立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
特首李家超公布上任後首份《施政報告》後，終於有發展商開售新盤，由內房萬科發展、位於深水埗的「連方I」即將開售，位於重建區域的「醫局街」，屬單幢物業的「連方I」提供158個單位，面積介乎232至547呎，主打開放式及一房單位。
不過，區內較多重建項目，除了萬科本身也在區內收購另一幅「海壇街」地皮，會發展為第二期外，接近同期落成、並已批出預售，由香港小輪及市建局持有的「映岸」也隨時登場。我們會嘗試以一文剖析「連方I」的優缺點，以及揀樓時應注意的地方。
初次置業懶人包 【新盤2022】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2022】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
連方I資料
| 樓盤名稱 | 連方I |
| 位置 | 深水埗醫局街233號 |
| 單位數目 | 158個單位 |
| 面積 | 232-547呎 |
| 戶型 | 開放式: 232-266呎 (76個) 1房: 290-293呎 (57個) 2房: 401呎 (19個) 特色單位: 411-547呎 (6個) |
| 車位 | 沒有提供 |
| 校網 | 40區校網 |
| 關鍵日期 | 2024年6月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 萬科 |
| 官方網站 | www.bondlaneone.com.hk |
| 示範單位地址 | 長沙灣福榮街201號The Campton商場地下及1樓 |
連方I開價
| 首批 | 50個 |
| 折扣額 | -16% |
| 平均呎價 | 22,842元 |
| 折扣後售價 | 19,187元 |
| 區內二手造價 | 傲凱: 19,100元 海柏匯: 18,420元 南昌一號: 17,340元 |
項目背景及特色
2021年統一業權發展
「連方I」位於「醫局街221-223號」，由兩部份所組成。其中「醫局街227-233號」原為一幢在1955年落成的唐樓，萬科在2021年4月，以2.76億元成功透過強拍統一業權，其後在2021年11月，「萬科海外」作價8.52億元向控股股東「萬科香港」收購了「醫局街221-233號」。兩幅用地合共佔地7,420呎，於2021年10月獲屋宇署批建1座20層高的商住物業，住宅樓面55,632呎，以及提供6,954呎商業樓面。屬於舊契樓項目的「連方I」不受預售樓花同意書規管，故在《施政報告》公布後約一周便上載樓書，展開銷售工作。
較其他內房背景交樓質素佳
具有內房背景的萬科，近年在港賣樓也轉趨活躍。早年曾夥拍新世界發展荃灣「柏傲灣」外，亦發展了掃管笏「上源」、深水埗「The Campton」以及西營盤「15 Western Street」。我們《胡．說樓市》曾上述三個樓盤驗樓，除了荃灣「柏傲灣」錄得59分外，掃管笏「上源」及深水埗「The Campton」分別錄80分及92分。
《胡．說樓市》評析
考慮1: 跟鐵路距離半天吊
距離最近深水埗港鐵站約七分鐘
位於深水埗及長沙灣交界的「連方I」，雖然有其市區優勢，但實情距離港鐵站卻是半天吊。按Google map建議的步行路線，最近是由深水埗站C2出口出發，可沿直行轉入汝州街，再途經欽洲街過馬路前往樓盤，需時約七分鐘；若要步行前往「長沙灣站」則需時十分鐘，可抵達最近的東京街A1入口。距離發展商標榜的「南昌站」，則有約1公里路程，步行需時約12分鐘，三條前往鐵路的路線均沒有瓦遮頭。當然，若摒棄搭港鐵，走出荔枝角道也有多輛巴士途經尖沙咀、觀塘、黃埔等地區。
生活配套並不缺
從住的角度出發，位處市區並不擔心生活配套的問題。特別是由「連方I」朝深水埗港鐵站方向行，附近已經有「北河街市政大樓」買菜選擇種類多；簡單生活配套則可步行前往「西九龍中心」。深水埗區內亦有不少餐廳，故生活所需並不缺。
考慮2: 重建區分影響
舊契樓抄契費高昂
