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今次驗樓的地區，可能身為文青的你早已來朝聖過這區。近幾年，這區開了不少文青cafe及精品店，這裡並不是灣仔「星街」、也不是中上環，而是舊樓林立的深水埗。以前有很多布行，亦吸引不少發展商收購舊樓重建住宅，礙於地盤所限，單位面積比較細，包括今日我們即將參觀的樓盤「AVA228」也是其中之一。我們參觀一個211呎單位，雖然面積只有211呎，但無論內櫳或交樓質素，既驚又喜，入屋看看便知。
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項目背景
暫列納米樓第二細
「AVA228」由資深投資者盧華家族旗下「裕滿工程」發展。由他們出品的納米樓，可說是雄霸了香港納米樓的頭幾位，包括長沙灣「AVA 61」及佐敦「AVA 62」，分別以150呎及152呎，進佔第四及第六位。至於位於深水埗「大南街」的「AVA228」，全盤160單位，100伙是開放式，最細面積129呎，只比屯門「龍床盤」菁雋全港最細128呎只大1呎，為納米樓第二細，可想而知空間有幾納米。
表: 全港十大納米樓排行榜 (截至2022年2月)
| 排行 | 項目 | 最細面積(呎) | 發展商 |
| 1 | 菁雋 | 128 | 陞域集團及佳源國際 |
| 2 | AVA 228 | 129 | 盧華家族 |
| 3 | 尚宜 | 138 | 大鴻輝 |
| 4 | AVA 61 | 150 | 盧華家族 |
| 5 | 千望 | 151 | 遠洋集團 |
| 6 | AVA 62 | 152 | 盧華家族 |
| 7 | 雋薈 | 152 | 益兆集團及俊和 |
| 8 | 尚璽 | 158 | 實德環球相關人士 |
| 9 | 加多利軒 | 161 | 恒地 |
| 10 | 尚譽 | 163 | 恒地 |
AVA 228 資料表
| 地址 | 深水埗大南街228號 |
| 單位數目 | 160個 |
| 面積 | 129-249呎 |
| 校網 | 40校網 |
| 發展商 | 盧華家族 |
業主596萬元購入
我們參觀單位211呎，業主在2019年以596萬元買入，以呎價計高達28,246元呎。皆因單位是一個連520呎的大平台，平台面積足足等於2.5個單位般大。據業主表示，本身對特色單位情有獨鍾的他，一直渴求在區內找尋類近單位，終在代理推介下購入。只是收樓後也覺得內櫳有點細，有考慮打通全屋及向高空發展。至於由小型發展商興建住宅項目，交樓質素又如何?
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | AVA 228 |
| 面積 | 211呎 |
| 單位 | 低層連平台單位 |
| 樓價 | 596萬元 |
| 呎價 | 28,246元 |
| 得分 | 62分 |
驗樓問題
企缸玻璃浴屏只佔了三分一
入屋左手邊洗手間，雖然算是整個單位最合比例的地方，但設計上卻有幾個地方很奇怪，包括樓書指出，企缸設有玻璃浴屏，但原來只有一小截，並不是覆蓋整個企缸，所以若不希望淋浴時水流會流出，便要加裝浴簾棍及浴簾，但若安裝在外圍，則受制於窗框，安裝上會有點尷尬，要從內部安裝才可以。
洗手間門兩邊有縫隙
理解單位面積不大，設計上也採用了較薄身的磨砂玻璃洗手間門，而非採用較厚身的木門，然而關上時旁邊卻有縫隙，若碰巧洗澡後全身赤裸時，又有人在外邊經過，隨時也有私隱危機。
洗手盆極迷你且漏水
洗手盆很迷你，但鏡櫃卻過大，如果要擦牙漱口時，很容易濺濕地下。驗樓師鍾智剛在進行試水測試時，更發現洗手盆漏水問題，水流又會滲在櫃底，跟水龍頭安裝不穩妥有關，稍有偏離便出現隙縫，而下方膠圈亦不能牢牢鎖上，建議可重新調校水龍頭，透過膠圈來跟盆邊牢牢鎖上，又或者可採用較快捷方法，就是在盤邊水龍頭位置唧膠，以防止漏水。另外洗手盆下方為小型櫃身，最大問題是關門不能牢牢鎖上，櫃校安裝有偏差，故未能關上。
開放式廚房空間狹窄位
