基於很多香港樓宇日久失修，導致跌窗落街意外頻生，政府2012年6月起推出「強制驗窗」，規定樓齡達10年或以上的私樓業主需驗窗，並在有需要時需進行修葺。由於無論由委託「合資格人士」檢查、或是「註冊承建商」修葺，背後也涉及業主自掏荷包開支，也間接被視業界視為「掠水」大生意。作為小業主，當我們收到屋宇署驗窗通知，我們該怎樣處理? 在挑選「合資格人士」及「註冊承建商」時，又怎樣避免中伏? 我們會一文梳理相關程序及需要注意事項。
快速跳往：什麼是強制驗窗、驗窗程序、強制驗窗常遇伏位及價格參考
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強制驗窗令
「強制驗窗」是什麼?
在2012年6月30日在全面實施，規定樓齡達10年或以上私樓的業主，當接獲屋宇署通知後，需要委託合資格人士驗窗，負責監督檢驗，並在認為有需進行修葺工程時，再委任一名註冊承建商，在合資格人士監督下進行修葺。
決定驗窗屋苑的準則
政府每年會揀選「目標樓宇」進行強制驗窗計劃。但怎樣才會被挑選呢? 原來是由「目標樓宇諮詢委員會」所決定，其組成由專業團體、相關非政府機構、物管、區議會等代表向屋宇署提供意見，當中會考慮窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、鑑於樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況，及對公眾構成較高的潛在風險，而決定優先次序。
表: 樓齡十年以上屋苑「強制驗窗」準則
| 1. | 窗戶狀況 |
| 2. | 維修記錄 |
| 3. | 窗戶失修舉報記錄 |
| 4. | 樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況 |
| 5. | 對公眾構成較高的潛在風險 |
強制驗窗時間表
對業主來說，在接通知日期起計6個月內，需委任合資格人士，完成訂明檢驗及訂明修葺；至於大廈公用部份，則需在接獲通知起計9個月內完成。當完成所有驗窗過程後，則屋宇署最快會在5年後才再需要進行下一次「強制驗窗」。
表: 強制驗窗時間表
| 個別業主 | 接獲通知起計6個月內完成 |
| 大廈公用部份 | 接獲通知起計9個月內完成 |
拒絕執行「強制驗窗令」的後果
業主拒絕執行單位驗窗令
:可能你會問，如果收到屋宇署通知能否不遵循呢? 答案是不可以。根據《建築物條例》第40(1BD)條，規定任何人無合理辯解，而沒有遵從「強制驗窗」屬嚴重罪行，屋宇署可按例向業主提出檢控，可處以第四級罰款，相當於25,000元及監禁三個月，並按罪行持續每一天，另處罰款2,000元。屋宇署亦安排顧問公司及承建商，進行所需檢驗及修葺，然後向業主或業主立案法團追討費用，及徵收不超過20%的附加費。
業主拒絕執行公用地方驗窗令
「強制驗窗」計劃下，如無合理辯解，拒絕分擔大廈法團「強制驗窗」公用部分檢驗即屬違法。一經定罪，可處罰款港幣25,000元。假如業主或租客在沒有合理辯解的情況下，阻止或拒絕業主立案法團委任人士進行檢驗或修葺，一經定罪，可處罰款港幣10,000元，及監禁6個月。
表: 拒絕執行強制驗窗罰則
| 個別業主 | 罰款25,000元及監禁3個月，並按罪行持續每一天，另處罰款2,000元。屋宇署安排公司進行檢驗及修葺後追討費用，及徵收不超過20%附加費 |
| 大廈公用部份 | 拒絕分擔開支，罰款25,000元。阻止或拒絕進行檢驗或修葺，罰款10,000元及監禁6個月。 |
驗窗程序
步驟1: 確認單位是否需強制驗窗
怎樣確定收到驗窗通知
: 有些業主會問，是否達十年以上就一定收到強制驗窗令? 答案並不一定。因為「選取目標樓宇諮詢委員會」會按條件及優先次序選定「強制驗窗」樓宇，之後再透過屋宇署會向選定樓宇業主送達法定通知。業主如對強制驗窗通知有懷疑，也可以按「https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/search/notices.html」查看自己大廈是否列入「強制驗窗」的名單內。至於若單位已出租，租客在收到該份通知時，也必須轉交業主，並在有要需時跟合資格人士合作開門入屋入檢驗。
步驟2: 委託「合資格人士」
何謂「合資格人士」
