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好多人都反對納米樓，覺得生活空間並不人道，但偏偏在香港地寸金尺土的環境下，有時就是被迫細一點都要買。今日我來到西半山堅道，有一個單幢物業收樓，就是恒基發展的Caine Hill，屬於蚊型項目，明明這個地盤不足一萬呎，但偏偏起到187個單位，而且分層單位一層八伙，你已經想像得到有幾細。實際環境及交樓質素如何?
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項目背景
Caine Hill前身叫做「芬芳大廈」，項目佔地7,061呎，恒基地產在收購了項目逾80%業權後，2017年進行強拍以10.49億元統一業權，每呎地價17,300元。因為舊契樓沒有什麼售樓約束，發展商在2021年12月開售，首批推出50個單位，即供平均呎價高達28,780元。
表: CAINE HILL資料表
| 地址 | 堅道73號 |
| 單位數目 | 187個 |
| 面積 | 169-446呎 |
| 校網 | 11區校網 |
| 發展商 | 恒地 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | CAINE HILL |
| 面積 | 285呎 |
| 單位 | 低層D室 |
| 樓價 | 810.41萬元 |
| 呎價 | 28,435元 |
| 得分 | 95分 |
Caine Hill全盤共有187個單位，最細單位開放式單位，面積由190-197呎，共有67個，大部份則為一房戶型，面積277-289呎，一共有110個，餘下則為平台及特色樓層，面積由169-446呎，共有10個單位。我們開箱的單位為一房單位，位於低層D室，業主買入價810.41萬元，呎價28,435元。
驗樓特色
單位玄關假天花可收納
驗樓師賴達明在單位玄關沒發現太大問題，反而覺得天花開口內設如行李箱的收納櫃很特別。因過往需要把整個行李箱放在天花，但這種設計將來會較方便收納用品。另外玄關收納了很多設施，有雪櫃、微波蒸焗爐，上方有儲物櫃。至於雪櫃及鞋櫃放得如此近，會否不太理想? 明哥認為空間較細，發展商已用盡每一吋空間，而且亦有考量其門的開合方向減低相互之間的影響。
廚房採明火煮食
與其說單位為開放式廚房，實情只是一個靠牆角的小廚櫃。跟一般開放式單位不同，廚房採用了明火煮食，但也因為廚房細，所以煤氣爐頭擺位一前一後，除非後方爐頭用來煲湯，否則有點難同時使用。而且煤氣爐頭向上凸出，連同鋅盆後，現在已沒有太多的工作枱面可備餐，更不用說放置其廚房家電。廚房上方設置了一些儲物櫃，還有向下拉架方便向高空發展，下方則放置了洗衣及乾衣機後，餘下只有這個空間可收納。
來去水過關
明哥檢查廚房後，包括來去水類都大致關。他表示，很多時驗樓時洗衣機最容易出問題，特別是排水管。他在注滿鋅盆及試洗衣機去水，也沒有滲漏、亦沒有倒灌。另外明哥指出，水管擺位屬於傳統及安全做法，因為置於洗手盆下方較容易找得到閘掣位置。反觀現在很多發展商為求美觀而把閘掣藏於較難伸手的位置，某程度增加了維修風險。
單位難區分客飯廳
由開放式廚房行前一點，這裡為客飯廳的主體面積，空間不算很大，感覺上較難區分客飯廳空間。入來單位時曾想過能否放餐桌在靠牆位置，但卻會阻礙出入。能否利用廚房旁位置做高身bar枱，但卻受制於活動趟門未必可做得貼，亦未必可行。所以如何區分客飯廳空間是有點難度。這幅牆身長3米，電視天線掣位置於這幅牆身，對面為睡房牆身，可以放置兩座位梳化，對面放掛牆電視，但不要預兩者有好大的距離，因為大約只有2米，所以也會頗近電視，客廳的主體面積大約63呎。
客飯廳地下鋪天然石材
客飯廳地板鋪砌天然石，而非常見的木地板。當然冬天會擔心站在地下會較寒冷、夏天又擔心室內外溫差導致有倒汗水，但明哥認為單位細而採用了開放式廚房，選用天然石反而有其好處。因為一旦漏水時，若室內選用了木地板可能容易受潮，損害會很大。單位並不是選用木地板，反觀選用天然石材則可減輕風險。明哥對地板做了隨機測試，並沒有空鼓問題，故即使冷縮熱脹或受硬物撞擊也不會容易裂，情況屬良好。
