【2047大限】地契年期影響按揭？土地業權是否50年不變？

葵芳「葵芳匯」一層46年的舊樓翻新後當作新盤發售，除了令準買家擔心可承造的按揭年期外，更多人擔心「地契年期」一點，憂慮隨著樓盤地契年期完結，最終政府可能會收回土地，而最終被弄至雞毛鴨血。事實上，近年香港人關注的「2047年大限」，正正是同一問題。當土地契約去到2047年期滿時，究竟我們能否自動續期、抑或政府會直接收回土地，對投資者及準買家來說也很關注。本文希望闡述整個土地契約的種類及探討箇中問題。

政府現建議方案

由於2025年起將陸續有地契到期，發展局透露，政府計劃下半年提交修例精簡續期程序，容許以免補價方式將地契續期50年，期間每年要繳付應課差餉租值3%地租，讓物業可順利過度，同時不影響按揭契，

土地業權

土地年期有限制，背後跟土地業權有莫大關係。土地業權主要分「永久業權」(FREEHOLD)或「土地租借權」(LEASEHOLD)兩大類。「永久業權」即土地由地主所擁有，由於他擁有土地，故可在土地上作出任何發展。反觀，「土地租借權」則泛指土地仍由政府所持有。政府批出土地後，承租人可在土地上興建物業發展，故在該土地上的人只屬於「租用者」，而不是真正「擁有者」。

雅片戰爭後，香港及九龍界限街以南，分別在《南京條約》及《北京條約》無條件割讓予英國政府，英女皇委派港督作為中間人來管治香港，因此港九土地的地主都由「英女皇」所持有。港督協助批出土地予發展商起樓，都是以「土地租借權」的形式所批出。

新界卻有所不同。在《第二次北京條約》中，英國政府向大清政府租賃土地，作為戰略性區域分隔中國與港島及九龍區。曾有研究香港歷史學者指出，當時政府為免居民出現反彈情緒，故對新界區土地也沿用大清律例，擁有土地的原居民都是地主，而他們持有的土地也屬於「永久業權」。

但由於英國政府堅持自己對土地有「擁有權」，故其後在1905年起改以「集體官契」(BLOCK CROWN LEASE) 方式替新界地主作註冊，透過相關制度改為「土地借租」，同時也充公了找不到業權人的土地，歸入英國政府作為官地一部份。

因此，今時今日的香港，除了中環聖約翰座堂在1847年獲批「永久業權」，而條件是該幅土地必須用作教堂之用外，其餘全港土地都由政府所持有，批出土地契約都屬於「土地租借權」。由於政府在不同時期，以及因應不同地區，均批出不同租賃年期的土地，由50年去到999年不等，加上部份屬可續期、部份屬不可續期，故出現了不同的土地年期限制。

土地業權分別

土地年期

1. 殖民地時代

殖民地年代初期，政府在港島及九龍區批出的土地年期，多數為不可續期的75年期。但自1848年至1898年期間，政府卻突然批出大量999年期地契，這些土地多數集中在中環及山頂區，但對於殖民地政府覺得會失去長期控制權，故於1898年5月後停止批出這類長年期契約，故此在這期間後，批出的土地年期都改為75年期或99年期。但有一段時間，政府又批出75年期地契，卻可續期75年。因此本港土地契約年期，大致出現了75年、99年或999年期，以及可續期的75年契約。

 

至於新界區，由於英國政府跟中國政府只簽了99年的租賃年期，故此在新界區批出的土地年期共有兩類。在1959年之前，新界區批出的土地年期都是自1898年起計75年為限，但之後可再續期24年減3天；但在1959年後批出的新界土地年期，則由1898年起計99年減3天為限。兩者都是用以反映租賃年期只能去到1997年。

香港殖民地年代土地年期

2. 中英聯合聲明及基本法

來到1980年初期，由於新界土地年期在1997年屆滿，土地契約的不確定因素令小市民相當擔心，但相關問題在1984年《中英聯合聲明》中得以解決。因為《聲明》中說明了整個香港主權在1997年7月1日會回歸中國，同時在附件三列明了土地處理事項，主要有三點。

