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康城站成新盤供應重貨,繼早前「Marini」「Montara」開箱後,另一個重頭大盤長實及港鐵的康城站八期「Sea to Sky」也交樓。對於周邊環境,大家應該也頗熟悉,在此不贅,反而想談談這個樓盤的按揭安排,因為「Sea to Sky」的發展商,也有透過財務公司為買家提供按揭計劃,但我們也收到不少業主反映,按揭計劃較難申請,所以上會也有困難。

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Sea to Sky資料表

地址康城路1號H地盤
單位數目1,422個
面積434-1,077呎
校網95校網
發展商長實、港鐵

驗樓樓盤資料

屋苑Sea to Sky
面積1,075呎
單位1座高層A室
樓價2,089萬元
呎價19,433元
得分70分

申請發展商按揭觸礁個案

2019年: 購入樓價逾2,000萬元的單位

“經過這一次,是一個很大的教訓,再買任何發展商有提供二按的新盤,也要很小心。雖然有二按,但也要有很大的心理準備未必能夠批得成,以及自己要假設發展商未能批出二按時,你是否有其他資金安排才可以去買。”

令業主Christine如此感慨,是因為她在2020年6月,購入由長實及港鐵的康城站八期「Sea to Sky」,當時針對三四房單位,因不少樓價逾千萬不能借取按揭保險,發展商有提供「30%二按」,Christine覺得既然有二按,向銀行借取50%按揭,餘額30%能向財務公司承造二按,原本打算購入三房單位,覺得有二按的幫助下,可上調預算至購入四房單位,她購入單位面積1,075呎,樓價2,089萬元。

“當時買樓,發展商提供了二按,發展商職員也很積極告訴我們新樓有二按,很容易批出,當時我們原打算購入三房,後來覺得有二按提供,用同一首期可以買貴一點的單位,因為成數可以借高了,所以我跟我弟弟各人購入一層四房單位。”

2020年11月: 發展商通知提前交樓

「Sea to Sky」原定關鍵日期在2022年2月28日,怎料突然提前至2021年12月交樓,當Christine得知要提前交樓,感覺也有點愕然,因為除了要馬上四出尋找銀行上會外,也要預留時間申請二按,但當她向財務公司申請二按時,即使自己本身收入穩定、有充足入息紀錄,但財務公司卻拒批。

“當時表示要有三年的報稅紀錄,因我有一段時間我在美國工作,在美國工作時間也有入息,在美國工作期間也有交稅,有美國的稅單,我說,不如我提交美國稅單吧!  我在這間公司工作十年,要我提交十年稅單也有,屬於有實力的購房者,但發展商可以因為我在美國工作一段時間,已拒絕批出。”

2020年12月: 財務公司拒批二按

由於財務公司拒批,原本借八成按揭,跌至五成按揭,以Christine購入樓價2,089萬元的單位,原本打算自己支付418萬元首期,並申請一二按1,671萬元,但現在只能借取五成按揭1,044.5萬元,自己要額外籌集626.5萬元。

“因為時間很倉促,變相要看看身邊有什麼資產可以賣出套現大額資金,時間真的很緊張,當時我們也看看有什麼可能性,因為二按一定不批核,最麻煩就是該部份,原來要支付五成首期,一個2,000多萬元的單位,要支付1,000多萬元首期,看看可以賣出什麼、贖回什麼、或其他國家的資產調回來香港,這件事最麻煩。”

2020年12月: 要求延期成交被拒

曾經要求延遲成交,但發展商拒絕,弟弟的單位更因資金調動需時,結果被迫每日罰息,累計高達三萬元。Christine單位最終在去年平安夜成功找清尾數;但找清尾數,卻不是立刻安排收樓,而是要在一月才交付。她反問,既然要在一月才交樓,又為何不能讓他們延至一月才成交?

“後來我們覺得很有問題,你如此嚴謹,可以早一點告訴我們,能在買樓一刻已告訴我們審批是十分嚴謹,那怕你有三年入息紀錄,我們也不一定批出二按,當時我會較心思熟慮一點,而不是在最後一刻才告訴我,二按是很難批核,不要期望發展商提供的二按。有一點感覺是,發展商是否想不批核二按,讓部份買家可以撻訂,可以把單位重售呢? 個感覺有一點hard feeling。”


胡.說調查

40%單位採用發展商高成數按揭

我們《胡.說樓市》編輯部翻查了「Sea to Sky」的成交記錄冊,發現累計售出1,422個單位,有558個單位都採了發展商高成數按揭,全數樓價也逾千萬元,這也意味若買家真的依賴發展商,而財務公司拒批,原本借八成按揭,跌至五成按揭,這批買家都會成為苦主。

