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踏入2025年中，香港樓市在經歷上半年起伏後，正迎來新的局面。要數上半年最矚目的新盤，非新鴻基地產於西沙的「SIERRA SEA」莫屬。發展商憑藉極具競爭力的定價，成功克服了區域供應量大及交通配套未成熟的挑戰，創下不足一個月沽清1,500伙的佳績。然而，這股熱潮能否延續至下半年？市場又將迎來哪些焦點新盤？
本文目錄
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一手市場動力減弱 數據反映市況趨向審慎
儘管「SIERRA SEA」氣勢如虹，但整體數據顯示，市場動力有所放緩。截至今年五月底，一手市場共錄得6,774宗成交，對比去年同期因「全面撤辣」而暢旺的8,423宗，按年下跌近20%。總成交金額約577.3億港元，反映市場氣氛較去年更為審慎。
| 比較項目 | 2024年 (首5個月) | 2025年 (首5個月) |
|---|---|---|
| 一手成交量 | 8,423 宗 | 7,774 宗 |
| 按年變化 | – | 下跌 20% |
| 平均樓價 | (數據未提供) | 約 $852 萬 |
六月兩個新盤：UNI Residence vs 滶晨
展望未來，六月份有兩大新盤正面交鋒，它們分別是位於大圍的「UNI Residence」及黃竹坑站上蓋的「滶晨」，兩者採用了截然不同的銷售策略，為市場帶來新的啟示。
1. 大圍 UNI Residence：主打收租客 回報率成關鍵
由萬科及永泰合作發展的「UNI Residence」，提供240個中小型單位。項目雖鄰近港鐵顯徑站，但仍需約十分鐘步程，在地理位置及單位間隔上未算有突出優勢。其超過六成單位為一房戶型，目標客戶明顯是區內的收租投資者，瞄準中大及城大學生的龐大租務市場。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 目標客群 | 收租投資者 (瞄準大學生租務市場) |
| 單位主力 | 一房單位 (佔全盤 65%) |
| 地理位置 | 距離顯徑站約 10 分鐘步程 |
| 預期租金回報 | 約 3.3% (未扣除雜費) |
- 定價與回報分析：發展商首批單位折實呎價約$15,481，貼近同區大型屋苑「名城」的二手價。若參考「名城」及「金獅花園」現時約$40至$47的呎租水平，推算「UNI Residence」的預期租金回報率約為3.3厘。
- 投資者考量：這個回報率對投資者而言吸引力有限。首先，項目有近一年樓花期，期間沒有租金收入。其次，回報尚未扣除管理費、差餉等雜費，實際收益將更低。除非日後租金水平有驚喜，否則投資者在同區有更穩健的二手收租選擇。
2. 黃竹坑 滶晨：高價招標與低價開售的雙重策略
由新世界發展牽頭的港島南岸「滶晨」，則採取了更具話題性的銷售手法。項目初期以招標形式售出少量大單位，成交呎價高達$33,250至$48,000，以圖營造「樓王」形象。其後，發展商隨即推出首張價單，折實平均呎價僅$20,932，創下黃竹坑站上蓋項目的新低紀錄。
| 推售方式 | 成交呎價 (PSF) | 市場效果 |
|---|---|---|
| 前期招標單位 | $33,250 – $48,000 | 營造高價形象 |
| 首張價單單位 | 折實均價 $20,932 | 創同區新低，製造反差 |
- 潛在風險與供應壓力：買家需留意，黃竹坑站上蓋目前仍有大量貨尾單位。連同「晉環」、「揚海」等前期項目及尚未推出的第六期，區內潛在供應超過1,500伙，形成了巨大的供應壓力，未來樓價或會受壓。
| 單位狀況 | 數量 (約) |
|---|---|
| 已售單位 (1-4期) | 2,463 伙 |
| 尚餘貨尾 (1-4期) | 937 伙 |
| 未推售 (第6期) | 610 伙 |
| 總潛在供應 | > 1,500 伙 |
