【2047大限】土地業權是否50年不變?地契年期可影響按揭?

葵芳「葵芳匯」一層46年的舊樓翻新後當作新盤發售,除了令準買家擔心可承造的按揭年期外,更多人擔心「地契年期」一點,憂慮隨著樓盤地契年期完結,最終政府可能會收回土地,而最終被弄至雞毛鴨血。事實上,近年香港人關注的「2047年大限」,正正是同一問題。當土地契約去到2047年期滿時,究竟我們能否自動續期、抑或政府會直接收回土地,對投資者及準買家來說也很關注。本文希望闡述整個土地契約的種類及探討箇中問題。

土地業權

土地年期有限制,背後跟土地業權有莫大關係。土地業權主要分「永久業權」(FREEHOLD)或「土地租借權」(LEASEHOLD)兩大類。「永久業權」即土地由地主所擁有,由於他擁有土地,故可在土地上作出任何發展。反觀,「土地租借權」則泛指土地仍由政府所持有。政府批出土地後,承租人可在土地上興建物業發展,故在該土地上的人只屬於「租用者」,而不是真正「擁有者」。

雅片戰爭後,香港及九龍界限街以南,分別在《南京條約》及《北京條約》無條件割讓予英國政府,英女皇委派港督作為中間人來管治香港,因此港九土地的地主都由「英女皇」所持有。港督協助批出土地予發展商起樓,都是以「土地租借權」的形式所批出。

南京條約

新界卻有所不同。在《第二次北京條約》中,英國政府向大清政府租賃土地,作為戰略性區域分隔中國與港島及九龍區。曾有研究香港歷史學者指出,當時政府為免居民出現反彈情緒,故對新界區土地也沿用大清律例,擁有土地的原居民都是地主,而他們持有的土地也屬於「永久業權」。

但由於英國政府堅持自己對土地有「擁有權」,故其後在1905年起改以「集體官契」(BLOCK CROWN LEASE) 方式替新界地主作註冊,透過相關制度改為「土地借租」,同時也充公了找不到業權人的土地,歸入英國政府作為官地一部份。

因此,今時今日的香港,除了中環聖約翰座堂在1847年獲批「永久業權」,而條件是該幅土地必須用作教堂之用外,其餘全港土地都由政府所持有,批出土地契約都屬於「土地租借權」。由於政府在不同時期,以及因應不同地區,均批出不同租賃年期的土地,由50年去到999年不等,加上部份屬可續期、部份屬不可續期,故出現了不同的土地年期限制。

土地業權分別

香港土地業權 特色 例子
永久業權 FREEHOLD 土地擁有者,可決定地皮發展 中環聖約翰座堂
土地租借權 LEASEHOLD 土地租用者,並非擁有著 全港地皮

土地年期

1. 殖民地時代

殖民地年代初期,政府在港島及九龍區批出的土地年期,多數為不可續期的75年期。但自1848年至1898年期間,政府卻突然批出大量999年期地契,這些土地多數集中在中環及山頂區,但對於殖民地政府覺得會失去長期控制權,故於1898年5月後停止批出這類長年期契約,故此在這期間後,批出的土地年期都改為75年期或99年期。但有一段時間,政府又批出75年期地契,卻可續期75年。因此本港土地契約年期,大致出現了75年、99年或999年期,以及可續期的75年契約。

成為殖民地後的早期香港

成為殖民地後的早期香港

至於新界區,由於英國政府跟中國政府只簽了99年的租賃年期,故此在新界區批出的土地年期共有兩類。在1959年之前,新界區批出的土地年期都是自1898年起計75年為限,但之後可再續期24年減3天;但在1959年後批出的新界土地年期,則由1898年起計99年減3天為限。兩者都是用以反映租賃年期只能去到1997年。

香港殖民地年代土地年期

土地年期 概況
75年期 1842年割讓港島後批出的土地1860年九龍界限街以南割讓後批出的土地
99年期 新界及界限街以北批出的土地
999年期 1849-1898年港島及九龍部份批出土地

2. 中英聯合聲明及基本法

來到1980年初期,由於新界土地年期在1997年屆滿,土地契約的不確定因素令小市民相當擔心,但相關問題在1984年《中英聯合聲明》中得以解決。因為《聲明》中說明了整個香港主權在1997年7月1日會回歸中國,同時在附件三列明了土地處理事項,主要有三點。

第一,所有仍生效的土地契約,包括在1997年6月30日簽定的土地契約,而又享有續期權利的,均可延續至1997年7月1日之後。

第二,1997年6月30日前到期的土地契約又如何呢?針對回歸前期滿的港島及九龍區用地,可由政府續期,而無須補地價,但每年要繳交相當於應課差餉租值3%的「地租」。針對1997年6月30日到期的新界土地契約,也可續期50年至2047年6月30日為止,同樣是毋須補地價,卻要每年繳交相當於應課差餉租值3%的「地租」。

