新地於屯門南海皇路「御海灣」，共提供669個單位，戶型有一房至三房。項目剛上載了樓書與價單，首批即供均價折實17,377元，為屯門區首批最貴新盤。其後再加推二號價單，加推50個單位，折實均價17,991元，令開售前一共推出了138個單位，佔全盤52%。發展商定於7月25日開售，推出108個單位。買家會分開AB組進行揀樓。A組需選購最少兩個單位，而B組則選購最少一個。在疫情及美國制裁等不明朗因素下，發展商開價仍然進取，究竟付款計劃是否吸引？各種戶型又點揀？Click下面關鍵字即刻睇晒佢！
發展商將項目分開兩期申請預售，第一期263個單位，第二期406個單位，當中1期提供263伙，提供開放式至三房戶型，單位實用面積由254至692方呎，而兩房以下戶型將佔全部單位約87%。項目最快在2021年3月31日落成，而關鍵日期則在2021年6月30日，屬樓花期較短的項目。兩期均在2020年2月獲批預售。
項目在屯門區進入「屯門碼頭」前的位置，毗鄰最著名的二手屋苑有「南浪海灣」、「嘉悅半島」及「海典軒」。由於「海皇路23號」樓層剛好高過前方工業用地，故最遠可望到「小欖」及「青山灣」一帶的景緻，天朗氣清時可望到「大嶼山」一帶，故海景是該樓盤的最大賣點。
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御海灣資料
| 樓盤名稱 | 御海灣 |
| 位置 | 屯門海皇路23號 |
| 單位數目 | 669個 (一期: 263個、二期: 406個) |
| 面積 | 254呎-692呎 |
| 戶型 | 開放式: 254-261呎 (41伙) 1房: 297-330呎 (104伙) 1房加儲物室: 372呎 (21伙) 2房: 424-450呎 (63伙) 3房: 514呎 (20伙) 特色: 254-692呎 (14伙) |
| 車位 | 19 |
| 校網 | 71校網 |
| 關鍵日期 | 2021年6月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定不予評級 |
| 發展商 | 新地 |
| 示範單位地址 | 九龍環球貿易廣場76樓 |
| 官方網站 | www.regencybay.com.hk |
御海灣開價
| 首批 | 88伙 |
| 折扣額 | 22% |
| 平均呎價 | $22,278 |
| 折扣後售價 | $17,377 |
| 區內二手造價 | 南浪海灣：約$12,000/呎 嘉悅半島：$13,440/呎 海典軒：$12,900/呎 |
項目背景及特色
御海灣，位於「恒富街及海榮路」交界，前身是一幅「政府、機構或社區」用地，其後政府為提高住宅供應量，連同屯門東的用地改劃為住宅，當時被周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對改劃，認為會阻擋景觀及通風；但其後政府成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。事實上，區內對上的發展項目已數到2018年開售的「弦海」了。
區內新供應
弦海
同區對上一個項目，是「莊士中國」在業旺路的「弦海」以及「香港興業」在屯門碼頭附近的「雙寓」，兩幅地均由政府賣地場上投得。「弦海」是莊士在2015年1月4.288億元中標，以項目可建樓面143,055呎計，每呎地價2,997元。全盤371個單位，一層19個單位的高密度設計，共用三部電梯，主打開放式及一房單位。
開放式單位一共有216伙，面積162-232呎；另外設有90個及36個一房及兩房戶型，面積分別為321-348呎以及447呎大。發展商在2018年10月開售，首批推出175個單位，即供均價15,791元。開放式單位折實288萬至400萬元、一房單位則469萬至550萬元；而兩房則569萬至647萬元。
雙寓
至於「香港興業」的「雙寓」，位於「屯門碼頭」居屋「悅湖山莊」旁邊，位於「湖安街8號」，是政府在2013年推出招標的住宅項目，可建樓面121,903呎，被「香港興業」以5.51億元投得，每呎地價高企於4,520元。其後發展商興建了兩座物業，共提供222個單位，都屬於昔日限量地，故清一色都以迷你戶型為主。開放式戶型共有83伙，面積由264-365呎之間，而一房及兩房各佔41及79伙，分為358-563呎，以及484-563呎。發展商在2016年10月以即供均價11,988元開售，售價由310-667萬元不等。
新地區內發展經驗
珀御
