎地價高企於4,520元。其後發展商興建了兩座物業,共提供222個單位,都屬於昔日限量地,故清一色都以迷你戶型為主。開放式戶型共有83伙,面積由264-365呎之間,而一房及兩房各佔41及79伙,分為358-563呎,以及484-563呎。發展商在2016年10月以即供均價11,988元開售,售價由310-667萬元不等。

雙寓

新地區內發展經驗

珀御

新地對上在屯門區推盤的經驗,已經數到「珀御」及「御半山」。其中「珀御」已在三年前推出,毗鄰就是南豐的「豐連」。兩幅地並不鄰近「屯門碼頭」,而是位於「屯門54區」亦即在「寶田邨」及「青山醫院」附近。兩幅地分別在2014年2月批出,當地每呎地價低見2,571元及2,139元,及後南豐「豐連」首先在2016年8月推出,當時正值樓市調整期,以不足10000元呎開售,個別單位低至二百萬元以下;之後「珀御」則在2017年4月開售,呎價已經重上至12,851元。

珀御

御半山

至於新地另一個推售的項目就是「御半山」,位於「景秀里」,在「屯門濾水廠」旁邊,環境算靜中帶旺。新地在2014年以10.51億元投得用地,以可建樓面475,683呎計算,每呎地9價2,209元,但最終卻高開至萬五元一呎。項目合共提供逾千個單位,發展商將項目一分為二。第一期共提供522個單位,在2018年5月推出發售,當時首批推出188個位,即供平均呎價高達15,248元;而第二期則在2019年6月發售,均價15,166元。

御半山

區內項目一覽

項目弦海御半山珀御雙寓豐連
地價4.288億元10.51億元4.3億元5.51億元4.56億元
可建樓面143,055呎475,683呎167,262呎121,903呎213,116呎
每呎地價2,997元2,209元2,571元4,520元2,139元
伙數371個1,017個321個222個370個
面積開放式: 161-232呎
1房: 321-348呎
2房: 447呎
開放式: 250呎
1房: 304-404呎
2房: 412-468呎
3房: 531-591呎
開放式: 296-313呎
1房: 328-389呎
2房: 465-497呎
開放式: 264-365呎
1房: 358-563呎
2房: 484-563呎
開放式: 253-275呎
1房: 278-343呎
2房: 431-567呎
3房: 627呎
平均呎價15,791元15,248元12,851元11,988元9,540元
首批售價288萬-647萬元498萬-730萬元395萬-622萬元310萬-667萬元197萬-640萬元
開售時間2018年10月第一期: 2018年5月 第二期: 2019年6月2017年4月2016年10月2016年8月
發展商莊士中國新地新地香港興業南豐

區內二手市況

南浪海灣

事實上,在新地「海皇路23號」附近,就設有三個二手屋苑,包括「海典軒」、「南浪海灣」及「嘉悅半島」,都主打兩至三房單位為主。當中最經典是位於「恒富街23號」的「南浪海灣」,由中國海外牽頭,連同僑光置業、大昌集團及菱電物業合作發展。

中國海外在1997年金融風暴前夕摸頂投得多幅用地,「南浪海灣」就是其中之一。其後發展為5座1,264個單位,主打兩至三房單位為主,實用面積由523-842呎,樓盤在2000年4月入伙。樓盤在2003年沙士低谷位時一度跌至只2,380元呎,但當然這個價位已成歷史,來到2020年6月的今天,屋苑平均呎價已升至12,000元,現時一個兩房單位入場價約為640萬元,三房則880萬元起。

南浪海灣

嘉悅半島

其後,信和及嘉華分別推出「海典軒」及「嘉悅半島」。其中合計由兩座組成、共提供430個單位的「嘉悅半島」,就是由嘉華地產發展,屋苑面積由438-610呎之間,2002年時在市況極低迷時推售,發展商更要出動「定額供息」的手法來吸客,首兩年供息不供本,兩房每月供息688元,而三房供988元。發展商還提供18%現金回贈予買家,推售時呎價環繞2,880元左右的水平。而截至2020年6月止,屋苑平均呎價約為13,440元,兩房單位售約625萬元。

