【壓力測試】擔保人有幫助? 收入、花紅點計法?

銀行承造按揭時,我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。對樓市認識不深的置業初哥,可能會摸不著頭腦。實情這是申請按揭時,銀行對於申請人批核準則。2008年金融海嘯後,本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題,金管局為防泡沫過熱,推出了逆周期措施,「壓力測試」就是其中之一。但究竟誰人要通過「壓力測試」? 「壓力測試」受制於什麼因素影響? 一旦未能通過「壓力測試」,透過擔保人協助又是否可行做法? 本文嘗試作出深入剖析。

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什麼是「壓力測試」?

壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。過往買家申請銀行按揭,一般「供款佔入息」不多於五成已經可以,但在2010年起,申請按揭時要通過兩關。第一關,就是「供款佔入息比率」不得多於五成外;第二關,還需假設在現水平按息上升兩厘後,供款佔申請人月入不多於60%水平。其後,因二手樓價繼續攀升,終在2013年2月,政府把第二關的門檻進一步提升,需假設按息由現水平上升至三厘。

什麼是「供款佔入息比率」?

一般來說,我們向銀行承造按揭時,銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(DTI) DEBT TO INCOME RATIO,亦即借貸人每月總債務有幾多,並對照他們入息而定。以首次置業的買家計,要在按息加三厘後,供款不超過入息的60%。但如果屬於第二套房,或者非自用性質,要求會再高一點,供款佔入息不可高於50%。 

怎樣計算「壓力測試」?

計算例子

用100萬元貸款額做例子,以現時息口2.5厘,樓按攤分30年來計算,每月供款就是3,951元,供款佔入息不多於一半去計算,月入有7,902元會通過第一關。但要通過「壓力測試」,則需要在現水平息口上調三厘,月供變為5,678元,供款佔入息不多於六成的話,月入需要有9,463元才過到第二關。

計算壓力測試方法

貸款額100萬元
按揭息率2.5厘
按揭年期30年
每月供款3,951元
供款佔入息(入息要求)7,902元 (註: 7,902元 X 50% = 3,951元)
壓力測試下供款5,678元
壓力測試(入息要求)9,463元 (註: 9,463 X 60% = 5,678元)

簡單計算方程式

簡單來說,如果你每借貸一百萬元,在現行的按揭息率、及最長供款年期下,你每個月大約要預有9,463元入息,就可通過「壓力測試」;如果借貸二百萬元,則上調一倍,大約有18,926元收入便可以;以至一千萬元就要94,630元就足夠,如此類推。

月入所需對照表 (壓力測試)

貸款額所需月入
100萬元9,463元
200萬元18,926元
300萬元28,389元
400萬元37,852元
500萬元47,315元
600萬元56,778元
700萬元66,241元
800萬元75,704元
900萬元85,167元
1,000萬元94,630元
*按揭年期30年、息率2.5厘推算

誰要通過「壓力測試」?

視乎「物業種類」

由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆周期措施,任何經在金管局規管下的銀行,在審批按揭時也需進符合相關測試,無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。不過,由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」,銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度,只要能證明可供得起,銀行也會批出按揭,故買家可免卻進行「壓力測試」。

視乎由「銀行」或「財務公司」批出按揭

部份選購一手新盤的買家,可透過發展商旗下財務公司申請高成數按揭,部份發展商會說明無需進行入息審查,即俗稱「呼吸Plan」,也有些只需買家提供入息證明便會批出按揭。發展商容許買家免卻「壓力測試」,是因為提供按揭的機構,並不屬於受金管局規管的銀行,而是不受規管的財務公司。當然也有部份由財務公司批出付款辧法,也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。

視乎發展商高成數按揭涉及「二按」

雖然部份發展商高成數付款辦法,在特定情況下會免卻買家進行「壓力測試」,但如果高成數按揭部份涉及「二按」,即買家先向傳統銀行承造五至六成「一按」,而餘下兩至三成由發展商財務公司承造「二按」,則因整筆按揭審批涉及受金管局規管的銀行,故「二按」部份也需通過「壓力測試」。

視乎首置客借「新按揭保險」

根據新按保政策,香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時,若未能通過壓力測試,可透過額外上調按揭保費而豁免計算,僅需符合供款佔入息比率測試便可以。

視乎買家是否採用「定息按揭試驗計劃」

2020年的《財政預算案》中,財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略,按我跳往),由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按,變相鎖定了一定風險,故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。


「壓力測試」五大常見問題

問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?

