受制於2020年尾第四波疫症拖累，各個大型新盤均押後至2021年才推出，包括會德豐在啟德區的「Monaco」，全盤共分兩期發展，為會德豐繼「Oasis Kai Tak」後在啟德區內第二個項目，首批80個單位，扣除最高20.5%折扣後，即供均價22,669元，大致貼近區內二手市場。此文將講盡「Monaco」的各項資料，並就開價作出剖析，以助大家作出揀樓全攻略。
「Monaco」第一期共提供399個單位，由一座物業所組成，但內裡卻細分為2A座「Naples」及2B座「Napoli」，面積介乎280-1,394呎，項目預計關鍵日期為2022年12月30日，距落成期約有兩年時間。在這個供應重貨的啟德區，「Monaco」的景觀、交通、配套上是怎樣? 應該有什麼揀樓部署?
快速跳往：啟德發展概要、周邊二手供應與呎價、景觀是最大缺點、間隔多厚牆身、交通配套與校網、不同戶型詳盡分析、各戶型價單分布、付款辦法與按揭陷阱
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MONACO資料
| 盤名稱港威大廈2座9樓, 香港尖沙咀盤名稱 | 一期 | 二期 |
| 位置 | 沐泰街12號 | 沐泰街12號 |
| 單位數目 | 399個單位 | 247個單位 |
| 面積 | 280-1,394呎 | 待定 |
| 戶型 | 開放式: 280呎 (31個) 1房: 347-354呎 (61個) 2房: 437-482呎 (154個) 3房: 551-762呎 (152個) 特色: 1,394呎 (1個) | 待定 |
| 車位 | 110個 | 待定 |
| 校網 | 34校網 | 34校網 |
| 關鍵日期 | 2022年12月30日 | |
| 落成日期 | 2022年4月30日 | 2022年7月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 | |
| 發展商 | 會德豐 | |
| 官方網站 | https://www.monaco.hk/tc/ | |
| 示範單位地址 | 尖沙咀港威大廈2座9樓 |
MONACO 開價
| 首批 | 80個 |
| 折扣額 | 20.5% |
| 平均呎價 | 28,514元 |
| 折扣後售價 | 22,669元 |
| 區內二手造價 | 啟德一號: 20,000元 嘉匯: 20,000元 天寰: 21,000元 龍譽: 23,500元 Oasis Kai Tak: 24,500元 |
啟德發展概要
- 1998年-2006年: 啟德機場搬遷後: 香港啟德機場在1998年遷往赤鱲角機場後，為市區釋出大遍用地。整個啟德發展區面積高達320公頃，包括280公頃為「前啟德機場」用地、以及「馬頭角、觀塘及茶果嶺」海濱地區。2004年至2006年期間，政府開始為啟德區制定發展方向。2007年政府成功透過城規會改劃，核准《啟德分區計劃大綱圖》，其後區內逐步建公屋「啟晴邨」、「德朗邨」、資助房屋「煥然壹居」、兩間小學、跑道公園、工業貿易大樓等設施。
- 2007年-2016年: 制定大綱圖及提升發展密度: 根據《啟德分區計劃大綱圖》，建議把整個啟德區劃為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」，不單會設置體育城、都會公園等設施；也會在海濱位置預留作公園及海濱長廊之用。為配合「起動九龍東」計劃，政府把啟德區定為第二個核心商業區，加上當時市場對住屋需求訴求殷切，規劃大綱把區內不同用地劃作商貿用地及私樓發展。2013及2015年，政府進一步放寬區內地積比率，希望可為市場提供更多住宅單位，起初整個啟德區只建議興建39,000個單位，但終放寬至49,900個單位，藉以容納超過134,000人口，同時也會提供逾2,454萬呎的商業樓面，估計會吸引99,000個就業人口。
啟德發展區
| 最初 | 修訂後 | |
| 住宅單位 | 39,000個 | 49,900個 |
| 居住人口 | 105,000人 | 134,000人 |
| 商業樓面面積 | 2,099萬呎 | 2,454萬呎 |
| 就業人口 | 79,000人 | 99,000人 |
- 2013年-2014年: 推出啟德站以東南用地: 區內首幅住宅用地在2013年5月推出，屬於沙中線啟德站以東南的兩幅用地，由中國海外投得，當時政府制定了「港人港地」的條款，只限港人購買且在30年期限內只可以售予香港永久居民，其後發展為「啟德一號」；而周邊四幅地也陸續在2014年2月至5月期間，由「建灝地產」、「嘉華」、「保利置業」及「會德豐」投得，並發展為「天寰」、「嘉匯」、「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。
啟德城中心(啟德站以東南)地價
| 啟德一號(I) | 啟德一號(II) | 天寰 | 嘉匯 | 龍譽 | OASIS KAI TAK | |
| 地盤面積 | 83,647呎 | 92,409呎 | 94,508呎 | 100,245呎 | 109,244呎 | 82,603呎 |
| 可建樓面 | 418,235呎 | 462,045呎 | 519,794呎 | 551,343呎 | 600,836呎 | 413,015呎 |
| 中標價 | 22.7億元 | 22.7億元 | 29.11億元 | 29.388億元 | 39.2342億元 | 25.2億元 |
| 每呎地價 | 5,428元 | 4,913元 | 5,600元 | 5,330元 | 6,530元 | 6,101元 |
| 發展商 | 中國海外 | 中國海外 | 建灝地產 | 嘉華 | 保利置業 | 會德豐 |
- 2016年-2017年: 推出啟德站以南用地: 由於啟德區已成為政府供應重心，政府在2016年起繼續加大推地力度，並陸續把「啟德站」以南的用地推出招標。其中兩幅用地分別被「嘉華地產」、及內房「合景泰富」及「龍湖地產」投得，及後發展為「嘉峯匯」及「尚．珒溋」外，其餘四幅則被內房「海航」連環以逾272億元投得，每呎地價更高逾13,000元以上，成為市場一時佳話。當時「海航」對外宣稱會作為員工宿舍之用，惜後來集團財困而逐幅地拋售，輾轉落入本地財團「恒基」及「會德豐」手上。
「Monaco」就是其中一幅由海航手上購入的地皮，屬於「啟德區1L區1號」用地，項目地盤面積78,772呎，最高可建樓面為425,361呎。海航在2017年1月先以55.297億元投，每呎地價高見13,000元。但其後卻在2018年3月，以63.592億元轉售予會德豐，每呎地價炒高至14,950元。雖然如此，若連同毗鄰跟海航購入的「1L區2號」地皮計算，由於海航以蝕讓價68.89億元沽售予會德豐，兩幅地的地價會攤薄至13,567元。
啟德城中心(啟德站以南)地價
| 1K區3號 | 1L區3號 | 嘉峯匯 | Monaco | lL區2號 | 尚．珒溋 | |
| 地盤面積 | 121,224呎 | 94,755呎 | 104,411呎 | 78,772呎 | 102,064呎 | 104,637呎 |
| 可建樓面 | 654,602呎 | 397,967元 | 574,259呎 | 425,361呎 | 551,138呎 | 574,497呎 |
| 中標價 | 88.37億元 | 54.123億元 | 58.689億元 | 55.297億元 | 74.405億元 | 72.3億元 |
| 每呎地價 | 13,500元 | 13,600元 | 10,200元 | 13,000元 | 13,500元 | 12,563元 |
| 發展商 | 海航 | 海航 | 嘉華 | 海航 | 海航 | 合景泰富、龍湖地產 |
| 轉手價 | 159.5941億元 | — | 63.592億元 | 68.89億元 | — | |
| 每呎地價 | 15,162元 | — | 14,950元 | 12,499元 | ||
| 發展商 | 恒基 | 恒基 | — | 會德豐 | 會德豐 | — |