新地對上在屯門區推盤的經驗，已經數到「珀御」及「御半山」。其中「珀御」已在三年前推出，毗鄰就是南豐的「豐連」。兩幅地並不鄰近「屯門碼頭」，而是位於「屯門54區」亦即在「寶田邨」及「青山醫院」附近。兩幅地分別在2014年2月批出，當地每呎地價低見2,571元及2,139元，及後南豐「豐連」首先在2016年8月推出，當時正值樓市調整期，以不足10000元呎開售，個別單位低至二百萬元以下；之後「珀御」則在2017年4月開售，呎價已經重上至12,851元。
御半山
至於新地另一個推售的項目就是「御半山」，位於「景秀里」，在「屯門濾水廠」旁邊，環境算靜中帶旺。新地在2014年以10.51億元投得用地，以可建樓面475,683呎計算，每呎地9價2,209元，但最終卻高開至萬五元一呎。項目合共提供逾千個單位，發展商將項目一分為二。第一期共提供522個單位，在2018年5月推出發售，當時首批推出188個位，即供平均呎價高達15,248元；而第二期則在2019年6月發售，均價15,166元。
區內項目一覽
| 項目 | 弦海 | 御半山 | 珀御 | 雙寓 | 豐連 |
| 地價 | 4.288億元 | 10.51億元 | 4.3億元 | 5.51億元 | 4.56億元 |
| 可建樓面 | 143,055呎 | 475,683呎 | 167,262呎 | 121,903呎 | 213,116呎 |
| 每呎地價 | 2,997元 | 2,209元 | 2,571元 | 4,520元 | 2,139元 |
| 伙數 | 371個 | 1,017個 | 321個 | 222個 | 370個 |
| 面積 | 開放式: 161-232呎 1房: 321-348呎 2房: 447呎 | 開放式: 250呎 1房: 304-404呎 2房: 412-468呎 3房: 531-591呎 | 開放式: 296-313呎 1房: 328-389呎 2房: 465-497呎 | 開放式: 264-365呎 1房: 358-563呎 2房: 484-563呎 | 開放式: 253-275呎 1房: 278-343呎 2房: 431-567呎 3房: 627呎 |
| 平均呎價 | 15,791元 | 15,248元 | 12,851元 | 11,988元 | 9,540元 |
| 首批售價 | 288萬-647萬元 | 498萬-730萬元 | 395萬-622萬元 | 310萬-667萬元 | 197萬-640萬元 |
| 開售時間 | 2018年10月 | 第一期: 2018年5月 第二期: 2019年6月 | 2017年4月 | 2016年10月 | 2016年8月 |
| 發展商 | 莊士中國 | 新地 | 新地 | 香港興業 | 南豐 |
區內二手市況
南浪海灣
事實上，在新地「海皇路23號」附近，就設有三個二手屋苑，包括「海典軒」、「南浪海灣」及「嘉悅半島」，都主打兩至三房單位為主。當中最經典是位於「恒富街23號」的「南浪海灣」，由中國海外牽頭，連同僑光置業、大昌集團及菱電物業合作發展。
中國海外在1997年金融風暴前夕摸頂投得多幅用地，「南浪海灣」就是其中之一。其後發展為5座1,264個單位，主打兩至三房單位為主，實用面積由523-842呎，樓盤在2000年4月入伙。樓盤在2003年沙士低谷位時一度跌至只2,380元呎，但當然這個價位已成歷史，來到2020年6月的今天，屋苑平均呎價已升至12,000元，現時一個兩房單位入場價約為640萬元，三房則880萬元起。
嘉悅半島
其後，信和及嘉華分別推出「海典軒」及「嘉悅半島」。其中合計由兩座組成、共提供430個單位的「嘉悅半島」，就是由嘉華地產發展，屋苑面積由438-610呎之間，2002年時在市況極低迷時推售，發展商更要出動「定額供息」的手法來吸客，首兩年供息不供本，兩房每月供息688元，而三房供988元。發展商還提供18%現金回贈予買家，推售時呎價環繞2,880元左右的水平。而截至2020年6月止，屋苑平均呎價約為13,440元，兩房單位售約625萬元。
海典軒
一直去到2003年7月，信和就推出旗下位於「海珠路2號」的「海典軒」。該屋苑標榜戶戶設露台，兩座物業共提供544個單位，面積由460-647呎，首批單位以實呎2,840-2,970元呎開售賣。項目於2004年9月取得入伙紙。截至2020年6月止，屋苑平均呎價約為12,900元，一個400多呎的兩房單位約600萬元左右。
| 南浪海灣 | 嘉悅半島 | 海典軒 | |
| 地址 | 恒富街23號 | 恒貴街1號 | 海珠路2號 |
| 座數 | 5座 | 2座 | 2座 |
| 伙數 | 1,264伙 | 430伙 | 544伙 |
| 面積 | 523-842呎 | 438-610呎 | 460-647呎 |
| 車位 | 254個 | 62個 | 78個 |
