【啟德MONACO揀樓攻略】平面圖、付款辦法陷阱全面睇!景觀麻麻哋?

受制於2020年尾第四波疫症拖累,各個大型新盤均押後至2021年才推出,包括會德豐在啟德區的「Monaco」,全盤共分兩期發展,為會德豐繼「Oasis Kai Tak」後在啟德區內第二個項目,首批80個單位,扣除最高20.5%折扣後,即供均價22,669元,大致貼近區內二手市場。此文將講盡「Monaco」的各項資料,並就開價作出剖析,以助大家作出揀樓全攻略。

「Monaco」第一期共提供399個單位,由一座物業所組成,但內裡卻細分為2A座「Naples」及2B座「Napoli」,面積介乎280-1,394呎,項目預計關鍵日期為2022年12月30日,距落成期約有兩年時間。在這個供應重貨的啟德區,「Monaco」的景觀、交通、配套上是怎樣? 應該有什麼揀樓部署?

快速跳往:啟德發展概要周邊二手供應與呎價景觀是最大缺點間隔多厚牆身交通配套與校網不同戶型詳盡分析各戶型價單分布付款辦法與按揭陷阱

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MONACO資料

盤名稱港威大廈2座9樓, 香港尖沙咀盤名稱一期二期
位置沐泰街12號沐泰街12號
單位數目399個單位247個單位
面積280-1,394呎待定
戶型開放式: 280呎 (31個)
1房: 347-354呎 (61個)
2房: 437-482呎 (154個)
3房: 551-762呎 (152個)
特色: 1,394呎 (1個)
待定
車位110個待定
校網34校網34校網
關鍵日期2022年12月30日 
落成日期2022年4月30日2022年7月31日
綠色建築認證評級暫定金級 
發展商會德豐 
官方網站https://www.monaco.hk/tc/
示範單位地址尖沙咀港威大廈2座9樓

MONACO 開價

首批80個
折扣額20.5%
平均呎價28,514元
折扣後售價22,669元
區內二手造價啟德一號: 20,000元
嘉匯: 20,000元
天寰: 21,000元
龍譽: 23,500元
Oasis Kai Tak: 24,500元

啟德發展概要

  • 1998-2006: 啟德機場搬遷後: 香港啟德機場在1998年遷往赤鱲角機場後,為市區釋出大遍用地。整個啟德發展區面積高達320公頃,包括280公頃為「前啟德機場」用地、以及「馬頭角、觀塘及茶果嶺」海濱地區。2004年至2006年期間,政府開始為啟德區制定發展方向。2007年政府成功透過城規會改劃,核准《啟德分區計劃大綱圖》,其後區內逐步建公屋「啟晴邨」、「德朗邨」、資助房屋「煥然壹居」、兩間小學、跑道公園、工業貿易大樓等設施。
  • 2007-2016: 制定大綱圖及提升發展密度: 根據《啟德分區計劃大綱圖》,建議把整個啟德區劃為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」,不單會設置體育城、都會公園等設施;也會在海濱位置預留作公園及海濱長廊之用。為配合「起動九龍東」計劃,政府把啟德區定為第二個核心商業區,加上當時市場對住屋需求訴求殷切,規劃大綱把區內不同用地劃作商貿用地及私樓發展。2013及2015年,政府進一步放寬區內地積比率,希望可為市場提供更多住宅單位,起初整個啟德區只建議興建39,000個單位,但終放寬至49,900個單位,藉以容納超過134,000人口,同時也會提供逾2,454萬呎的商業樓面,估計會吸引99,000個就業人口。
啟德發展圖

啟德發展區

 最初修訂後
住宅單位39,000個49,900個
居住人口105,000人134,000人
商業樓面面積2,099萬呎2,454萬呎
就業人口79,000人99,000人
  • 2013-2014: 推出啟德站以東南用地: 區內首幅住宅用地在2013年5月推出,屬於沙中線啟德站以東南的兩幅用地,由中國海外投得,當時政府制定了「港人港地」的條款,只限港人購買且在30年期限內只可以售予香港永久居民,其後發展為「啟德一號」;而周邊四幅地也陸續在2014年2月至5月期間,由「建灝地產」、「嘉華」、「保利置業」及「會德豐」投得,並發展為「天寰」、「嘉匯」、「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。

啟德城中心(啟德站以東南)地價

 啟德一號(I)啟德一號(II)天寰嘉匯龍譽OASIS KAI TAK
地盤面積83,647呎92,409呎94,508呎100,245呎109,244呎82,603呎
可建樓面418,235呎462,045呎519,794呎551,343呎600,836呎413,015呎
中標價22.7億元22.7億元29.11億元29.388億元39.2342億元25.2億元
每呎地價5,428元4,913元5,600元5,330元6,530元6,101元
發展商中國海外中國海外建灝地產嘉華保利置業會德豐
  • 2016年-2017年: 推出啟德站以南用地: 由於啟德區已成為政府供應重心,政府在2016年起繼續加大推地力度,並陸續把「啟德站」以南的用地推出招標。其中兩幅用地分別被「嘉華地產」、及內房「合景泰富」及「龍湖地產」投得,及後發展為「嘉峯匯」及「尚.珒溋」外,其餘四幅則被內房「海航」連環以逾272億元投得,每呎地價更高逾13,000元以上,成為市場一時佳話。當時「海航」對外宣稱會作為員工宿舍之用,惜後來集團財困而逐幅地拋售,輾轉落入本地財團「恒基」及「會德豐」手上。