- 2016年-2018年: 推出啟德站以北用地: 除了上述兩區住宅用地外，政府也推出了啟德站以北的住宅及商業用地，其中利福集團投得在啟德站以東北的一幅用地，會發展為「崇光百貨」外，南豐則以巨額246億元投得一幅商業地，創出當時商業地價新高，現發展為「Airside」並陸續招租。而新地投得夾於中間的一幅住宅地，作價也高達251.61億元，地價高達17,776元，令市場嘩然。
啟德站以北地價
| 1E區2號 | Airside | 1F區1號 | |
| 地盤面積 | 152,407呎 | 204,990呎 | 178,209呎 |
| 可建樓面 | 1,097,325呎 | 1,912,475呎 | 1,415,412呎 |
| 中標價 | 73.88億元 | 246.099億元 | 251.61億元 |
| 每呎地價 | 6,733元 | 12,868元 | 17,776元 |
| 發展商 | 利福國際 | 南豐 | 新地 |
- 2018年起: 推出舊機場跑道區用地: 自2018年起，除了遠展在馬頭圍附近低價投得商業地，以及曾推出一幅捱近宋皇臺公園的商業地卻流標收回外，政府集中火力在「舊機場跑道」一帶，即「郵輪碼頭」附近用地，前後已累計售出十幅住宅用地。「跑道區」用地可飽覽全海景，故各財團也爭相插旗，只是因應市道有變化，部份以財團形式競投，包括「中國海外」、「信和」、「嘉華」、「會德豐」等。
但在「跑道區」招標過程中，除了一幅位於「4C區5號」的酒店地流標收回外，整個「跑道區」的招標中，最具話題性莫過於高銀金融，事關高銀金融投得一幅位於「4C區4號」商業地後，因市況決定撻訂離場，政府再推出招標也流標收回，其後高銀金融以89億元投得的一幅「4B區4號」住宅地，也因集團財困在2020年5月曾以70.4億元蝕讓，兩個月內又戲劇性賠訂重售，終以34.77億元轉售予另一買家，並訂立日後售樓三七比分紅。
跑道區地價(2018年度)
| 4B區3號 | 4B區4號* | 4B區2號 | 4C區3號 | 4C區5號 | 4B區1號 | |
| 地盤面積 | 104,475呎 | 104,497呎 | 97,393呎 | 117,930呎 | 102,043呎 | 103,151呎 |
| 可建樓面 | 574,615呎 | 574,733呎 | 594,087呎 | 648,617呎 | 612,256呎 | 722,060呎 |
| 中標價 | 83.33億元 | 89.06759億元 | 80.338億元 | 112.6億元 | — | 98.93億元 |
| 每呎地價 | 14,502元 | 15,498元 | 13,523元 | 17,360元 | 收回 | 13,701元 |
| 發展商 | 新世界、恒基、會德豐、帝國 | 高銀金融 | 中國海外 | 新地 | 收回 | 新世界、恒基、會德豐、中國海外 |
| 用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 酒店 | 住宅 |
馬頭圍及跑道區地價(2019年度)
| 4C區2號 | 4C區4號* | 4C區1號 | 4A區1號 | 承啟道啟德體育園 | 4A區2號 | |
| 地盤面積 | 105,110呎 | 115,089呎 | 102,053呎 | 176,368呎 | 121,375呎 | 197,552呎 |
| 可建樓面 | 641,168呎 | 863,165呎 | 714,374呎 | 1,075,840呎 | 344,448呎 | 1,205,062呎 |
| 中標價 | 125.9億元 | 111.245億元 | 129.16億元 | 127.398億元 | 24.46億元 | 159.53億元 |
| 每呎地價 | 19,636元 | 12,888元 | 18,080元 | 11,842元 | 7,100元 | 13,238元 |
| 發展商 | 新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國 | 高銀金融 | 華潤、保利置業 | 嘉華、會德豐、中國海外 | 遠展 | 中國海外、恒基、嘉華、九倉 |
| 用途 | 住宅 | 商業 | 住宅 | 住宅 | 商業 | 住宅 |
宋皇臺站及跑道區地價(2020年度至今)
| 啟徳2A區4號、5B號及10號 | 啟德4E區1號 | |
| 地盤面積 | 212,998呎 | 59,719呎 |
| 可建樓面 | 1,160,327呎 | 328,453呎 |
| 中標價 | 收回 | 42.728億元 |
| 每呎地價 | 收回 | 13,009元 |
| 發展商 | 收回 | 中國海外 |
| 用途 | 商業 | 住宅 |
- 2021年後: 釋出啟德區其他供應: 雖然「跑道區」僅餘下一幅「4E區2號」住宅未推出招標，但環繞體育園以北一帶，亦即捱近「宋皇臺公園」附近仍有至少八幅用地，已劃作住宅及綜合發展區，未來也可以釋出作住宅發展；以至在傲騰廣場附近也有兩幅地改劃住宅。加上會德豐在「九龍貨倉」的用地，早年也獲城規會批准興建6座27-28層高的住宅項目，提供911個單位，只是發展商因補地價問題而暫未有推進，反而申請了作活化工廈而已。連同這個項目計算在內，全區仍有逾800萬呎樓面可起樓。
啟德區潛在供應
| 用途 | 地盤面積 | 可建樓面(估計) | |
| 4E區2號 | 住宅乙類 | 117,933呎 | 648,629呎 |
| 2A區1號 | 綜合發展區 | 215,219呎 | 1,398,924呎 |
| 2A區2號 | 綜合發展區 | 67,492呎 | 438,698呎 |
| 2B區1號 | 綜合發展區 | 148,847呎 | 967,506呎 |
| 2B區2號 | 住宅乙類 | 129,257呎 | 840,171呎 |
| 2B區3號 | 住宅乙類 | 120,699呎 | 784,544呎 |
| 2B區4號 | 住宅乙類 | 122,540呎 | 796,510呎 |
| 2B區5號 | 住宅乙類 | 122,540呎 | 796,510呎 |
| 2B區6號 | 住宅乙類 | 118,320呎 | 769,080呎 |
| 用途 | 地盤面積 | 可建樓面(估計) | |
| 九龍貨倉 | 商業 | 166,000呎 | 829,000呎 |
| 3E區1號 | 住宅 | 75,877呎 | 341,447呎 |
| 3E區2號 | 住宅 | 41,270呎 | 185,715呎 |
周邊二手供應與競爭
回望首批推出招標的啟德區用地，因地價較為相宜，故開價也相對沒有如此進取，惜租務回報卻一般。反觀，啟德區地價愈搶愈貴，當Monaco地價已高逾14,950元呎之時，發展商開價也反映了成本因素下，除非日後租金可以大幅躍升，否則定必會蠶食了Monaco租務回報。下文我們會跟大家回看一下區內已發售的項目、以及部份的二手及租務案例。
- 啟德一號: 作為區內首個私樓住宅項目，由中國海外發展的「啟德一號」，兩期合共提供1,169個單位，被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目，規定買家必須為香港永久性居民，且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民，但這個被視為其「創舉」的措施就只此一個。
原意希望可以讓港人平價上車，但發展商強調不一定會平買，終項目在2016年9月推出開售，因市況也頗為熾熱，首批300個單位以均價15,137元開售，終首日就沽清。項目已過了三年禁售期，截至2020年12月止，供應較多的500多呎兩房戶，現時二手價約為1100萬元，呎價高見20,000元；同一單位月租則為20,000元。至於370多呎的一房單位二手價約為810萬元，月租15,000元；而600多呎三房則需要1,600萬元。
