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銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。對樓市認識不深的置業初哥，可能會摸不著頭腦。實情這是申請按揭時，銀行對於申請人批核準則。2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。但究竟誰人要通過「壓力測試」? 「壓力測試」受制於什麼因素影響? 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 本文嘗試作出深入剖析。
不過，金管局於2024年2月28日公布，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求。
快速跳往：什麼是壓力測試、什麼是供款佔入息比率、壓力測試計算方法、誰要通過壓力測試、非固定收入人士計算方法、隱藏債務的影響、非首置客計算方法、未能通過壓力測試的解決方法
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什麼是「壓力測試」?
「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。隨著美國加息，金管局於2022年9月23日公布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。
其後，金管局於2024年2月28日公布，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求，新安排適用於2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。
換言之，2024年2月28日起借取按揭貸款，僅只需要用「供款佔入息比率」來衡量貸款人的借貸能力，首置客而言，只要每月供款不超過入息50%就可以過關；如本身已有按揭或擔保，再借按揭的話，每月供款則不可超過入息40%就可以過關。
什麼是「供款佔入息比率」？
一般來說，我們向銀行承造按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(DTI) DEBT TO INCOME RATIO，亦即借貸人每月總債務有幾多，並對照他們入息而定。以首次置業的買家計，要在按息加兩厘後，供款不超過入息的60%。但如果屬於第二套房，或者非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。
怎樣計算「壓力測試」?
計算例子
用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.875厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調兩厘，月供變為4,149元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有8,820元才過到第二關。
計算壓力測試方法
| 貸款額 | 100萬元 |
| 按揭息率 | 2.875厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 4,149元 |
| 供款佔入息(入息要求) | 8,298元 (註: 8,298元 X 50% = 4,149元) |
| 壓力測試下供款 | 5,292元 |
| 壓力測試(入息要求) | 8,820元 (註: 8,820 X 60% = 5,292元) |
簡單計算方程式
簡單來說，如果你每借貸一百萬元，在現行的按揭息率、及最長供款年期下，你每個月大約要預有8,820元入息，就可通過「壓力測試」；如果借貸二百萬元，則上調一倍，大約有17,640元收入便可以；以至一千萬元就要88,200元就足夠，如此類推。
月入所需對照表 (壓力測試)
| 貸款額 | 所需月入 |
| 100萬元 | 8,820元 |
| 200萬元 | 17,640元 |
| 300萬元 | 26,460元 |
| 400萬元 | 35,280元 |
| 500萬元 | 44,100元 |
| 600萬元 | 52,920元 |
| 700萬元 | 61,740元 |
| 800萬元 | 70,560元 |
| 900萬元 | 79,380元 |
| 1,000萬元 | 88,200元 |
誰要通過「壓力測試」?
金管局於2024年2月28日公布，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求。
視乎「物業種類」
由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆周期措施，任何經在金管局規管下的銀行，在審批按揭時也需進符合相關測試，無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。不過，由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度，只要能證明可供得起，銀行也會批出按揭，故買家可免卻進行「壓力測試」。
視乎由「銀行」或「財務公司」批出按揭
部份選購一手新盤的買家，可透過發展商旗下財務公司申請高成數按揭，部份發展商會說明無需進行入息審查，即俗稱「呼吸Plan」，也有些只需買家提供入息證明便會批出按揭。發展商容許買家免卻「壓力測試」，是因為提供按揭的機構，並不屬於受金管局規管的銀行，而是不受規管的財務公司。當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。
視乎發展商高成數按揭涉及「二按」
雖然部份發展商高成數付款辦法，在特定情況下會免卻買家進行「壓力測試」，但如果高成數按揭部份涉及「二按」，即買家先向傳統銀行承造五至六成「一按」，而餘下兩至三成由發展商財務公司承造「二按」，則因整筆按揭審批涉及受金管局規管的銀行，故「二按」部份也需通過「壓力測試」。
視乎首置客借「新按揭保險」
根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。
視乎買家是否採用「定息按揭試驗計劃」
2020年的《財政預算案》中，財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略，按我跳往)，由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按，變相鎖定了一定風險，故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。
「壓力測試」五大常見問題
問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?