「Monaco」就是其中一幅由海航手上購入的地皮,屬於「啟德區1L區1號」用地,項目地盤面積78,772呎,最高可建樓面為425,361呎。海航在2017年1月先以55.297億元投,每呎地價高見13,000元。但其後卻在2018年3月,以63.592億元轉售予會德豐,每呎地價炒高至14,950元。雖然如此,若連同毗鄰跟海航購入的「1L區2號」地皮計算,由於海航以蝕讓價68.89億元沽售予會德豐,兩幅地的地價會攤薄至13,567元。

啟德城中心(啟德站以南)地價

 1K31L3MonacolL2尚.珒溋
地盤面積121,224呎94,755呎104,411呎78,772呎102,064呎104,637呎
可建樓面654,602呎397,967元574,259呎425,361呎551,138呎574,497呎
中標價88.37億元54.123億元58.689億元55.297億元74.405億元72.3億元
每呎地價13,500元13,600元10,200元13,000元13,500元12,563元
發展商海航海航嘉華海航海航合景泰富、龍湖地產
轉手價159.5941億元 63.592億元68.89億元
每呎地價15,162元 14,950元12,499元 
發展商恒基恒基會德豐會德豐
  • 2016-2018: 推出啟德站以北用地: 除了上述兩區住宅用地外,政府也推出了啟德站以北的住宅及商業用地,其中利福集團投得在啟德站以東北的一幅用地,會發展為「崇光百貨」外,南豐則以巨額246億元投得一幅商業地,創出當時商業地價新高,現發展為「Airside」並陸續招租。而新地投得夾於中間的一幅住宅地,作價也高達251.61億元,地價高達17,776元,令市場嘩然。

啟德站以北地價

 1E2Airside1F1
地盤面積152,407呎204,990呎178,209呎
可建樓面1,097,325呎1,912,475呎1,415,412呎
中標價73.88億元246.099億元251.61億元
每呎地價6,733元12,868元17,776元
發展商利福國際南豐新地
  • 2018年起: 推出舊機場跑道區用地: 自2018年起,除了遠展在馬頭圍附近低價投得商業地,以及曾推出一幅捱近宋皇臺公園的商業地卻流標收回外,政府集中火力在「舊機場跑道」一帶,即「郵輪碼頭」附近用地,前後已累計售出十幅住宅用地。「跑道區」用地可飽覽全海景,故各財團也爭相插旗,只是因應市道有變化,部份以財團形式競投,包括「中國海外」、「信和」、「嘉華」、「會德豐」等。

但在「跑道區」招標過程中,除了一幅位於「4C區5號」的酒店地流標收回外,整個「跑道區」的招標中,最具話題性莫過於高銀金融,事關高銀金融投得一幅位於「4C區4號」商業地後,因市況決定撻訂離場,政府再推出招標也流標收回,其後高銀金融以89億元投得的一幅「4B區4號」住宅地,也因集團財困在2020年5月曾以70.4億元蝕讓,兩個月內又戲劇性賠訂重售,終以34.77億元轉售予另一買家,並訂立日後售樓三七比分紅。

跑道區發展

跑道區地價(2018年度)

 4B34B4*4B24C34C54B1
地盤面積104,475呎104,497呎97,393呎117,930呎102,043呎103,151呎
可建樓面574,615呎574,733呎594,087呎648,617呎612,256呎722,060呎
中標價83.33億元89.06759億元80.338億元112.6億元98.93億元
每呎地價14,502元15,498元13,523元17,360元收回13,701元
發展商新世界、恒基、會德豐、帝國高銀金融中國海外新地收回新世界、恒基、會德豐、中國海外
用途住宅住宅住宅住宅酒店住宅
*高銀金融於2020年7月以34.77億元蝕讓

馬頭圍及跑道區地價(2019年度)

 4C24C4*4C14A1承啟道啟德體育園4A2
地盤面積105,110呎115,089呎102,053呎176,368呎121,375呎197,552呎
可建樓面641,168呎863,165呎714,374呎1,075,840呎344,448呎1,205,062呎
中標價125.9億元111.245億元129.16億元127.398億元24.46億元159.53億元
每呎地價19,636元12,888元18,080元11,842元7,100元13,238元
發展商新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國高銀金融華潤、保利置業嘉華、會德豐、中國海外遠展中國海外、恒基、嘉華、九倉
用途住宅商業住宅住宅商業住宅
*高銀金融取消交易,政府再推出招標後流標收回

宋皇臺站及跑道區地價(2020年度至今)

 啟徳2A4號、5B號及10啟德4E1
地盤面積212,998呎59,719呎
可建樓面1,160,327呎328,453呎
中標價收回42.728億元
每呎地價收回13,009元
發展商收回中國海外
用途商業住宅
  • 2021年後: 釋出啟德區其他供應: 雖然「跑道區」僅餘下一幅「4E區2號」住宅未推出招標,但環繞體育園以北一帶,亦即捱近「宋皇臺公園」附近仍有至少八幅用地,已劃作住宅及綜合發展區,未來也可以釋出作住宅發展;以至在傲騰廣場附近也有兩幅地改劃住宅。加上會德豐在「九龍貨倉」的用地,早年也獲城規會批准興建6座27-28層高的住宅項目,提供911個單位,只是發展商因補地價問題而暫未有推進,反而申請了作活化工廈而已。連同這個項目計算在內,全區仍有逾800萬呎樓面可起樓。