| 入伙期 | 2000年4月 | 2002年6月 | 2004年9月 |
| 2003年平均呎價 | 2,380元 | 2,880元 | 2,840元 |
| 2020年平均呎價 | 12,000元 | 13,440元 | 12,900元 |
| 入場價 | 640萬元 | 625萬元 | 600萬元 |
| 發展商 | 中國海外、僑光置業、大昌集團、菱電物業 | 嘉華地產 | 信和 |
《胡．說樓市》評析
景觀
樓盤以南：海景、工業用地
一共由兩期發展的「御海灣」，向南屬於全盤的一線景觀，皆因前方可望到「屯門避風塘」，高層可望到「青山灣」及「大嶼山」景緻，景觀好像頗吸引，但實情跟屋苑隔了一條馬路，你會見到一個油站外，前方的用地也劃為「工業用途」。
翻查2014年的《工業用地檢討報告》，規劃署建議用地保留作工業發展。該處共設有三座工廈，規劃署形容物業狀態良好，其中兩座由單一業主持有，而另一座則由多名業主所持有，現時約有206名員工在工業大廈內工作，建議保留作「工業用途」。但值得注意，該區用地曾有業主申請改劃為住宅及商業用途。
1998年曾有業主把用地改劃為「綜合發展區」，但只因城規會認為環境不協調、及未能通過交通評估而不接納申請，日後會否再發展呢? 暫時仍是未知之數。根據大綱圖，現時該區用地保留作「工業用地」，最高可用五倍地積比率發展，樓高最高35米，大約是新地樓盤的三分一左右，但現場所見，基本上最低樓層也避得過工業用地，可飽覽一線海景。
樓盤以東：望南浪海灣
距離「御海灣」的落成期大約還有十個月，但項目已經樓盤東面的「南浪海灣」阻擋起來。特別是「南浪海灣1-3座」的「ABGH室」，其位置比起新地樓盤向後移一點，故大部份原先開揚的海景也受到遮擋。但這同時也意味日後新地樓盤望過去「南浪海灣」的單位，都是望樓景為主。
樓盤以西：運動場、噪音、西斜
事實上，純粹以景觀角度來看，「御海灣」向西單位會最有保障。樓盤以西，雖然停泊了一些巴士，也就是九巴及城巴屯門南巴士車廠，但實情日後會搬遷。事關這幅接近六公頃的用地，民政事務局早於08年已計劃收回土地，並準備興建400米標準運動場，內圍會包括一個十一人標準天然草地足球場、還有鉛球投擲區、障礙賽設備，同時會附設5,000個座位的看台等。
背後理據是屯門區人口在2024年會膨漲至556,100人。根據《香港規劃標準與準則》，該區需在2024年前設置兩個運動場，但現時就只得一個標準運動場，以及需設置五個十一人足球場。因應《施政報告》2018年提出「一地多用」方式起樓，亦會因應區內需求，加建400至500個泊車位。但因為這幅地在樓盤以西位置，而日後會起運動場，所以相對景觀會較有保障。問題是，新地並沒有將「海皇路」樓盤扭向這邊，背後因樓下有輕鐵站，除了有輕鐵噪音之外，樓盤以西也會有西斜問題，感覺上不算太理想。
樓盤以北：屯門泳池、公屋用地
在新地「御海灣」以北，分別有「屯門泳池」及一幅雜草叢生的用地，兩幅地在規劃上也有轉變。其中在新地樓盤以北的雜草叢生用地，佔地0.44公頃，未來可能會改劃為2座30層高的公屋，提供560個單位，預計容納人口1,460人。不過根據城規會的文件，日後「海皇路23號」其中一座，跟公屋相隔了少量「綠化空間」後，就會望向公屋「BLOCK B」，故新地樓盤向北景觀不會有很大的保障。
更重要一點，就是旁邊「屯門泳池」也好不了多少，事關政府拍扳興建的「屯門延線」，即是由西鐵站「屯門站」延伸至「屯門碼頭」的鐵路，會在這區加建一個站，所以「屯門泳池」會拆走，而上蓋就傳出會興建6,000至7,000個私樓，以及13,000個公營房屋，都對新地海皇路的樓盤構成影響。
交通
屯門延線增設中間站
拍扳興建的「屯門延線」會在屯門泳池增設一個站，故日後樓盤也有鐵路效應。由樓盤前往泳池只需約一至兩分鐘的步距。翻查區議會資料，「屯門延線」早於1994年3月時已在當時的立法局動作修訂動議，建議政府應在「天水圍」伸延至「屯門北」(兆康站)，也應該在「屯門市」設站。其後在2014年《鐵路發展策略》報告，政府計劃在2019年興建「屯門延線」，至2022年落成，但現時仍未正式動工。政府在2020年5月宣布會展開詳細規劃及設計工作，「屯門延線」總長2.4公里，工程造價114億元，港鐵會以「擁有權模式」發展，計劃在2023年動工，並在2030年落成。
在屯門延線尚未建成前，附近區民目前以輕鐵接駁西鐵，或乘坐小巴及巴士外出。
巴士選擇不算太多
但由於鐵路在十年後才落成，準買家旁邊的「屯門泳池站」，搭約五個站前往「西鐵屯門站」；又或者依賴小巴及巴士。附近設有三格巴士，包括「城巴962」前往銅鑼灣，會途經「青山公路」黃金海岸一帶，直出「西隧」前往中環，行車時間由早上5時50分至晚上11時45分，行車時間87分鐘，約8-20分鐘會有一班車。另外也有「九巴259D」經屯門公路及龍翔道前往藍田及油塘一帶，行車時間由早上5時50分至晚上12時30分，全程約92分鐘。
