【驗窗懶人包】收到強制令點好? (附價錢參考+避開黑店方法)

基於很多香港樓宇日久失修,導致跌窗落街意外頻生,政府2012年6月起推出「強制驗窗」,規定樓齡達10年或以上的私樓業主需驗窗,並在有需要時需進行修葺。由於無論由委託「合資格人士」檢查、或是「註冊承建商」修葺,背後也涉及業主自掏荷包開支,也間接被視業界視為「掠水」大生意。作為小業主,當我們收到屋宇署驗窗通知,我們該怎樣處理? 在挑選「合資格人士」及「註冊承建商」時,又怎樣避免中伏? 我們會一文梳理相關程序及需要注意事項。

快速跳往:什麼是強制驗窗驗窗程序強制驗窗常遇伏位及價格參考

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強制驗窗令

「強制驗窗」是什麼?

在2012年6月30日在全面實施,規定樓齡達10年或以上私樓的業主,當接獲屋宇署通知後,需要委託合資格人士驗窗,負責監督檢驗,並在認為有需進行修葺工程時,再委任一名註冊承建商,在合資格人士監督下進行修葺。

決定驗窗屋苑的準則

政府每年會揀選「目標樓宇」進行強制驗窗計劃。但怎樣才會被挑選呢? 原來是由「目標樓宇諮詢委員會」所決定,其組成由專業團體、相關非政府機構、物管、區議會等代表向屋宇署提供意見,當中會考慮窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、鑑於樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況,及對公眾構成較高的潛在風險,而決定優先次序。

: 樓齡十年以上屋苑「強制驗窗」準則

1.窗戶狀況
2.維修記錄
3.窗戶失修舉報記錄
4.樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況
5.對公眾構成較高的潛在風險

強制驗窗時間表

對業主來說,在接通知日期起計6個月內,需委任合資格人士,完成訂明檢驗及訂明修葺;至於大廈公用部份,則需在接獲通知起計9個月內完成。當完成所有驗窗過程後,則屋宇署最快會在5年後才再需要進行下一次「強制驗窗」。

表: 強制驗窗時間表

個別業主接獲通知起計6個月內完成
大廈公用部份接獲通知起計9個月內完成

拒絕執行「強制驗窗令」的後果

業主拒絕執行單位驗窗令

:可能你會問,如果收到屋宇署通知能否不遵循呢? 答案是不可以。根據《建築物條例》第40(1BD)條,規定任何人無合理辯解,而沒有遵從「強制驗窗」屬嚴重罪行,屋宇署可按例向業主提出檢控,可處以第四級罰款,相當於25,000元及監禁三個月,並按罪行持續每一天,另處罰款2,000元。屋宇署亦安排顧問公司及承建商,進行所需檢驗及修葺,然後向業主或業主立案法團追討費用,及徵收不超過20%的附加費。

業主拒絕執行公用地方驗窗令

「強制驗窗」計劃下,如無合理辯解,拒絕分擔大廈法團「強制驗窗」公用部分檢驗即屬違法。一經定罪,可處罰款港幣25,000元。假如業主或租客在沒有合理辯解的情況下,阻止或拒絕業主立案法團委任人士進行檢驗或修葺,一經定罪,可處罰款港幣10,000元,及監禁6個月。

表: 拒絕執行強制驗窗罰則

個別業主罰款25,000元及監禁3個月,並按罪行持續每一天,另處罰款2,000元。屋宇署安排公司進行檢驗及修葺後追討費用,及徵收不超過20%附加費
大廈公用部份拒絕分擔開支,罰款25,000元。阻止或拒絕進行檢驗或修葺,罰款10,000元及監禁6個月。

驗窗程序

步驟1: 確認單位是否需強制驗窗

怎樣確定收到驗窗通知

: 有些業主會問,是否達十年以上就一定收到強制驗窗令? 答案並不一定。因為「選取目標樓宇諮詢委員會」會按條件及優先次序選定「強制驗窗」樓宇,之後再透過屋宇署會向選定樓宇業主送達法定通知。業主如對強制驗窗通知有懷疑,也可以按「https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/search/notices.html」查看自己大廈是否列入「強制驗窗」的名單內。至於若單位已出租,租客在收到該份通知時,也必須轉交業主,並在有要需時跟合資格人士合作開門入屋入檢驗。