啟德區潛在供應

 用途地盤面積可建樓面(估計)
4E2住宅乙類117,933呎648,629呎
2A1綜合發展區215,219呎1,398,924呎
2A2綜合發展區67,492呎438,698呎
2B1綜合發展區148,847呎967,506呎
2B2住宅乙類129,257呎840,171呎
2B3住宅乙類120,699呎784,544呎
2B4住宅乙類122,540呎796,510呎
2B5住宅乙類122,540呎796,510呎
2B6住宅乙類118,320呎769,080呎
啟德未來供應圖1
 用途地盤面積可建樓面(估計)
貨倉商業166,000呎829,000呎
3E1住宅75,877呎341,447呎
3E2住宅41,270呎185,715呎
九龍貨倉

周邊二手供應與競爭

回望首批推出招標的啟德區用地,因地價較為相宜,故開價也相對沒有如此進取,惜租務回報卻一般。反觀,啟德區地價愈搶愈貴,當Monaco地價已高逾14,950元呎之時,發展商開價也反映了成本因素下,除非日後租金可以大幅躍升,否則定必會蠶食了Monaco租務回報。下文我們會跟大家回看一下區內已發售的項目、以及部份的二手及租務案例。

  • 啟德一號: 作為區內首個私樓住宅項目,由中國海外發展的「啟德一號」,兩期合共提供1,169個單位,被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目,規定買家必須為香港永久性居民,且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民,但這個被視為其「創舉」的措施就只此一個。

原意希望可以讓港人平價上車,但發展商強調不一定會平買,終項目在2016年9月推出開售,因市況也頗為熾熱,首批300個單位以均價15,137元開售,終首日就沽清。項目已過了三年禁售期,截至2020年12月止,供應較多的500多呎兩房戶,現時二手價約為1100萬元,呎價高見20,000元;同一單位月租則為20,000元。至於370多呎的一房單位二手價約為810萬元,月租15,000元;而600多呎三房則需要1,600萬元。

  • 嘉匯: 「啟德一號」一期開售後,發展商在2017年1月也推出第二期,此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」。項目共由八座物業,合共提供900個單位,最細單位325呎起步。首批208個單位,扣除最高15.5%的折扣額後,即供均價18,381元,首日也全數沽清。

樓盤在去年初也剛好完成三年禁售期,一房333呎單位,最新的二手價高達900萬元,呎價高見27000元;而兩房造價相當溫和,500呎單位售價約1,000萬元,每呎約20,000元。至於租值方面,一房細單位月租約14,000元、兩房則17,000-18,000元。

  • 龍譽: 區內第三個項目則為「龍譽」,屬內房保利置業首度進軍香港的項目。論開價,比起「啟德一號」及「嘉匯」的開價更進取。在2017年3月開售,當時首批推出了188個單位,扣除最高18%的折扣額後,即供均價高見19,808元,惜交樓手工卻出奇地差。我們《胡.說樓市》團隊曾跟驗樓師實地視察,項目僅獲得57分的低分成績,也成為啟德區暫時最低分樓盤。

項目共由4座組成,合共提供930個單位,面積228呎的開放式單位,也暫時是啟德區最細的項目。因為總價效應,故在2020年3月過了禁售期後,二手轉讓也集中在開放式單位戶型。現時二手價約538萬-583萬元之間,呎價約23,500元,租值則約13,000元。

  • 天寰: 由建灝地產發展的「天寰」,位置上在「啟德一號」正對面,一共由七座物業組成,合共提供822個單位。發展商在2017年5月推出首批307個單位,扣除18.5%的折扣額後,即供均價17,888元,比起「龍譽」稍為克制一點。樓盤自2020年七月禁售期過後,二手成交集中在一房及兩房。一房300多呎單位,二手售價約為790萬元,而兩房單位也緊貼周邊二手市場,造價高達1,000萬元以上。
  • OASIS KAI TAK: 跟今次「Monaco」同一發展商,「Oasis Kai Tak」為會德豐在啟德區的頭炮項目。全盤共由8座物業組成,共提供648個單位,位置較貼近「啟德站以南」的項目,如「嘉峯匯」、「尚.津溋」,也能跟日後「Monaco」遙遙相望。發展商在2017年9月開出首批130個單位,以即供價計創出當時啟德區新高,每呎高見20,225元。

至於二手造價有沒有大躍進? 截至2020年的數字,暫時只錄得兩宗兩房單位的成交,造價約1,300萬元,呎價約24,500元。至於租金方面,也只跟貼周遭二手市場,開放式單位月租14,000元,一房15,000元、兩房單位約22,000元、三房單位27,000元,回報均被發展商的開價大幅蠶食。

延伸閱讀:【新盤驗樓】啟德OASIS KAI TAK得97分創新高!

發展項目資料(啟德站以東南)

 啟德一號天寰龍譽嘉匯OASIS KAI TAK
地址沐寧街2號沐寧街1號沐寧街9號沐寧街7號沐寧街10號
座數1期: 8座 2期: 9座7座4座8座8座
單位1,169伙822個930個900個648個
面積1期: 367-1,663呎
2期: 375-2,414呎
232-2,555呎228-2,703呎325-2,193呎275-1,530呎
車位數目196個145個176個149個96個
發展商中國海外建灝地產保利置業嘉華地產會德豐
入伙日期1期: 2017年6月
2期: 2017年7月
2018年12月2018年11月2018年8月2018年12月
驗樓得分83分75分57分85分97分
平均呎價20,000元21,000元23,500元20,000元24,500元
  • 尚.珒溋: 啟德站以南的樓盤,包括「嘉峯匯」及「尚.珒溋」的地價,均比起愈搶愈貴,合景泰富及龍湖地產合作的「尚.珒溋」,地價高達12,563元,故這個由七座組成,合共提供667個單位的項目,終開價也創出啟德區新高,在2019年9月開售時,呎價高達24,310元。面價上難以作出讓步,發展商只能在付款辦法上配合,包括推出75%一按來搶客。
  • 匯: 由嘉華地產發展的「嘉匯」也有同樣問題,當日發展商購地價高達每呎10,200元,比「啟德站以東南」的樓盤高出約70%,故開售價也相對進取。項目由十座組成,合共提供1,006個單位,在2019年12月開售,即使當時經歷逆權運動,但首批311單位,折實開價也高達22,887元,若租金沒有顯著升幅,則也肯定會侵吞屋苑的租務回報。

