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樓市焦點之一，無疑是與供樓息息相關的銀行同業拆息（HIBOR）。近期HIBOR持續回落，樓市氣氛亦隨之逐步回暖，已上車的業主固然會感到供樓負擔有所減輕。習慣敍做定期存款的投資者，亦開始思考應否重新部署資金。然而，在拆息回落、市場憧憬樓市可能見底之際，背後有幾點重要事項值得大家留意。
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HIBOR跌勢顯著 供樓負擔大減
與樓按關係最密切的一個月HIBOR持續向下，幾乎每日都有所調整。截至5月22日，已回落至0.67厘（即0.67%），較5月初的3.98厘（即3.98%）大幅下降超過三個百分點，更創下自2022年6月以來的新低紀錄。對供樓人士而言，這無疑是一大喜訊。
選用H按（HIBOR按揭）的業主，若以現時普遍的H+1.3%按揭計劃計算，其實際按揭利率（0.67% + 1.3%）已跌穿一般約3.5%的封頂息率，目前低至1.97%。以貸款額100萬港元、還款期30年為例，每月供款可由月初的4,490港元（以當時較高HIBOR計算），降至現時的3,682港元，減幅約18%。
供款中的利息和本金比例亦出現顯著變化，由月初的利息佔64%、本金佔36%，大幅改善至目前接近「五五比」的較健康水平。若低息環境持續，業主會明顯感到每月還款有更大部分用於償還本金，而非如早前高息環境下，大部分供款用於支付利息，被戲稱為「供息多過供本」甚至「供空氣」的情況，感覺更為實在。
此外，拆息回落亦對整體投資氣氛帶來正面影響。對投資者來說，純粹將資金停泊於定期存款的吸引力正逐步下降。
HIBOR急回之謎：資金流向是主因
為何香港拆息會急速回落？這主要與五月初大量資金流入本港市場有關。受中美貿易摩擦及其他地緣政治經濟因素影響，美股自四月起出現較大調整，部分資金因而轉向歐洲及亞洲等市場尋求機遇。
同時，市場憧憬大型新股（如「寧德時代」）計劃來港集資上市，吸引資金提前部署流入。加上港元匯率觸及7.75強方兌換保證水平，金融管理局（金管局）多次入市承接美元沽盤，向市場注入港元流動性，導致銀行體系總結餘顯著回升至超過1,700億港元，進一步推低拆息。目前，港美息差已擴闊至約3.5個百分點，屬相當罕見的水平。
注意！拆息回落背後的三大關鍵事項
在這片看似樂觀的景象背後，實則隱藏著幾項不容忽視的風險与變數，需要仔細考量：
注意點一：拆息波動風險 資金流向是關鍵
業主目前能享受低息供樓的環境，主要受惠於拆息的下行趨勢。然而，未來拆息是持續向下還是掉頭回升，關鍵在於資金流向及市場對港元的需求。過往經驗顯示，當港美息差擴闊至超過1個百分點時，市場便可能出現套息活動（例如沽出低息港元，轉投高息美元）。
儘管現時息差已擴大至約3.5個百分點的罕見水平，但套息活動尚未顯著增加，某程度反映市場對資金去向仍在觀望。一旦市場出現大規模套息活動，或現時流入的資金有其他部署而流出本港，銀行體系總結餘便可能相應下降，屆時拆息亦有機會掉頭回升。因此，按揭人士及投資者切勿過於樂觀，預期拆息會長期維持在目前極低水平。
注意點二：實際按息計算基準或有差異
由於HIBOR每日均會浮動，選用H按的業主需要留意，最終能否以市場上最低的拆息水平計算實際供款，完全取決於按揭合約指定的結算日或定息日的拆息水平。
雖然大部分銀行會參考「香港銀行公會」每日早上約11時15分公布的HIBOR定價，但個別銀行（例如滙豐銀行）可能會採用自家訂定的拆息基準。因此，準買家或業主在申請按揭時，必須向銀行清晰查詢其採用的定價標準及時間。
銀行在釐定最終按揭利率時，會比較當日的實際HIBOR加某個百分比（H+X%）與預設的封頂息率（P按的鎖息上限或銀行設定的Cap Rate），並以較低者為準。若不幸在定息當日，HIBOR剛好回升，業主便可能未能即時受惠於市場上曾出現的較低拆息水平。上文提及每月供款減少近兩成（約18%）的例子，其前提正是基於結算當日能採用到較低的拆息水平。
注意點三：供款入息比率仍以「封頂息率」計算
即使現時金管局已暫停按揭貸款的壓力測試要求（註：請留意最新金管局指引），銀行在審批按揭申請時，申請人仍需符合基本的「供款與入息比率」（DTI）規定，即每月總供款額一般不可高於月入的50%。
儘管目前實際按息已回落至接近2%或以下水平，但銀行在計算DTI時，並非以即時的市場實際拆息作為標準，而是普遍採用按揭計劃的「封頂息率」（例如3.5%）作計算基準。
舉例來說：
同樣是100萬港元貸款，假設實際按息為1.97%，還款期30年，每月供款是3,682港元。不少人或會誤以為月入達到7,364港元（$3,682 X 2）便能通過銀行的入息要求。
然而，銀行在審批時，實際上會以假設的封頂息率（例如3.5%）來計算每月供款。在此息率下，月供約為4,490港元，因此申請人所需的最低月入將變為8,980港元（$4,490 X 2），較以實際低息計算的結果高出不少。申請前務必向銀行查詢清楚，以免錯誤評估負擔能力。