答: 影響「壓力測試」的其中一個關鍵因素,就是申請人的「入息」,成為了銀行衡量借貸人實力因素之一。因此,怎樣去計算「收入」,就成為了能否通過「壓力測試」的重要元素。問題是市場上部份人屬於固定受薪外,也有一些屬非固定受薪,銀行也會採取不同策略來應對。

「固定收入」

每月有固定收入的打工仔,在申請上並沒有太大難度。只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。在遞交申請表時,借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。如果本身有花紅及雙糧,也可把整條數除以12個月計算入內。

「非固定收入」

收入非固定的準買家,別以為銀行一定拒批按揭,只是銀行會用另一準則來計算入息。包括在入息證明方面,會要求由三個月延長至六個月以上。如果入息較波動,銀行可能要求一年至兩年的入息證明,並以平均收入去看收入是否足夠。

問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士,銀行在審批按揭時,要通過「壓力測試」的難度會否增加?

答: 會! 如果「非固定收入」人士,銀行在審批按揭要求的入息證明文件較長外,背後還要視乎銀行怎樣看待「浮動收入」。下文會詳述「浮動收入」的各種計算。同時,值得注意,如果「首置客」打算申請「按揭保險」時,因按揭證券公司只接受「固定受薪」的首置買家申請,故按揭證券公司是不會接受「浮動收入」作為入息一部份。

佣金收入

依賴佣金收入的行業,例如地產代理、保險經紀等,就屬於無固定收入的一類。部份營業員的佣金發放日期不一致,故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數,再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。

資產水平計算

局部銀行也接納借貸人以「資產水平」作評估。例如銀行存款,可以百分百計算入資產值裡面。至於股票及基金,個別銀行會接納計算藍籌股票,並將股票價值五至八成計算入資產值。

物業價值

如果本身持有物業,其物業價值都可以計算,方法是估算物業估值的一半,並需減去尚欠銀行按揭金額。如果持有「連租約」物業收租,則可把租金收入視為入息一部份 (如想知租樓有何注意事項,按我跳往),銀行一般會計算租金的七成,並計在入息內去審批按揭。

收入定義

基本薪金100%
佣金半年佣金 X 60-80%
雙糧、年終花紅整筆數除以12個月計算
資產水平銀行存款 X 100%
股票、基金價值 X 50-80%
物業估值 X 50% – 尚欠銀行貸款額
連租約租金收入 X 60-70%

問題3: 如果我本身有一些「隱藏債務」,銀行審批按揭時,會否影響「壓力測試」?

答: 絕對會! 「收入」直接影響供款佔入息比率,從而影響到「壓力測試」之外,如果借貸人本身有一些「債務」未清,是會影響銀行估算申請人的「收入」水平。特別是信用咭貸款、或一些私人貸款,均對計算「壓力測試」有影響。

「隱藏債務」定義

在計算「供款佔入息比率」時,除了供樓按揭外,任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等,也會一併計入「債務」一部份,這些貸款也有機會推低申請人借貸能力,要考慮先清還短期貸款,才去申請按揭,就會較容易通過壓力測試。

怎樣可以避過影響?

短債是否會扣減借貸額,視乎不同銀行取態而定。部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內,是否有足夠現金償還短債而定。

問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業,計算「壓力測試」上會有什麼不同?