第一，所有仍生效的土地契約，包括在1997年6月30日簽定的土地契約，而又享有續期權利的，均可延續至1997年7月1日之後。

第二，1997年6月30日前到期的土地契約又如何呢？針對回歸前期滿的港島及九龍區用地，可由政府續期，而無須補地價，但每年要繳交相當於應課差餉租值3%的「地租」。針對1997年6月30日到期的新界土地契約，也可續期50年至2047年6月30日為止，同樣是毋須補地價，卻要每年繳交相當於應課差餉租值3%的「地租」。

第三，新批的土地契約(1985年5月27日至1997年6月30日)則不能超過2047年6月30日為止。

3. 基本法

在《中英聯合聲明》列明的相關土地政策，最終在《基本法》的第120至123條均有列出來。其中「第120條」大致說明了特區政府成立前批出、決定或續期的土地，均可按特區政府法律予以承認和保護；而「第121條」說明了新批土地契約(1985年5月27日至1997年6月30日)、或一批回歸前已到期卻獲續期的土地契約，可在毋須補地價的情況下續租，但需每年繳交應課差餉租值3%的「地租」。

基本法(土地契約)

4. 2047年大限

正因為上述因素，香港有不少土地會在2047年6月30日前期滿。地政總署就曾表示，全港至少有三萬份土地契約在2047年屆滿，另外也有2,400份土地契約會在2025年屆滿，故要處理相關問題實在是刻不容緩。

其中我們《胡．說樓市》團隊直擊的這個「葵芳匯」陳年翻新樓盤，同樣屬於2047年到期地契，屆時究竟政府會收回土地、參考中英聯合聲明中所言不用補地價而自動續租、抑或需要繳付大額補地價金額，自然成為大眾關注的議題。

事實上，回歸後，香港就出現過幾次續期的爭議案例。其中一個就是「薄扶林花園」。該屋苑的土地契約原為75年，在2006年年中期滿後，獲政府續期50年至2056年，當中卻毋須補地價。但未來是否會沿用相關手法，暫時仍是未知之數。尤是政府可有續期與否的酌情權時，能否做到公平合理是大眾關注重點之一。

更重要一點，就是銀行按揭貸款政策。由於銀行按揭貸款年期可長達30年，隨著2047年時間愈來愈近，究竟會否對按揭政策造成影響。縱然金管局曾發表聲明，表示銀行毋須調整按揭政策，因為政府有權為於2047年期滿的契約續期，然而在商言商，銀行會否真的完全跟從，還視乎實際情況，故不明朗因素仍然存在。

話你知: 地租 VS 地稅

另外值得一提，針對不同種類的土地契約，政府也要求承租人在批地時繳交地價以外，每年再繳交一筆「地租」或「地稅」。所謂「地租」或「地稅」，都是政府按土地契約要求業主徵收的款項，故無論物業是否空置也須要繳納。但「地租」及「地稅」卻是兩類稅項，並由不同部門所負責。

地稅

簡單劃分，「地稅」都泛指在《中英聯合聲明》前批出的土地契約，或部份新界祖堂地。例如港島區批出的999年期用地，由於是在《聲明》前批出且未到期，故只需繳交「地稅」。有別於我們認識的「地租」概念，往往都是象徵式金額，由地政總署所負責。如果「地稅」金額超過100元，地政總署會於每六個月發信予承租人繳交；但如果「地稅」金額少於100元，則地政總署會於每五年才寄信要求承租人繳交。

地租

至於「地租」則適用於新界續期用地、或在1985年5月27日後獲批、或是在這日子後續期的土地契約，由差餉物業估價署負責徵收，並按照物業應課差餉租值而徵收3%。因此大部份落成新盤，由於都屬於新批地契，故即使位處港島區也需繳交「地租」、「地稅」；反觀有些新盤因屬舊樓重建，卻因沿用了舊契，因而可以省卻「地租」而僅繳交「地稅」。

地租 VS 地稅