然而畢竟「連方I」所在的位置屬重建區分，故「連方I」最令大家關注不是交通、不是配套，而是其環境。當發展商收購項目在附近重建時，動工時塵土飛揚影響居住，鄰近地盤亦擔心會對景觀構成不可磨滅的影響。若區內發展商選擇同期發售，亦會攤簿了客源，形成競爭。更重要一點，本身屬於舊契重建項目的「連方」，雖然不受預售樓花同意書方案規管，但買賣時涉及的查契費、抄契費均會特別高昂，這一點準買家並不容忽視。我們曾致電萬科查詢，回覆指抄契費達25,000元，用者自付。
向東北受欽州街小販市場重建影響
一座物業的「連方I」，住宅樓層由5樓開始，若撇除27及27-28樓，分層一層八個單位，有三個單位均會扭向東北方，包括「C、D、E、F室」，均望向前方舊樓「仁禮大廈」、「置豐閣」，一街之隔就是「欽州街小販市場」、「深水埗警署」及「西九龍中心」，遠眺為畢架山。至於「B室」及「G室」則位於兩側大單邊，其睡房亦望向東北，享受同一景觀。
雖然表面上，此方位的景觀已成定數，看似沒有太大變化，但實際上未必。因為「連方I」一街之隔的「欽洲街小販市場」，政府建議收回興建居屋。據規劃大綱現時劃為住宅甲類，重建高度可達80米，與「連方I」核准高度相同。
向西南受日後二期阻擋
「連方I」餘下景觀則主要扭向西南，包括「A室」及「H室」，還有「B室及G室」的客飯廳，均會朝向此方向，表面上理應可望到南昌一帶的昂船洲海景，但此海景一定有限期，因為在「連方I」後方的「「海壇街244-276號」，現時已經完成平整。此項目亦由同一發展商萬科所持有。萬科於2020年以5.76億元透過強拍統一業權，項目佔地18,745呎，可建樓面逾16萬呎，已獲屋宇署批建1座21層高商住物業，住宅樓面148,313呎，商業樓面則29,252呎。
不過由於「連方II」會擺在「連方I」的旁邊，故扭向西南方仍可望內園泳池，只是日後仍會被「佳悅」及富豪酒店剛收購的「海壇街227號」阻擋景觀。富豪酒店剛統一業權的地盤佔地2,322呎，可建樓面20,898呎，成功以底價1.2億元取得百分百業權。
表: 連方I景觀分布
| 方位 | 景觀 | 單位 |
| 向東北 | 欽州街小販市場、西九龍中心、畢架山 | C、D、E、F室 B及G室(睡房) |
| 向西南 | 連方II | H室 B及G室(客飯廳) |
連方I周邊規劃鳥瞰圖
考慮3: 同期新盤競爭
區內多舊樓重建還帶來另一問題，就是相互推售時帶來的競爭。就如樓花期長達20個月的「連方I」，附近由香港小輪及市建局的「映岸」亦已經獲批預售，會較「連方I」早五個月落成。更重要「映岸」本身不屬舊契樓，可免卻了查契及抄契費等問題。還有一點就是開則上可比性十足。
連方I VS 映岸
| 連方I | 映岸 | |
| 伙數 | 158個 | 262個 |
| 開放式單位 | 232-266呎 (76個) | 283呎 (35個) |
| 一房單位 | 290-293呎 (57個) | 一房: 283-287呎 (68個) 一房連儲物室: 335-338呎 (68個) |
| 兩房單位 | 401呎 (19個) | 兩房: 369呎 (34個) 兩房連儲物室: 412呎 (34個) |
| 關鍵日期 | 2024年6月30日 | 2024年2月1日 |
| 舊契樓 | 是 | 不是 |
開放式單位(76個)
「連方I」主打開放式位為主，共提供76個單位，分布於「A、H室」(232呎)及「D、E室」(266呎)。前者屬於細開放式戶型、後者則屬於可間一房類。附近即將開盤的「映岸」其開放式單位較「連方I」為大，面積達282呎，亦屬可間一房類別。
細開放式單位 (A及H室)
「A及H室」(232呎)屬於「連方I」最細的單位，其方位扭向西南，故會望向日後「連方II」景觀一定會受到阻擋。設計上跟傳統開放式單位有點不同，因為入屋已見整個單位的主體面，而非先見開放式廚房的一類。廚廁歸於客飯廳旁邊。洗手間屬光廁設計，加強通風值得一讚，而開放式廚房亦設通風窗，亦挨近露台。這兩個單位的設計上，洗衣機均置於三合一露台位置，而非放了廚房位。雖然A及H室間隔、方位相同，但若二選一則以A室優於H室，H室會較近大廈的垃圾收集房，未必人人喜愛。
大開放式單位 (D及E室)
「D、E室」(266呎)屬於「連方I」的大開放式單位，其方位扭向東北，故會望向西九龍中心方向及遠眺畢架山，日後或有機會受欽洲街小販市場重建影響。如果選擇間房，可以做到廳房同向，房間面積足有49呎，而客飯廳連開廚則106呎。但此單位的最大缺點是洗手間屬於黑廁設計，亦為「連方I」唯一的黑廁之選。