步驟2: 委託「合資格人士」

何謂「合資格人士」

業主收到「強制驗窗」令後,須委任一名「合資格人士」在指定限期內進行檢驗,確定窗戶是否變得危險或可變得危險。所謂「合資格人士」,就是會親自進行窗戶訂明檢驗、提供監督修葺工程、確保修葺物料符合條例及標準、確保窗戶修葺工程安全、就任何有關窗戶緊急情況,通知建築事務監督和業主、向建築事務監督和業主呈交文件。由於他們的身份會受法例所約束,政府有規定「合資格人士」身份,必須是「認可人士」、「註冊結構工程師」、「註冊檢驗人員」、「註冊一般建築承建商」、關乎窗戶小型工程級別的「註冊小型工程承建商」其中之一。

: 合資格人士

1.認可人士
2.註冊結構工程師
3.註冊檢驗人員
4.註冊一般建築承建商
5.關乎窗戶小型工程級別的「註冊小型工程承建商」

怎樣搜尋「合資格人士」

由於合資格人士」身份須在屋宇署的記錄冊中存檔,大家可以按這條連結,按營業位置及註冊類型搜尋出相關「合資格人士」,又或者,現時也有不少業學會、聯會或工會,也有提供合資格人士名冊,可按下列圖表中找出自己合心水的「合資格人士」。

: 搜尋「合資格人士」

屋宇署的記錄冊https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/qpsearch.html
澳洲建造師學會(香港分會)http://www.leadwin.biz/aib_hk/aib_hk_mwis_qp_lists.html
承建商授權簽署人協會http://www.casa.org.hk/uploadfileMgnt/01_2018116125755.pdf
香港建造業總工會http://www.hkciegu.org.hk/
香港建築業承建商聯會有限公司  https://www.dropbox.com/s/9y6lwnv9rvjpk1o/%E5%BC%B7%E5%88%B6%E9%A9%97%E7%AA%97%E8%A8%88%E5%8A%83%E5%90%88%E8%B3%87%E6%A0%BC%E7%99%BC%E5%87%BA%E9%A9%97%E7%AA%97%E5%AE%89%E5%85%A8%E5%A0%B1%E5%91%8A%E4%BA%BA%E5%A3%AB.xls?dl=0  
香港營造師學會  http://www.hkicm.org.hk/pdf/HKICM_Member_MWIS_List.pdf    
註冊小型工程承建商聯會  http://www.mwca.org.hk/wininspector.html  
香港專業建築測量顧問公會 註冊小型工程承建商簽署人協會有限公司  http://www.buildingsurvey.org.hk/NTEH/NTEH_zht.xml   http://www.rmcsa.com.hk/images/Document/List-of-Qualified-Persons-for-Mandatory-Window-Inspection-Scheme-2016-08-02.pdf  
裝修行業工會http://www.union1220.com/%E5%90%88%E8%B3%87%E6%A0%BC%E9%A9%97%E7%AA%97%E6%9C%83%E5%93%A1.html  
建築師事務所商會  http://www.aap.org.hk/membership/membership1.php?type=4  
香港建築師學會  https://www.hkia.net/tc/architects-practices/list-qualified-persons.html  
香港工程監督學會  http://www.hkicw.org/qualified_personnel_MWIS.html  
香港工程師學會  https://www.hkie.org.hk/en/membership/other_info/upload/page/23/self/5d5cb50d75e52.pdf  
工程監督及建設監理學會(香港)  http://icwci.org.hk/storage/files/file_1575253694.pdf  

步驟3: 「合資格人士」上門檢驗

核對「驗窗人士」身份

在進行檢驗前,可先核對一下驗窗人員的身份。因為在2016年2月15 日起,屋宇署會向「合資格人士」發出驗窗卡,載有「合資格人士」的姓名及近照、簽發日期、屆滿日期及承建商名稱。大家可以按「合資格人士」的驗窗卡得知其身份。驗窗卡的樣貌大致如下:

驗窗卡樣本
驗窗卡樣本(屋宇署圖片)

