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【按揭教學】壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法

2008年金融海嘯後,各國央行都以量化寬鬆救市,本港長時間受資金氾濫影響,二手樓價節節向上升。中原城市領先指數更升至歷史新高,造成資產泡沫問題。為防樓市過熱,金管局推出多項逆周期措施,包括收緊銀行按揭成數,並要求準買家進行「壓力測試」。究竟什麼是「壓力測試」,背後受什麼因素影響? 本文嘗試作出深入剖析。

快速跳往:入息如何影響壓力測試申請按揭的入息證明如何計算「入息」?租金收入計入息方法首置客VS投資客債務如何影響壓力測試

什麼是「壓力測試」?

壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。過往買家申請銀行按揭,一般「供款佔入息」不多於五成已經可以,但在2010年起,除了要通過「供款佔入息比率」要求之外,還需假設在現水平按息上升兩厘後,供款佔申請人月入不多於60%水平,其後因二手樓價繼續攀升,終在2013年2月,政府宣布進一步提高「壓力測試」門檻,需假設按息由現水平上升至三厘。

實質操作即是如何呢? 一般來說,我們向銀行承造按揭時,銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(DTI) DEBT TO INCOME RATIO,亦即借貸人每月總債務有幾多,並對照他們入息而定。以首次置業的買家計,要在按息加三厘後,供款不超過入息的60%。但如果屬於第二套房,或者非自用性質,要求會再高一點,供款佔入息不可高於50%。 (我們亦有分析二手樓置業攻略與流程,按我跳往)

舉例,一百萬元貸款額,以最新樓按息率2.375厘,攤分25年還款期計算,每月供款額4,423元,要通過銀行「壓力測試」,就需要假設在現水平息口,加多3厘上去,亦即5.375厘,看看每月供款是否低於入息六成。上調息口後,每月供款6,066元,首置客月入有10,110元就可通過「壓力測試」。

「壓力測試」定義

  • 政府要求的審批按揭條件
  • 供款入息比率外的一項要求
  • 現水平按息加三厘,而供款佔入息不超60%
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申請按揭的入息證明

因此,影響「壓力測試」的其中一個關鍵因素,就是申請人的「入息」,更成為銀行衡量借貸人實力因素之一。每月有固定收入的打工仔,在申請上並沒有太大難度。只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。在遞交申請表時,借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。

不過也值得留意,倘若本身是透過俗稱「紅簿仔」出糧,謹記養成定時打薄的習慣,否則一旦銀行將帳目顯示為「NET BACK ITEMS」時,除非出糧戶口跟承造按揭屬一銀行,否則你要親身前往銀行申請打印才行,部份銀行會按頁數逐張收取手續費,且透過郵寄也費時失事。

收入非固定的準買家,別以為銀行一定拒批按揭,只是銀行會用另一準則來計算入息。包括在入息證明方面,會要求由三個月延長至六個月以上。如果入息較波動,銀行可能要求一年至兩年的入息證明,並以平均收入去看收入是否足夠。

申請按揭CHECKLIST

固定收入非固定收入
臨時買賣合約副本
身份證副本
銀行入帳紀錄、糧單、稅單
入息證明三個月三個月至兩年
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如何計算「入息」?

依賴佣金收入的行業,例如地產代理、保險經紀等,就屬於無固定收入的一類。部份營業員的佣金發放日期不一致,故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數,再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。過去我們也聽聞過一些個案,就是借貸人希望得到銀行貸款,而要求公司配合發放佣金的時間,但這類走灰色地帶的方式,我們不作深入討論。

有樓、有股票,但無穩定收入,局部銀行接納借貸人以「資產水平」作評估。例如銀行存款,可以百分百計算入資產值裡面。至於股票及基金,個別銀行會接納計算藍籌股票,並將股票價值五至八成計算入資產值。

甚至連物業的價值都可以計,但做法卻只計物業估值的一半,並需減去尚欠銀行按揭金額才可以。但值得注意,根據金管局措施,以資產水平基礎申請住宅物業按揭,可獲銀行批出的按揭成數並不高,最高四成。如果屬於第二套房或以上,按揭成數更要降至三成。