- 嘉匯: 「啟德一號」一期開售後，發展商在2017年1月也推出第二期，此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」。項目共由八座物業，合共提供900個單位，最細單位325呎起步。首批208個單位，扣除最高15.5%的折扣額後，即供均價18,381元，首日也全數沽清。
樓盤在去年初也剛好完成三年禁售期，一房333呎單位，最新的二手價高達900萬元，呎價高見27000元；而兩房造價相當溫和，500呎單位售價約1,000萬元，每呎約20,000元。至於租值方面，一房細單位月租約14,000元、兩房則17,000-18,000元。
- 龍譽: 區內第三個項目則為「龍譽」，屬內房保利置業首度進軍香港的項目。論開價，比起「啟德一號」及「嘉匯」的開價更進取。在2017年3月開售，當時首批推出了188個單位，扣除最高18%的折扣額後，即供均價高見19,808元，惜交樓手工卻出奇地差。我們《胡．說樓市》團隊曾跟驗樓師實地視察，項目僅獲得57分的低分成績，也成為啟德區暫時最低分樓盤。
項目共由4座組成，合共提供930個單位，面積228呎的開放式單位，也暫時是啟德區最細的項目。因為總價效應，故在2020年3月過了禁售期後，二手轉讓也集中在開放式單位戶型。現時二手價約538萬-583萬元之間，呎價約23,500元，租值則約13,000元。
- 天寰: 由建灝地產發展的「天寰」，位置上在「啟德一號」正對面，一共由七座物業組成，合共提供822個單位。發展商在2017年5月推出首批307個單位，扣除18.5%的折扣額後，即供均價17,888元，比起「龍譽」稍為克制一點。樓盤自2020年七月禁售期過後，二手成交集中在一房及兩房。一房300多呎單位，二手售價約為790萬元，而兩房單位也緊貼周邊二手市場，造價高達1,000萬元以上。
- OASIS KAI TAK: 跟今次「Monaco」同一發展商，「Oasis Kai Tak」為會德豐在啟德區的頭炮項目。全盤共由8座物業組成，共提供648個單位，位置較貼近「啟德站以南」的項目，如「嘉峯匯」、「尚．津溋」，也能跟日後「Monaco」遙遙相望。發展商在2017年9月開出首批130個單位，以即供價計創出當時啟德區新高，每呎高見20,225元。
至於二手造價有沒有大躍進? 截至2020年的數字，暫時只錄得兩宗兩房單位的成交，造價約1,300萬元，呎價約24,500元。至於租金方面，也只跟貼周遭二手市場，開放式單位月租14,000元，一房15,000元、兩房單位約22,000元、三房單位27,000元，回報均被發展商的開價大幅蠶食。
延伸閱讀：【新盤驗樓】啟德OASIS KAI TAK得97分創新高！
發展項目資料(啟德站以東南)
| 啟德一號 | 天寰 | 龍譽 | 嘉匯 | OASIS KAI TAK | |
| 地址 | 沐寧街2號 | 沐寧街1號 | 沐寧街9號 | 沐寧街7號 | 沐寧街10號 |
| 座數 | 1期: 8座 2期: 9座 | 7座 | 4座 | 8座 | 8座 |
| 單位 | 1,169伙 | 822個 | 930個 | 900個 | 648個 |
| 面積 | 1期: 367-1,663呎 2期: 375-2,414呎 | 232-2,555呎 | 228-2,703呎 | 325-2,193呎 | 275-1,530呎 |
| 車位數目 | 196個 | 145個 | 176個 | 149個 | 96個 |
| 發展商 | 中國海外 | 建灝地產 | 保利置業 | 嘉華地產 | 會德豐 |
| 入伙日期 | 1期: 2017年6月 2期: 2017年7月 | 2018年12月 | 2018年11月 | 2018年8月 | 2018年12月 |
| 驗樓得分 | 83分 | 75分 | 57分 | 85分 | 97分 |
| 平均呎價 | 20,000元 | 21,000元 | 23,500元 | 20,000元 | 24,500元 |
- 尚．珒溋: 啟德站以南的樓盤，包括「嘉峯匯」及「尚．珒溋」的地價，均比起愈搶愈貴，合景泰富及龍湖地產合作的「尚．珒溋」，地價高達12,563元，故這個由七座組成，合共提供667個單位的項目，終開價也創出啟德區新高，在2019年9月開售時，呎價高達24,310元。面價上難以作出讓步，發展商只能在付款辦法上配合，包括推出75%一按來搶客。
- 嘉峯匯: 由嘉華地產發展的「嘉峯匯」也有同樣問題，當日發展商購地價高達每呎10,200元，比「啟德站以東南」的樓盤高出約70%，故開售價也相對進取。項目由十座組成，合共提供1,006個單位，在2019年12月開售，即使當時經歷逆權運動，但首批311單位，折實開價也高達22,887元，若租金沒有顯著升幅，則也肯定會侵吞屋苑的租務回報。
發展項目資料(啟德站以南)
| 嘉峯匯 | 尚．珒溋 | |
| 地址 | 沐泰街9號 | 沐泰街11號 |
| 座數 | 10座 | 7座 |
| 單位 | 1,006個 | 667個 |
| 面積 | 287-3,268呎 | 332-2,566呎 |
| 車位數目 | 117個 | 178個 |
| 發展商 | 嘉華地產 | 合景泰富、龍湖地產 |
| 關鍵日期 | 2021年11月 | 2021年11月 |
| 平均呎價 | 22,887元 | 24,310元 |
《胡．說樓市》評析
準買家特別需要留意，「啟德區」囤積重貨供應，以及目前「啟德區」的二手成交及租值，就會知道「Monaco」的開價是否合理，當然也值得還原基本步，留意樓盤各項條件。包括景觀、交通、配套等素。下文我們會逐一剖析「Monaco」的特色。
景觀是最大缺點
- 被啟德區項目包圍: 全盤共分兩期發展的「Monaco」第一期共提供399個單位，外望只由一座物業所組成，內裡卻細分為2A座「Naples」及2B座「Napoli」。位置上，剛好在「尚．珒溋」的後方，跟啟德站南的「龍譽」及「Oasis Kai Tak」隔有少量休憩用地。基本上樓盤的景觀並沒有什麼賣點可言，日後均被重重啟德發展所包圍。
- 望內園及跑道區(向南): 景觀上主要分兩類，一類是向南的單位，現在前方看似較開揚一點，但實際方位上會朝向毗鄰項目，從航拍片看見，發展商在開則有刻意扭開一點，但就算阻擋不了「Monaco」，日後恒基沐泰街「1L區3號」用地都會對景觀有阻擋，需要穿過相關建築才能望向跑道區方向的少量海景，暫不要預計太過開揚，向南單位包括「2A座A、F、E室以及「2B座D、E、F、G室」。
- 望樓景及鐵路站上蓋(向北): 另一類就是向東或東北方向，朝向「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。由於根據規劃大綱，「Monaco」的最高高度為100米，比「尚．珒溋」及「Oasis Kai Tak」還要矮約十米，故向北面單位的景觀，大部份都以望樓景為主，打側或能透過樓與樓，望向啟德站方向，看見少量日後新地住宅及利豐SOGO的項目。向下側可以望到休憩用地。朝向東及東北方向的單位，包括「2A座B、C、D室」；以及「2B座A、B、C室」。
- 提防受樓盤低座阻擋視線: 還有一點要提提，就是朝向東或東北方向，特別是2B座A、B、C室的低層單位，要留意低座對單位構成的影響。「Monaco」二期會設有四座低座單位當2B座A、B、C室都會正望這方向。我們根據樓書的橫截面圖來看，2B座ABC室最低由五樓起，大約都會避得過低座，但就可能要少量低座天台景觀。
間隔多厚牆身
- 開則算多樣化: 「Monaco」一期共提供了399個單位，分開放式、一房、兩房及三房類。佔全盤38.5%兩房，可細分為開放式廚房及梗廚類；佔全盤38%的三房甚至細分為純三房、三房連儲物室、三房一套、以及三房一套連工人房及工人廁。以一期量數來說，開則算多樣化。至於開則上有什麼分別? 我們會在下方「揀樓攻略」作詳細分析。
- 特厚主力牆身: 值得留意，會德豐興建的物業似乎較多厚身主力牆。「Monaco」的主力牆身一般達400毫米。內部設有主力牆會令更改間隔有難度外，部份則外接公家地方，如升降機等。牆身厚度會構成圍封牆一部份，故需計入實用面積售予小業主。如果本身沒有跟其他單位共享牆身，則需要自己一力承擔，變相會影響了單位實用性。