發展項目資料(啟德站以南)

 嘉峯匯尚.珒溋
地址沐泰街9號沐泰街11號
座數10座7座
單位1,006個667個
面積287-3,268呎332-2,566呎
車位數目117個178個
發展商嘉華地產合景泰富、龍湖地產
關鍵日期2021年11月2021年11月
平均呎價22,887元24,310元

《胡.說樓市》評析

準買家特別需要留意,「啟德區」囤積重貨供應,以及目前「啟德區」的二手成交及租值,就會知道「Monaco」的開價是否合理,當然也值得還原基本步,留意樓盤各項條件。包括景觀、交通、配套等素。下文我們會逐一剖析「Monaco」的特色。

景觀是最大缺點

  • 被啟德區項目包圍: 全盤共分兩期發展的「Monaco」第一期共提供399個單位,外望只由一座物業所組成,內裡卻細分為2A座「Naples」及2B座「Napoli」。位置上,剛好在「尚.珒溋」的後方,跟啟德站南的「龍譽」及「Oasis Kai Tak」隔有少量休憩用地。基本上樓盤的景觀並沒有什麼賣點可言,日後均被重重啟德發展所包圍。
  • 望內園及跑道區(向南): 景觀上主要分兩類,一類是向南的單位,現在前方看似較開揚一點,但實際方位上會朝向毗鄰項目,從航拍片看見,發展商在開則有刻意扭開一點,但就算阻擋不了「Monaco」,日後恒基沐泰街「1L區3號」用地都會對景觀有阻擋,需要穿過相關建築才能望向跑道區方向的少量海景,暫不要預計太過開揚,向南單位包括「2A座A、F、E室以及「2B座D、E、F、G室」。
  • 望樓景及鐵路站上蓋(向北): 另一類就是向東或東北方向,朝向「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。由於根據規劃大綱,「Monaco」的最高高度為100米,比「尚.珒溋」及「Oasis Kai Tak」還要矮約十米,故向北面單位的景觀,大部份都以望樓景為主,打側或能透過樓與樓,望向啟德站方向,看見少量日後新地住宅及利豐SOGO的項目。向下側可以望到休憩用地。朝向東及東北方向的單位,包括「2A座B、C、D室」;以及「2B座A、B、C室」。
  • 提防受樓盤低座阻擋視線: 還有一點要提提,就是朝向東或東北方向,特別是2B座A、B、C室的低層單位,要留意低座對單位構成的影響。「Monaco」二期會設有四座低座單位當2B座A、B、C室都會正望這方向。我們根據樓書的橫截面圖來看,2B座ABC室最低由五樓起,大約都會避得過低座,但就可能要少量低座天台景觀。
景觀分布
低座C座

間隔多厚牆身

  • 開則算多樣化: 「Monaco」一期共提供了399個單位,分開放式、一房、兩房及三房類。佔全盤38.5%兩房,可細分為開放式廚房及梗廚類;佔全盤38%的三房甚至細分為純三房、三房連儲物室、三房一套、以及三房一套連工人房及工人廁。以一期量數來說,開則算多樣化。至於開則上有什麼分別? 我們會在下方「揀樓攻略」作詳細分析。
  • 特厚主力牆身: 值得留意,會德豐興建的物業似乎較多厚身主力牆。「Monaco」的主力牆身一般達400毫米。內部設有主力牆會令更改間隔有難度外,部份則外接公家地方,如升降機等。牆身厚度會構成圍封牆一部份,故需計入實用面積售予小業主。如果本身沒有跟其他單位共享牆身,則需要自己一力承擔,變相會影響了單位實用性。
  • 冷氣機散熱器擺位: 大部份冷氣機散熱器均設於自己單位上,但有少部份單位的冷氣機散熱器則需經走廊,拉線至後樓梯方向儲放。後樓梯理應有生口檢查位,但日後真的需要維修時,則未知是否需要租用吊船來處理。冷氣機置於後樓梯的單位,包括2A座E室(674呎)、2B座C室(347呎)及2B座D室(437呎)。
冷氣機平台