嘉悅半島

海典軒

一直去到2003年7月,信和就推出旗下位於「海珠路2號」的「海典軒」。該屋苑標榜戶戶設露台,兩座物業共提供544個單位,面積由460-647呎,首批單位以實呎2,840-2,970元呎開售賣。項目於2004年9月取得入伙紙。截至2020年6月止,屋苑平均呎價約為12,900元,一個400多呎的兩房單位約600萬元左右。

海典軒
 南浪海灣嘉悅半島海典軒
地址恒富街23號恒貴街1號海珠路2號
座數5座2座2座
伙數1,264伙430伙544伙
面積523-842呎438-610呎460-647呎
車位254個62個78個
入伙期2000年4月2002年6月2004年9月
2003年平均呎價2,380元2,880元2,840元
2020年平均呎價12,000元13,440元12,900元
入場價640萬元625萬元600萬元
發展商中國海外、僑光置業、大昌集團、菱電物業嘉華地產信和

《胡.說樓市》評析

景觀

樓盤以南海景、工業用地

一共由兩期發展的「御海灣」,向南屬於全盤的一線景觀,皆因前方可望到「屯門避風塘」,高層可望到「青山灣」及「大嶼山」景緻,景觀好像頗吸引,但實情跟屋苑隔了一條馬路,你會見到一個油站外,前方的用地也劃為「工業用途」。

翻查2014年的《工業用地檢討報告》,規劃署建議用地保留作工業發展。該處共設有三座工廈,規劃署形容物業狀態良好,其中兩座由單一業主持有,而另一座則由多名業主所持有,現時約有206名員工在工業大廈內工作,建議保留作「工業用途」。但值得注意,該區用地曾有業主申請改劃為住宅及商業用途。

1998年曾有業主把用地改劃為「綜合發展區」,但只因城規會認為環境不協調、及未能通過交通評估而不接納申請,日後會否再發展呢? 暫時仍是未知之數。根據大綱圖,現時該區用地保留作「工業用地」,最高可用五倍地積比率發展,樓高最高35米,大約是新地樓盤的三分一左右,但現場所見,基本上最低樓層也避得過工業用地,可飽覽一線海景。

工業用地檢討報告
規劃署建議項目以南用地保留作工業發展。(資料來源:城規會)

樓盤以東望南浪海灣

距離「御海灣」的落成期大約還有十個月,但項目已經樓盤東面的「南浪海灣」阻擋起來。特別是「南浪海灣1-3座」的「ABGH室」,其位置比起新地樓盤向後移一點,故大部份原先開揚的海景也受到遮擋。但這同時也意味日後新地樓盤望過去「南浪海灣」的單位,都是望樓景為主。

樓盤以西運動場、噪音、西斜

事實上,純粹以景觀角度來看,「御海灣」向西單位會最有保障。樓盤以西,雖然停泊了一些巴士,也就是九巴及城巴屯門南巴士車廠,但實情日後會搬遷。事關這幅接近六公頃的用地,民政事務局早於08年已計劃收回土地,並準備興建400米標準運動場,內圍會包括一個十一人標準天然草地足球場、還有鉛球投擲區、障礙賽設備,同時會附設5,000個座位的看台等。

背後理據是屯門區人口在2024年會膨漲至556,100人。根據《香港規劃標準與準則》,該區需在2024年前設置兩個運動場,但現時就只得一個標準運動場,以及需設置五個十一人足球場。因應《施政報告》2018年提出「一地多用」方式起樓,亦會因應區內需求,加建400至500個泊車位。但因為這幅地在樓盤以西位置,而日後會起運動場,所以相對景觀會較有保障。問題是,新地並沒有將「海皇路」樓盤扭向這邊,背後因樓下有輕鐵站,除了有輕鐵噪音之外,樓盤以西也會有西斜問題,感覺上不算太理想。

