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位於彌敦道 350 號的全新樓盤「高臨」（Topside Residences），由資本策略發展 。項目鄰近佐敦地鐵站，地理位置優越，更由昔日的九龍諾富特酒店改建而成 。隨著項目陸續入伙，《胡．說樓市》團隊聯同驗樓師 Joe Sir 前往開箱一個高層兩房單位 。雖然單位享有維港景緻，但驗樓結果卻未如理想，最終僅獲得 65 分，被評為「D 級」水平 。
本文目錄
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單位背景與物業資料
本次驗樓單位為 A1 座高層 G 室，實用面積 385 呎 。業主於 2024 年 5 月以 827.8 萬元購入，平均呎價約 21,500 元 。業主原本一直租樓居住，考慮到交通便利及新樓免卻維修煩惱等因素，決定入市自住 。
表一：高臨驗樓單位基本資料
| 項目 | 資料內容 |
| 地址 | 佐敦彌敦道 350 號 |
| 發展商 | 資本策略 |
| 單位 | A1 座高層 G 室 |
| 實用面積 | 385 呎 |
| 成交價 | 827.8 萬元 |
| 呎價 | 21,500 元 |
空間開則：不設玄關、景觀遠望中環
單位採兩房間隔，設計上不設玄關，洗手間位於大門旁，屬「黑廁」設計 。開放式廚房設於客飯廳轉角位，雖然犧牲了部分飯廳空間，但換來兩間睡房空間尚算實用 。
- 景觀： 單位做到廳房同向，可透過尖沙咀舊樓群望向維港方向 。
- 家具配套： 發展商在廚房位置提供了一張隱藏式餐桌，可增加備餐空間，亦可兼作飯檯之用 。
五大驗樓問題深度解析
儘管景觀不俗，但 Joe Sir 於單位內發現多項工藝與安裝問題，是導致獲評「D 級」的主因 ：
1. 浴室設備及漏水隱患
- 浴室寶安裝不穩： 浴室寶頂部漏裝了兩至三粒螺絲，導致機身明顯搖晃，直接用手啟動會有危險 。
- 排掣持續滴水： 驗樓期間發龍頭排掣底部不斷滲水，地台已出現黃色水印，反映瓦片背後有水分積累，屬安裝失誤 。
- 座廁維修困難： 座廁背後的隔氣位（P-trap）陷入了石壆內，未來若發生漏水或需更換座廁，可能要拆除石壆才能處理 。
2. 電掣插座安全性問題
- 插座過緊及噴灰： 全屋多個電掣插座非常難插，甚至在插入時，旁邊的空隙會噴出底箱積累的粉塵，場面驚人 。
- 開關接觸不良： 洗手間的燈掣反應過於敏銳，輕觸即出現閃動，出廠時已存在接觸不良問題 。
3. 冷氣及通風系統
- 製冷反應遲緩： 客廳冷氣機在遙控設定為 19 度後，運作一小時出風溫度仍達 21 度，需運作一個半小時後才降至較理想的 14 度 。
4. 露台安全風險
- 趟門跳動： 露台門頂部缺少擋門框，推門時門身會跳動，有脫軌墜落的風險 。
- 雜物積聚： 露台玻璃底部的凹槽積滿泥沙碎石，若遇強風有機會吹落街，威脅行人安全 。
- 結構生鏽： U 形槽接駁處出現嚴重生鏽，需盡快處理以免範圍蔓延 。
5. 裝修工藝瑕疵
- 廚櫃飾面： 廚櫃灰色飾面疑似因撕掉保護膜時連同漆油帶走，導致明顯色差 。
- 天花傾斜： 睡房天花手工欠佳，導致窗框頂部呈現一邊寬、一邊窄的梯形視覺 。
表二：單位驗樓項目評分總結
| 驗樓項目 | 情況摘要 |
| 水務/來去水 | 僅得 20 分，存在排氣掣漏水及隔氣設計問題。 |
| 電氣系統 | 電掣噴灰、燈掣接觸不良。 |
| 冷氣設備 | 製冷極慢，需長時運作才有涼意。 |
| 露台/戶外 | 門框缺件、玻璃槽積石、U 槽生鏽。 |
| 最終得分 | 65 分 |
| 最終評級 | D 級 |
發展商回應與財務現狀
對於驗樓得分獲評為 D 級，資本策略回覆指已收到業主的執修清單，承辦商已覆檢並將按程序進行執修 。根據集團業績，資本策略已於 2025 年 7 月贖回過期票據，目前手持現金充足，暫時紓緩了違約風險 。
雖然業主對於 65 分的成績表示已有心理準備，但她強調最擔心的仍是滲漏問題，希望發展商能認真跟進 。
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