收入定義

基本薪金100%
佣金半年佣金 X 60-80%
雙糧、年終花紅整筆數除以12個月計算
資產水平銀行存款 X 100%
股票、基金價值 X 50-80%
物業估值 X 50% – 尚欠銀行貸款額
連租約租金收入 X 60-70%

租金收入計算入息方法

以至部份人持有「連租約」物業收租,也可視為收入一部份 (如想知租樓有何注意事項,按我跳往)。連租約物業,對於投資者來說是一個固定的租金收入。如果物業本身已有租約在身,銀行一般會計算租金的七成,並計在入息內去審批按揭。銀行會要求提供租約作為參考,會視乎租金水平多少,以及租約期幾時完結。假設買入一層連租約市值500萬元的物業,正在收取租金15,000元,當中租金收入的七成,亦即10,500元會視為入息一部份。

即使本身買入物業時未能成功出租,但若果銀行知悉買家有出租意圖,也可按「預期租值」作評估,以租金估值六折計算,即是說可以將租金的六成計算入收入一部份。透過類近方法,間接可增加自己的貸款能力。但當然,購買連租約物業,會被銀行視為「投資物業」,按揭成數會因此降低。

連租約物業的按揭成數最高為五成,供款佔入息比率的要求會高一點。而且,買連約物業的買家,比較多數屬於持有第二套房,這情況會被政府徵收劃一15%的雙倍印花稅,投資者需自行計算潛在開支。

壓力測試、供款佔入息比率、印花稅一覽

首置客投資客 / 第二套房
按揭成數固定收入: 60%
資產水平計收入: 40%
固定收入: 50%
資產水平計收入: 30%
供款佔入息比率50%40%
壓力測試60%50%
印花稅100元-樓價4.25%樓價15%

債務如何影響入息計算?

債務種類

事實上,除了「收入」影響供款佔入息比率,從而影響到「壓力測試」之外,借貸人有沒有「債務」也直接影響。因為在計算「供款佔入息比率」時,除了供樓按揭外,任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等,也會一併計入「債務」一部份。

《胡.說樓市》就曾收到兩名觀眾查詢,第一個因不夠錢上車,而希望借稅貸來做首期。目前金管局或香港按揭證券公司已規定,首期並不能來自借貸。雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸,之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。太太單人名買樓、單人名申請按揭,字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑,但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」,從而影響「壓力測試」。

至於另一個個案,則是申請私人貸款,變相推低了申請的人的借貸能力,當中對借貸人的按揭審批是有著舉足輕重的影響。所以如果準備買樓,可能要計算一下供款佔入息比率會否過高,可以先清還短期貸款,才去申請按揭,就會較容易通過壓力測試。當然短債是否會扣減借貸額,視乎不同銀行取態而定。部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內,是否有足夠現金償還短債而定。

首置客受影響 措施波及換樓人士?

收緊按揭成數,加上嚴苛的壓力測試,不單對首置客造成困擾,就連換樓客也相當頭痛,因為如果他們選擇「先買後賣」的話,由於同一時間持有兩層物業,故銀行有機會視作第二套房來計算按揭,按揭成數下調至最高五成外,供款佔入息也不能超過40%,以及加息三厘後的壓力測試下,供款不得多於入息50%。

雖然「先賣後買」可淡化影響,但我們也接觸過用這方面換樓的痛點。業主賣出舊居,但在未正式簽署正約前已拍扳買入新居,結果舊居買家撻訂而導致火燒連環船,種種因素,都導致部份業主寧願擱置換樓計劃,不願賣樓,香港的二手市場也因此陷入停頓。

雖然如此,政府一直堅拒放寬按揭及「壓力測試」,除了在2019年的《施政報告》,林鄭月娥宣布放寬按揭保險後才露出一點曙光。因為根據新按保政策,香港按揭證券公司容許首置客在承造新按保時,若未能通過壓力測試,可透過額外上調按揭保費而豁免計算,僅需符合供款佔入息比率測試便可以;其後2020年的《財政預算案》,財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略,按我跳往) 也容許借貸人豁免「壓力測試」,某程度算是輕微鬆綁減辣。

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