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西營盤尚逸挾11名校網與「買樓送樓」招徠
手持800多萬元，只能買到300多平方呎的單位，你會否考慮？如果這個單位的租金回報高達3.5厘，會否增加你的入市意欲？今日我們來到西營盤開箱新盤「尚逸」。該區坐擁傳統11區名校網，而且鄰近香港大學，即使單位面積較小，但一直深受投資者歡迎，租賃需求龐大。
「尚逸」由大鴻輝發展，屬單幢式住宅。項目位於德輔道西，從港鐵西營盤站出發，沿著電車路步行，經過西區警署不久便可抵達，正正位於知名屋苑「均益大廈」對面。交通與校網的先天優勢，加上發展商開售時史無前例地推出「買樓送樓」大抽獎（送出全盤最細、面積177呎的5樓C室），成功在樓市回軟的氣氛下製造熱話。
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尚逸基本資料與業主心聲
我們今次抽中驗收的單位位於高層A室。雖然業主並非「買樓送樓」的幸運兒，但他認為這只是發展商的宣傳策略。業主表示，兩年前（2024年7月）入市時樓市正值回軟，心裡難免擔憂，但因為是買作自住，加上經歷了兩年的漫長樓花期，對未曾聽聞的發展商交樓質素，只抱著「普通」的期望。
表格 1：尚逸驗樓基本資料
| 項目 | 詳情 |
| 樓盤名稱 | 尚逸 (西營盤) |
| 單位地址 | 德輔道西328號高層A室 |
| 實用面積 | 389平方呎 (露台: 22呎、工作平台: 16呎) |
| 買入日期 | 2024年7月1日 |
| 成交價 | 870.31萬元 |
| 平均呎價 | 22,373元 |
| 預計租金回報 | 約3.5厘 (同區呎租約$64-$67) |
單位開則與空間佈局：客飯廳極實用 惟收納空間略嫌不足
入屋後不設玄關，開放式廚房設於客飯廳背後，而客飯廳長達5.5米，空間見使實用，沒有浪費任何走廊位，能清晰劃分客廳與飯廳區域，直出為三合一露台及工作平台。不過，單位在細節設計上存在不少隱憂：
- 廚房設計： 單位沒有預設鞋櫃，業主需自行安排。廚房儲物空間主要依賴吊櫃，但部分空間被電箱佔據，且微波爐安裝位置偏高，嬌小女士使用時需特別小心。此外，廚房背牆採用了佈滿碎裂紋理的瓷磚，而非天然石材，視覺效果較為奇特。
- 房間佈局： 兩間睡房均位於客飯廳的另一邊。主睡房約54平方呎，設有轉角窗，能做到廳房同向；另一間睡房約45平方呎，空間較狹小，且窗外望向毗鄰大廈的天台設施。
- 浴室趟門： 洗手間屬光廁設計，採用客套兩用雙門設計。其中一扇趟門雖然節省了向外開的空間，但電掣面板因此凸出，局限了牆身放置傢俬的空間；且趟門若需維修，必須整塊拆卸，非常麻煩，通道亦略嫌狹窄。
驗樓四大嚴重扣分位：潔具及來去水項目「捧蛋」
經過驗樓師康仔的仔細檢查，單位最終只取得55分，評級為E級。其中「潔具及來去水」以及「玻璃幕牆及鋁門窗」均獲得零分，主要扣分位如下：
- 座廁水箱漏水： 浴室座廁背面滿水口位置出現鹹水滲漏。由於排泄物渠管全部隱藏在座廁內部，只留有一條狹窄的縫隙，日後無論是檢查還是維修都極度困難，往往要等到漏水浸濕全屋才會被發現。
- 露台去水渠淤塞： 露台升高地台安裝不穩固，且邊緣沒有封底，導致沙石及昆蟲容易進入。去水渠已被大量建築垃圾堵塞，去水極度緩慢。
- 窗戶欠缺螺絲及殘留膠漬： 主睡房的玻璃幕牆留有大量施工時的保護膠紙痕跡。若清潔工人貪快用刀片刮除，極易刮花玻璃，需使用除膠劑或白電油慢慢處理。另外，打開窗戶發現窗鉸位置欠缺了一粒螺絲，僅以玻璃膠填補了事。
- 窗台石斷裂及滲漏疑雲： 客房的窗台蓋面石出現整塊斷裂的情況，輕輕一碰便掉出來。而主睡房的窗台石壆位置更發現水漬，疑似幕牆有滲漏痕跡。
表格 2：尚逸 驗樓嚴重扣分項目清單
| 檢測項目 | 扣分原因 / 瑕疵情況 | 評分影響 |
| 潔具及來去水 | 座廁水箱滿水口漏鹹水、露台去水渠被垃圾堵塞 | 0分 |
| 玻璃幕牆及鋁窗 | 窗鉸欠缺螺絲、玻璃殘留大量頑固膠漬、主睡房疑有滲漏 | 0分 |
| 石材及室內鋪磚 | 客房窗台石整塊斷裂脫落、地面出現空心磚 | 25分 |
| 綜合總評分 | 整體手工及清潔質素欠佳 | 總分：55分 (E級) |
發展商大鴻輝之回應與跟進
我們已將驗樓結果及清單轉交發展商大鴻輝，發展商作出以下回應：
- 已跟該單位的業主溝通，確認收到業主發出的執修清單，經已有專人跟進。
- 清潔及小維修部分已處理好。
- 至於水箱及空心磚問題，已排期待工程部從速處理。
- 主人房幕牆疑似漏水情況，需要利用吊船進行，惟需待天氣好轉後才可放船到單位外查核及修理。
- 至於對單位內部設計提出之意見，內容已轉交工程部，並將其列入下一住宅發展項目的設計考量。
業主對於交樓質素表示，考慮到發展商的知名度，早有心理準備，但坦言清潔方面（如玻璃膠漬）確實較差，難以相信這是正常的交樓標準。
發展商背景與尚逸租務回報
提到「大鴻輝」，可能部分人會感到陌生。實際上，集團早期活躍於工商舖投資及收租，近年積極投入市區重建及地產發展，其創辦人梁紹鴻被市場形容為「舖王」，並位列2024年香港福布斯50大富豪榜第40位（身家約175億港元）。集團較著名的住宅項目包括曾因面積僅138呎而登上「最細單位」榜的上水「尚宜」。
表格 3：同區租金回報比較與項目銷情
| 項目分析 | 詳情數據 |
| 同區租金參考 | 瑧璈、翰林峰目前呎租約 $64 – $67 |
| 尚逸預估租金 | 389呎單位月租可達約 $25,000 |
| 尚逸項目銷情 | 全盤161伙，截至2026年中累計售出159伙 |
| 項目套現金額 | 約9.68億元 (對比當年7億收購及10億總投資額，大致平手) |
| 管理費 | 平均每平方呎 HK$5.9 |
「尚逸」除了開售時以抽獎作招徠，其部分圖則設計亦曾掀起熱話，例如5樓A室的單位（351呎），其面積達360多呎的平台竟然與單位不相連，需經電梯大堂前往。雖然項目交樓質素有待改善，但憑著地段優勢及實用的客飯廳空間，其租賃潛力依然獲得市場認可。
撰文: 胡國威
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