| 地區 | 車費 | 時間 | |
| K52 | 屯門站 | 4元 | 06:00-23:40 |
| 962 | 中環、銅鑼灣 | 18.8元 | 05:50-23:45 |
| 259D | 藍田、油塘 | 16.6元 | 05:50-12:30 |
配套
雖然項目日後有小型商場，但暫時未知開業時間，暫時仍要依賴樓盤對面「屯門中央廣場」內的小型商舖及酒樓，小型商舖均以補習社等為主。
最新的民生配套要前往「海典軒」，基座設有兩層高小型商場，下方有一個超市，可照顧日常需。如果有購物需要的話，最近也要前往「友愛邨」的公屋商場「愛定商場」。該商場原屬領展旗下的商場，在2017年領展售予基匯資本，商場樓面約有19萬呎，共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。
另外值得一提，樓盤剛好跌出「70校網」，屬於「71校網」，兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇，包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。
屯門區71校網
| 學校名稱 | 資助類別 | 統一派位學額 |
| 中華基督教會拔臣小學 | 資助 | 17 |
| 青山天主教小學 | 資助 | 46 |
| 伊斯蘭學校 | 資助 | 58 |
| 興德學校 | 資助 | 83 |
| 路德會呂祥光小學 | 資助 | 54 |
| 博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人學校 | 資助 | 32 |
| 博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學 | 資助 | 43 |
| 聖公會蒙恩小學 | 資助 | 55 |
| 保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學 | 資助 | 45 |
| 東華三院鄧肇堅小學 | 資助 | 57 |
| 仁濟醫院何式南小學 | 資助 | 51 |
| 仁愛堂劉皇發夫人小學 | 資助 | 79 |
| 順德聯誼總會李金小學 | 資助 | 52 |
| 順德聯誼總會胡少渠紀念小學 | 資助 | 30 |
| 順德聯誼總會何日東小學 | 資助 | 60 |
胡．說評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，景觀由於暫時仍等待屯門延線通車，故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。配套上也欠奉，故只能給予1分，唯一在景觀上可望到青山灣海景，故給予3分。樓盤開則也算多樣化，由開放式至三房也有提供，但部份開則卻偏向嶙峋，故只能給予2分。若以20分為滿分的話，樓盤可獲得8分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 2分 |
| 配套 | 1分 |
| 間隔 | 2分 |
| 景觀 | 3分 |
| 總分 | 8分 |
揀盤策略
一共分兩期發展的「御海灣」，以為單位會望到海，實情卻未必做到。皆因「御海灣」的第一期，是先推設於後方的「第2座」，大致可為三類景觀。
最優質已數到向南的「J及K」單位，但實情也只會跟項目第二期「第1座」對望；「D-H室」則會望向私樓「南浪海灣」方向，都是以樓景為主。至於「A-C室」及「L及M室」均會望向北面，即前方日後興建公屋的地盤。
因此對景觀有期待的買家，應該保留實力，待樓盤推出「第二期」時才入手，而如果真的希望購入項目的「第一期」則要較注重開則。第一期共提供263個單位，撇除14個特色單位之外，分層單位一共有249個，開則特色，我們會在下方逐一闡述。
開放式單位: 41個
今次開放式單位只有41伙，集中「B室」(261呎)及「K室」(254呎)，「B室」望公屋地盤、「K室」望樓盤「第1座」，景觀不相伯仲，故在揀樓上應多考慮間隔上的差異。面積較大的「B室」開則上較實用，因為開放式廚房連客飯廳，內櫳地氈面積約有189呎；反觀「K室」單位則在門口位設有九呎玄關，感覺較浪費空間，且由客飯廳外望的窗，會望到毗鄰「J室」的洗手間氣窗。
| B室(261呎) | K座(254呎) | |
| 客飯廳 | 189呎 | 177呎 |
| 洗手間 | 31呎 | 31呎 |
| 玄關 | — | 9呎 |