表: 細開放式單位 VS 大開放式單位
| A及H室 (232呎) | D及E室 (266呎) | |
| 方向 | 向西南望連方II | 向東北望西九龍中心 |
| 洗手間 | 光廁 | 黑廁 |
| 房間 | 不可間房 | 可間房，49呎大 |
| 選擇 | 首選: A室 次選: H室 | D及E室均等，但可參考映岸開放式單位 |
「映岸」開放式單位
對比「映岸」，該盤提供了35個開放式單位，面積283呎大，亦屬於可間一房類別，跟「連方I」「D及E室」有極高可比性。「映岸」開放式單位屬於光廁設計，較「連方D及E室」理想，同時亦不設工作平台，故理應內櫳面積會較「連方I」更見駛。因此，以開放式單位而言，若「連方I」沒有心水選擇，亦值得等待「映岸」開盤。
一房單位(57個)
首選「C及F室」
「連方I」共提供57個一房單位，分別為「C室」(290呎)、「F室」(292呎)、及「G室」(293呎)。三個單位均屬於套廁設計，也就是必先經過房間才能通往洗手間。「C室」及「F室」在廚房的位置上面積略有偏差，其客飯廳、睡房面積均等，均朝向東北，望「西九龍中心」及「畢架山」方向。
次選G室
至於「G室」則享有雙景觀優勢，其面數亦為一房中最大。雖然如此，我們並不建議把此單位作為首選。一來，其景觀本來就有限期。客飯廳望向西南，會被日後「連方II」阻擋，而睡房則望向東北「西九龍中心」方向，亦受「欽洲街小販市場」重建困擾。二來，「G室」的主人房窗會跟毗鄰「F室」的洗手間氣窗較貼近，擔心衛生問題。所以三個單位之中，首選應以「C及F室」，而「G室」則作為次選考慮。
表: 一房單位
| C及F室(290-292呎) | G室293呎) | |
| 方向 | 向東北望西九龍中心 | 雙邊景 客廳: 向西南望連方II 睡房: 向東北望西九龍中心 |
| 洗手間 | 光廁 | 光廁 |
| 房間 | 不受毗鄰影響 | 較挨近F室洗手間氣窗影響 |
| 選擇 | 首選 | 次選 |
「映岸」一房單位
事實上，若放眼於附近的全新盤「映岸」，物業都提供了68個一房單位，面積283-287呎之間。但因「映岸」採用了橫廳設計，擺放傢俬會有點尷尬，未必及「連方I」傳統的開則優勢，故怎計「連方I」的一房較「映岸」吸引。但如果資金充足，實情「映岸」亦提供了68個一房連儲物室，面積335-338呎，可以彌補「連方I」的不足。
兩房單位(19個)
畢竟「連方I」兩房供應不多，全盤只得B室有提供，面積401呎，其面積一跳已由二字跳上四字以上。反觀，如果選擇真正的純兩房，「映岸」提供了34個兩房，面積369呎；如果四字頭的間隔，在「映岸」已經能夠開到「兩房連儲物室」了，面積412呎。
連方I VR模擬景觀
價單分析
發展商首批開出50個單位，扣除最高折扣額16%，即供平均呎價19,187元，最細232呎開放式入場價也要416萬元。雖然對照同區二手樓，如附近恒基系內的「南昌一號」、「海柏匯」；又或是遠東的「傲凱」，幾個樓盤的平均呎價介乎17,340-19,164元，看似貼近二手價開盤，但幾個樓盤的成交卻稀疏，相關土地註冊處紀錄已於今年八月，也就是銀行上調最優惠利率之前。若計算市況轉變，如此開價卻未必有太大的競爭力。
表: 首張價單分布
| 伙數 | 訂價 | 即供價 | |
| 開放式 | 9個 | 495.2萬-561.5萬元 | 416萬-472萬元 |
| 開放式(可間一房) | 10個 | 586.6萬-660.8萬元 | 493萬-555萬元 |
| 一房 | 23個 | 625.9萬-711.1萬元 | 526萬-597萬元 |
| 兩房 | 8個 | 833.2萬-930.9萬元 | 700萬-782萬元 |
付款辦法
今次發展商共提供了兩款付款辦法，一類為120天即供付款、一類則為建築期付款。選用前者的即供付款，還可選用發展商的高成數按揭，包括80%一按、或是25%二按；若選用建築期則可考慮採用新按保上會。
表: 付款辦法
| 支付條款 | 折扣額 | |
| 120天即供付款 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 3% 臨約後120天: 92% | -16% |