樓盤以北:屯門泳池、公屋用地

在新地「御海灣」以北,分別有「屯門泳池」及一幅雜草叢生的用地,兩幅地在規劃上也有轉變。其中在新地樓盤以北的雜草叢生用地,佔地0.44公頃,未來可能會改劃為2座30層高的公屋,提供560個單位,預計容納人口1,460人。不過根據城規會的文件,日後「海皇路23號」其中一座,跟公屋相隔了少量「綠化空間」後,就會望向公屋「BLOCK B」,故新地樓盤向北景觀不會有很大的保障。

項目以北用地將興建公屋
項目以北用地將興建公屋 (資料來源:房屋署)

更重要一點,就是旁邊「屯門泳池」也好不了多少,事關政府拍扳興建的「屯門延線」,即是由西鐵站「屯門站」延伸至「屯門碼頭」的鐵路,會在這區加建一個站,所以「屯門泳池」會拆走,而上蓋就傳出會興建6,000至7,000個私樓,以及13,000個公營房屋,都對新地海皇路的樓盤構成影響。

交通

屯門延線增設中間站

拍扳興建的「屯門延線」會在屯門泳池增設一個站,故日後樓盤也有鐵路效應。由樓盤前往泳池只需約一至兩分鐘的步距。翻查區議會資料,「屯門延線」早於1994年3月時已在當時的立法局動作修訂動議,建議政府應在「天水圍」伸延至「屯門北」(兆康站),也應該在「屯門市」設站。其後在2014年《鐵路發展策略》報告,政府計劃在2019年興建「屯門延線」,至2022年落成,但現時仍未正式動工。政府在2020年5月宣布會展開詳細規劃及設計工作,「屯門延線」總長2.4公里,工程造價114億元,港鐵會以「擁有權模式」發展,計劃在2023年動工,並在2030年落成。

在屯門延線尚未建成前,附近區民目前以輕鐵接駁西鐵,或乘坐小巴及巴士外出。

屯門延線
2014年的《鐵路發展策略》已建議興建屯門延線 (資料來源:鐵路發展策略2014)

巴士選擇不算太多

但由於鐵路在十年後才落成,準買家旁邊的「屯門泳池站」,搭約五個站前往「西鐵屯門站」;又或者依賴小巴及巴士。附近設有三格巴士,包括「城巴962」前往銅鑼灣,會途經「青山公路」黃金海岸一帶,直出「西隧」前往中環,行車時間由早上5時50分至晚上11時45分,行車時間87分鐘,約8-20分鐘會有一班車。另外也有「九巴259D」經屯門公路及龍翔道前往藍田及油塘一帶,行車時間由早上5時50分至晚上12時30分,全程約92分鐘。

 地區車費時間
K52屯門站4元06:00-23:40
962中環、銅鑼灣18.8元05:50-23:45
259D藍田、油塘16.6元05:50-12:30
居民暫時依賴輕鐵、小巴和巴士接駁外出市區
居民暫時依賴輕鐵、小巴和巴士接駁外出市區

配套

雖然項目日後有小型商場,但暫時未知開業時間,暫時仍要依賴樓盤對面「屯門中央廣場」內的小型商舖及酒樓,小型商舖均以補習社等為主。

最新的民生配套要前往「海典軒」,基座設有兩層高小型商場,下方有一個超市,可照顧日常需。如果有購物需要的話,最近也要前往「友愛邨」的公屋商場「愛定商場」。該商場原屬領展旗下的商場,在2017年領展售予基匯資本,商場樓面約有19萬呎,共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。

樓盤與愛定商場相隔15分鐘步距
樓盤與愛定商場相隔15分鐘步距

另外值得一提,樓盤剛好跌出「70校網」,屬於「71校網」,兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇,包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。

屯門區71校網

學校名稱資助類別統一派位學額
中華基督教會拔臣小學資助17
青山天主教小學資助46
伊斯蘭學校資助58
興德學校資助83
路德會呂祥光小學資助54
博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人學校資助32
博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學資助43
聖公會蒙恩小學資助55
保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學資助45
東華三院鄧肇堅小學資助57
仁濟醫院何式南小學資助51
仁愛堂劉皇發夫人小學資助79
順德聯誼總會李金小學資助52
順德聯誼總會胡少渠紀念小學資助30
順德聯誼總會何日東小學資助60