| 噪音緩解措施 | 5-12樓 | 5-23樓 |
| 景觀 | 公屋 | 第1座 |
1房單位: 104個
一房共有104個單位，分布於「A室」(330呎)、「L室」(304呎)及「M室」(314呎)，這三柱均會望日後公屋地盤；「F室」(313呎)及「G室」(297呎) 則望向「南浪海灣」方向，五柱單位同被樓景包圍。除了衡量景觀外，一房揀樓上有幾點要注意。
1房首選: 「L室」>「A室」及「M室」
第一，望公屋的一房單位中，「A室」及「M室」開則相同，惟獨是「A室」客飯廳的面積較「M室」為大，客飯廳呈梯形設計，反而不及面積較細、呈長方形布局的「L室」般好。不過，相比起餘下望「南浪海灣」方向的一房，包括「F室」(313呎) 及「G室」(297呎)。由於入門口設有大片玄關位置，分別有32呎及27呎，佔單位面積約10%，故比起「A室」、「L室」及「M室」更加不好用，故只視為一房單位中的最次選級別。
1房最次選: 「F室」及「G室」
第二，如果「F室」及「G室」二選一的話，又應該怎樣揀? 「F室」睡房及玄關牆身，會跟大堂電梯槽連接，其特厚牆身250毫米需計入「F室」的實用面積，故會影響內櫳大小。不過「F室」睡房設有一個11呎的位置，可闢作衣帽間；反觀「G室」睡房則沒有此設計。屬一房中最細的「G室」，其玄關牆身呈跌級式，也很難善用此空間來擺放傢俬。
| A室(330呎) | L室(304呎) | M室(314呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 166呎 | 142呎 | 154呎 |
| 房間 | 66呎 | 66呎 | 66呎 |
| 洗手間 | 30呎 | 30呎 | 30呎 |
| 露台 | 23呎 | 22呎 | 23呎 |
| 噪音緩解措施 | 客飯廳: 5-8樓 睡房: 5-18樓 | 客飯廳: 5-20樓 睡房: 5-22樓 | 客飯廳: 5-17樓 睡房: 5-21樓 |
| 景觀 | 公屋 | 公屋 | 公屋 |
| F室(313呎) | G室(297呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 110呎 | 101呎 |
| 房間 | 68呎 | 76呎 |
| 洗手間 | 32呎 | 31呎 |
| 露台 | 22呎 | 24呎 |
| 玄關 | 32呎 | 27呎 |
| 噪音緩解措施 | —- | —- |
| 景觀 | 望南浪海灣 | 望南浪海灣 |
「1房+1儲物室」及「2房」: 84個
一房一儲物室可作兩房看待
樓盤有一柱為「一房連一儲物室」開則，位於「D室」(372呎)，合共有21個單位，也屬於全盤面積最大的一房類別，但實情以趟門作開關的「儲物室」，內部也設有窗，跟客飯廳會望同一道景觀，「儲物室」空間也有42.5呎，差不多等於一間普通客房的面積，故此也可視為「御海灣」的兩房來看待。比起樓盤最細兩房單位，「一房一儲物室」的單位面積只少52呎。
三柱純兩房各望不同景觀
真正兩房戶型有63個單位，設於樓盤三柱，分別為「C室」(437呎)、「H室」(424呎)及「J室」(450呎)，各自望向不同景觀，分別望公屋景、南浪海灣私樓景、以及跟樓盤第二期對望。因此，如果對景觀及方位有要求的話，應該很容易作出抉擇，只需按同一柱單位內的樓價高低作排序便可以；反觀若對景觀沒有特別要求，才需要比較上述三款開則的不同之處。
比較開則，面積最大的「J室」的房間屬飛機則，故可減省了走廊位置，令客飯廳有高達193呎，佔單位面積逾四成，兩間房的面積也分別有55呎及79呎，在擺放傢俬上較具彈性，也可以說是「御海灣」的兩房樓王類別。至於「C室」及「H室」，兩款則同樣需經客飯廳走廊直入兩間睡房，會設有較浪費空間的走廊，但「H室」還有一點缺陷，就是洗手間呈梯型設計，較為三尖八角。
| C室(437呎) | H室(424呎) | J室(450呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 169呎 | 153呎 | 193呎 |
| 房間 | 45呎 | 45呎 | 55呎 |
| 主人房 | 73呎 | 75呎 | 79呎 |
| 洗手間 | 31呎 | 37呎 | 31呎 |
| 露台 | 39呎 | 38呎 | 42呎 |
| 走廊 | 20呎 | 21呎 | — |
| 噪音緩解措施 | 客飯廳: 5-17樓 主人房: 5-10樓 | —- | 客飯廳: 5-21樓 客房: 5-23樓 主人房: 5-19樓 |
| 景觀 | 公屋 | 南浪海灣私樓 | 第二期(1座) |
三房: 20個