| 120天即供款款+一按 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 3% 臨約後120天: 92% | -15% |
| 120天即供付款+二按 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 3% 臨約後120天: 92% | -14% |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 3% 入伙: 92% | -13.5% |
即供付款
即供支付條款，就是在簽署臨約時先支付半成訂金，在簽署臨約60天再支付3%，餘額92%則於簽署臨約後120天找清，此付款辧法可獲最高16%的折扣額。由於物業樓花期長達20個月，而新按保僅適用於現樓物業，故若有高成數按揭需求的買家只能採用80%一按、或25%二按。
120天付款+80%一按
樓價833萬以下的物業，最高可做到80%按揭，最長供款年期25年，而息率則2.875厘。若選用80%一按，則其折扣額會較普通即供少一個百分點，折扣額15%。相比起傳統銀行按揭可做到較高成數、及利率較現時銀行3.125厘為低，但其供款年期不能拉到30年。
120天付款+25%二按
除了選擇80%一按，買家亦可選擇25%二按，但一按及二按相加不多於85%。選用此付款辦法其折扣額14%。換言之，買家可先向銀行借取60%一按，餘下25%則向發展商財務公司承造二按。二按部份的按揭年期最長25年，首兩年免息免供，但其後全期為5.375厘，故買家務必在兩年後摵甩二按，否則便要捱超高利息。
建築期付款
若對高成數按揭有需求，但又不想倚賴發展商的高成數按揭，則必須選用建築期，並在入伙時再向香港按揭證券公司申請「按揭保險」。買家在售樓處簽署臨約時，需先支付半成訂金，之後在簽臨約後60天加訂3%，而餘額92%則於入伙時才找清。若選用建築期付款，其折扣額只有13.5%。
供款實例
最平單位: 5樓A室、232呎、訂價495.2萬元
| 120天即供 | 120天即供+一按 | 120天即供+二按 | 建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 416萬元 | 420.9萬元 | 426萬元 | 428萬元 |
| 首期 | 40%: 166.4萬元 | 20%: 84.18萬元 | 15%: 63.9萬元 | 10%: 42.8萬元 |
| 貸款額 | 60%: 249.6萬元 | 80%: 336.72萬元 | 一按: 255.6萬元 二按: 106.5萬元 | 90%: 385.2萬元 按揭保險: 19.26萬元 |
| 月供 | 10,693元 | 15,750元 | 第1-2年: 10,950元 3-25年: 17,681元 26-30年: 10,950元 | 17,327元 |
| 入息需求 | 22,652元 | 32,400元 | 36,572元 | 36,704元 |
| 第一筆資金 | 178萬元 | 96.3萬元 | 76.5萬元 | 55.6萬元 |
最貴單位: 12樓B室、401呎、訂價930.9萬元
| 120天即供 | 120天即供+一按 | 120天即供+二按 | 建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 782萬元 | 791萬元 | 801萬元 | 805萬元 |
| 首期 | 40%: 312.8萬元 | 20%: 158.2萬元 | 15%: 120.15萬元 | 10%: 80.5萬元 |
| 貸款額 | 60%: 469.2萬元 | 80%: 632.8萬元 | 一按: 480.6萬元 二按: 200.25萬元 | 90%: 724.5萬元 按保: 36.225萬元 |
| 月供 | 20,100元 | 29,599元 | 第1-2年: 20,588元 3-25年: 33,244元 26-30年: 20,588元 | 32,588元 |
| 入息需求 | 42,579元 | 60,890元 | 68,763元 | 69,035元 |
| 第一筆資金 | 343萬元 | 189萬元 | 151萬元 | 112萬元 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