胡.說評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,景觀由於暫時仍等待屯門延線通車,故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。配套上也欠奉,故只能給予1分,唯一在景觀上可望到青山灣海景,故給予3分。樓盤開則也算多樣化,由開放式至三房也有提供,但部份開則卻偏向嶙峋,故只能給予2分。若以20分為滿分的話,樓盤可獲得8分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通2分
配套1分
間隔2分
景觀3分
總分8分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

一共分兩期發展的「御海灣」,以為單位會望到海,實情卻未必做到。皆因「御海灣」的第一期,是先推設於後方的「第2座」,大致可為三類景觀。

最優質已數到向南的「J及K」單位,但實情也只會跟項目第二期「第1座」對望;「D-H室」則會望向私樓「南浪海灣」方向,都是以樓景為主。至於「A-C室」及「L及M室」均會望向北面,即前方日後興建公屋的地盤。

因此對景觀有期待的買家,應該保留實力,待樓盤推出「第二期」時才入手,而如果真的希望購入項目的「第一期」則要較注重開則。第一期共提供263個單位,撇除14個特色單位之外,分層單位一共有249個,開則特色,我們會在下方逐一闡述。

開放式單位: 41個

今次開放式單位只有41伙,集中「B室」(261呎)及「K室」(254呎),「B室」望公屋地盤、「K室」望樓盤「第1座」,景觀不相伯仲,故在揀樓上應多考慮間隔上的差異。面積較大的「B室」開則上較實用,因為開放式廚房連客飯廳,內櫳地氈面積約有189呎;反觀「K室」單位則在門口位設有九呎玄關,感覺較浪費空間,且由客飯廳外望的窗,會望到毗鄰「J室」的洗手間氣窗。

(左)B室、(右)K室
(左)B室、(右)K室
 B室(261呎)K座(254呎)
客飯廳189呎177呎
洗手間31呎31呎
玄關9呎
噪音緩解措施5-12樓5-23樓
景觀公屋第1座
資料來源:御海灣樓書

1房單位: 104個

一房共有104個單位,分布於「A室」(330呎)、「L室」(304呎)及「M室」(314呎),這三柱均會望日後公屋地盤;「F室」(313呎)及「G室」(297呎) 則望向「南浪海灣」方向,五柱單位同被樓景包圍。除了衡量景觀外,一房揀樓上有幾點要注意。

1房首選: L室」>A室」及「M室」

第一,望公屋的一房單位中,「A室」及「M室」開則相同,惟獨是「A室」客飯廳的面積較「M室」為大,客飯廳呈梯形設計,反而不及面積較細、呈長方形布局的「L室」般好。不過,相比起餘下望「南浪海灣」方向的一房,包括「F室」(313呎) 及「G室」(297呎)。由於入門口設有大片玄關位置,分別有32呎及27呎,佔單位面積約10%,故比起「A室」、「L室」及「M室」更加不好用,故只視為一房單位中的最次選級別。

1房最次選: F室」及「G室」

第二,如果「F室」及「G室」二選一的話,又應該怎樣揀? 「F室」睡房及玄關牆身,會跟大堂電梯槽連接,其特厚牆身250毫米需計入「F室」的實用面積,故會影響內櫳大小。不過「F室」睡房設有一個11呎的位置,可闢作衣帽間;反觀「G室」睡房則沒有此設計。屬一房中最細的「G室」,其玄關牆身呈跌級式,也很難善用此空間來擺放傢俬。

(左)A室、(右)L室
(左)A室、(右)L室
M室
M室
 A室(330呎)L室(304呎)M室(314呎)
客飯廳連廚房166呎142呎154呎
房間66呎66呎66呎
洗手間30呎30呎30呎
露台23呎22呎23呎
噪音緩解措施客飯廳: 5-8樓 睡房: 5-18樓客飯廳: 5-20樓 睡房: 5-22樓客飯廳: 5-17樓 睡房: 5-21樓
景觀公屋公屋公屋
資料來源:御海灣樓書
(左)G室、(右)F室
 F室(313呎)G室(297呎)
客飯廳連廚房110呎101呎
房間68呎76呎
洗手間32呎31呎
露台22呎24呎
玄關32呎27呎
噪音緩解措施—-—-
景觀望南浪海灣望南浪海灣
資料來源:御海灣樓書