「御海灣」的三房比例較少，全盤只提供20個，清一色集中在「E室」，即望向「南浪海灣」方向，跟一房「F室」及「G室」相同方位。因此銳意選擇三房的單位，實情不用想太多，只需按價格排序便可以，只是「御海灣」的三房開則，有三點值得一提。
第一，洗手間設於大門口的右手邊，都屬於黑厠類別。第二，其中一邊走廊牆身延伸至主人房的牆身，也貼著公家地方電梯槽，牆身厚度達250毫米需計入實用面積。第三，其中一間客房呈斜角開則，但奈何睡房窗口闊度少於一米，要有採光度不足的心理準備。
| E室(514呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 167呎 |
| 房間 | 45呎 |
| 房間 | 55呎 |
| 主人房 | 79呎 |
| 洗手間 | 30呎 |
| 露台 | 39呎 |
| 走廊及玄關 | 34呎 |
| 噪音緩解措施 | —- |
| 景觀 | 南浪海灣 |
首張價單拆解
首張及第二張價單開價
疫症爆發第三波，但新地「御海灣」首批開價卻沒有折讓，首批88個單位，扣除最高折扣額22%，即供均價17,377元，一躍成為屯門區首批最貴新盤。開售前再加推二號價單，一共50個單位，折實均價17,991元。價格高企，但發展商一貫採用兩種方法來吸客，幾乎百發百中。
第一就是總價低效應。首批單位中，發展商推出21個開放式戶型，即供入場價469萬元有交易，另外也推出了43個一房，折實起步價556萬；至於兩房單位則636萬起，而在加推的二號價單，也推出了一房連儲物室單位，這類可視為兩房單位使用，折實只是635萬元。但當然，更重要的一招，就是透過包羅萬有的付款辦法來吸客。
第一張價單
| 戶型 | 伙數 | 訂價 | 即供 |
| 開放式 | 21個 | 601.13萬-655.59萬元 | 468.8萬-511萬元 |
| 1房 | 43個 | 712.59萬-792.63萬元 | 556萬-618萬元 |
| 2房 | 24個 | 814.98萬-915.8萬元 | 636萬-714萬元 |
第二張價單
| 戶型 | 伙數 | 訂價 | 即供 |
| 1房 | 28個 | 708.25萬-764.38萬元 | 552.4萬-596萬元 |
| 1房+儲物室 | 13個 | 814.21萬-844.26萬元 | 635萬-659萬元 |
| 2房 | 9個 | 870.52萬-935.95萬元 | 679萬-730萬元 |
付款辧法
一如過往，新地提供「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，當中頭兩種都可視為「即供」，而第三種則可視為「建築期付款」看待。究竟選取上述三種計劃，之間有什麼分別呢?
「現金PLUS付款計劃」
最直接的付款方法就是「現金PLUS付款計劃」，買家在支付5%訂金後，餘額在簽署臨約後60日內就需要找清，意味買家簽約後已迅速尋找銀行承造按揭。選用這種付款方法，最大好處是可取盡最高折扣額22%，但卻有以下數點要留意。
第一，有意借取「按揭保險」的準買家要格外留神，事關今次「御海灣」單位，部份單位「新舊按保」皆適用；部份則只能選用「新按保」。假如準買家打算購買樓價600萬以下物業，而又有借取「按揭保險」的需要，眼前他可以選擇自己支付20%首期，並借取最高80%「舊按保」上會；又或者自己支付10%首期，然後借到最高90%「新按保」上會。
如果他選取後者方式，他則未能夠選取用「即供」付款計劃，而必須改用「建築期」，待物業落成時才申請「新按保」。因為按揭證券公司只接受「現樓」物業申請「新按保」，樓花一概不受理。反觀，如果他決定借取「舊按保」，由於「御海灣」樓花期大約一年。根據按揭證券公司指引，但凡一年內落成的樓花物業，「舊按保」也會接受申請，在這個情況下，買家才可選用「即供」上會。
但當然，如果買家選取的樓價超過600萬元，但同時又想借「按揭保險」，你只能放眼於「新按保」。因為根據政策，新按保會接受一千萬元以下物業申請，但同樣地基於物業還未落成，故「即供」並不適用。
「現金尊貴付款計劃」
跟「現金PLUS付款計劃」一樣，都屬於「即供」付款的「現金尊貴付款計劃」，最大分別卻是在上會日期會稍為遲一點。買家簽約時支付5%訂金後，餘額在簽臨約120天後才找清，變相買家有約四個月時間尋找銀行承接按揭。但既然容許遲一點才成交，故折扣額也理應會少一點。在不選用發展商的「印花稅回贈」下，這個計劃的基本折扣額是20%，比「現金PLUS付款計劃」少2%。
然而這個計劃也不是沒有可取之處，它適合兩種人士選用。第一類就是換樓客。比起「現金PLUS付款計劃」，選用「現金尊貴付款計劃」可以揀選發展商印花稅回贈、同時還可免息向發展商借取部份印花稅，變相可減省置業前期成本。特別是本身持有多於一層物業的買家(換樓客)，在購買「御海灣」時需繳交劃一15%雙倍印花稅，成本時變得很沉重。