業主收到「強制驗窗」令後，須委任一名「合資格人士」在指定限期內進行檢驗，確定窗戶是否變得危險或可變得危險。所謂「合資格人士」，就是會親自進行窗戶訂明檢驗、提供監督修葺工程、確保修葺物料符合條例及標準、確保窗戶修葺工程安全、就任何有關窗戶緊急情況，通知建築事務監督和業主、向建築事務監督和業主呈交文件。由於他們的身份會受法例所約束，政府有規定「合資格人士」身份，必須是「認可人士」、「註冊結構工程師」、「註冊檢驗人員」、「註冊一般建築承建商」、關乎窗戶小型工程級別的「註冊小型工程承建商」其中之一。
表: 合資格人士
| 1. | 認可人士 |
| 2. | 註冊結構工程師 |
| 3. | 註冊檢驗人員 |
| 4. | 註冊一般建築承建商 |
| 5. | 關乎窗戶小型工程級別的「註冊小型工程承建商」 |
怎樣搜尋「合資格人士」
由於「合資格人士」身份須在屋宇署的記錄冊中存檔，大家可以按這條連結，按營業位置及註冊類型搜尋出相關「合資格人士」，又或者，現時也有不少業學會、聯會或工會，也有提供合資格人士名冊，可按下列圖表中找出自己合心水的「合資格人士」。
表: 搜尋「合資格人士」
步驟3: 「合資格人士」上門檢驗
核對「驗窗人士」身份
在進行檢驗前，可先核對一下驗窗人員的身份。因為在2016年2月15 日起，屋宇署會向「合資格人士」發出驗窗卡，載有「合資格人士」的姓名及近照、簽發日期、屆滿日期及承建商名稱。大家可以按「合資格人士」的驗窗卡得知其身份。驗窗卡的樣貌大致如下:
「驗窗」檢測範圍
對個別小業主來說，最關心都是「強制驗窗」中要檢驗什麼範圍? 根據條例，單位內的所有窗戶及玻璃百葉窗，連單位內及公家地方的玻璃牆也計算在內。但若玻璃是在室內的間隔嵌板、或地下舖面的櫥窗則不是在「強制驗窗」範圍之列。時下很多新盤都採用「幕牆」，跌入「強制驗樓」計劃，而不屬於「強制驗窗」計劃內。
「驗窗」檢測準則
針對個別住戶，驗窗時需進行評估的地方，包括玻璃窗的玻璃面有否破爛或破裂；窗框及窗扇會否難以開啟或關閉、以及變形或不穩；窗鉸有沒有變形或缺漏、及嚴重生銹；鉚釘(拉釘)、螺絲有沒有變鬆或缺漏，以及呈現灰白色粉狀物質或鐵銹；缺漏或欠妥的防水膠邊，以及欠妥的密封劑及油灰等。
表: 檢測準則
| 玻璃面 | 有否破爛或破裂 |
| 窗框及窗扇 | 難以開啟或關閉、變形或不穩 |
| 窗鉸 | 有沒有變形或缺漏、及嚴重生銹 |
| 鉚釘、螺絲 | 有沒有變鬆或缺漏，以及呈現灰白色粉狀物質或鐵銹 |
| 防水膠邊 | 看看是否缺漏或欠妥 |
| 密封劑及油灰 | 看看是否有欠妥 |
步驟4: 「合資格人士」檢驗後
不需要修葺
業主委託一名「合資格人士」後，該「合資格人士」會向屋宇署申報受到委託，屆時會協助需填妥表格「MWI 1」，若在檢驗後發現不需要進行修葺工作，則需於十四天內填回表格「MWI 2a」證明，及同日把表格送給業主。
確定需要修葺(跟註冊承建商同一人)
如「合資格人士」認為需進行修葺，則業主須委任一名註冊「一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」（此承建商須就「窗戶小型工程」獲得註冊資格），並在「合資格人士」的監督下進行修葺。這個時候，業主有兩個個選擇。一，如「合資格人士」本身同時具「註冊承建商」資格，業主可以委任他們協助進行修葺。「合資格人士」會在完成修葺的十四日內填妥「MWI_3」表格送回屋宇署，及同時送交業主。
確定需要修葺(另聘註冊承建商)
第二，如果業主決定另外尋找「註冊承建商」進行修葺，則「合資格人士」需於完成檢驗後的七日內，把檢驗報告及填妥表格「MWI_2」證明書交回屋宇署、以及同時送交業主。業主需於在文件檢驗報告送交屋宇署後的一個月內，再尋找「註冊承建商」進行修葺。但由於在修葺過程中，仍需再委任「合資格人士」進行監督修葺工程，若屆時「合資格人士」認為有額外工程需進行，需於七天內再補抄文件予屋宇署，並在完成修葺的十四天內，填妥表格「MWI_4」證明向屋宇署，及同日送交業主。
步驟5: 委任「註冊承建商」進行修葺工作