「驗窗」檢測範圍

對個別小業主來說,最關心都是「強制驗窗」中要檢驗什麼範圍? 根據條例,單位內的所有窗戶及玻璃百葉窗,連單位內及公家地方的玻璃牆也計算在內。但若玻璃是在室內的間隔嵌板、或地下舖面的櫥窗則不是在「強制驗窗」範圍之列。時下很多新盤都採用「幕牆」,跌入「強制驗樓」計劃,而不屬於「強制驗窗」計劃內。

「驗窗」檢測準則

針對個別住戶,驗窗時需進行評估的地方,包括玻璃窗的玻璃面有否破爛或破裂;窗框及窗扇會否難以開啟或關閉、以及變形或不穩;窗鉸有沒有變形或缺漏、及嚴重生銹;鉚釘(拉釘)、螺絲有沒有變鬆或缺漏,以及呈現灰白色粉狀物質或鐵銹;缺漏或欠妥的防水膠邊,以及欠妥的密封劑及油灰等。

(屋宇署圖片)
(屋宇署圖片)

: 檢測準則

玻璃面有否破爛或破裂
窗框及窗扇難以開啟或關閉、變形或不穩
窗鉸有沒有變形或缺漏、及嚴重生銹
鉚釘、螺絲有沒有變鬆或缺漏,以及呈現灰白色粉狀物質或鐵銹
防水膠邊看看是否缺漏或欠妥
密封劑及油灰看看是否有欠妥

步驟4: 「合資格人士」檢驗後

不需要修葺

業主委託一名「合資格人士」後,該「合資格人士」會向屋宇署申報受到委託,屆時會協助需填妥表格「MWI 1」,若在檢驗後發現不需要進行修葺工作,則需於十四天內填回表格「MWI 2a」證明,及同日把表格送給業主。

確定需要修葺(跟註冊承建商同一人)

如「合資格人士」認為需進行修葺,則業主須委任一名註冊「一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」(此承建商須就「窗戶小型工程」獲得註冊資格),並在「合資格人士」的監督下進行修葺。這個時候,業主有兩個個選擇。一,如「合資格人士」本身同時具「註冊承建商」資格,業主可以委任他們協助進行修葺。「合資格人士」會在完成修葺的十四日內填妥「MWI_3」表格送回屋宇署,及同時送交業主。

確定需要修葺(另聘註冊承建商)

第二,如果業主決定另外尋找「註冊承建商」進行修葺,則「合資格人士」需於完成檢驗後的七日內,把檢驗報告及填妥表格「MWI_2」證明書交回屋宇署、以及同時送交業主。業主需於在文件檢驗報告送交屋宇署後的一個月內,再尋找「註冊承建商」進行修葺。但由於在修葺過程中,仍需再委任「合資格人士」進行監督修葺工程,若屆時「合資格人士」認為有額外工程需進行,需於七天內再補抄文件予屋宇署,並在完成修葺的十四天內,填妥表格「MWI_4」證明向屋宇署,及同日送交業主。

步驟5: 委任「註冊承建商」進行修葺工作

若「合資格人士」認為需進行修葺,業主需要再委任「註冊承建商」進行相關工程。「註冊承建商」主要按照《建築物條例》及相關標準進行修葺工程,確保窗戶變得安全。該「註冊承建商」必須是名列於「建築事務監督」備存的名冊內的「註冊一般建築承建商」或符合修葺工程資格的「註冊小型工程承建商」。按這條連結,可先挑選「營業位置」,之後便能搜尋出相關的「註冊承建商」。https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/registrationsearch.html?reg_type=GBC,MWC,MWC(W)

步驟6: 修葺窗戶的標準及工序

四桿式窗紋

根據屋宇署發出的守則,所有經修葺的窗戶需確保在下次檢驗周期前仍安全,及其耐火效能須維修不變,而新更換組件及物料不得遜於原有設計。如果需換受損的「四桿式窗鉸」,「四桿式窗鉸」的長度,最少應為側掩式窗扇闊度的60%。

四桿式窗鉸60% (屋宇署圖片)
四桿式窗鉸60% (屋宇署圖片)