- 冷氣機散熱器擺位: 大部份冷氣機散熱器均設於自己單位上，但有少部份單位的冷氣機散熱器則需經走廊，拉線至後樓梯方向儲放。後樓梯理應有生口檢查位，但日後真的需要維修時，則未知是否需要租用吊船來處理。冷氣機置於後樓梯的單位，包括2A座E室(674呎)、2B座C室(347呎)及2B座D室(437呎)。
交通配套
- 屋苑附近沒有小巴及巴士接駁: 「Monaco」位於「啟德站以南」的新發展區，暫時周邊並沒有任何小巴及巴士線路接駁。最近的巴士線也要倚賴在「德朗邨」外的三條巴士線。由樓盤行過去需時約五分鐘，全程沒有瓦遮頭，下雨天或太陽猛烈時會較狼狽。三條巴士線，分別一條由啟業至旺角的九巴「24號」，由早上5:50開出首班車，尾班車23:30，每二十分鐘一班車，會經過九龍城、洗衣街及亞皆老街一帶；另一條線則由德福花園開出的「5D」，會經過土瓜灣、前往黃埔，但要留意在早上十時後至下午三時間並不提供服務，而尾班車也在19:35。還有新巴「641號」可以接駁過中上環一帶，終點站在中環港澳碼頭，平日周一至周五的服務時間為早上6:55至晚上20:10；周六則尾班車提前至18:20，每程10.5元。
| 巴士 | 地點 | 服務時間 | 車費 |
| 24 | 九龍城、旺角 | 5:50-23:30 | 5.1元 |
| 5D | 德福花園、土瓜灣、黃埔 | 6:15-10:00及15:05-19:35 | 5.8元 |
| 641 | 中環、上環 | 周一至五: 6:55-20:10 周六: 6:55-18:20 | 10.5元 |
- 純粹倚賴港鐵「啟德站」: 區內居民主要依賴港鐵出入，屯馬線「啟德站」開通後，令區內居民不用行十五分鐘前往「彩虹站」，而可以經「啟德站」轉乘至「鑽石山站」，變相縮短了出行的時間，但由「Monaco」前往最近的「啟德站」D出口，也需要步行約三分鐘左右，暫時也沒有瓦遮頭接駁，因此，趕出門的人需要自己計準時間。
- 車位並不足夠: 放眼駕車的住戶，則要留意是否有充足車位。「Monaco」一期399個單位，只提供110個車位，比例為3.6戶分一個。對比毗鄰兩個已開售的樓盤則算不過不失，只因「嘉峯匯」全盤1,006個單位，但車位只有117個，相當於比例為8.6戶分一個；「尚．珒溋」全盤667個單位，車位數目為178個，比例為3.7戶分一個。「Monaco」的車位數目也反映了樓盤跟「啟德站南」的距離，只是以這個數目來說，是否真的能滿足住戶需求，仍需待入伙時才能知曉。
- 高架單軌鐵路方案否決: 至於未來情況會否改善? 還看政府怎樣推動整個啟德區的交通接駁。政府自2009年起曾研究興建九龍東環保連接系統，透過高架架空的單軌鐵路，把啟德區跟九龍灣及觀塘連接起來，當時預計在2023年可以啟用。
最初的如意算盤是，高架輕軌鐵路會設有十二個站，包括由港鐵「九龍灣站」開出，經傲騰廣場附近的「海濱道站」，轉入「九龍灣商貿區站」、「啟祥道站」，延伸至「麗晶花園站」，之後去到啟德附近的「車站廣場站」、「體育場館站」、「都會公園站」，並前往舊機場跑道附近，「跑道休閑區站」、「郵輪碼頭站」，最後再通往觀塘工業區「觀塘碼頭站」，終點在港鐵「觀塘站」。惜最後因工程施工的難度，在2020年施政報告後，發展局局長正式否決了方案，表示會增設巴士及專線小巴，但詳情仍有待官方公布。
其他配套
- 購物消費配套匱乏: 現時區內也沒有太多的購物商場，最近也只能倚賴「啟晴邨」的商場，內設一些小型食肆及超級市場，或者可以步行約十五分鐘前新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」。「Mikiki」商場原本開設了由「啟德站」接駁至商場的巴士服務，但在2020年已被路政署駁回申請，巴士路線也取消了。
- 配套改善需時: 當然，未來配套會否改善，因為根據規劃大綱，除了「啟德站」外的車站廣場，未來會增設購物設施，建有樓高不超過兩層的「商店及服務行業」及「食肆」外，政府也研究在啟德區下設置「地下街」，連同日後利福「SOGO」，可為區內帶來更多消費新地點。
- 校網34區: 值得注意的是，雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶，但以校網劃分則跌入34區校網，為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。
34區小學校網
| 學校名稱 | 學校類別 | 資助類別 | 自行分配學位學額 |
| 保良局何壽南小學 | 男女 | 資助 | 75 |
| 九龍靈光小學 | 男女 | 資助 | 25 |
| 農圃道官立小學 | 男女 | 官立 | 50 |
| 馬頭涌官立小學 | 男女 | 官立 | 63 |
| 聖公會聖十架小學 | 男女 | 資助 | 63 |
| 陳瑞祺（喇沙）小學 | 男女 | 資助 | 75 |
| 聖公會牧愛小學 | 男女 | 資助 | 38 |
| 協恩中學附屬小學 | 女 | 資助 | 45 |
| 聖公會聖匠小學 | 男女 | 資助 | 38 |
| 合一堂學校 | 男女 | 資助 | 50 |
| 基督教香港信義會紅磡信義學校 | 男女 | 資助 | 25 |
| 九龍婦女福利會李炳紀念學校 | 男女 | 資助 | 25 |
| 天主教領島學校 | 男女 | 資助 | 50 |
| 獻主會小學 | 男女 | 資助 | 63 |
| 聖羅撒學校 | 女 | 資助 | 60 |
| 中華基督教會灣仔堂基道小學（九龍城） | 男女 | 資助 | 38 |
| 獻主會聖馬善樂小學 | 男女 | 資助 | 38 |
胡．說評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，交通及景觀也只能給予3分，配套3分，而間隔則有3分，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予「Monaco」10分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 3分 |
| 配套 | 3分 |
| 間隔 | 3分 |
| 景觀 | 1分 |
| 總分 | 10分 |
揀盤策略
開放式單位: 31個單位
- 高低層分別不大，按樓價排序: 樓盤最細面積為開放式單位，只得一柱有提供，就是位於2B座F室，面積280呎，合共提供31個單位。由於全盤只提供一柱，若放眼於開放式單位的買家，反正景觀上差別不算太大，建議按自己的可負擔能力作排序。
- 二手市場有總價較低選擇: 首批單位一共推出了14個單位，訂價750.44萬-813.7萬元，即供價計介乎597萬-647萬元。反而想提一提，就是買家也值得在二手市場逛逛才決定。「Monaco」開放式單位280呎，並不算啟德區最細的戶型，因為暫時啟德區最細戶型為「龍譽」的228呎，其次則為「Oasis Kai Tak」275呎；而「嘉峯匯」則287呎起跳。但若放眼總價，因「龍譽」面積細，在總價效應，二手約538萬左右有選擇，買家都可用此作衡量因素。
- 開放式單位牆身特厚: 更重要一點，開放式單位的左右兩側牆身都屬於厚牆身。客飯廳會跟毗鄰2B座G室連接起來，其特厚牆身高達400毫米，需要兩戶作平分，攤分入實用面積內。另一方面，開放式單位也有一邊會連接屬公家地方的升降機。細心看看，這裡是由兩幅牆身拼湊而成，暫未知升降機牆身需否計入實用面積，但若需要的話，兩部份加起來的面積足有23呎，相當於面積8%。開放式本身已經夠細，現在還要變相蠶食實用性。
一房單位: 61個
- 「2A座F室」頂層與低層差一呎: 一房單位則由兩柱提供，分別為「2A座F室」(2-37樓: 354呎、38樓: 353呎) 及「2B座C室」(347呎)，合共只有61個單位。「2A座F室」內的2-37樓跟38樓有一呎差距，實質上只是牆身厚度影響，故若呎價均等也應先選擇38樓單位，次選才是2-37樓的單位。但更重要一點則是，應該選擇「2A座F室」還是「2B座C室」?