但選用「現金尊貴付款計劃」，買家可獲取10.5%的印花稅回贈，即自己最終僅需支付4.5%印花稅，同時間因15%印花稅在簽約後就要支付，買家可透過發展商申請貸款墊支7.5%的印花稅。連同「印花稅回贈」計算在內，七除八扣後，換樓客選用這個計劃的實質折扣額就是21.24%，實情比「現金PLUS付款計劃」只少0.76%。
第二類人士就是對發展商高成數按揭有需求的人。因為比起「現金PLUS付款計劃」，選用「現金尊貴付款計劃」才可選用發展商二按。根據價單上安排，買家最高可向銀行申請一按後，再向發展商申請最高25%二按，而一二按合共最高80%按揭。整筆二按年貸款年期為25年，會視乎借取二按成數多少而決定二按息率。若二按成數少於20%，則首三年息率2.15厘；但二按成數多於20%，則首三年息率2.65厘。息率算吸引，只是第四年至二十五年則會跳升至六厘，故買家也要適時甩走二按。
值得留意，選用「現金尊貴付款計劃」的買家，如未能借取發展商二按，但卻又想借取高成數按揭的話，眼前還可選擇發展商的「REGENCY 120」計劃，如果大前提是買家自己或家屬需要有物業作抵押。買家在支付10%首期後，發展商會向買家借出樓價120%。當中90%用來支付「御海灣」新購物業，而30%則用來償還舊樓按揭貸款。全筆貸款只有三年期，息率2.38厘，但每月只需償還0.5%樓價，突出部份會用來償還「御海灣」樓價的本金，實情是幫助買家儲本金的方式。待三年期過後，再轉按至傳統銀行承做按揭，甚或借取按揭保險。
「靈活EASY付款計劃」
但如果上述「二按」及「REGENCY 120」也選用不了，但買家又想借取高成數按揭，除非樓價跌得入「舊按保」門檻，即600萬以下借取最高80%，他才能選用「現金尊貴付款計劃」計劃，但否則他只能夠放眼於最後一個計劃「靈活EASY付款計劃」。
「靈活EASY付款計劃」有著「建築期付款」的特性，買家在入伙時只需分期15%樓價，餘額85%在人伙時才找清，但當然跟「即供」計劃比較，買家可延遲到最後一刻才上會，故折扣額在三種計劃中也是最低，基本折扣額只得16%。但如果能夠把優惠發揮到盡，其優惠甚至可比第一種「現金PLUS付款計劃」更吸引。
因為「靈活EASY付款計劃」下，發展商也容許買家提前還款以獲取回贈。根據付款計劃，回贈額最高由2%-7.5%不等外，買家也可獲取「印花稅回贈」，特別是持有多於一層物業的買家(換樓客)來說，原本需繳付15%的印花稅，但現在卻可獲取10.5%的回贈，變相實質只需繳4.5%印花稅。兩個因素相加，最終其實質折扣額可高達24.56%。但當然只限於特定人士。
選用「靈活EASY付款計劃」可選用發展商「二按」及「REGENCY 120」外，還可選用發展商「一按70%」計劃。全期一按25年，首三年2.15厘，比起傳統銀行吸引，其後第4-25年則為6厘，故需要在三年後轉按。當然，發展商審批準則也嚴謹，講明要提交兩年稅單、收入證明或銀行紀錄，且配額也暫未知多少。
實例剖析
首置客
究竟應該怎樣付款才是最實際呢? 我們嘗試用「御海灣」全場最平單位作例子闡述。單位為2座3樓B室，一個實用面積261呎的開放式單位，訂價為601.13萬元。假設這名買家為普通上車客，即在入市前並沒有持有任何物業，在他面前至少有八種上會方式。
包括可以選用「即供」或「即供加舊按保」，以獲取最高折扣額，但對第一筆資金成本需求則較高，就算選用「即供加舊按保」，也至少110萬元資金才可入市。其次，他可選用「即供加發展商二按」、「即供加REGENCY 120」，以獲取四個月上會期，變相每月供款會多一點，但第一筆資金需求少一點。
| 現金PLUS付款計劃 | 現金尊貴付款計劃 | |||
| 即供 | 即供+舊按保 | 即供+二按 | 即供+REGENCY 120 | |
| 訂價 | 601.13萬元 | 601.13萬元 | 601.13萬元 | 601.13萬元 |
| 折扣後樓價 | 468.9萬元 | 468.9萬元 | 473.4萬元 | 473.4萬元 |
| 首期 | 40%: 187.56萬元 | 20%: 93.78萬元 | 20%: 94.68萬元 | 10%: 47.34萬元 |
| 貸款額 | 60%: 281.34萬元 | 80%: 375.12萬元 按保: 9.19萬元 | 一按: 284.04萬元 二按: 94.68萬元 | 新物業: 426.06萬元 舊物業: 142.02萬元 |
| 月供 | 11,116元 | 15,185元 | 15,306元 | 23,670元 |