若「合資格人士」認為需進行修葺，業主需要再委任「註冊承建商」進行相關工程。「註冊承建商」主要按照《建築物條例》及相關標準進行修葺工程，確保窗戶變得安全。該「註冊承建商」必須是名列於「建築事務監督」備存的名冊內的「註冊一般建築承建商」或符合修葺工程資格的「註冊小型工程承建商」。按這條連結，可先挑選「營業位置」，之後便能搜尋出相關的「註冊承建商」。https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/registrationsearch.html?reg_type=GBC,MWC,MWC(W)
步驟6: 修葺窗戶的標準及工序
四桿式窗紋
根據屋宇署發出的守則，所有經修葺的窗戶需確保在下次檢驗周期前仍安全，及其耐火效能須維修不變，而新更換組件及物料不得遜於原有設計。如果需換受損的「四桿式窗鉸」，「四桿式窗鉸」的長度，最少應為側掩式窗扇闊度的60%。
拉釘及螺絲要求
該窗鉸必須以「不銹鋼」製成，並設有可調校的磨擦墊座，窗鉸的所有不銹鋼桿的厚度以不少於2.5毫米為佳。固定窗的「拉釘」及「螺絲」，必須使用不銹鋼拉釘或螺絲，不銹鋼拉釘直徑必須為4.8毫米，而不銹鋼螺絲的直徑須為5毫米。
避免產生雙金屬效應
安裝窗戶時，不銹鋼拉釘或螺絲須提供避免產生雙金屬效應的措施。所謂「雙金屬效應」(Bimetallic Effect)，即因兩種性質不同的金屬，因直接接觸所產生的化學作用而造成腐蝕。例如，一般鋁窗常用鋁框、及不銹鋼螺絲就屬於兩種金屬，會較容易出現雙金屬效應。因此師傅會在安裝不銹鋼螺絲之前，在窗鉸及窗框孔、及在螺絲頂部塗上含瀝青的油料或密封劑，以避免出現雙金屬效應。
需為窗鉸提供錨固
更換四桿式窗鉸時，必須提供足夠的「錨固」，使不銹鋼拉釘或螺絲，可將新窗鉸牢固地安裝在窗框及可開啟的窗扇。可在切面內插入一塊厚度不少於3毫米的不銹鋼，以便有關螺絲提供足夠的螺紋。下方左圖顯示了該做法。另一個可供選擇的安裝方法，就是將安裝窗鉸的窗切面，局部加厚至不少於5毫米。下方右圖顯示了另一種做法。如原有的拉釘或螺絲孔洞因銹蝕而擴大，則須考慮於窗框上在拉釘或螺絲原有位置以外，加添不銹鋼鉚釘或螺絲，以確保安全。
強制驗窗常遇伏位、價格參考
不少業主收到驗窗通知時都感到相當苦惱。由於驗窗過程涉及兩個工序，一就是合資格人士驗窗、另一就是註冊承建商進行維修，程序中也會出現一些收費陷阱。
驗窗不收費
部份驗窗公司會打正旗號表示可進行免費驗窗，但由於背後還需要向屋宇署遞交文件，雖然過程中派員作檢驗，但可能需另就遞交文件作收費，其價格並沒有一定的公價參考。若根據屋宇署的指定參考價格，在不需要修葺的文件遞交等，由港幣200元-1,800元不等；若需要進行修葺的話，則價格介乎200-2,000元不等。另外，部份學會如「註冊小型工程承建商簽署人協會有限公司」也有就「合資格人士」的價格提供一些參考。http://rmcsa.com.hk/images/Document/%E5%BC%B7%E5%88%B6%E9%A9%97%E7%AA%97%E5%90%88%E8%B3%87%E6%A0%BC%E4%BA%BA%E4%BB%BB%E5%90%8D%E5%86%8A_22-05-2019.pdf
表: 屋宇署訂立的價格參考 (合資格人士收費) 截至2020年2月
| 項目 | 收費 |
| 檢驗+無需修葺+遞交文件 | 200-1,800元 |
| 檢驗+監督維修+遞交文件 | 200-2,000元 |
修葺價格參差
部份驗窗公司會游說業主只收取幾百元驗窗費用，但過程中卻指出大部份窗戶均需要維修，並再作出修葺工程的報價。但由於修葺費透明度不足，業主在已支付數百多元驗窗費用後，在騎虎難下也只能肉搥砧板上；否則當業主不認同驗窗公司的修葺費用，而重新尋找其他公司修葺，卻可能又要重新支付驗窗費用。但實情在屋宇署的網頁上也有一些價格參考，以每一扇窗計算，更換窗鉸由128元-300元不等、更換拉釘及螺絲則100-175元、上下連動鎖則介乎70-150元等。
表: 屋宇署訂立的價格參考 (註冊承建商收費) 截至2020年2月
| 項目(每扇窗計) | 收費 |
| 更換窗鉸(200-400毫米) | 128-300元 |
| 上下連動鎖 | 70-150元 |
| 七字鎖 | 70-150元 |
| 螺絲及拉釘 | 100-175元 |
| 窗扇膠條 | 75-200元 |
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