- 「2A座F室」VS 「2B座C室」: 表面上，兩柱開則很相似，都屬於一房套廁設計。洗手間為黑廁，而睡房牆身為可拆掉的非主力牆。但實情有兩點很主要分別。第一，如果計一計內櫳，「2A座F室」的客飯廳及睡房，比起「2B座C室」均各大了兩呎及三呎，成為面積面數上有差異的地方。當然，真正入住的話，兩者空間分別不算很大，純粹從價錢角度考慮，選擇面積較細的單位，即「2B座C室」理應會便宜一點。
一房內部面積比較
| 一房 | 2A座F室(353-354呎) | 2B座C室(347呎) |
| 客飯廳連廚房 | 167呎 | 165呎 |
| 睡房 | 74呎 | 71呎 |
| 套廁 | 37呎 | 37呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
- 景觀及間隔差別: 但第二點分別也值得大家考量一下，「2A座F室」跟「2B座C室的間隔及景觀上也會一些分別。「2A座F室」睡房多了一扇側窗，可開啟往冷氣機散熱器平台；景觀上會向南，方位較理想，有機會可望向跑道區方向；反觀「2B座C室」的睡房會望見冷氣機散熱平台外，向東北方會以望「龍譽」樓景為主，勢與海景絕緣。如果價格並非相差太遠，《胡．說樓市》編輯還是認為，首選以面積大一點的「2A座F室」較理想，首張價單的一房也只有這一柱，故有興趣的買家需在第一輪入票。
一房揀樓秘訣
| 一房 | 2A座F室(353-354呎) | 2B座C室(347呎) |
| 總價 | 次選 | 首選 |
| 景觀 | 首選 | 次選 |
| 間隔 | 首選 | 次選 |
| 首批推出 | 766萬-837萬元 | — |
兩房單位: 154個
兩房單位共由五柱提供，當中有兩柱為梗廚類別，近年新盤已很少見類近開則，面積會略大一點，由470-482呎之間；而餘下三柱為開放式廚房類別，面積會相對細一點，介乎437-451呎之間。因為面積上有一定差異，故總價上理應梗廚會貴一點。所以放眼兩房單位的買家，第一步可以先問自己，想購入梗廚單位、或開放式廚房單位，以收窄自己的考慮範圍。
| 間隔 | 伙數 | |
| 兩房梗廚 | 2A座D室(3-37樓) 482呎 2A座D室(38樓) 470呎 2B座B室(5-38呎) 480呎 | 61個 |
| 兩房開放式廚房 | 2B座D室 437呎 2B座E室 445呎 2B座G室(3樓) 451呎 2B座G室(5-38樓) 441呎 | 93個 |
兩房連開放式廚房: 93個單位
- 首選「2B座G室」: 一期共由三柱為兩房連開放式廚房，包括「2B座D室」、「2B座E室」、及「2B座G室」，論景觀，三款單位都向南，望向舊跑道區方向，有機會望少海景。論間隔，大家實在也不相伯仲，均屬於長直形客飯廳，經過走廊直入睡房的一類。但若細心一點比較，也會發現三款則也有輕微分別。「2B座G室」是唯一一個非黑廁的兩房單位，如果關注洗手間流通度的準買家，必須從這一柱單位入手。
- 「2B座G室」(3樓) VS 「2B座G室」(5-38樓): 但「2B座G室」這一柱中，也出現了兩個面積。3樓面積451呎、5-38樓面積441呎，兩者相差了十呎，究竟差別在哪裡呢? 答案是洗手間、開放式廚房至玄關的牆身。因樓層問題，三樓單位不設A-C室，洗手間、開放式廚房至玄關位置的牆身，會連接公共設施消防水缸，需計入實用面積。因此，揀樓上，「2B座G室」(3樓)需剔走不選擇，首張價單有這個單位，自己執生。
- 次選「2B座E室」: 至於「2B座D室」及「2B座E室」也屬於黑廁類，應該放在較次選位置。但兩柱之中，則會「2B座E室」優於「2B座D室」，因為這個單位的客廳會多了一扇側窗，通往冷氣機散熱器平台，可增加通風度；反觀「2B座D室」的冷氣機散熱器置於2A座的後樓梯方向，日後維修較麻煩。
兩房開放式廚房揀樓秘訣
| 兩房開放式廚房 | 2B座D室 | 2B座E室 | 2B座G室(5-38樓) |
| 景觀 | 均等 | 均等 | 均等 |
| 黑廁 | 次選 | 次選 | 首選 |
| 單位通風 | 次選 | 首選 | 次選 |
| 首批推出 | 977萬-1010萬元 | 980萬-1035萬元 | 944萬-1015萬元 |
兩房梗廚: 61個單位
- 景觀方位可比性不大: 兩房梗廚，分別為2A座D室(3-37樓) 482呎、2A座D室(38樓) 470呎及2B座B室(5-38樓)480呎。三款單位的座向都向北，望向「龍譽」及「Oasis Kai Tak」的方向，景觀及方位上並沒有太大的可比性；洗手間也全屬黑廁設計，故分別主要放眼在間隔上有沒有其他分別。
- 2A座D室(3-37樓) VS 2A座D室(38樓): 首先，明明2A座D室(3-37樓)，跟2A座D室(38樓)只是相差一層，何以面積上卻有12呎的差異呢? 如果細心一點對照兩個開則，你會發現無論在客飯廳、廚房、睡房、主人房、洗手間及露台的面積也是均等的，唯一分別是入門口的玄關位置。38樓單位會縮入一點，所以玄關只有8呎左右；但3-37樓的單位則會向公共走廊方向擴出一點，玄關大約有17呎。玄關可發揮多大的作用實在不大，故二選其一，會首選「2A座D室」(38樓)，次選才是「2A座D室」(3-37樓)。
兩房梗廚內部面積比較
| 兩房梗廚 | 2A座D室(3-37樓) 482呎 | 2A座D室(38樓) 470呎 | 2B座B室(5-38樓) 480呎 |
| 客飯廳 | 133呎 | 133呎 | 138呎 |
| 玄關 | 17呎 | 8呎 | 8呎 |
| 客房 | 45呎 | 45呎 | 45呎 |
| 主人房 | 68呎 | 68呎 | 67.6呎 |
| 廚房 | 46呎 | 46呎 | 54呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 | 37呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
- 首選「2B座B室」: 不過兩房梗廚中，《胡．說樓市》編輯部卻較建議選擇「2B座B室」。面積480呎的單位，比不上「2A座D室」(3-37樓)為大，但因這個單位的玄關只有八呎，較多空間分配在客飯廳及廚房上，故較為實用一點，客飯廳面積有138呎，而方正形廚房也有54呎大。唯一值得留意，這個單位的洗手間近飯廳旁的牆身，未知是否採用了磨砂玻璃設計，而非實心牆，要視乎個人喜好而決定。
兩房梗廚揀樓秘訣
| 兩房梗廚 | 2A座D室(3-37樓) 482呎 | 2A座D室(38樓) 470呎 | 2B座B室(5-38樓) 480呎 |
| 景觀 | 均等 | 均等 | 均等 |
| 黑廁 | 均等 | 均等 | 均等 |
| 空間 | 尾選 | 次選 | 首選 |
| 首批推出 | — | — | 1130萬-1185萬元 |
三房單位: 152個
三房單位共有由五柱所組成，但卻可以細分為三房一套連工人房及工人廁(1柱)、三房一套(1柱)，三房連儲物室(2柱)、純三房(1柱)。大抵來說，三房面積很容易作出分類。設有套廁單位，面積700呎以上；有儲物室單位600呎以上；純三房則500呎以上。因此銀碼上也定必會有出入，大家可以按負擔能力先作出一個初選。