與其說單位為開放式廚房，這裡只是開放式廚櫃，因為工作空間很有限。在枱面上放置熱水煲、電飯煲，再擺放醬油、油鹽後，基本上已經沒有太多空間，就連使用爐頭也該有點困難。若把不常用的裝置放進櫃內，但廚櫃沒有太多空間。上方為抽油煙機通風囪位置，只有兩旁很狹小位置可放置日用品；爐頭下方設了迷你雪櫃，所以餘下只有兩個地方可以儲物，放置稍為大一點的廚房用品也未必可行。
廚櫃枱面向爐頭傾側
驗樓師在廚房工作枱面發現櫃枱不平直，有一點向爐邊傾斜。把水潑向水龍頭邊時，會看見水流由一邊流往電池爐邊，但因電池爐並沒有擋水，亦不能夠唧膠，否則會因冷縮熱脹下玻璃面爆裂，故水流流至電池爐會從爐邊向下滴，下方為雪櫃，故會滴在雪櫃頂。若櫃枱面較大，水流可四處流，但因櫃枱面較狹窄，則很容易會漏水。但鍾SIR認為，重造櫃枱面工程及代價太大，包括要重造鋅盆及來去水等，反建議戶主日後使用上用毛巾擋水便可以。
梳化牆身不平直
客飯廳都有幾幅牆身，但放電視就只有一幅牆身，因為只有一幅牆身有預留電視天線位，然而牆身旁的配電箱礙眼，眼影響視覺觀感外，對面牆身放梳化則因牆身非平直，而未能貼牆身放，且梳化會阻礙廚房。
牆身有大片空鼓
驗樓師在窗下牆身亦發現兩截深淺不一的顏色。由於整個單位均為米黃色，但偏偏窗下方的位置為白色油漆，令人擔心是否有滲水。但驗樓師檢查後，發現沒有滲水問題，亦認為若因滲水問題，並不是單單髹上油漆便可遮蓋。驗樓師細緻地檢查後，發現牆身有大遍空鼓，不排除是發展商認為反正要執漏，而待處理空鼓後才補色。
睡房跟毗鄰舊樓貼近
單位是一房開則，房間大約43呎，空間不算很大，但因兩邊落地玻璃窗，所以相對會較開揚，但缺點是跟毗鄰舊樓真的很貼近，也會近距離望到毗鄰舊樓的排氣喉，感覺並不理想。
入契平台正門只能側身出入
單位附設一個520呎的入契平台，左右兩邊均有門可以外出。我們過來看看，不過這道門闊度只有一呎，我不能夠直出，只能夠側身走出去；如果真的想把物品搬出平台，就只能依賴對面這道門，但這道門也有另一問題，就是很難打開，我剛我試過很多次，要很用力才可以推開這道門。
平台門有漏光問題
驗樓師在這兩道門也發現有漏光問題。其中一道趟門，驗樓師嘗試從內裡上鎖，但仍清楚看見膠邊有隙縫，站在外看會看漏光。他認為，如此大縫隙，當遇上雨天可能會有水滲入，但獨幸上蓋有簷頂，建議可把門安裝得再緊貼一點。
平台有保安危機
推開這道趟門，把戶外傢俬搬出平台也不是容易的事，因為走廊受制於睡房的玻璃幕牆，所以顯得有點狹窄，這裡有轉彎位，所以走廊也有點狹窄，但當然行出來，這個平台便不得了，平台有520呎，所以空間頗闊落，但平台也有保安問題，因為毗鄰位置是公家地方，可透過電機房的房門走過來，房間是否穩妥會成為單位保安因素之一。除此之外，平台旁就是舊樓，小愉可從舊樓天台再爬水渠入內。
胡．說評析
小型發展商多甩漏
不過始終小型發展商興建，難免在手工上較多甩漏，加上洗手間有漏水嚴重失分，故單位總分只得62分，相當於D級級別。我們把驗樓結果轉交發展商，回覆指已經安排了師傅進行執修工作。
上車銀碼仍有市場
怎說也好，政府決定提高人均面積，也代表小型單位會逐漸由私人市場併購項目提供，會否完全失去競爭力? 我相信也是看開價而定。始終當面積提升，樓價也自然提升，是否人人也可應付高樓價呢? 這是一個考慮點，百貨應百客、暫時仍有上車客追捧。好像「AVA 228」為例，雖然當日首批推50個單位、折呎平均呎價19,227元，但當中，近80%單位折實低400萬元，選擇建期買家可透過舊按保借最高90%按揭上會。
租值未完全失守
所以，雖則是舊區，但由樓盤行去太子站只是五分鐘而已，走出荔枝角道又有不少巴士接駁，後生仔貪方便，也不太介意住在舊區吧! 而且，入伙租值未完全失守。第一口租務，呎租做到60元。如此聽落有點誇張，但成功租出的單位面積151呎，租金也不過9,000元，能手持這個租金，住在市區並不算容易。現時「AVA 228」類近150多呎的叫租盤，開價10,000元，可能預租客一千幾百元的走盞議價空間吧! 至於面積稍大一點、200多呎的單位，叫租13,000元，呎租55元，相對較相宜。
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