答: 影響「壓力測試」的其中一個關鍵因素，就是申請人的「入息」，成為了銀行衡量借貸人實力因素之一。因此，怎樣去計算「收入」，就成為了能否通過「壓力測試」的重要元素。問題是市場上部份人屬於固定受薪外，也有一些屬非固定受薪，銀行也會採取不同策略來應對。
「固定收入」
每月有固定收入的打工仔，在申請上並沒有太大難度。只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。在遞交申請表時，借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。如果本身有花紅及雙糧，也可把整條數除以12個月計算入內。
「非固定收入」
收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。
問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
答: 會! 如果「非固定收入」人士，銀行在審批按揭要求的入息證明文件較長外，背後還要視乎銀行怎樣看待「浮動收入」。下文會詳述「浮動收入」的各種計算。同時，值得注意，如果「首置客」打算申請「按揭保險」時，因按揭證券公司只接受「固定受薪」的首置買家申請，故按揭證券公司是不會接受「浮動收入」作為入息一部份。
佣金收入
依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。部份營業員的佣金發放日期不一致，故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數，再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。
資產水平計算
局部銀行也接納借貸人以「資產水平」作評估。例如銀行存款，可以百分百計算入資產值裡面。至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。
物業價值
如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。如果持有「連租約」物業收租，則可把租金收入視為入息一部份 (如想知租樓有何注意事項，按我跳往)，銀行一般會計算租金的七成，並計在入息內去審批按揭。
收入定義
| 基本薪金 | 100% |
| 佣金 | 半年佣金 X 60-80% |
| 雙糧、年終花紅 | 整筆數除以12個月計算 |
| 資產水平 | 銀行存款 X 100% 股票、基金價值 X 50-80% 物業估值 X 50% – 尚欠銀行貸款額 |
| 連租約 | 租金收入 X 60-70% |
問題3: 如果我本身有一些「隱藏債務」，銀行審批按揭時，會否影響「壓力測試」?
答: 絕對會! 「收入」直接影響供款佔入息比率，從而影響到「壓力測試」之外，如果借貸人本身有一些「債務」未清，是會影響銀行估算申請人的「收入」水平。特別是信用咭貸款、或一些私人貸款，均對計算「壓力測試」有影響。
「隱藏債務」定義
在計算「供款佔入息比率」時，除了供樓按揭外，任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等，也會一併計入「債務」一部份，這些貸款也有機會推低申請人借貸能力，要考慮先清還短期貸款，才去申請按揭，就會較容易通過壓力測試。
怎樣可以避過影響?
短債是否會扣減借貸額，視乎不同銀行取態而定。部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。
問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業，計算「壓力測試」上會有什麼不同?
