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財政司司長陳茂波公布新一份《財政預算案》。相比起以往豐富的樓市措施，今年既無落實租置計劃、亦無「內地購房通」，連早前傳出風聲的放寬強積金（MPF）買樓計劃亦告吹。大眾焦點轉移至在連續三年錄得赤字後，政府財政儲備會否進一步萎縮，以及財政司司長如何維持庫房平衡。
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超級豪宅印花稅上調至 6.5%
預算案中最令人出乎意料的，是政府未有如預期般放寬中低價物業的印花稅門檻，反而向超級豪宅「開刀」。以往買入 1 億元以上的物業，印花稅率為 4.25%，新措施下劃一上調至 6.5%。
| 物業價值 | 舊版印花稅率 | 新版印花稅率 (2026年2月26日起) | 稅款差額 (以1億元計) |
| 1 億元以上 | 4.25% | 6.5% | 增加 2,250,000 元 |
《胡 ‧ 說樓市》提醒： 新措施於預算案翌日（即 2026 年 2 月 26 日）生效，變相為豪宅買家留下單日「逃生門」。此外，由於目前「公司名義」與「個人名義」入市的按揭成數一致，預計未來買家利用公司名義入市以節省稅項的情況將愈趨普遍。
土地供應反守為攻：下年度推 22,000 伙
儘管本港一手私樓潛在供應仍維持在 104,000 個的高位，發展商仍以「去庫存」為首要任務，但政府在推地策略上卻選擇「反守為攻」。
下年度政府將推出 9 幅住宅用地，連同一鐵一局及契約修訂，預計提供 22,000 個單位，較上年度大增 8,500 個。
歷年住宅土地供應量比較：
| 財政年度 | 預計供應伙數 |
|---|---|
| 2026 (預計) | 22,000 伙 |
| 2025 | 13,700 伙 |
| 2024 | 15,000 伙 |
| 2023 | 20,550 伙 |
| 2018 (前高峰 | 25,500 伙 |
目前的推地數字高出過去五年平均實際吸納量（15,168 伙）約 45%，亦遠超長策會估計的 12,600 伙需求，創下 2018 年以來的新高。
地價收入低迷 靠「發債」變出盈餘
儘管政府加大推地力度，但對賣地收入的預算卻相當保守。政府預計下年度土地收入僅為 180 億元，接近 2009 年金融海嘯時水平。
在稅基狹窄下，政府本年度錄得超過 1,000 億元赤字，但最終帳面卻顯示有「盈餘」，關鍵在於「發債」。
政府計劃未來持續擴大發債規模，預計 2028 年將加碼至 2,200 億元。然而，《胡 ‧ 說樓市》分析發現，未來發債的大部分款項將用於「還舊債」，例如 2030 年的發債額中，高達 70% 將用於還債，這反映出「先駛未來錢」的財政隱憂。
小市民受惠措施：差餉與薪俸稅寬免
雖然政府財政捉襟見肘，但今年預算案對市民的「派糖」力度略有回升：
- 住宅差餉寬免： 寬免 2026 年首兩季差餉，每季上限 500 元（去年僅寬免一季）。
- 薪俸稅寬免： 100% 稅務寬免，上限由 1,500 元增至 3,000 元。
- 免稅額上調： 供養父母、子女及基本免稅額均有所增加。
入稅網門檻變化（以僅計算基本免稅額計）：
| 項目 | 措施前 (月入) | 措施後 (月入) |
|---|---|---|
| 免稅門檻 | 15,861 元 | 19,028 元 |
總結
雖然帳面上財政儲備暫時止跌回升至 6,793 億元（預計下年度），但這很大程度上是透過財技將問題留給下一任政府。北部都會區的發展雖然是未來動力，但政府注資 100 億元成立公司發展洪水橋，短期內賣地收入歸零，回本期仍屬未知數。
撰文: 胡國威
