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今次驗樓的地區,可能身為文青的你早已來朝聖過這區。近幾年,這區開了不少文青cafe及精品店,這裡並不是灣仔「星街」、也不是中上環,而是舊樓林立的深水埗。以前有很多布行,亦吸引不少發展商收購舊樓重建住宅,礙於地盤所限,單位面積比較細,包括今日我們即將參觀的樓盤「AVA228」也是其中之一。我們參觀一個211呎單位,雖然面積只有211呎,但無論內櫳或交樓質素,既驚又喜,入屋看看便知。

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項目背景

暫列納米樓第二細

「AVA228」由資深投資者盧華家族旗下「裕滿工程」發展。由他們出品的納米樓,可說是雄霸了香港納米樓的頭幾位,包括長沙灣「AVA 61」及佐敦「AVA 62」,分別以150呎及152呎,進佔第四及第六位。至於位於深水埗「大南街」的「AVA228」,全盤160單位,100伙是開放式,最細面積129呎,只比屯門「龍床盤」菁雋全港最細128呎只大1呎,為納米樓第二細,可想而知空間有幾納米。

AVA228
AVA228

: 全港十大納米樓排行榜 (截至2022年2月)

排行項目最細面積(呎)發展商
1菁雋128陞域集團及佳源國際
2AVA 228129盧華家族
3尚宜138大鴻輝
4AVA 61150盧華家族
5千望151遠洋集團
6AVA 62152盧華家族
7雋薈152益兆集團及俊和
8尚璽158實德環球相關人士
9加多利軒161恒地
10尚譽163恒地

AVA 228 資料表

地址深水埗大南街228號
單位數目160個
面積129-249呎
校網40校網
發展商盧華家族

業主596萬元購入

我們參觀單位211呎,業主在2019年以596萬元買入,以呎價計高達28,246元呎。皆因單位是一個連520呎的大平台,平台面積足足等於2.5個單位般大。據業主表示,本身對特色單位情有獨鍾的他,一直渴求在區內找尋類近單位,終在代理推介下購入。只是收樓後也覺得內櫳有點細,有考慮打通全屋及向高空發展。至於由小型發展商興建住宅項目,交樓質素又如何?  

: 驗樓樓盤資料

屋苑AVA 228
面積211呎
單位低層連平台單位
樓價596萬元
呎價28,246元
得分62分
驗樓單位
驗樓單位

驗樓問題

企缸玻璃浴屏只佔了三分一

入屋左手邊洗手間,雖然算是整個單位最合比例的地方,但設計上卻有幾個地方很奇怪,包括樓書指出,企缸設有玻璃浴屏,但原來只有一小截,並不是覆蓋整個企缸,所以若不希望淋浴時水流會流出,便要加裝浴簾棍及浴簾,但若安裝在外圍,則受制於窗框,安裝上會有點尷尬,要從內部安裝才可以。

企缸玻璃浴屏只佔了三分一

洗手間門兩邊有縫隙

理解單位面積不大,設計上也採用了較薄身的磨砂玻璃洗手間門,而非採用較厚身的木門,然而關上時旁邊卻有縫隙,若碰巧洗澡後全身赤裸時,又有人在外邊經過,隨時也有私隱危機。

洗手間門兩邊有縫隙

洗手盆極迷你且漏水

洗手盆很迷你,但鏡櫃卻過大,如果要擦牙漱口時,很容易濺濕地下。驗樓師鍾智剛在進行試水測試時,更發現洗手盆漏水問題,水流又會滲在櫃底,跟水龍頭安裝不穩妥有關,稍有偏離便出現隙縫,而下方膠圈亦不能牢牢鎖上,建議可重新調校水龍頭,透過膠圈來跟盆邊牢牢鎖上,又或者可採用較快捷方法,就是在盤邊水龍頭位置唧膠,以防止漏水。另外洗手盆下方為小型櫃身,最大問題是關門不能牢牢鎖上,櫃校安裝有偏差,故未能關上。

洗手盆極迷你且漏水

開放式廚房空間狹窄位

與其說單位為開放式廚房,這裡只是開放式廚櫃,因為工作空間很有限。在枱面上放置熱水煲、電飯煲,再擺放醬油、油鹽後,基本上已經沒有太多空間,就連使用爐頭也該有點困難。若把不常用的裝置放進櫃內,但廚櫃沒有太多空間。上方為抽油煙機通風囪位置,只有兩旁很狹小位置可放置日用品;爐頭下方設了迷你雪櫃,所以餘下只有兩個地方可以儲物,放置稍為大一點的廚房用品也未必可行。