答: 有不同! 如果你本身持有一層物業、已成為其他物業的擔保人，按揭成數會較原定下調一成外，在計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」也會相應收緊一成。
| 首置客 | 投資客 / 第二套房 | |
| 按揭成數 | 固定收入: 60% | 固定收入: 50% |
| 供款佔入息比率 | 50% | 40% |
| 壓力測試 | 60% | 50% |
| 印花稅 | 100元-樓價4.25% | 樓價15% |
按揭成數下調一成
一般來說，當買家購入一層600萬元物業，傳統銀行最高可批出六成按揭，即貸款額為360萬元；但如果本身在申請按揭時已有貸款、或已成為其他物業的擔保人，則按揭成數會較原來批出的六成，收緊至五成水平，即最高按揭貸款額為300萬元。
供款佔入息比率及壓力測試收緊一成
雖然自己支付首期比例增加，借貸額減少，供款理應減少，但在審批按揭時，銀行會採取較嚴謹的「供款佔入息」及「壓力測試」準則。一般「供款佔入息」需一半便可通過第一關，但二套房買家則需用四成計算；而「壓力測試」也會由一直計算的六成收緊至五成。
| 首置客 | 投資者 | |
| 樓價 | 600萬元 | 600萬元 |
| 貸款額 | 360萬元 (註: 600萬元X60% =360萬元) | 300萬元 (註: 600萬元X50%=300萬元) |
| 按揭息率 | 2.875厘 | 2.875厘 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 14,936元 | 12,447元 |
| 供款佔入息(入息要求) | 29,872元 (註: 29,872元 X 50% = 14,936元) | 31,118元 (註: 31,118元 X 40% = 12,447元) |
| 壓力測試下供款 | 19,051元 | 15,876元 |
| 壓力測試(入息要求) | 31,752元 (註: 31,752元 X 60% = 19,051元) | 31,752元 (註: 31,752元 X 50% = 15,876元) |
換樓客首當其衝
正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。由於同一時間持有兩層物業，銀行有機會視作第二套房來計算按揭，按揭成數下調至最高五成外，供款佔入息也不能超過40%，以及加息兩厘後的壓力測試下，供款不得多於入息50%。
雖然「先賣後買」可淡化影響，但也值得留意，若業主賣出舊居，但在未正式簽署正約前已拍扳買入新居，結果舊居買家撻訂而導致火燒連環船，種種因素，都導致部份業主寧願擱置換樓計劃，不願賣樓，香港的二手市場也因此陷入停頓。
問題5: 如果我未能通過壓力測試，我會有什麼後果?
答: 一旦未能通過「壓力測試」，銀行則未必會批出按揭貸款，或者你需要提高首期比例以減少貸款額，以提升「供款佔入息比率」；如果本身屬於首置客，而又有借取按揭保險，則可透過繳付額外保費以免卻「壓力測試」。
增加首期比例
提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。
考慮找親人或朋友作擔保人
部份人則會透過尋找擔保人協助，但尋找擔保人後，當擔保人希望購另一層物業時，其購入物業的按揭成數及壓力測試也會收緊，同時也要交劃一15%的從價印花稅，以至運用按揭保險也會受影響，詳情可以參看我們的這篇文章。
【按揭擔保人】誰有資格做擔保？你要知的四件事！
首置客繳交額外保費
如果你本身是首置客，而樓價在1,000萬元以下，你可以嘗試申請「按揭保險」，而免卻壓力測試外，而只用供款佔入息一半作為審批準則。假設買家購買了600萬元物業，承造90%按揭去計算，以按揭年期30年計，本應支付5%的貸款額的「按揭保費」，只需繳付額外10%的保費，相當於5.5%的保費，便可免卻「壓力測試」，而只用「供款佔入息一半」作審批，現時月入有44,049元可通過測試；但如果不額外繳交保費，需要通過「壓力測試」的月入則為50,010元。
| 首置客(免卻壓力測試) | 首置客(壓力測試) | |
| 樓價 | 600萬元 | 600萬元 |
| 貸款額 | 90%: 540萬元 按揭保費5.5%: 29.7萬元 | 90%:540萬元 按揭保費5%: 27萬元 |
| 按揭息率 | 2.875厘 | 2.875厘 |
| 按揭年期 | 30年 | 30年 |
| 每月供款 | 23,524元 | 23,524元 |
| 供款佔入息(入息要求) | 44,049元 (註: 44,049元 X 50% = 23,524元) | 44,049元 (註: 44,049元 X 50% = 23,524元) |
| 壓力測試下供款 | —- | 30,006元 |
| 壓力測試(入息要求) | —- | 50,010元 (註: 50,010元 X 60% = 30,006元) |
選用定息按揭計劃
又或者，你可以選用定息按揭，同樣也可以免卻「壓力測試」，但由於根據現時按揭證券公司提供的定息計劃，比起浮息為高，故如非必要並不建議大家選用。如果想了解定息計中的詳情，可按這裡跳往。
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