1+1儲物室」及「2房」: 84

一房一儲物室可作兩房看待

樓盤有一柱為「一房連一儲物室」開則,位於「D室」(372呎),合共有21個單位,也屬於全盤面積最大的一房類別,但實情以趟門作開關的「儲物室」,內部也設有窗,跟客飯廳會望同一道景觀,「儲物室」空間也有42.5呎,差不多等於一間普通客房的面積,故此也可視為「御海灣」的兩房來看待。比起樓盤最細兩房單位,「一房一儲物室」的單位面積只少52呎。

D室
D室

三柱純兩房各望不同景觀

真正兩房戶型有63個單位,設於樓盤三柱,分別為「C室」(437呎)、「H室」(424呎)及「J室」(450呎),各自望向不同景觀,分別望公屋景、南浪海灣私樓景、以及跟樓盤第二期對望。因此,如果對景觀及方位有要求的話,應該很容易作出抉擇,只需按同一柱單位內的樓價高低作排序便可以;反觀若對景觀沒有特別要求,才需要比較上述三款開則的不同之處。

比較開則,面積最大的「J室」的房間屬飛機則,故可減省了走廊位置,令客飯廳有高達193呎,佔單位面積逾四成,兩間房的面積也分別有55呎及79呎,在擺放傢俬上較具彈性,也可以說是「御海灣」的兩房樓王類別。至於「C室」及「H室」,兩款則同樣需經客飯廳走廊直入兩間睡房,會設有較浪費空間的走廊,但「H室」還有一點缺陷,就是洗手間呈梯型設計,較為三尖八角。

(左)C室、(右)H室
(左)C室、(右)H室
J室
 C室(437呎)H室(424呎)J室(450呎)
客飯廳連廚房169呎153呎193呎
房間45呎45呎55呎
主人房73呎75呎79呎
洗手間31呎37呎31呎
露台39呎38呎42呎
走廊20呎21呎
噪音緩解措施客飯廳: 5-17樓 主人房: 5-10樓—-客飯廳: 5-21樓 客房: 5-23樓 主人房: 5-19樓
景觀公屋南浪海灣私樓第二期(1座)
資料來源:御海灣樓書

三房: 20

「御海灣」的三房比例較少,全盤只提供20個,清一色集中在「E室」,即望向「南浪海灣」方向,跟一房「F室」及「G室」相同方位。因此銳意選擇三房的單位,實情不用想太多,只需按價格排序便可以,只是「御海灣」的三房開則,有三點值得一提。

第一,洗手間設於大門口的右手邊,都屬於黑厠類別。第二,其中一邊走廊牆身延伸至主人房的牆身,也貼著公家地方電梯槽,牆身厚度達250毫米需計入實用面積。第三,其中一間客房呈斜角開則,但奈何睡房窗口闊度少於一米,要有採光度不足的心理準備。

E室
 E室(514呎)
客飯廳連廚房167呎
房間45呎
房間55呎
主人房79呎
洗手間30呎
露台39呎
走廊及玄關34呎
噪音緩解措施—-
景觀南浪海灣
資料來源:御海灣樓書

首張價單拆解

首張及第二張價單開價

疫症爆發第三波,但新地「御海灣」首批開價卻沒有折讓,首批88個單位,扣除最高折扣額22%,即供均價17,377元,一躍成為屯門區首批最貴新盤。開售前再加推二號價單,一共50個單位,折實均價17,991元。價格高企,但發展商一貫採用兩種方法來吸客,幾乎百發百中。