開放式廚房空間狹窄位

廚櫃枱面向爐頭傾側

驗樓師在廚房工作枱面發現櫃枱不平直,有一點向爐邊傾斜。把水潑向水龍頭邊時,會看見水流由一邊流往電池爐邊,但因電池爐並沒有擋水,亦不能夠唧膠,否則會因冷縮熱脹下玻璃面爆裂,故水流流至電池爐會從爐邊向下滴,下方為雪櫃,故會滴在雪櫃頂。若櫃枱面較大,水流可四處流,但因櫃枱面較狹窄,則很容易會漏水。但鍾SIR認為,重造櫃枱面工程及代價太大,包括要重造鋅盆及來去水等,反建議戶主日後使用上用毛巾擋水便可以。

廚櫃枱面向爐頭傾側

梳化牆身不平直

客飯廳都有幾幅牆身,但放電視就只有一幅牆身,因為只有一幅牆身有預留電視天線位,然而牆身旁的配電箱礙眼,眼影響視覺觀感外,對面牆身放梳化則因牆身非平直,而未能貼牆身放,且梳化會阻礙廚房。

梳化牆身不平直

牆身有大片空鼓

驗樓師在窗下牆身亦發現兩截深淺不一的顏色。由於整個單位均為米黃色,但偏偏窗下方的位置為白色油漆,令人擔心是否有滲水。但驗樓師檢查後,發現沒有滲水問題,亦認為若因滲水問題,並不是單單髹上油漆便可遮蓋。驗樓師細緻地檢查後,發現牆身有大遍空鼓,不排除是發展商認為反正要執漏,而待處理空鼓後才補色。

牆身有大片空鼓

睡房跟毗鄰舊樓貼近

單位是一房開則,房間大約43呎,空間不算很大,但因兩邊落地玻璃窗,所以相對會較開揚,但缺點是跟毗鄰舊樓真的很貼近,也會近距離望到毗鄰舊樓的排氣喉,感覺並不理想。

睡房跟毗鄰舊樓貼近

入契平台正門只能側身出入

單位附設一個520呎的入契平台,左右兩邊均有門可以外出。我們過來看看,不過這道門闊度只有一呎,我不能夠直出,只能夠側身走出去;如果真的想把物品搬出平台,就只能依賴對面這道門,但這道門也有另一問題,就是很難打開,我剛我試過很多次,要很用力才可以推開這道門。

入契平台正門只能側身出入

平台門有漏光問題

驗樓師在這兩道門也發現有漏光問題。其中一道趟門,驗樓師嘗試從內裡上鎖,但仍清楚看見膠邊有隙縫,站在外看會看漏光。他認為,如此大縫隙,當遇上雨天可能會有水滲入,但獨幸上蓋有簷頂,建議可把門安裝得再緊貼一點。

平台有保安危機

推開這道趟門,把戶外傢俬搬出平台也不是容易的事,因為走廊受制於睡房的玻璃幕牆,所以顯得有點狹窄,這裡有轉彎位,所以走廊也有點狹窄,但當然行出來,這個平台便不得了,平台有520呎,所以空間頗闊落,但平台也有保安問題,因為毗鄰位置是公家地方,可透過電機房的房門走過來,房間是否穩妥會成為單位保安因素之一。除此之外,平台旁就是舊樓,小愉可從舊樓天台再爬水渠入內。

平台有保安危機

胡.說評析

小型發展商多甩漏

不過始終小型發展商興建,難免在手工上較多甩漏,加上洗手間有漏水嚴重失分,故單位總分只得62分,相當於D級級別。我們把驗樓結果轉交發展商,回覆指已經安排了師傅進行執修工作。

上車銀碼仍有市場

怎說也好,政府決定提高人均面積,也代表小型單位會逐漸由私人市場併購項目提供,會否完全失去競爭力? 我相信也是看開價而定。始終當面積提升,樓價也自然提升,是否人人也可應付高樓價呢? 這是一個考慮點,百貨應百客、暫時仍有上車客追捧。好像「AVA 228」為例,雖然當日首批推50個單位、折呎平均呎價19,227元,但當中,近80%單位折實低400萬元,選擇建期買家可透過舊按保借最高90%按揭上會。

租值未完全失守

所以,雖則是舊區,但由樓盤行去太子站只是五分鐘而已,走出荔枝角道又有不少巴士接駁,後生仔貪方便,也不太介意住在舊區吧!  而且,入伙租值未完全失守。第一口租務,呎租做到60元。如此聽落有點誇張,但成功租出的單位面積151呎,租金也不過9,000元,能手持這個租金,住在市區並不算容易。現時「AVA 228」類近150多呎的叫租盤,開價10,000元,可能預租客一千幾百元的走盞議價空間吧! 至於面積稍大一點、200多呎的單位,叫租13,000元,呎租55元,相對較相宜。

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