【樓市Update】下半年新盤啟德、港鐵盤大激鬥!發展商劈價去貨成後市關鍵

【樓市Update】下半年新盤啟德、土瓜灣大激鬥!發展商劈價去貨成後市關鍵

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踏入2025年下半年,本港拆息回落,住宅租金貼近歷史高位,加上股市氣氛尚算暢旺,令市場暫時不敢再看淡樓市。 發展商亦蓄勢待發,準備推出多個全新項目,其銷售策略將對後市有舉足輕重的影響。 本文將為您全面分析下半年三大焦點區域:啟德跑道區、土瓜灣重建區及多個鐵路盤,剖析各區潛在供應及發展商的定價策略。

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焦點一:啟德跑道區 長實「花語海」成開價震撼彈?

下半年樓市的焦點之一,將落在啟德跑道區。由長實集團獨資發展的「花語海」正部署登場,這也是該集團在跑道區的唯一項目。 「花語海」共分三期發展,提供1,005個單位,其中第一及二期(分別為307伙及416伙)已獲批預售,預計關鍵日期分別為2027年5月30日及2027年9月30日。

該項目地皮由長實於2021年2月以102.8億元投得,每呎樓面地價為15,861元。若與跑道區已售出的11幅住宅地(每呎地價介乎11,840至19,636)相比,「花語海」的地價不算最高,卻也不算特別便宜。然而,關鍵在於長實早前曾以約6,000元的低價取得宋皇臺站上蓋項目,對高價投得的跑道區地皮起到了「溝淡」成本的作用,大大增加了發展商在定價上的彈性及籌碼。

市場正密切注視,假如長實最終以套現為首要目標,並貫徹其「深水炸彈價」的開售策略,勢必為跑道區投下一枚震撼彈。 區內多個高價投地的項目,例如會德豐牽頭的「DOUBLE COAST」、信和等發展的「MIAMI QUAY」、中海外的「維港.雙鑽」以及嘉華等的「啟德海灣」,早前雖曾輕微減價促銷,但仍未到蝕本出售的程度,導致去貨速度相當緩慢。 因此,「花語海」的開價將對這些貨尾盤構成龐大壓力,同時也會為區內二手市場的樓價定下新指標。

啟德跑道區部份一手項目概覽

項目名稱發展商地皮呎價備註
花語海長實$15,861發展商具成本優勢,開價成焦點
DOUBLE COAST會德豐、恒地、新世界、中國海外、華懋$13,238尚有貨尾待售
MIAMI QUAY會德豐、信和、嘉華、爪哇$12,504尚有貨尾待售
維港.雙鑽中國海外$11,840尚有貨尾待售
啟德海灣嘉華、會德豐、中海外$12,789尚有貨尾待售

焦點二:土瓜灣舊區重建 逾4,000伙列隊登場

第二個焦點區域,是供應龐大的土瓜灣區。 多個由市建局收購舊樓的重建項目已屆成熟階段,預計可於下半年陸續推出。 其中,由長實發展的鴻福街、啟明街及榮光街項目,共提供約1,000個住宅單位,該項目由長實於2022年4月以59.96億元投得,每呎樓面地價為11,382元。

長實項目的開價策略,同樣會牽動周邊新盤的部署。 區內多個大型項目,包括恒基牽頭的「庇利街1號」(1,150伙)、信置牽頭的「榮光街及崇安街」(458伙),以及嘉里發展的「鴻福街及銀漢街」(665伙),均已表明將於2025年下半年展開銷售。 若再加上恒基在同區的「土瓜灣道72號」重建項目(831伙),整個土瓜灣區短期內將有超過4,000個單位等待市場消化,競爭勢必白熱化。

土瓜灣區2025下半年潛在供應

項目/街道發展商提供伙數
鴻福街、啟明街及榮光街長實約1,000伙
庇利街1號恒基約1,150 伙
榮光街及崇安街信和約458 伙
鴻福街及銀漢街嘉里約665 伙
土瓜灣道72號恒基約831 伙
總計逾 4,100 伙

焦點三:鐵路盤接力 油塘、康城項目高價投地成考驗

除了上述兩大戰區,下半年提供較多單位的大型項目,亦可留意港鐵相關的發展項目。 除了市場高度關注、曾在第一、二期高價售罄的錦上路站「柏瓏III」將以何種價位推售餘下單位外,還有另外兩個大型鐵路盤準備登場。

其中一個是位於油塘的「高雅里8號」項目,坐落於保利置業「朗譽」旁邊。 此項目為信和置業、資本策略及港鐵合作發展的「油塘通風樓」上蓋物業,由兩座物業組成,共提供792個單位。 另一個矚目項目則是日出康城的最後一期住宅——「康城站13期」,涉及多達2,550個單位。

值得留意的是,這兩個鐵路項目均在樓市高峰期投得。 油塘項目於2018年批出,當時補地價金額為15.15億元,相當於每呎補地價4,657元。而「康城站13期」則在2020年10月由信和、嘉華、招商局及港鐵投得,補地價金額高達55.68億元,每呎補地價3,600元,創下整個日出康城地價的新高。 在目前市況下,其定價將面臨重大考驗。

焦點鐵路新盤項目

項目名稱地區發展商伙數每呎補地價
柏瓏III元朗錦上路新地、港鐵680伙$9,788 (整個項目)
高雅里8號油塘信和、資策、港鐵792 伙$4,657
康城站13期將軍澳日出康城信和、嘉華、招商、港鐵2,550 伙$3,600

總結:一手去庫存主導 樓市購買力成關鍵

總括而言,目前香港一手住宅供應仍然充裕,發展商的心態是繼續以「去庫存」為首要目標。 現時市況與以往大不相同,過去有換樓客支持、能形成向上流轉的階梯;但如今很多昔日高價入市的業主已淪為負資產,只能繼續供款,換樓鏈斷裂。 這導致市場僅能依賴剩餘的本地購買力,以及從外地輸入的資金支持。

因此,即使近日拆息回落、租金攀升至接近歷史高位,為買家入市提供了一定的基本面支持,但在龐大供應及疲弱的換樓需求下,一手樓的銷售動力也難以與昔日旺市相提並論。 發展商能否採取更具吸引力的定價策略,將是下半年新盤銷情以至整體樓市走向的關鍵所在。


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