交通配套

  • 屋苑附近沒有小巴及巴士接駁: 「Monaco」位於「啟德站以南」的新發展區,暫時周邊並沒有任何小巴及巴士線路接駁。最近的巴士線也要倚賴在「德朗邨」外的三條巴士線。由樓盤行過去需時約五分鐘,全程沒有瓦遮頭,下雨天或太陽猛烈時會較狼狽。三條巴士線,分別一條由啟業至旺角的九巴「24號」,由早上5:50開出首班車,尾班車23:30,每二十分鐘一班車,會經過九龍城、洗衣街及亞皆老街一帶;另一條線則由德福花園開出的「5D」,會經過土瓜灣、前往黃埔,但要留意在早上十時後至下午三時間並不提供服務,而尾班車也在19:35。還有新巴「641號」可以接駁過中上環一帶,終點站在中環港澳碼頭,平日周一至周五的服務時間為早上6:55至晚上20:10;周六則尾班車提前至18:20,每程10.5元。
巴士地點服務時間車費
24九龍城、旺角5:50-23:305.1元
5D德福花園、土瓜灣、黃埔6:15-10:00及15:05-19:355.8元
641中環、上環周一至五: 6:55-20:10
周六: 6:55-18:20
10.5元
  • 純粹倚港鐵「啟德站」: 區內居民主要依賴港鐵出入,屯馬線「啟德站」開通後,令區內居民不用行十五分鐘前往「彩虹站」,而可以經「啟德站」轉乘至「鑽石山站」,變相縮短了出行的時間,但由「Monaco」前往最近的「啟德站」D出口,也需要步行約三分鐘左右,暫時也沒有瓦遮頭接駁,因此,趕出門的人需要自己計準時間。
  • 車位並不足夠: 放眼駕車的住戶,則要留意是否有充足車位。「Monaco」一期399個單位,只提供110個車位,比例為3.6戶分一個。對比毗鄰兩個已開售的樓盤則算不過不失,只因「嘉峯匯」全盤1,006個單位,但車位只有117個,相當於比例為8.6戶分一個;「尚.珒溋」全盤667個單位,車位數目為178個,比例為3.7戶分一個。「Monaco」的車位數目也反映了樓盤跟「啟德站南」的距離,只是以這個數目來說,是否真的能滿足住戶需求,仍需待入伙時才能知曉。
  • 高架單軌鐵路方案否決: 至於未來情況會否改善? 還看政府怎樣推動整個啟德區的交通接駁。政府自2009年起曾研究興建九龍東環保連接系統,透過高架架空的單軌鐵路,把啟德區跟九龍灣及觀塘連接起來,當時預計在2023年可以啟用。

最初的如意算盤是,高架輕軌鐵路會設有十二個站,包括由港鐵「九龍灣站」開出,經傲騰廣場附近的「海濱道站」,轉入「九龍灣商貿區站」、「啟祥道站」,延伸至「麗晶花園站」,之後去到啟德附近的「車站廣場站」、「體育場館站」、「都會公園站」,並前往舊機場跑道附近,「跑道休閑區站」、「郵輪碼頭站」,最後再通往觀塘工業區「觀塘碼頭站」,終點在港鐵「觀塘站」。惜最後因工程施工的難度,在2020年施政報告後,發展局局長正式否決了方案,表示會增設巴士及專線小巴,但詳情仍有待官方公布。

啟德站
單軌鐵路

其他配套

  • 購物消費配套匱乏: 現時區內也沒有太多的購物商場,最近也只能倚賴「啟晴邨」的商場,內設一些小型食肆及超級市場,或者可以步行約十五分鐘前新蒲崗「譽.港灣」的「Mikiki」。「Mikiki」商場原本開設了由「啟德站」接駁至商場的巴士服務,但在2020年已被路政署駁回申請,巴士路線也取消了。
  • 配套改善需時: 當然,未來配套會否改善,因為根據規劃大綱,除了「啟德站」外的車站廣場,未來會增設購物設施,建有樓高不超過兩層的「商店及服務行業」及「食肆」外,政府也研究在啟德區下設置「地下街」,連同日後利福「SOGO」,可為區內帶來更多消費新地點。
  • 校網34: 值得注意的是,雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶,但以校網劃分則跌入34區校網,為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。

34區小學校網

學校名稱學校類資助類自行分配學位學額
保良局何壽南小學男女資助75
九龍靈光小學男女資助25
農圃道官立小學 男女官立

50
馬頭涌官立小學男女官立

63
聖公會聖十架小學男女資助63
陳瑞祺(喇沙)小學

男女資助75
聖公會牧愛小學男女資助38
協恩中學附屬小學資助45
聖公會聖匠小學男女資助38
合一堂學校男女資助50
基督教香港信義會紅磡信義學校男女資助25
九龍婦女福利會李炳紀念學校男女資助25
天主教領島學校男女資助50
獻主會小學男女資助63
聖羅撒學校資助60
中華基督教會灣仔堂基道小學(九龍城)男女資助38
獻主會聖馬善樂小學男女資助38

胡.說評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,交通及景觀也只能給予3分,配套3分,而間隔則有3分,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予「Monaco」10分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通3分
配套3分
間隔3分
景觀1分
總分10分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

景觀分布

開放式單位: 31個單位

  • 高低層分別不大,按樓價排序: 樓盤最細面積為開放式單位,只得一柱有提供,就是位於2B座F室,面積280呎,合共提供31個單位。由於全盤只提供一柱,若放眼於開放式單位的買家,反正景觀上差別不算太大,建議按自己的可負擔能力作排序。
  • 二手市場有總價較低選擇: 首批單位一共推出了14個單位,訂價750.44萬-813.7萬元,即供價計介乎597萬-647萬元。反而想提一提,就是買家也值得在二手市場逛逛才決定。「Monaco」開放式單位280呎,並不算啟德區最細的戶型,因為暫時啟德區最細戶型為「龍譽」的228呎,其次則為「Oasis Kai Tak」275呎;而「嘉峯匯」則287呎起跳。但若放眼總價,因「龍譽」面積細,在總價效應,二手約538萬左右有選擇,買家都可用此作衡量因素。
  • 開放式單位牆身特厚: 更重要一點,開放式單位的左右兩側牆身都屬於厚牆身。客飯廳會跟毗鄰2B座G室連接起來,其特厚牆身高達400毫米,需要兩戶作平分,攤分入實用面積內。另一方面,開放式單位也有一邊會連接屬公家地方的升降機。細心看看,這裡是由兩幅牆身拼湊而成,暫未知升降機牆身需否計入實用面積,但若需要的話,兩部份加起來的面積足有23呎,相當於面積8%。開放式本身已經夠細,現在還要變相蠶食實用性。
開放式單位

