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康城站成新盤供應重貨，繼早前「Marini」及「Montara」開箱後，另一個重頭大盤長實及港鐵的康城站八期「Sea to Sky」也交樓。對於周邊環境，大家應該也頗熟悉，在此不贅，反而想談談這個樓盤的按揭安排，因為「Sea to Sky」的發展商，也有透過財務公司為買家提供按揭計劃，但我們也收到不少業主反映，按揭計劃較難申請，所以上會也有困難。
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Sea to Sky資料表
| 地址 | 康城路1號H地盤 |
| 單位數目 | 1,422個 |
| 面積 | 434-1,077呎 |
| 校網 | 95校網 |
| 發展商 | 長實、港鐵 |
驗樓樓盤資料
| 屋苑 | Sea to Sky |
| 面積 | 1,075呎 |
| 單位 | 1座高層A室 |
| 樓價 | 2,089萬元 |
| 呎價 | 19,433元 |
| 得分 | 70分 |
申請發展商按揭觸礁個案
2019年: 購入樓價逾2,000萬元的單位
“經過這一次，是一個很大的教訓，再買任何發展商有提供二按的新盤，也要很小心。雖然有二按，但也要有很大的心理準備未必能夠批得成，以及自己要假設發展商未能批出二按時，你是否有其他資金安排才可以去買。”
令業主Christine如此感慨，是因為她在2020年6月，購入由長實及港鐵的康城站八期「Sea to Sky」，當時針對三四房單位，因不少樓價逾千萬不能借取按揭保險，發展商有提供「30%二按」，Christine覺得既然有二按，向銀行借取50%按揭，餘額30%能向財務公司承造二按，原本打算購入三房單位，覺得有二按的幫助下，可上調預算至購入四房單位，她購入單位面積1,075呎，樓價2,089萬元。
“當時買樓，發展商提供了二按，發展商職員也很積極告訴我們新樓有二按，很容易批出，當時我們原打算購入三房，後來覺得有二按提供，用同一首期可以買貴一點的單位，因為成數可以借高了，所以我跟我弟弟各人購入一層四房單位。”
2020年11月: 發展商通知提前交樓
「Sea to Sky」原定關鍵日期在2022年2月28日，怎料突然提前至2021年12月交樓，當Christine得知要提前交樓，感覺也有點愕然，因為除了要馬上四出尋找銀行上會外，也要預留時間申請二按，但當她向財務公司申請二按時，即使自己本身收入穩定、有充足入息紀錄，但財務公司卻拒批。
“當時表示要有三年的報稅紀錄，因我有一段時間我在美國工作，在美國工作時間也有入息，在美國工作期間也有交稅，有美國的稅單，我說，不如我提交美國稅單吧! 我在這間公司工作十年，要我提交十年稅單也有，屬於有實力的購房者，但發展商可以因為我在美國工作一段時間，已拒絕批出。”
2020年12月: 財務公司拒批二按
由於財務公司拒批，原本借八成按揭，跌至五成按揭，以Christine購入樓價2,089萬元的單位，原本打算自己支付418萬元首期，並申請一二按1,671萬元，但現在只能借取五成按揭1,044.5萬元，自己要額外籌集626.5萬元。
“因為時間很倉促，變相要看看身邊有什麼資產可以賣出套現大額資金，時間真的很緊張，當時我們也看看有什麼可能性，因為二按一定不批核，最麻煩就是該部份，原來要支付五成首期，一個2,000多萬元的單位，要支付1,000多萬元首期，看看可以賣出什麼、贖回什麼、或其他國家的資產調回來香港，這件事最麻煩。”
2020年12月: 要求延期成交被拒
曾經要求延遲成交，但發展商拒絕，弟弟的單位更因資金調動需時，結果被迫每日罰息，累計高達三萬元。Christine單位最終在去年平安夜成功找清尾數；但找清尾數，卻不是立刻安排收樓，而是要在一月才交付。她反問，既然要在一月才交樓，又為何不能讓他們延至一月才成交?