第三,新批的土地契約(1985年5月27日至1997年6月30日)則不能超過2047年6月30日為止。

3. 基本法

在《中英聯合聲明》列明的相關土地政策,最終在《基本法》的第120至123條均有列出來。其中「第120條」大致說明了特區政府成立前批出、決定或續期的土地,均可按特區政府法律予以承認和保護;而「第121條」說明了新批土地契約(1985年5月27日至1997年6月30日)、或一批回歸前已到期卻獲續期的土地契約,可在毋須補地價的情況下續租,但需每年繳交應課差餉租值3%的「地租」。

基本法(土地契約)

土地契約 詳情
第120條 香港特別行政區成立以前已批出、決定、或續期的跨越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關的一切權利,均按香港特別行政區的法律繼續予以承認和保護。
第121條 從1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的,或原沒有續期權利而獲得續期的,超出1997年6月30日年期而不超過2047年6月30日的一切土地契約,承租人從1997年7月1日起不補地價,但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的租金。此後,隨應課差餉租值的改變而調整租金。
第122條 原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地,如該土地在1984年6月30日的承租人,或在該日以後批出的丁屋地承租人,其父系為1898年在香港的原有鄉村居民,只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人,原定租金維持不變。
第123條 香港特別行政區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約,由香港特別行政區自行制定法律和政策處理。
資料來源:基本法

4. 2047年大限

正因為上述因素,香港有不少土地會在2047年6月30日前期滿。地政總署就曾表示,全港至少有三萬份土地契約在2047年屆滿,另外也有2,400份土地契約會在2025年屆滿,故要處理相關問題實在是刻不容緩。

葵芳匯

其中我們《胡.說樓市》團隊直擊的這個「葵芳匯」陳年翻新樓盤,同樣屬於2047年到期地契,屆時究竟政府會收回土地、參考中英聯合聲明中所言不用補地價而自動續租、抑或需要繳付大額補地價金額,自然成為大眾關注的議題。

事實上,回歸後,香港就出現過幾次續期的爭議案例。其中一個就是「薄扶林花園」。該屋苑的土地契約原為75年,在2006年年中期滿後,獲政府續期50年至2056年,當中卻毋須補地價。但未來是否會沿用相關手法,暫時仍是未知之數。尤是政府可有續期與否的酌情權時,能否做到公平合理是大眾關注重點之一。

更重要一點,就是銀行按揭貸款政策。由於銀行按揭貸款年期可長達30年,隨著2047年時間愈來愈近,究竟會否對按揭政策造成影響。縱然金管局曾發表聲明,表示銀行毋須調整按揭政策,因為政府有權為於2047年期滿的契約續期,然而在商言商,銀行會否真的完全跟從,還視乎實際情況,故不明朗因素仍然存在。

話你知: 地租 VS 地稅

另外值得一提,針對不同種類的土地契約,政府也要求承租人在批地時繳交地價以外,每年再繳交一筆「地租」或「地稅」。所謂「地租」或「地稅」,都是政府按土地契約要求業主徵收的款項,故無論物業是否空置也須要繳納。但「地租」及「地稅」卻是兩類稅項,並由不同部門所負責。

地稅

簡單劃分,「地稅」都泛指在《中英聯合聲明》前批出的土地契約,或部份新界祖堂地。例如港島區批出的999年期用地,由於是在《聲明》前批出且未到期,故只需繳交「地稅」。有別於我們認識的「地租」概念,往往都是象徵式金額,由地政總署所負責。如果「地稅」金額超過100元,地政總署會於每六個月發信予承租人繳交;但如果「地稅」金額少於100元,則地政總署會於每五年才寄信要求承租人繳交。

地租

至於「地租」則適用於新界續期用地、或在1985年5月27日後獲批、或是在這日子後續期的土地契約,由差餉物業估價署負責徵收,並按照物業應課差餉租值而徵收3%。因此大部份落成新盤,由於都屬於新批地契,故即使位處港島區也需繳交「地租」、「地稅」;反觀有些新盤因屬舊樓重建,卻因沿用了舊契,因而可以省卻「地租」而僅繳交「地稅」。

地租 VS 地稅

  徵費 適用範圍 負責部門
地租 應課差餉租值X3% 中英聯合聲明後批出的土地契約中英聯合聲明後續租土地契約新批土地契約 差餉物業估價署
地稅 象徵式 中英聯合聲明前批出的土地契約部份新界祖堂地 地政總署
資料來源:地政總署

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