一房單位: 61

  • 2AF室」頂層與低層差一呎: 一房單位則由兩柱提供,分別為「2A座F室」(2-37樓: 354呎、38樓: 353呎) 及「2B座C室」(347呎),合共只有61個單位。「2A座F室」內的2-37樓跟38樓有一呎差距,實質上只是牆身厚度影響,故若呎價均等也應先選擇38樓單位,次選才是2-37樓的單位。但更重要一點則是,應該選擇「2A座F室」還是「2B座C室」?
  • 2AF室」VS 2BC室」: 表面上,兩柱開則很相似,都屬於一房套廁設計。洗手間為黑廁,而睡房牆身為可拆掉的非主力牆。但實情有兩點很主要分別。第一,如果計一計內櫳,「2A座F室」的客飯廳及睡房,比起「2B座C室」均各大了兩呎及三呎,成為面積面數上有差異的地方。當然,真正入住的話,兩者空間分別不算很大,純粹從價錢角度考慮,選擇面積較細的單位,即「2B座C室」理應會便宜一點。

一房內部面積比較

一房2AF(353-354)2BC(347)
客飯廳連廚房167呎165呎
睡房74呎71呎
套廁37呎37呎
露台22呎22呎
  • 景觀及間隔差別: 但第二點分別也值得大家考量一下,「2A座F室」跟「2B座C室的間隔及景觀上也會一些分別。「2A座F室」睡房多了一扇側窗,可開啟往冷氣機散熱器平台;景觀上會向南,方位較理想,有機會可望向跑道區方向;反觀「2B座C室」的睡房會望見冷氣機散熱平台外,向東北方會以望「龍譽」樓景為主,勢與海景絕緣。如果價格並非相差太遠,《胡.說樓市》編輯還是認為,首選以面積大一點的「2A座F室」較理想,首張價單的一房也只有這一柱,故有興趣的買家需在第一輪入票。

一房揀樓秘訣

一房2AF(353-354)2BC(347)
總價次選首選
景觀首選次選
間隔首選次選
首批推出766萬-837萬元
2A座F室
2B座C室

兩房單位: 154

兩房單位共由五柱提供,當中有兩柱為梗廚類別,近年新盤已很少見類近開則,面積會略大一點,由470-482呎之間;而餘下三柱為開放式廚房類別,面積會相對細一點,介乎437-451呎之間。因為面積上有一定差異,故總價上理應梗廚會貴一點。所以放眼兩房單位的買家,第一步可以先問自己,想購入梗廚單位、或開放式廚房單位,以收窄自己的考慮範圍。

 間隔伙數
兩房梗廚2A座D室(3-37樓) 482呎
2A座D室(38樓) 470呎
2B座B室(5-38呎) 480呎
61個
兩房開放式廚房2B座D室 437呎
2B座E室 445呎
2B座G室(3樓) 451呎
2B座G室(5-38樓) 441呎
93個

兩房連開放式廚房: 93個單位

  • 首選「2BG室」: 一期共由三柱為兩房連開放式廚房,包括「2B座D室」、「2B座E室」、及「2B座G室」,論景觀,三款單位都向南,望向舊跑道區方向,有機會望少海景。論間隔,大家實在也不相伯仲,均屬於長直形客飯廳,經過走廊直入睡房的一類。但若細心一點比較,也會發現三款則也有輕微分別。「2B座G室」是唯一一個非黑廁的兩房單位,如果關注洗手間流通度的準買家,必須從這一柱單位入手。
  • 2BG室」(3) VS 2BG室」(5-38): 但「2B座G室」這一柱中,也出現了兩個面積。3樓面積451呎、5-38樓面積441呎,兩者相差了十呎,究竟差別在哪裡呢? 答案是洗手間、開放式廚房至玄關的牆身。因樓層問題,三樓單位不設A-C室,洗手間、開放式廚房至玄關位置的牆身,會連接公共設施消防水缸,需計入實用面積。因此,揀樓上,「2B座G室」(3樓)需剔走不選擇,首張價單有這個單位,自己執生。
  • 次選「2BE室」: 至於「2B座D室」及「2B座E室」也屬於黑廁類,應該放在較次選位置。但兩柱之中,則會「2B座E室」優於「2B座D室」,因為這個單位的客廳會多了一扇側窗,通往冷氣機散熱器平台,可增加通風度;反觀「2B座D室」的冷氣機散熱器置於2A座的後樓梯方向,日後維修較麻煩。

兩房開放式廚房揀樓秘訣

兩房開放式廚房2BD2BE2BG(5-38)
景觀均等均等均等
黑廁次選次選首選
單位通風次選首選次選
首批推出977萬-1010萬元980萬-1035萬元944萬-1015萬元
兩房開放式廚房

兩房梗廚: 61個單位

  • 景觀方位可比性不大: 兩房梗廚,分別為2A座D室(3-37樓) 482呎、2A座D室(38樓) 470呎及2B座B室(5-38樓)480呎。三款單位的座向都向北,望向「龍譽」及「Oasis Kai Tak」的方向,景觀及方位上並沒有太大的可比性;洗手間也全屬黑廁設計,故分別主要放眼在間隔上有沒有其他分別。
  • 2AD(3-37) VS 2AD(38): 首先,明明2A座D室(3-37樓),跟2A座D室(38樓)只是相差一層,何以面積上卻有12呎的差異呢? 如果細心一點對照兩個開則,你會發現無論在客飯廳、廚房、睡房、主人房、洗手間及露台的面積也是均等的,唯一分別是入門口的玄關位置。38樓單位會縮入一點,所以玄關只有8呎左右;但3-37樓的單位則會向公共走廊方向擴出一點,玄關大約有17呎。玄關可發揮多大的作用實在不大,故二選其一,會首選「2A座D室」(38樓),次選才是「2A座D室」(3-37樓)。