“後來我們覺得很有問題，你如此嚴謹，可以早一點告訴我們，能在買樓一刻已告訴我們審批是十分嚴謹，那怕你有三年入息紀錄，我們也不一定批出二按，當時我會較心思熟慮一點，而不是在最後一刻才告訴我，二按是很難批核，不要期望發展商提供的二按。有一點感覺是，發展商是否想不批核二按，讓部份買家可以撻訂，可以把單位重售呢? 個感覺有一點hard feeling。”
胡．說調查
近40%單位採用發展商高成數按揭
我們《胡．說樓市》編輯部翻查了「Sea to Sky」的成交記錄冊，發現累計售出1,422個單位，有558個單位都採了發展商高成數按揭，全數樓價也逾千萬元，這也意味若買家真的依賴發展商，而財務公司拒批，原本借八成按揭，跌至五成按揭，這批買家都會成為苦主。
累計有八名買家取消交易
參考「Sea to Sky」成交記錄冊，樓盤最終有八宗取消交易個案，當中有六個單位都選用了發展商高成按揭計劃，全數單位都已經重售，但除了一個單位售價有調整，其餘均以原價重售，也成功售出。
驗樓問題
問題1: 洗手間玻璃鏡櫃刮手
上會問題解決了，但收樓質素又如何? 驗收單位面積1,075呎，入屋經過一個玄關，旁為客廁，客廁空間算頗闊落，旁為鏡櫃，兩旁再設有小鏡櫃，內設燈條，如果燈條壞了要更換也算方便，但關上時就要小心一點，因為玻璃門也有點刮手，自己要當心一點。
問題2: 地板出現多縫隙
由洗手間外出，客飯廳空間寬敞，但細心一點看看，客飯廳的地板會看見很多縫隙，驗樓師鍾智剛檢查後表示，地板隙縫均勻，幾塊地板之間會看見一條大縫隙，估計是舖砌地板時的設計之一。他表示，有時舖砌地板時，師傅會在每舖幾塊地板時，刻意攝一塊紙在縫隙，之後再舖砌，務求在縮熱脹下可取得平衡。他表示，如果地板安裝得太緊，夏天有可能會令地板谷起，現在天氣較寒冷，可能見到有隙縫，但幾年後可能又會收縮。至是否一定要執修呢? 則視乎是否符合標準。一般驗樓標準是可接受0.5毫米的縫隙。
問題3: 工人廁洗手盆熱水掣難開啟
客飯廳旁的廚房，跟一般細單位不同的地方是裝置有所提升，例如簡單如雪櫃均為雙門，雪櫃可製冰，是其中一個裝置提升的例子，內設工人房。工人房空間不算很大，驗樓師鍾智剛發現工人廁洗手盆冷水掣是可以任意開啟，但熱水掣稍為扭動便會跟水喉碰撞，沒有辦法關上熱水掣，相信背後跟裝水喉時跟水掣不協調有關，現時只能透過調整去水喉稍為移出一點，避開熱水掣。
問題4: 露台不清潔
由廚房走出來外接露台，露台有38呎大，外望景觀頗開揚，因為真的貼近海邊，很貼海景，所以頗舒服，但走出露台就感覺有點不整潔，很多沙塵，玻璃窗也沾上不少灰塵，但始終外邊有些地盤未完工，跨灣大橋仍在動工中，所以有點沙塵滾滾，無可避免。抬頭望望露台頂部，燈罩置於天花上，日後要維修較麻煩，現時很多發展商都會把露台燈置於牆身旁，故日後設計上可考慮改善。
問題5: 露台天花空鼓嚴重
驗樓師鍾智剛檢查露台頂部，發現有空鼓，且看見裂紋，故估計會很快剝落，必須剷出來批盪再髹油。他認為，處理的工序並不麻煩，但較危險，因為工人爬梯時會超越欄杆是很危險的，一定要綁好安全帶，否則企高跌倒就很危險，務必綁好安全帶才能進行工程。
問題6: 睡房空間不合比例
由露台走過來，經過這條五米多長的走廊，這裡是睡眠區。這間客房及置於末端的客房，面積很細，只有52呎，對照於千多呎的單位來說，空間並不十分合比例，尤其置於末端的房間，原本設有左右兩邊窗，景觀也頗開揚，但現在如此布局就有點浪費了睡房，近廳房的空間同樣很細，驗樓師說放置傢俬有點棘手。
問題7: 套廁地台去水位濾隔未能抽起
這個單位為四房雙套設計，其中主人套房很闊大並設轉角窗︳外望景觀較客飯廳還開揚，可望到整條跨灣大橋，走入主人套廁，驗樓師也找到兩個很主要的問題，包括用來盛載垃圾的地台去水濾隔不能拿起，日後要清理垃圾時不能抽出來，卻要徒手把垃圾檢起，使用上較麻煩。他相信，可能是安裝時去水位跟蓋位有偏差，故很難抽起，或可能放歪了而不能抽起，可要求發展商執修。
問題8: 水箱內充滿砂石
另一個問題在水箱。打開檢查看見積聚了很多砂泥。鍾智剛表示，因香港用鹹水沖廁，無可避免會有泥。故建議若坐廁在浴缸旁，打可開水箱蓋，按一下沖水掣，然後用花灑沖散泥水，水流連泥一起沖走，便會發覺水箱底乾淨不少。單位窗、地板、批盪失分較嚴重，連同其他瑕疵，單位最終得70分。我們把驗樓結果轉交長實，回應指業主已經遞交了執修清單，承建商正跟進有關申報。
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