拉釘及螺絲要求

該窗鉸必須以「不銹鋼」製成,並設有可調校的磨擦墊座,窗鉸的所有不銹鋼桿的厚度以不少於2.5毫米為佳。固定窗的「拉釘」及「螺絲」,必須使用不銹鋼拉釘或螺絲,不銹鋼拉釘直徑必須為4.8毫米,而不銹鋼螺絲的直徑須為5毫米。

避免產生雙金屬效應

安裝窗戶時,不銹鋼拉釘或螺絲須提供避免產生雙金屬效應的措施。所謂「雙金屬效應」(Bimetallic Effect),即因兩種性質不同的金屬,因直接接觸所產生的化學作用而造成腐蝕。例如,一般鋁窗常用鋁框、及不銹鋼螺絲就屬於兩種金屬,會較容易出現雙金屬效應。因此師傅會在安裝不銹鋼螺絲之前,在窗鉸及窗框孔、及在螺絲頂部塗上含瀝青的油料或密封劑,以避免出現雙金屬效應。

需為窗鉸提供錨固

更換四桿式窗鉸時,必須提供足夠的「錨固」,使不銹鋼拉釘或螺絲,可將新窗鉸牢固地安裝在窗框及可開啟的窗扇。可在切面內插入一塊厚度不少於3毫米的不銹鋼,以便有關螺絲提供足夠的螺紋。下方左圖顯示了該做法。另一個可供選擇的安裝方法,就是將安裝窗鉸的窗切面,局部加厚至不少於5毫米。下方右圖顯示了另一種做法。如原有的拉釘或螺絲孔洞因銹蝕而擴大,則須考慮於窗框上在拉釘或螺絲原有位置以外,加添不銹鋼鉚釘或螺絲,以確保安全。

安裝方法1 (資料來源:屋宇署)
安裝方法1 (資料來源:屋宇署)
安裝方法2 (資料來源:屋宇署)
安裝方法2 (資料來源:屋宇署)

強制驗窗常遇伏位、價格參考

不少業主收到驗窗通知時都感到相當苦惱。由於驗窗過程涉及兩個工序,一就是合資格人士驗窗、另一就是註冊承建商進行維修,程序中也會出現一些收費陷阱。

驗窗不收費

部份驗窗公司會打正旗號表示可進行免費驗窗,但由於背後還需要向屋宇署遞交文件,雖然過程中派員作檢驗,但可能需另就遞交文件作收費,其價格並沒有一定的公價參考。若根據屋宇署的指定參考價格,在不需要修葺的文件遞交等,由港幣200元-1,800元不等;若需要進行修葺的話,則價格介乎200-2,000元不等。另外,部份學會如「註冊小型工程承建商簽署人協會有限公司」也有就「合資格人士」的價格提供一些參考。http://rmcsa.com.hk/images/Document/%E5%BC%B7%E5%88%B6%E9%A9%97%E7%AA%97%E5%90%88%E8%B3%87%E6%A0%BC%E4%BA%BA%E4%BB%BB%E5%90%8D%E5%86%8A_22-05-2019.pdf

: 屋宇署訂立的價格參考 (合資格人士收費) 截至2020年2月

項目收費
檢驗+無需修葺+遞交文件200-1,800元
檢驗+監督維修+遞交文件200-2,000元

修葺價格參差

部份驗窗公司會游說業主只收取幾百元驗窗費用,但過程中卻指出大部份窗戶均需要維修,並再作出修葺工程的報價。但由於修葺費透明度不足,業主在已支付數百多元驗窗費用後,在騎虎難下也只能肉搥砧板上;否則當業主不認同驗窗公司的修葺費用,而重新尋找其他公司修葺,卻可能又要重新支付驗窗費用。但實情在屋宇署的網頁上也有一些價格參考,以每一扇窗計算,更換窗鉸由128元-300元不等、更換拉釘及螺絲則100-175元、上下連動鎖則介乎70-150元等。

: 屋宇署訂立的價格參考 (註冊承建商收費) 截至2020年2月

項目(每扇窗計)收費
更換窗鉸(200-400毫米)128-300元
上下連動鎖70-150元
七字鎖70-150元
螺絲及拉釘100-175元
窗扇膠條75-200元

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