第一就是總價低效應。首批單位中,發展商推出21個開放式戶型,即供入場價469萬元有交易,另外也推出了43個一房,折實起步價556萬;至於兩房單位則636萬起,而在加推的二號價單,也推出了一房連儲物室單位,這類可視為兩房單位使用,折實只是635萬元。但當然,更重要的一招,就是透過包羅萬有的付款辦法來吸客。

第一張價單

戶型伙數訂價即供
開放式21個601.13萬-655.59萬元468.8萬-511萬元
143個712.59萬-792.63萬元556萬-618萬元
224個814.98萬-915.8萬元636萬-714萬元
資料來源:御海灣價單

第二張價單

戶型伙數訂價即供
1房28個708.25萬-764.38萬元552.4萬-596萬元
1房+儲物室13個814.21萬-844.26萬元635萬-659萬元
2房9個870.52萬-935.95萬元679萬-730萬元
資料來源:御海灣價單

付款辧法

一如過往,新地提供「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式,當中頭兩種都可視為「即供」,而第三種則可視為「建築期付款」看待。究竟選取上述三種計劃,之間有什麼分別呢?

「現金PLUS付款計劃」

最直接的付款方法就是「現金PLUS付款計劃」,買家在支付5%訂金後,餘額在簽署臨約後60日內就需要找清,意味買家簽約後已迅速尋找銀行承造按揭。選用這種付款方法,最大好處是可取盡最高折扣額22%,但卻有以下數點要留意。

第一,有意借取「按揭保險」的準買家要格外留神,事關今次「御海灣」單位,部份單位「新舊按保」皆適用;部份則只能選用「新按保」。假如準買家打算購買樓價600萬以下物業,而又有借取「按揭保險」的需要,眼前他可以選擇自己支付20%首期,並借取最高80%「舊按保」上會;又或者自己支付10%首期,然後借到最高90%「新按保」上會。

如果他選取後者方式,他則未能夠選取用「即供」付款計劃,而必須改用「建築期」,待物業落成時才申請「新按保」。因為按揭證券公司只接受「現樓」物業申請「新按保」,樓花一概不受理。反觀,如果他決定借取「舊按保」,由於「御海灣」樓花期大約一年。根據按揭證券公司指引,但凡一年內落成的樓花物業,「舊按保」也會接受申請,在這個情況下,買家才可選用「即供」上會。

但當然,如果買家選取的樓價超過600萬元,但同時又想借「按揭保險」,你只能放眼於「新按保」。因為根據政策,新按保會接受一千萬元以下物業申請,但同樣地基於物業還未落成,故「即供」並不適用。

「現金尊貴付款計劃」

跟「現金PLUS付款計劃」一樣,都屬於「即供」付款的「現金尊貴付款計劃」,最大分別卻是在上會日期會稍為遲一點。買家簽約時支付5%訂金後,餘額在簽臨約120天後才找清,變相買家有約四個月時間尋找銀行承接按揭。但既然容許遲一點才成交,故折扣額也理應會少一點。在不選用發展商的「印花稅回贈」下,這個計劃的基本折扣額是20%,比「現金PLUS付款計劃」少2%。

然而這個計劃也不是沒有可取之處,它適合兩種人士選用。第一類就是換樓客。比起「現金PLUS付款計劃」,選用「現金尊貴付款計劃」可以揀選發展商印花稅回贈、同時還可免息向發展商借取部份印花稅,變相可減省置業前期成本。特別是本身持有多於一層物業的買家(換樓客),在購買「御海灣」時需繳交劃一15%雙倍印花稅,成本時變得很沉重。

但選用「現金尊貴付款計劃」,買家可獲取10.5%的印花稅回贈,即自己最終僅需支付4.5%印花稅,同時間因15%印花稅在簽約後就要支付,買家可透過發展商申請貸款墊支7.5%的印花稅。連同「印花稅回贈」計算在內,七除八扣後,換樓客選用這個計劃的實質折扣額就是21.24%,實情比「現金PLUS付款計劃」只少0.76%。