| 間隔 | 伙數 | |
| 純三房 | 2A座C室(3-37樓) 551呎 2A座C室(38樓) 552呎 | 31個 |
| 三房加儲物室 | 2A座B室 678呎 2A座E室 674呎 | 61個 |
| 三房一套 | 2B座A室 727呎 | 30個 |
| 三房一套連工人房及工人廁 | 2A座A室 762呎 | 30個 |
純三房: 31個
- 屬擴大版的兩房梗廚: 純三房單位只有一柱提供，為「2A座C室」，開則上跟兩房梗廚面積開則很類同，只是客飯廳面積會大一點，把廚房改為開放式置於客廳位；而原本屬於兩房梗廚的位置就成為了其中一間睡房。當然這類間隔，跟兩房梗廚(482呎)的單位不同，這類間隔會較適合換樓家庭。
- 「2A座C室」(3-37樓) VS 「2A座C室」(38樓): 景觀方面，這一柱單位都是以望向北面，即「龍譽」為主，並不屬於一線選。而同樣地，這一柱單位出現了面積不一的情況。38樓比起3-37樓細了一呎，但其實內櫳面積是沒有分別的，純粹反映於樓層厚度而已，故應該選細不選大。
三房連儲物室: 61個
- 間隔靈活度可比性不大: 三房連儲物室的兩柱之中，包括「2A座B室」(678呎)、及「2A座E室」(674呎)，首選一定是「2A座E室」。論間隔，兩者均為黑廁類別，並非人人鍾情；至於靈活度則各有千秋。「2A座E室」的廚房的牆身為主力牆，並不能透過改動間隔，但儲物室卻可以作改動；反觀「2A座B室」的廚房牆為非主力牆可作出改動，但儲物室牆身則不能改動。
- 首選「2A座E室」:但為何仍然會首選「2A座E室」呢? 一方面「2A座E室」朝向南面，可以透過舊跑道區望少海；但「2A座B室」則向北，望「龍譽」樓景為主。其次，雖然「2A座E室」(674呎)細「2A座B室」(678呎)約4呎，但「2A座E室」不設工作平台，故內櫳可用面積相應會增加。
三房連儲物室揀樓秘訣
| 三房連儲物室 | 2A座B室(678呎) | 2A座E室(674呎) |
| 景觀 | 次選 | 首選 |
| 黑廁 | 均等 | 均等 |
| 間隔靈活度 | 均等 | 均等 |
| 單位可用性 | 次選 | 首選 |
三房一套、三房一套連工人房及工人廁: 60個
- 考慮價格: 三房一套: 由於「三房一套」、以及「三房一套連工人房及工人廁」各只有一柱有提供，故鍾情於有套房的準買家，可按兩柱的價格因應自己可負擔能力作排序。只是如果「三房一套」(727呎) 跟「「三房一套連工人房及工人廁」(762呎)之間，兩者只是相差了35呎，純計算樓價的話，理應「三房一套」較相宜，但因首批單位樓層不同，故三房一套連工人房及工人廁的總價便宜一點。
- 考慮景觀: 三房一套連工人房及工人廁: 論景觀，「三房一套」(2B座A室)主要望向北面，即朝向「Oasis Kai Tak」方向，少不免會被前方「尚．珒溋」削去部份景觀；反觀「三房一套連工人房及工人廁」(2A座A室)則望向南面，有機會望舊跑道少海，故「三房一套連工人房及工人廁」的單位在景觀上會先勝一籌。
- 考慮流通度: 三房一套連工人房及工人廁: 其次，三房一套連工人房及工人廁的單位，客廁及主人套廁也並非黑廁設計；但三房一套的單位，除了主人套廁非黑外，客廁也屬於黑廁類別，未必人人接受。
- 考慮靈活度: 三房一套連工人房及工人廁: 三房一套連工人房及工人廁的單位，其廚房牆身及工人房牆均具備打通的條件。這個單位也不設工作平台，變相有更多面積會落入單位內櫳上；反觀三房一套的單位則在主人房位置設有16呎平台，令內櫳空間會縮少。
三房套房揀樓秘訣
| 三房套房 | 三房一套(2B座A室) | 三房一套連工人房及工人廁(2A座A室) |
| 景觀 | 次選 | 首選 |
| 黑廁 | 次選 | 首選 |
| 間隔 | 次選 | 首選 |
| 首批推出 | 1697萬-1750萬元 | 1687萬-1724萬元 |
價單分析
發展商在2021年1月8日開出了首張價單，推出了80個單位，最高即供折扣額可達20.5%，平均呎價為22,669元，大致跟區內的二手造價相若。開放式單位500餘萬入場、兩房也有1,000萬以下的選擇，跟啟德南的樓盤差不多。因此初步來看，雖然「Monaco」的地價大幅拋離了啟德站南樓盤，發展商也未敢太過進取地開出樓盤第一口價，這不代表定必划算，買家必須衡量上述討論因素，再作入市決定與否。
Monaco第一張價單
| 推出 | 訂價(萬元) | 即供價(萬元) | |
| 開放式 | 14個 | 750.4萬-813.7萬元 | 597萬-647萬元 |
| 1房 | 11個 | 963.7萬-1,052.9萬元 | 766萬-837萬元 |
| 2房(開放式廚房) | 41個 | 1,155.4萬-1,302萬元 | 919萬-1,035萬元 |
| 2房(梗廚) | 5個 | 1,421萬-1,490.8萬元 | 1,130萬-1,185萬元 |
| 3房1套 | 3個 | 2,135.2萬-2,201.6萬元 | 1,697萬—1,750萬元 |
| 3房1套工人房及工人廁 | 6個 | 2,123萬-2,168萬元 | 1,688萬-1,724萬元 |
付款辦法分析
但若果真的決定購入「Ｍonaco」，在付款辦法上又應該怎抉擇呢? 單看價單，發展商付款辧法著實是花多眼亂，但仔細分析，實情大致會細分為四種付款方法，按不同時間作付款的安排。包括「180天付款」、「360天付款」、「480天付款」及「建築期付款」。
- 「180天付款辦法」: 如果想獲取最高折扣額20.5%，就不能夠採用發展商的高成數按揭安排，即需在售樓處簽署臨時買賣合約後，馬上支付5%首期，並在簽臨約後180天內找清餘額95%。這也意味買家有約6個月時間可尋找銀行上會。選用這個方法的話，合約價金額低於1000萬元以下，自己需預備40%首期(簽臨約時付5%、上會時多付35%)，餘額60%則向銀行作按揭貸款申請；若合約價高於1000萬，則首期比例需提升至50%(簽臨約時付5%、上會時多付45%)，餘額50%向銀行申請貸款。
- 「360天付款辦法」: 部份買家需要更多時間籌集資金，則可能會選擇折扣額少一點的「360天付款辧法」(折扣額19%)，即需在售樓處簽署臨時買賣合約後，馬上支付5%首期，並在簽臨約後120天內多繳付5%樓價，並在360天內(約1年)尋找銀行上會，找清餘額90%。
- 「480天付款辦法」: 又或者可以選擇「480天付款辦法」(折扣額18.5%)，即需在售樓處簽署臨時買賣合約後，馬上支付5%首期，並在簽臨約後120天內多繳付5%樓價，並在480天內(約16個月)尋找銀行上會，找清餘額90%。
- 「建築期付款辧法」: 甚至若需要更長時間的話，還可選取「建築期付款」(折扣額17%)，而付款的操作上，即需在售樓處簽署臨時買賣合約後，馬上支付5%首期，並在簽臨約後60天內多繳付5%樓價，餘額則在入伙時(約2年)找清。
| 付款辦法 | 付款安排 | 發展商借貸 | 折扣額 | 提前成交回贈 (最高) |
| 180天付款 | 簽臨約: 5% 簽臨約後180天: 95% | — | -20.5% | — |