兩房梗廚內部面積比較

兩房梗廚2AD(3-37) 4822AD(38) 4702BB(5-38) 480
客飯廳133呎133呎138呎
玄關17呎8呎8呎
客房45呎45呎45呎
主人房68呎68呎67.6呎
廚房46呎46呎54呎
洗手間37呎37呎37呎
露台22呎22呎22呎
  • 首選「2BB室」: 不過兩房梗廚中,《胡.說樓市》編輯部卻較建議選擇「2B座B室」。面積480呎的單位,比不上「2A座D室」(3-37樓)為大,但因這個單位的玄關只有八呎,較多空間分配在客飯廳及廚房上,故較為實用一點,客飯廳面積有138呎,而方正形廚房也有54呎大。唯一值得留意,這個單位的洗手間近飯廳旁的牆身,未知是否採用了磨砂玻璃設計,而非實心牆,要視乎個人喜好而決定。

兩房梗廚揀樓秘訣

兩房梗廚2AD(3-37) 4822AD(38) 4702BB(5-38) 480
景觀均等均等均等
黑廁均等均等均等
空間尾選次選首選
首批推出1130萬-1185萬元
兩房梗廚

三房單位: 152

三房單位共有由五柱所組成,但卻可以細分為三房一套連工人房及工人廁(1柱)、三房一套(1柱),三房連儲物室(2柱)、純三房(1柱)。大抵來說,三房面積很容易作出分類。設有套廁單位,面積700呎以上;有儲物室單位600呎以上;純三房則500呎以上。因此銀碼上也定必會有出入,大家可以按負擔能力先作出一個初選。

 間隔伙數
純三房2A座C室(3-37樓) 551呎
2A座C室(38樓) 552呎
31個
三房加儲物室2A座B室 678呎
2A座E室 674呎
61個
三房一套2B座A室 727呎30個
三房一套連工人房及工人廁2A座A室 762呎30個

純三房: 31

  • 屬擴大版的兩房梗廚: 純三房單位只有一柱提供,為「2A座C室」,開則上跟兩房梗廚面積開則很類同,只是客飯廳面積會大一點,把廚房改為開放式置於客廳位;而原本屬於兩房梗廚的位置就成為了其中一間睡房。當然這類間隔,跟兩房梗廚(482呎)的單位不同,這類間隔會較適合換樓家庭。
  • 2AC室」(3-37) VS 2AC室」(38): 景觀方面,這一柱單位都是以望向北面,即「龍譽」為主,並不屬於一線選。而同樣地,這一柱單位出現了面積不一的情況。38樓比起3-37樓細了一呎,但其實內櫳面積是沒有分別的,純粹反映於樓層厚度而已,故應該選細不選大。

三房連儲物室: 61

  • 間隔靈活度可比性不大: 三房連儲物室的兩柱之中,包括「2A座B室」(678呎)、及「2A座E室」(674呎),首選一定是「2A座E室」。論間隔,兩者均為黑廁類別,並非人人鍾情;至於靈活度則各有千秋。「2A座E室」的廚房的牆身為主力牆,並不能透過改動間隔,但儲物室卻可以作改動;反觀「2A座B室」的廚房牆為非主力牆可作出改動,但儲物室牆身則不能改動。
  • 首選「2AE室」:但為何仍然會首選「2A座E室」呢? 一方面「2A座E室」朝向南面,可以透過舊跑道區望少海;但「2A座B室」則向北,望「龍譽」樓景為主。其次,雖然「2A座E室」(674呎)細「2A座B室」(678呎)約4呎,但「2A座E室」不設工作平台,故內櫳可用面積相應會增加。

三房連儲物室揀樓秘訣

三房連儲物室2AB(678)2AE(674)
景觀次選首選
黑廁均等均等
間隔靈活度均等均等
單位可用性次選首選

三房一套、三房一套連工人房及工人廁: 60

  • 考慮價格: 三房一套: 由於「三房一套」、以及「三房一套連工人房及工人廁」各只有一柱有提供,故鍾情於有套房的準買家,可按兩柱的價格因應自己可負擔能力作排序。只是如果「三房一套」(727呎) 跟「「三房一套連工人房及工人廁」(762呎)之間,兩者只是相差了35呎,純計算樓價的話,理應「三房一套」較相宜,但因首批單位樓層不同,故三房一套連工人房及工人廁的總價便宜一點。
  • 考慮景觀: 三房一套連工人房及工人廁: 論景觀,「三房一套」(2B座A室)主要望向北面,即朝向「Oasis Kai Tak」方向,少不免會被前方「尚.珒溋」削去部份景觀;反觀「三房一套連工人房及工人廁」(2A座A室)則望向南面,有機會望舊跑道少海,故「三房一套連工人房及工人廁」的單位在景觀上會先勝一籌。
  • 考慮流通度: 三房一套連工人房及工人廁: 其次,三房一套連工人房及工人廁的單位,客廁及主人套廁也並非黑廁設計;但三房一套的單位,除了主人套廁非黑外,客廁也屬於黑廁類別,未必人人接受。
  • 考慮靈活度: 三房一套連工人房及工人廁: 三房一套連工人房及工人廁的單位,其廚房牆身及工人房牆均具備打通的條件。這個單位也不設工作平台,變相有更多面積會落入單位內櫳上;反觀三房一套的單位則在主人房位置設有16呎平台,令內櫳空間會縮少。