答: 有不同! 如果你本身持有一層物業、已成為其他物業的擔保人,按揭成數會較原定下調一成外,在計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」也會相應收緊一成。

首置客投資客 / 第二套房
按揭成數固定收入: 60%固定收入: 50%
供款佔入息比率50%40%
壓力測試60%50%
印花稅100元-樓價4.25%樓價15%

按揭成數下調一成

一般來說,當買家購入一層600萬元物業,傳統銀行最高可批出六成按揭,即貸款額為360萬元;但如果本身在申請按揭時已有貸款、或已成為其他物業的擔保人,則按揭成數會較原來批出的六成,收緊至五成水平,即最高按揭貸款額為300萬元。

供款佔入息比率及壓力測試收緊一成

雖然自己支付首期比例增加,借貸額減少,供款理應減少,但在審批按揭時,銀行會採取較嚴謹的「供款佔入息」及「壓力測試」準則。一般「供款佔入息」需一半便可通過第一關,但二套房買家則需用四成計算;而「壓力測試」也會由一直計算的六成收緊至五成。

首置客投資者
樓價600萬元 600萬元
貸款額360萬元 (註: 600萬元X60% =360萬元)300萬元 (註: 600萬元X50%=300萬元)
按揭息率2.5厘 2.5厘
按揭年期30年 30年
每月供款14,224元 11,854元
供款佔入息(入息要求)28,448  (: 28,448 X 50% = 14,224)29,625元 (註: 29,625元 X 40% = 11,854元)
壓力測試下供款20,440元 17,034元
壓力測試(入息要求)34,067  (: 34,067X 60% = 20,440)34,068元 (註: 34,068元X50% = 17,034元)

換樓客首當其衝

正因為持有多於一層物業會受影響,選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。由於同一時間持有兩層物業,銀行有機會視作第二套房來計算按揭,按揭成數下調至最高五成外,供款佔入息也不能超過40%,以及加息三厘後的壓力測試下,供款不得多於入息50%。

雖然「先賣後買」可淡化影響,但也值得留意,若業主賣出舊居,但在未正式簽署正約前已拍扳買入新居,結果舊居買家撻訂而導致火燒連環船,種種因素,都導致部份業主寧願擱置換樓計劃,不願賣樓,香港的二手市場也因此陷入停頓。

問題5: 如果我未能通過壓力測試,我會有什麼後果?

答: 一旦未能通過「壓力測試」,銀行則未必會批出按揭貸款,或者你需要提高首期比例以減少貸款額,以提升「供款佔入息比率」;如果本身屬於首置客,而又有借取按揭保險,則可透過繳付額外保費以免卻「壓力測試」。

增加首期比例

提升首期是其中一個辦法,透過增加首期,可減少借貸額。資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。曾經有谷友問我們,能否透過借稅貸來作為置業首期,答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定,首期並不能來自借貸。雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸,之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。太太單人名買樓、單人名申請按揭,字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑,但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」,從而影響「壓力測試」。

考慮找親人或朋友作擔保人

部份人則會透過尋找擔保人協助,但尋找擔保人後,當擔保人希望購另一層物業時,其購入物業的按揭成數及壓力測試也會收緊,同時也要交劃一15%的從價印花稅,以至運用按揭保險也會受影響,詳情可以參看我們的這篇文章。

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首置客繳交額外保費

如果你本身是首置客,而樓價在1,000萬元以下,你可以嘗試申請「按揭保險」,而免卻壓力測試外,而只用供款佔入息一半作為審批準則。假設買家購買了600萬元物業,承造90%按揭去計算,以按揭年期30年計,本應支付5%的貸款額的「按揭保費」,只需繳付額外10%的保費,相當於5.5%的保費,便可免卻「壓力測試」,而只用「供款佔入息一半」作審批,現時月入有45,020元可通過測試;但如果不額外繳交保費,需要通過「壓力測試」的月入則為53,657元。

首置客(免卻壓力測試)首置客(壓力測試)
樓價600萬元600萬元
貸款額90%: 540萬元
按揭保費5.5%: 29.7萬元
90%:540萬元
按揭保費5%: 27萬元
按揭息率2.5厘2.5厘
按揭年期30年30年
每月供款22,510元22,403元
供款佔入息(入息要求)45,020 (: 45,020 X 50% = 22,510)44,806 (: 44,806 X 50% = 22,403)
壓力測試下供款—-32,194元
壓力測試(入息要求)—-53,657 (: 53,657 X 60% = 32,194)

選用定息按揭計劃

又或者,你可以選用定息按揭,同樣也可以免卻「壓力測試」,但由於根據現時按揭證券公司提供的定息計劃,比起浮息為高,故如非必要並不建議大家選用。如果想了解定息計中的詳情,可按這裡跳往。


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