| 發展商一按(輕鬆置業) | -19.5% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 發展商一按(靈活一按) | -19.5% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 備用二按 | -19.5% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 360天付款 | 簽臨約: 5% 簽臨約後120天: 5% 簽臨約後360天: 90% | — | -19% | — |
| 發展商一按(輕鬆置業) | -18% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 發展商一按(靈活一按) | -18% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 備用二按 | -18% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 480天付款 | 簽臨約: 5% 簽臨約後120天: 5% 簽臨約後480天: 90% | — | -18.5% | — |
| 備用二按 | -17.5% | 第一年利息10%+成交金額1% | ||
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 簽臨約後60天: 5% 入伙: 90% | — | -17% | — |
| 備用二按 | -16% | 第一年利息10%+成交金額1% |
選擇上述四種繳付模式後，局部單位則可再容許選取發展商高成數一按、以及備用二按協助，當中包括了「輕鬆置業一按」、「靈活一按」及「備用二按」，但就只限部份特選單位。若不屬於可選取發展商高成數按揭的特選單位，則可視乎銀碼及找清尾數時間，看看能否借取「按揭保險」上會。我們會在下方剖析。
注意1: 新舊按揭保險不適用於「180天付款辦法」
雖然「Monaco」部份銀碼符合按保門檻，但因物業樓花期高達兩年，故新舊按保一概不適用於「180天付款辦法」。這跟按揭證券公司不接受樓花期長於一年的物業申請舊按保有關；而如果期望採用新按保的買家，則也因物業仍未落成，故也不會受理。所以如果選用「180天付款辦法」，卻又希望可以採取高成數按揭，眼前有三個選擇。一，可以搭配「輕鬆置業一按」，二搭配「靈活一按」；三、搭配「備用二按」。但三種方式只有指定單位才可以申請。
- 「180天付款辦法」+「輕鬆置業一按」: 選擇一就是「輕鬆置業一按」，發展商可批出最高「80%一按」，計劃最特別地方是並不需要進行「壓力測試」，同時首兩年屬完全不需供款的「免息免供」計劃。買家在售樓處簽署臨約後，馬上支付5%首期，並在簽臨約後180天內找清餘額95%（自己多支付15%、發展商借出80%），之後兩年內不用作出供款，一直去到第三年(即收樓後第一年)才開始供款，此時息率為2.75厘(P-2.5厘)；但第四至五年會跳升一級至5.25厘、其後6-20年則為6.25厘。其實，這個計劃頗適合兩類人士，一就是需要時間籌集資金，例如需時把舊居沽掉上會的換樓客；二就是打算在額印禁售期後沽貨的投資者，因為期內他只需放低20%首期，就可以零成本渡過樓花期。如果能在720天內(大約2年)找清貸款，可獲發展商作出現金回贈，現金回贈為「10%利息金額及成交額1%」；而在720天-1080天(約2-3年內)找清貸款，則可獲成交額1%作現金回贈。方案變相也鼓勵買家盡早作轉按。
- 「180天付款辦法」+「靈活一按」: 第二個選擇「靈活一按」，概念也有點相同，但論條款則未必及「輕鬆置業一按」吸引，發展商同樣可以批出「80%一按」，且不需通過「壓力測試」，但分別卻是只侷限於第一年免供利息，買家仍要償還本金。實際操作是買家在售樓處簽署臨約後，馬上支付5%首期，並在簽臨約後180天內找清餘額95%（自己多支付15%、發展商借出80%），第一年還款中，發展商會免除買家利息，而只需按月支付本金，變相可減輕第一年供樓負擔。第二年起「息本齊供」，息率為3.25厘；第3-5年則為5.25厘，其後全期則為6.25厘。選擇刀仔鋸大樹的投資者，打算日後甩手而不作轉按的話，這個供款方式並不算吸引，因為由第一年起，投資者也需要還款；但如果真正自住的換樓客則可考慮，因為跟第一個方案相比，這個方案會償還一定本金，日後作轉按時申請時，就算物業沒有太大升幅，因已償還了一定本金，相對較容易觸及轉按門檻。
如果能在720天內(大約2年)找清貸款，可獲發展商作出現金回贈，現金回贈為「10%利息金額及成交額1%」；而在720天-1080天(約2-3年內)找清貸款，則可獲成交額1%作現金回贈。方案變相也鼓勵買家盡早作轉按。
- 「180天付款辦法」+「備用二按」: 針對一些在按保上擲界的單位，提供了「備用二按」，發展商可批出最高30%二按，而一二按最高可達80%。二按首兩年免息免供，變相買家只需償還一按貨款，可輕度減輕供樓負擔，而二按貸款第三年起2.75厘，其後第4-5年則為5.25厘，由第6年起至20年則為6.25厘。這個計劃跟上述兩款計劃的分別，在於買家需要經過銀行的「壓力測試」，而非單純以「供款佔入息一半」作審批準則；且銀行會按二按較高息部份作測試基準，故對入息要求更高。
針對上述三種發展商高成數按揭計劃，有幾點還需要提一提。價單中，雖然表明「方案一」及「方案二」可以免卻壓力測試，只需提供入息證明供得起便可以，但卻沒有指出需否通過「供款佔入息一半」的審批準則。而且也沒有說明所謂「供得起」的計算基準如何? 其次，價單中表示的息率，均採取「P-」作為計算基礎，但P是指「5.25厘」或「5厘」，也沒有清晰列明。就以上兩大疑問，我們《胡．說樓市》團隊曾兩度致電會德豐銷售熱線查詢，但銷售人員卻未能即時回答。
發展商高成數按揭選項
| 輕鬆置業一按 | 靈活一按 | 備用二按 | |
| 成數 | 發展商: 80% | 發展商: 80% | 銀行: 50-60% 發展商: 20-30% |
| 息率(一按) | 1-2年: 免息免供 3年: 2.75厘 4-5年: 5.25厘 6-20年: 6.25厘 | 1年: 免供利息(只需供本金) 2年: 3.25厘 3-5年: 5.25厘 6-20年: 6.25厘 | 2.5厘 |
| 息率(二按) | — | — | 1-2年: 免息免供 3年: 2.75厘 4-5年: 5.25厘 6-20年: 6.25厘 |
| 壓力測試 | 不需要 | 不需要 | 需要 |
| 首批單位可選用單位 | 2A座11樓A室 2B座16樓A室 2B座9樓A室 | 2A座11樓A室 2B座16樓A室 2B座9樓A室 | 2B座7樓D室 2B座5樓D室 2B座3樓D室 2B座7樓E室 2B座5樓E室 2B座3樓E室 2B座17樓G室 2B座16樓G室 |
注意2: 「360天付款辦法」及「480天付款辧法」可考慮舊按保