| 月入 | 26,624元 | 36,368元 | 39,748元 | 47,340元 |
| 第一筆資金 | 203萬元 | 109萬元 | 110萬元 | 63萬元 |
不過，倘若買家希望延至最後一刻上會，他還可選用「建期加發展商二按」、「建期加發展商一按」、「建期加REGENCY 120」、又或者如希望借取新按保，就可以用「建期加新按保」上會。
| 靈活EASY付款計劃 | ||||
| 建期+新按保 | 建期+發展商二按 | 建期+發展商一按 | 建期+REGENCY 120 | |
| 訂價 | 601.13萬元 | 601.13萬元 | 601.13萬元 | 601.13萬元 |
| 折扣後樓價 | 504.9萬元 | 504.9萬元 | 504.9萬元 | 504.9萬元 |
| 首期 | 10%: 50.49萬元 | 20%: 100.98萬元 | 30%: 151.47萬元 | 10%: 50.49萬元 |
| 貸款額 | 90%: 454.41萬元 按保: 22.7205萬元 | 一按: 302.94萬元 二按: 100.98萬元 | 70%: 353.43萬元 | 新物業: 454.41萬元 舊物業: 151.47萬元 |
| 月供 | 18,851元 | 16,324元 | 15,240元 | 25,245元 |
| 月入 | 45,149元 | 42,395元 | 30,480元 | 50,490元 |
| 第一筆資金 | 67萬元 | 117萬元 | 168萬元 | 67萬元 |
換樓客
如果買家在簽署臨約一刻仍持有物業，並打算在入伙前沽走物業換樓，而同時希望新物業能以最少首期入市，他則可以透過「建期加新按保」，並透過付款辦法上獲取發展商印花稅回贈。我們又用入場單位作簡單剖析。
如能夠準時還款，買家可向發展商免息墊支一半印花稅，以入場單位來計算，原本所需支付15%印花稅(註: 因簽約「御海灣」時仍持有物業，會被視為第二套房)，故稅項為82.95萬元，他選擇使用發展商的印花稅過渡性貸款，可以借取一半印花稅，即41.475萬元；自己則向律師繳付餘下一半41.475萬元，連同首期55.3萬元、以及雜費約1萬元等支出，實質第一筆資金就是約98萬元。由於按發展商會回贈10.5%的印花稅金額，故扣除過渡性貸款的金額後，實質現金回贈有16.59萬元。
| 靈活EASY付款計劃 | ||
| 建期+新按保 (不選擇印花稅回贈) | 建期+新按保 (選擇印花稅回贈) | |
| 訂價 | 601.13萬元 | 601.13萬元 |
| 折扣後樓價 | 504.9萬元 | 553萬元 |
| 首期 | 10%: 50.49萬元 | 10%: 55.3萬元 |
| 貸款額 | 90%: 454.41萬元 按保: 22.7205萬元 | 90%: 497.7萬元 按保: 24.885萬元 |
| 月供 | 18,851元 | 20,649元 |
| 月入 | 45,147元 | 49,453元 |
| 第一筆資金 | 15%印花稅: 75.735萬元 首期: 50.49萬元 雜費: 1萬元 | 15%印花稅: 41.475萬元 (*借取印花稅過渡性貸款) 首期: 55.3萬元 雜費: 1萬元 |
| 現金回贈 | —– | 16.59萬元 (*扣除印花稅過渡性貸款) |
但當然，如果他想把要「靈活EASY付款計劃」優惠發揮到盡，則還需要考慮提前上會，但代價卻是未能選取「新按保」。如果同樣希望維持一成首期，就需要運用「建期付款+REGENCY 120」，務求令自己支付一成首期，之後才選取印花稅回贈，並安排提前上會，這樣才有機會把「靈活EASY付款計劃」的優惠發揮到盡。
| 靈活EASY付款計劃 | ||
| 建期+REGENCY 120 (不選擇印花稅回贈) | 建期+REGENCY 120 (選擇印花稅回贈) | |
| 訂價 | 601.13萬元 | 601.13萬元 |
| 折扣後樓價 | 504.9萬元 | 553萬元 |
| 首期 | 10%: 50.49萬元 | 10%: 55.3萬元 |
| 貸款額 | 90%: 454.41萬元 30%: 151.47萬元 | 90%: 497.7萬元 30%: 165.9萬元 |
| 月供 | 25,245元 | 27,650元 |
| 月入 | 50,490元 | 55,300元 |
| 第一筆資金 | 15%印花稅: 75.735萬元 首期: 50.49萬元 雜費: 1萬元 | 15%印花稅: 41.475萬元 (*借取印花稅過渡性貸款) 首期: 55.3萬元 雜費: 1萬元 |
| 現金回贈 | —– | 印花稅回贈: 16.59萬元 (*扣除印花稅過渡性貸款) 提前上會: 41.475萬元 |