第二類人士就是對發展商高成數按揭有需求的人。因為比起「現金PLUS付款計劃」,選用「現金尊貴付款計劃」才可選用發展商二按。根據價單上安排,買家最高可向銀行申請一按後,再向發展商申請最高25%二按,而一二按合共最高80%按揭。整筆二按年貸款年期為25年,會視乎借取二按成數多少而決定二按息率。若二按成數少於20%,則首三年息率2.15厘;但二按成數多於20%,則首三年息率2.65厘。息率算吸引,只是第四年至二十五年則會跳升至六厘,故買家也要適時甩走二按。

值得留意,選用「現金尊貴付款計劃」的買家,如未能借取發展商二按,但卻又想借取高成數按揭的話,眼前還可選擇發展商的「REGENCY 120」計劃,如果大前提是買家自己或家屬需要有物業作抵押。買家在支付10%首期後,發展商會向買家借出樓價120%。當中90%用來支付「御海灣」新購物業,而30%則用來償還舊樓按揭貸款。全筆貸款只有三年期,息率2.38厘,但每月只需償還0.5%樓價,突出部份會用來償還「御海灣」樓價的本金,實情是幫助買家儲本金的方式。待三年期過後,再轉按至傳統銀行承做按揭,甚或借取按揭保險。

「靈活EASY付款計劃」

但如果上述「二按」及「REGENCY 120」也選用不了,但買家又想借取高成數按揭,除非樓價跌得入「舊按保」門檻,即600萬以下借取最高80%,他才能選用「現金尊貴付款計劃」計劃,但否則他只能夠放眼於最後一個計劃「靈活EASY付款計劃」。

「靈活EASY付款計劃」有著「建築期付款」的特性,買家在入伙時只需分期15%樓價,餘額85%在人伙時才找清,但當然跟「即供」計劃比較,買家可延遲到最後一刻才上會,故折扣額在三種計劃中也是最低,基本折扣額只得16%。但如果能夠把優惠發揮到盡,其優惠甚至可比第一種「現金PLUS付款計劃」更吸引。

因為「靈活EASY付款計劃」下,發展商也容許買家提前還款以獲取回贈。根據付款計劃,回贈額最高由2%-7.5%不等外,買家也可獲取「印花稅回贈」,特別是持有多於一層物業的買家(換樓客)來說,原本需繳付15%的印花稅,但現在卻可獲取10.5%的回贈,變相實質只需繳4.5%印花稅。兩個因素相加,最終其實質折扣額可高達24.56%。但當然只限於特定人士。

選用「靈活EASY付款計劃」可選用發展商「二按」及「REGENCY 120」外,還可選用發展商「一按70%」計劃。全期一按25年,首三年2.15厘,比起傳統銀行吸引,其後第4-25年則為6厘,故需要在三年後轉按。當然,發展商審批準則也嚴謹,講明要提交兩年稅單、收入證明或銀行紀錄,且配額也暫未知多少。

實例剖析

首置客

究竟應該怎樣付款才是最實際呢? 我們嘗試用「御海灣」全場最平單位作例子闡述。單位為2座3樓B室,一個實用面積261呎的開放式單位,訂價為601.13萬元。假設這名買家為普通上車客,即在入市前並沒有持有任何物業,在他面前至少有八種上會方式。

包括可以選用「即供」或「即供加舊按保」,以獲取最高折扣額,但對第一筆資金成本需求則較高,就算選用「即供加舊按保」,也至少110萬元資金才可入市。其次,他可選用「即供加發展商二按」、「即供加REGENCY 120」,以獲取四個月上會期,變相每月供款會多一點,但第一筆資金需求少一點。

 現金PLUS付款計劃 現金尊貴付款計劃 
 即供即供+舊按保即供+二按即供+REGENCY 120
訂價601.13萬元601.13萬元601.13萬元601.13萬元
折扣後樓價468.9萬元468.9萬元473.4萬元473.4萬元
首期40%: 187.56萬元20%: 93.78萬元20%: 94.68萬元10%: 47.34萬元
貸款額60%: 281.34萬元80%: 375.12萬元 按保: 9.19萬元一按: 284.04萬元 二按: 94.68萬元新物業: 426.06萬元 舊物業: 142.02萬元
月供11,116元15,185元15,306元23,670元
月入26,624元36,368元39,748元47,340元
第一筆資金203萬元109萬元110萬元63萬元

