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由於市建局在區內擁有四個大型新發展項目，令2026年的新盤戰線轉移至土瓜灣區。其中由恒基、希慎及帝國集團發展的「首岸」決定打頭陣。發展商今日開出首批110個單位，扣除最高折扣額9%後，即供折實均價為18,666元。
相比起同系今年三月推售的「首匯」，「首岸」的開價低出約11%。在目前外圍戰事動盪、股票市場陰晴不定的氣氛下，一個兩房單位入場價僅由6,380,000元起。這口價究竟該如何理解？《胡 ‧ 說樓市》為大家詳細分析。
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首岸項目基本資料
| 項目屬性 | 詳情內容 |
| 地址 | 紅磡庇利街1號 |
| 座數 | 1座 (一期) |
| 單位總數 | 360伙 |
| 發展商 | 恒基、希慎、帝國集團 |
| 示範單位地址 | 尖沙咀美麗華廣場一期3樓 |
| 項目官方網站 | https://www.onevictoriacove.com.hk/ |
首岸首批價單：均價與入場門檻
發展商以「愛不釋手價」來形容首批開價。首張價單涉及110伙，單位面積介乎339至642平方呎，定價由7,011,000元至13,353,000元。扣除最高9%折扣後，折實售價介乎6,380,000元至12,151,200元，折實呎價則由17,365至20,065元。
首岸首批單位價格參考
| 單位類別 | 單位位置 | 實用面積 | 折實售價 | 折實呎價 |
| 最低銀碼單位 | 2座5樓N室 (2房) | 330平方呎 | 6,380,000元 | 19,333元 |
| 最低呎價單位 | 2座5樓H室 (2房) | 399平方呎 | 6,928,900元 | 17,365元 |
| 首批整體水平 | 共110伙 | 339-642呎 | 6,380,000元起 | 均價18,666元 |
對照同系「首匯」：開價調低後的投資回報
對照今年三月恒基推售的「首匯」，當時一個兩房入場單位折實價為6,552,000元，折實均價18,882元。從數字上看，「首岸」確實便宜了不少。
若要衡量開價是否吸引，可以參考租值回報。目前區內「啟岸」的兩房單位，呎租約54元左右。以「首岸」入場單位計算，在未扣除管理費前，預計租金回報率大約為3.3厘。
位置與周邊環境：夾縫中的樓景
相比起「首匯」，「首岸」的位置較遠離土瓜灣站，住戶需要穿過馬頭圍道步行約五至六分鐘方可到達。
項目坐落於庇利街1號，地盤呈大型「T」字形。其東面鄰近有「劏房之城」之稱的「環海 ‧ 東岸」；南面隔著庇利街與同系「啟岸」相對；北面則鄰近長實旗下的「鴻福街、啟明街及榮光街」重建項目。因此，單位的景觀基本上以樓景為主，屬於「避無可避」。
市建局土瓜灣區四大發展項目
| 發展商 | 項目位置 | 單位總數 |
| 恒地、希慎、帝國 | 首岸 (庇利街/榮光街) | 1,300伙 |
| 長實 | 鴻福街、啟明街及榮光街 | 1,000伙 |
| 嘉里 | 鴻福街 | 665伙 |
| 信置 | 榮光街 | 458伙 |
開則與設計：330呎兩房的空間魔法？
「首岸」全盤提供1,300個單位，是市建局區內四個項目中規模最大的。項目共分三期發展：
- 第1期 (2座)： 首批推售共360伙，面積301至642平方呎，主打兩房，主要面向環海 ‧ 東岸。
- 第2期 (1座)： 面向庇利街，正望啟岸。
- 第3期 (3、5座)： 位於「T型」頂部，主要扭向榮光街方向。
2座開則分析
2座採一層15伙設計，分為前後兩排。
- 景觀： A-H室望屋苑內園；J-Q室則望向環海 ‧ 東岸及碧麗花園。
- 廚廁： 除了大單邊A室的主人房套廁為「光廁」外，其餘單位一律為「黑廁」及「開放式廚房」設計。
- 主力型號： 除了Q室（435呎兩房連儲物室）及A室（605-642呎三房一套）外，其餘全屬兩房設計。
兩房設計的三大類別
很多人好奇：「為什麼330多呎可以間到兩房？」答案是犧牲了飯廳空間：
- 飛機則 (J-P室)： 入屋即見開放式廚房，兩間睡房設於客飯廳左右兩邊。這種開則擺放沙發後，基本難以放置飯枱。
- 傳統走廊則 (B-D、G-H室)： 設有走廊連接洗手間及睡房，開放式廚房位於客飯廳對角牆，設計較大眾化。
- 門口洗手間則 (E-F室)： 與傳統則相似，但將洗手間置於大門旁。
付款辦法及地價背景
項目的預計關鍵日期為2027年8月31日，樓花期長約17個月。發展商提供三款主流付款辦法：
- 100天現金付款計劃： 最高9%折扣
- 270天現金付款計劃： 最高7%折扣
- 建築期付款計劃： 最高4%折扣
此項目為市建局重建項目，恒地於2021年以8,189,000,000元投得，當時每呎樓面地價約11,414元，隨後宣布夥拍希慎及帝國合作發展。地盤面積約79,718平方呎，總可建樓面面積約717,400平方呎。
撰文：胡國威