露台外望重建地盤
客飯廳外接22呎露台，可過來望望。打開露台門已聽到有點嘈吵，因為位於港島鬧市位置，周圍也有高樓大廈，現在與前方樓宇尚且有一些距離，但日後卻未必有。因為樓下正正是施工中的地盤，外望的「伊利近街33-47號」也是由恒基持有，並獲批建兩座27層高住宅，因此景觀都不會有太大保障。所以雖然露台設有玻璃桌，預住戶可在這裡輕鬆淺酌一杯，但卻未必發揮到相應功能。
睡房地板與廳地板修口不勻
由露台行過來就是睡房，睡房地下鋪砌了另一種物料為木地板，與客飯廳鋪天然石不同，但其修口卻得不理想，剛才明哥就叮囑要處理，睡房的主體面積只有2.067米及2.376米，只有大約52呎大，這裡要放置睡床及衣櫃，可能為了增加平直牆身，而把電掣置於窗台底，電視可能要拉過來才可掛電視。剛才明哥也檢查了睡房的木地板，施工平滑，而部份睡房採用了玻璃幕牆設計，檢查過估計沒有很大的漏水風險。
隱藏式坐廁預留生口維修位
再入就是洗手間，洗手間屬於套廁設計，有一扇氣窗，外望冷氣機散熱器平台，方便日後工人維修。整個洗手間設計簡約，鏡櫃內設有不同層板，洗手盆下方也有三組儲物櫃，故儲物量尚算充足。洗手間座廁屬隱藏式設計，但設計上預留了檢查生口，但沒做修邊，較方便業主使用。
淋浴間外接工作平台現私隱危機
由坐廁再入就是淋浴間，淋浴間外接工作平台，也擔心會否洗澡時有私隱問題，但其磨砂玻璃較其他玻璃厚身，相信發展商也考慮過如此問題。但洗澡時千萬別打開工作平台，因為只要輕度打開工作平台，而望到後樓梯的窗，會有私隱問題。
工作平台玻璃圍欄有崩點
走出工作平台，明哥也發現幾個問題，業主都必須處理，包括工作平台用了玻璃圍欄，發現其中一塊玻璃圍欄有崩點。但明哥表示，業主不要太擔心，因為玻璃圍欄屬於防爆玻璃，就是兩塊玻璃中間會有一塊防爆模，一旦玻璃崩會粉碎會跌落街，但防爆玻璃是目前最安全的玻璃，並沒有安全的風險出現。另外圍欄有兩個修口未做好，建議可用填充物料作修補。工作平台上方修納位置跟洗手間牆身的修口未做妥，除了會影響美觀外，也擔心會增加滲水風險。
胡．說評析
1. 單位未算實用
看畢整個單位，雖然單位面積有285呎，但入屋感覺的內櫳空間要再細一點才真。除了剛才說入門口的玄關佔去了18呎、客飯廳外接又設有22呎露台外，還有浴室外16呎的工作平台，三個地方合共佔了56呎，相當於單位19%。業主買入呎價高達28,435元，這幾部份面積等於價值159萬元。其實，如果好好運用這56呎的空間，真的可以多間一間房，而不用攤分在這些位置。
2. 驗樓得分95分
第一次搵明哥驗樓，驗樓的評分標準，是會按7類工程，包括結構、飾面、構件、來去水、潔具傢俬、電力內的19項工種，按其缺陷及嚴重程度，決定為第一級的沒有缺陷去到第五級的非常嚴重，歸納各數據及得分後，加入單位面積系數後，再分出A-G級等級。Caine Hill扣分位在地板、圍欄及牆身，最終給予單位95分，評級為A。我們把驗樓結果轉交發展商恒基地產，回覆指，將與業主溝通及盡快完成執修，並通知業主到場驗收。
3. 會所設有另類設施
起初，以為樓盤會所設施沒有太大驚喜，但原來都設有室外休憩區、還有一個可以浸腳的水池、亦有室外健身器材等。至於室內設施，有宴會廳、健身室之外，還開闢了一個沉浸式空間可以進行冥想，單幢樓來說都算說得過去。
4. 位於西半山租務尚且有支持
Caine Hill位於西半山堅道附近蘇豪區，亦鄰近核心商業區位置。拍攝驗樓前，我曾經實測過由恒生大廈搭行人扶手電梯上到去，大約12分鐘，但當然這條電梯早上10時前都屬下行，而早上10時後才屬於上行，這點住戶要留意。至於最大關注是租務是否真的有支持呢? 因為以驗樓單位業主來說，其買入200多呎單位也要800多萬元。以Caine Hill促成的開放式單位租務成交為例，業主以14,000元租出了一個197呎的單位，呎價71元。按此計算，業主放租價大約20,000多元，未扣除管理費回報約2.9厘，如果扣除1,795元、相當於每呎6.29元的管理費後，回報會再跌至2.69厘。這個回報是否收貨，就大家自己衡量一下了。
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