累計有八名買家取消交易

參考「Sea to Sky」成交記錄冊,樓盤最終有八宗取消交易個案,當中有六個單位都選用了發展商高成按揭計劃,全數單位都已經重售,但除了一個單位售價有調整,其餘均以原價重售,也成功售出。


驗樓問題

問題1: 洗手間玻璃鏡櫃刮手

上會問題解決了,但收樓質素又如何? 驗收單位面積1,075呎,入屋經過一個玄關,旁為客廁,客廁空間算頗闊落,旁為鏡櫃,兩旁再設有小鏡櫃,內設燈條,如果燈條壞了要更換也算方便,但關上時就要小心一點,因為玻璃門也有點刮手,自己要當心一點。

洗手間玻璃鏡櫃刮手

問題2: 地板出現多縫隙

由洗手間外出,客飯廳空間寬敞,但細心一點看看,客飯廳的地板會看見很多縫隙,驗樓師鍾智剛檢查後表示,地板隙縫均勻,幾塊地板之間會看見一條大縫隙,估計是舖砌地板時的設計之一。他表示,有時舖砌地板時,師傅會在每舖幾塊地板時,刻意攝一塊紙在縫隙,之後再舖砌,務求在縮熱脹下可取得平衡。他表示,如果地板安裝得太緊,夏天有可能會令地板谷起,現在天氣較寒冷,可能見到有隙縫,但幾年後可能又會收縮。至是否一定要執修呢? 則視乎是否符合標準。一般驗樓標準是可接受0.5毫米的縫隙。

地板出現多縫隙

問題3: 工人廁洗手盆熱水掣難開啟

客飯廳旁的廚房,跟一般細單位不同的地方是裝置有所提升,例如簡單如雪櫃均為雙門,雪櫃可製冰,是其中一個裝置提升的例子,內設工人房。工人房空間不算很大,驗樓師鍾智剛發現工人廁洗手盆冷水掣是可以任意開啟,但熱水掣稍為扭動便會跟水喉碰撞,沒有辦法關上熱水掣,相信背後跟裝水喉時跟水掣不協調有關,現時只能透過調整去水喉稍為移出一點,避開熱水掣。

工人廁洗手盆熱水掣難開啟

問題4: 露台不清潔

由廚房走出來外接露台,露台有38呎大,外望景觀頗開揚,因為真的貼近海邊,很貼海景,所以頗舒服,但走出露台就感覺有點不整潔,很多沙塵,玻璃窗也沾上不少灰塵,但始終外邊有些地盤未完工,跨灣大橋仍在動工中,所以有點沙塵滾滾,無可避免。抬頭望望露台頂部,燈罩置於天花上,日後要維修較麻煩,現時很多發展商都會把露台燈置於牆身旁,故日後設計上可考慮改善。

露台不清潔

問題5: 露台天花空鼓嚴重

驗樓師鍾智剛檢查露台頂部,發現有空鼓,且看見裂紋,故估計會很快剝落,必須剷出來批盪再髹油。他認為,處理的工序並不麻煩,但較危險,因為工人爬梯時會超越欄杆是很危險的,一定要綁好安全帶,否則企高跌倒就很危險,務必綁好安全帶才能進行工程。

露台天花空鼓嚴重

問題6: 睡房空間不合比例

由露台走過來,經過這條五米多長的走廊,這裡是睡眠區。這間客房及置於末端的客房,面積很細,只有52呎,對照於千多呎的單位來說,空間並不十分合比例,尤其置於末端的房間,原本設有左右兩邊窗,景觀也頗開揚,但現在如此布局就有點浪費了睡房,近廳房的空間同樣很細,驗樓師說放置傢俬有點棘手。

睡房空間不合比例

問題7: 套廁地台去水位濾隔未能抽起

這個單位為四房雙套設計,其中主人套房很闊大並設轉角窗︳外望景觀較客飯廳還開揚,可望到整條跨灣大橋,走入主人套廁,驗樓師也找到兩個很主要的問題,包括用來盛載垃圾的地台去水濾隔不能拿起,日後要清理垃圾時不能抽出來,卻要徒手把垃圾檢起,使用上較麻煩。他相信,可能是安裝時去水位跟蓋位有偏差,故很難抽起,或可能放歪了而不能抽起,可要求發展商執修。

套廁地台去水位濾隔未能抽起

問題8: 水箱內充滿砂石

另一個問題在水箱。打開檢查看見積聚了很多砂泥。鍾智剛表示,因香港用鹹水沖廁,無可避免會有泥。故建議若坐廁在浴缸旁,打可開水箱蓋,按一下沖水掣,然後用花灑沖散泥水,水流連泥一起沖走,便會發覺水箱底乾淨不少。單位窗、地板、批盪失分較嚴重,連同其他瑕疵,單位最終得70分。我們把驗樓結果轉交長實,回應指業主已經遞交了執修清單,承建商正跟進有關申報。

水箱內充滿砂石

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