不過,倘若買家希望延至最後一刻上會,他還可選用「建期加發展商二按」、「建期加發展商一按」、「建期加REGENCY 120」、又或者如希望借取新按保,就可以用「建期加新按保」上會。

 靈活EASY付款計劃   
 建期+新按保建期+發展商二按建期+發展商一按建期+REGENCY 120
訂價601.13萬元601.13萬元601.13萬元601.13萬元
折扣後樓價504.9萬元504.9萬元504.9萬元504.9萬元
首期10%: 50.49萬元20%: 100.98萬元30%: 151.47萬元10%: 50.49萬元
貸款額90%: 454.41萬元 按保: 22.7205萬元一按: 302.94萬元 二按: 100.98萬元70%: 353.43萬元新物業: 454.41萬元 舊物業: 151.47萬元
月供18,851元16,324元15,240元25,245元
月入45,149元42,395元30,480元50,490元
第一筆資金67萬元117萬元168萬元67萬元

換樓客

如果買家在簽署臨約一刻仍持有物業,並打算在入伙前沽走物業換樓,而同時希望新物業能以最少首期入市,他則可以透過「建期加新按保」,並透過付款辦法上獲取發展商印花稅回贈。我們又用入場單位作簡單剖析。

如能夠準時還款,買家可向發展商免息墊支一半印花稅,以入場單位來計算,原本所需支付15%印花稅(註: 因簽約「御海灣」時仍持有物業,會被視為第二套房),故稅項為82.95萬元,他選擇使用發展商的印花稅過渡性貸款,可以借取一半印花稅,即41.475萬元;自己則向律師繳付餘下一半41.475萬元,連同首期55.3萬元、以及雜費約1萬元等支出,實質第一筆資金就是約98萬元。由於按發展商會回贈10.5%的印花稅金額,故扣除過渡性貸款的金額後,實質現金回贈有16.59萬元。

 靈活EASY付款計劃 
 建期+新按保 (不選擇印花稅回贈)建期+新按保 (選擇印花稅回贈)
訂價601.13萬元601.13萬元
折扣後樓價504.9萬元553萬元
首期10%: 50.49萬元10%: 55.3萬元
貸款額90%: 454.41萬元 按保: 22.7205萬元90%: 497.7萬元 按保: 24.885萬元
月供18,851元20,649元
月入45,147元49,453元
第一筆資金15%印花稅: 75.735萬元
首期: 50.49萬元
雜費: 1萬元
15%印花稅: 41.475萬元 (*借取印花稅過渡性貸款)
首期: 55.3萬元
雜費: 1萬元
現金回贈—–16.59萬元 (*扣除印花稅過渡性貸款)

但當然,如果他想把要「靈活EASY付款計劃」優惠發揮到盡,則還需要考慮提前上會,但代價卻是未能選取「新按保」。如果同樣希望維持一成首期,就需要運用「建期付款+REGENCY 120」,務求令自己支付一成首期,之後才選取印花稅回贈,並安排提前上會,這樣才有機會把「靈活EASY付款計劃」的優惠發揮到盡。

 靈活EASY付款計劃 
 建期+REGENCY 120 (不選擇印花稅回贈)建期+REGENCY 120 (選擇印花稅回贈)
訂價601.13萬元601.13萬元
折扣後樓價504.9萬元553萬元
首期10%: 50.49萬元10%: 55.3萬元
貸款額90%: 454.41萬元 30%: 151.47萬元90%: 497.7萬元 30%: 165.9萬元
月供25,245元27,650元
月入50,490元55,300元
第一筆資金15%印花稅: 75.735萬元
首期: 50.49萬元
雜費: 1萬元
15%印花稅: 41.475萬元 (*借取印花稅過渡性貸款)
首期: 55.3萬元
雜費: 1萬元
現金回贈—–印花稅回贈: 16.59萬元 (*扣除印花稅過渡性貸款)
提前上會: 41.475萬元

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