- 「360天付款辧法」/ 「480天付款辧法」+「發展商高成數」: 同一個「輕鬆置業一按」、「靈活一按」及「備用二按」，其實也適用於「360天付款辦法」中，只不過折扣額卻會縮減至18%。至於選取「480天付款辧法」則不設「輕鬆置業一按」及「靈活一按」，而僅提供了「備用二按」。由於「輕鬆置業一按」、「靈活一按」及「備用二按」的實際執行條款，跟上述所說相若，我們在此不贅了。
- 「360天付款辧法」/ 「480天付款辦法」+「舊按揭保險」: 值得留意一點，無論是「360天付款辧法」及「480天付款辦法」，跟「180天付款辦法」有一點不同，如果折扣額後低於600萬元，其實買家可選擇申請「舊按揭保險」。因為按付款條款計，買家分兩次繳付了10%樓價後，餘額90%是在360天 / 480天找清，距離「Monaco」落成期分別為為一年及六個月，符合了「舊按保」的規定。當然也需要留意銀碼是否符合。如選用「360天付款辧法」，則訂價在740.7萬以元以內的物業(折扣後600萬元)，可考慮選用「360天付款辧法」再搭配「舊按保」；若選用「480天付款辦法」，因折扣額少一點，故訂價則需在736萬以下(折扣後600萬元)才可申請。觀看首張價單中，連全盤最平的開放式單位都已超出了這個銀碼，因此在首張價單並不適用。
注意3: 「建築期付款」可考慮新按保門檻
- 「建築期付款」+「備用二按」: 同樣地，選擇建築期付款的買家，也可選擇二按，但當然也限於特定單位。我們上文已討論過二按安排，故在此也不在詳述。
- 「建築期付款」+「按揭保險」: 問題是，如果有需要選取高成數按揭，又不在發展商特選單位，除了可以考慮舊按保(如銀碼符合)之外，買家還能放眼於「新按揭保險」(林鄭Plan)，但必須符合兩個條件。一、必須選取建築期付款。因為新按保規定，物業必須落成時才可以申請的，故要用建期才可以配合到。第二，合約價格必須低於1,000萬元以下，一批合約價高於1,000萬元的單位均不符合申請門檻。若以首張價單計算，訂價低於1204萬元 (折實價1,000萬以下)才符合條件，亦即開放式單位、一房及部份2B座G室的兩房開放式，才可以選用。
Monaco付款辦法一覽表
| 180天付款 | 360天付款 | 480天付款 | 建築期 | |
| 舊按揭保險 | 不可以 | <600萬元單位 | <600萬元單位 | <600萬元單位 |
| 新按揭保險 | 不可以 | 不可以 | 不可以 | <1000萬元單位 |
| 輕鬆置業一按 | 部份單位 | 部份單位 | 不可以 | 不可以 |
| 靈活置業一按 | 部份單位 | 部份單位 | 不可以 | 不可以 |
| 備用二按 | 部份單位 | 部份單位 | 部份單位 | 部份單位 |
供款實例
- 入場單位: 為了令大家更清楚供款額，我們會列出一個實用給大家參考。作為闡述的為全盤最平的單位「2B座3樓F室」，一個實用280呎的單位，訂價750.4萬元。這個單位可選取的付款辦法包括「180天付款」、「360天付款」、「480天付款辦法」、「建築期付款」+「新按揭保險」。
2B座3樓F室 (280呎、訂價: 750.4萬元)
| 180天付款 | 360天付款 | 480天付款 | 建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 597萬元 | 608萬元 | 612萬元 | 623萬元 |
| 首期 | 40%: 238.8萬元 | 40%: 243.2萬元 | 40%: 244.8萬元 | 10%: 62.3萬元 |
| 貸款額 | 60%: 358.2萬元 | 60%: 364.8萬元 | 60%: 367.2萬元 | 90%: 560.7萬元 按保: 28.035萬元 |
| 月供 | 14,153元 | 14,414元 | 14,509元 | 23,262元 |
| 月入需求 | 33,897元 | 34,522元 | 34,749元 | 55,713元 |
| 第一筆開支 | 259萬元 | 263萬元 | 266萬元 | 85萬元 |
- 發展商高成數按揭(特選單位): 要選用發展商高成數按揭的單位，首張價單只有三個。若以輕鬆置業一按、靈活一按來計算，最平單位則為「2B座9樓A室」，實用面積727呎，訂價2167.4萬元。買家可選擇的付款辧法包括「180天付款」、「180天付款+輕鬆置業一按」、「180天付款+靈活一按」、「360天付款」、「360天付款+輕鬆置業一按」、「360天付款+靈活一按」、「480天付款」、及「建築期付款」。但正如前文所述，價單中表示的息率，均採取「P」作為計算基礎，但P是指「5.25厘」或「5厘」並沒有清晰列明。本文我們會假設「P」為5.25厘作為計算基準；另外，發展商高成數計劃可免卻壓力測試，表示只需提供入息證明便可以，但卻沒有清晰指出需否通過「供款佔入息一半」審批準則、也沒有說明所謂「供得起」的計算基準如何釐定? 由於在我們截稿前，我們再嘗試致電銷售熱線釐清，而銷售人員並未能給予我們回覆，故這部份恕我們未能計算出來。
2B座9樓A室 (727呎、訂價: 2167.4萬元)
| 180天付款 | 180天付款+輕鬆置業一按 | 180天付款+靈活一按 | |
| 樓價 | 1723萬元 | 1,745萬元 | 1,745萬元 |
| 首期 | 40%: 689.2萬元 | 20%: 348.9萬元 | 20%: 348.9萬元 |
| 貸款額 | 60%: 1033.8萬元 | 80%: 1,396萬元 | 80%: 1,396萬元 |
| 月供 | 40,848元 | 首2年: 0元 | 首1年: 未知* |
| 月入需求 | 97,830元 | ???* | ???* |
| 第一筆開支 | 756萬元 | 416萬元 | 416萬元 |
2B座9樓A室 (727呎、訂價: 2167.4萬元)
| 360天付款 | 360天付款+輕鬆置業一按 | 360天付款+靈活一按 | |
| 樓價 | 1,756萬元 | 1,777萬元 | 1,777萬元 |
| 首期 | 40%: 702.4萬元 | 20%: 355.4萬元 | 20%: 355.4萬元 |
| 貸款額 | 60%: 1,053.6萬元 | 80%: 1,421.6萬元 | 80%: 1,421.6萬元 |
| 月供 | 41,630元 | 首2年: 0元 | 首1年: 未知* |
| 月入需求 | 99,704元 | ???* | ???* |
| 第一筆開支 | 770萬元 | 424萬元 | 424萬元 |
2B座9樓A室 (727呎、訂價: 2167.4萬元)
| 480天付款 | 建築期付款 | |
| 樓價 | 1,766萬元 | 1,799萬元 |
| 首期 | 40%: 706萬元 | 50%: 899.5萬元 |
| 貸款額 | 60%: 1,060萬元 | 50%: 899.5萬元 |
| 月供 | 41,883元 | 35,541元 |
| 月入需求 | 100,309元 | 85,121元 |
| 第一筆開支 | 774萬元 | 969萬元 |
除了Monaco外，如果對一手樓購買流程、二手樓購買流程、或其他按揭事宜，也可按橙色的快速鍵直接跳往。
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