三房套房揀樓秘訣

三房套房三房一套(2BA)三房一套連工人房及工人廁(2AA)
景觀次選首選
黑廁次選首選
間隔次選首選
首批推出1697萬-1750萬元1687萬-1724萬元

價單分析

發展商在2021年1月8日開出了首張價單,推出了80個單位,最高即供折扣額可達20.5%,平均呎價為22,669元,大致跟區內的二手造價相若。開放式單位500餘萬入場、兩房也有1,000萬以下的選擇,跟啟德南的樓盤差不多。因此初步來看,雖然「Monaco」的地價大幅拋離了啟德站南樓盤,發展商也未敢太過進取地開出樓盤第一口價,這不代表定必划算,買家必須衡量上述討論因素,再作入市決定與否。

Monaco第一張價單

 推出訂價(萬元)即供價(萬元)
開放式14個750.4萬-813.7萬元597萬-647萬元
111個963.7萬-1,052.9萬元766萬-837萬元
2(開放式廚房)41個1,155.4萬-1,302萬元919萬-1,035萬元
2(梗廚)5個1,421萬-1,490.8萬元1,130萬-1,185萬元
313個2,135.2萬-2,201.6萬元1,697萬—1,750萬元
31套工人房及工人廁6個2,123萬-2,168萬元1,688萬-1,724萬元

付款辦法分析

但若果真的決定購入「Monaco」,在付款辦法上又應該怎抉擇呢? 單看價單,發展商付款辧法著實是花多眼亂,但仔細分析,實情大致會細分為四種付款方法,按不同時間作付款的安排。包括「180天付款」、「360天付款」、「480天付款」及「建築期付款」。

  • 180天付款辦法」: 如果想獲取最高折扣額20.5%,就不能夠採用發展商的高成數按揭安排,即需在售樓處簽署臨時買賣合約後,馬上支付5%首期,並在簽臨約後180天內找清餘額95%。這也意味買家有約6個月時間可尋找銀行上會。選用這個方法的話,合約價金額低於1000萬元以下,自己需預備40%首期(簽臨約時付5%、上會時多付35%),餘額60%則向銀行作按揭貸款申請;若合約價高於1000萬,則首期比例需提升至50%(簽臨約時付5%、上會時多付45%),餘額50%向銀行申請貸款。
  • 360天付款辦法」: 部份買家需要更多時間籌集資金,則可能會選擇折扣額少一點的「360天付款辧法」(折扣額19%),即需在售樓處簽署臨時買賣合約後,馬上支付5%首期,並在簽臨約後120天內多繳付5%樓價,並在360天內(約1年)尋找銀行上會,找清餘額90%。
  • 480天付款辦法」: 又或者可以選擇「480天付款辦法」(折扣額18.5%),即需在售樓處簽署臨時買賣合約後,馬上支付5%首期,並在簽臨約後120天內多繳付5%樓價,並在480天內(約16個月)尋找銀行上會,找清餘額90%。
  • 「建築期付款辧法」: 甚至若需要更長時間的話,還可選取「建築期付款」(折扣額17%),而付款的操作上,即需在售樓處簽署臨時買賣合約後,馬上支付5%首期,並在簽臨約後60天內多繳付5%樓價,餘額則在入伙時(約2年)找清。
付款辦法付款安排發展商借貸折扣額提前成交回贈 (最高)
180天付款簽臨約: 5%
簽臨約後180天: 95%
-20.5%
  發展商一按(輕鬆置業)-19.5%第一年利息10%+成交金額1%
  發展商一按(靈活一按)-19.5%第一年利息10%+成交金額1%
  備用二按-19.5%第一年利息10%+成交金額1%
360天付款簽臨約: 5%
簽臨約後120天: 5%
簽臨約後360天: 90%
-19%
  發展商一按(輕鬆置業)-18%第一年利息10%+成交金額1%
  發展商一按(靈活一按)-18%第一年利息10%+成交金額1%
  備用二按-18%第一年利息10%+成交金額1%
480天付款簽臨約: 5%
簽臨約後120天: 5%
簽臨約後480天: 90%
-18.5%
  備用二按-17.5%第一年利息10%+成交金額1%
建築期付款簽臨約: 5%
簽臨約後60天: 5%
入伙: 90%
-17%
  備用二按-16%第一年利息10%+成交金額1%

選擇上述四種繳付模式後,局部單位則可再容許選取發展商高成數一按、以及備用二按協助,當中包括了「輕鬆置業一按」、「靈活一按」及「備用二按」,但就只限部份特選單位。若不屬於可選取發展商高成數按揭的特選單位,則可視乎銀碼及找清尾數時間,看看能否借取「按揭保險」上會。我們會在下方剖析。

注意1: 新舊按揭保險不適用於「180天付款辦法」

雖然「Monaco」部份銀碼符合按保門檻,但因物業樓花期高達兩年,故新舊按保一概不適用於「180天付款辦法」。這跟按揭證券公司不接受樓花期長於一年的物業申請舊按保有關;而如果期望採用新按保的買家,則也因物業仍未落成,故也不會受理。所以如果選用「180天付款辦法」,卻又希望可以採取高成數按揭,眼前有三個選擇。一,可以搭配「輕鬆置業一按」,二搭配「靈活一按」;三、搭配「備用二按」。但三種方式只有指定單位才可以申請。

  • 「180天付款辦法」+「輕鬆置業一按」: 選擇一就是「輕鬆置業一按」,發展商可批出最高「80%一按」,計劃最特別地方是並不需要進行「壓力測試」,同時首兩年屬完全不需供款的「免息免供」計劃。買家在售樓處簽署臨約後,馬上支付5%首期,並在簽臨約後180天內找清餘額95%(自己多支付15%、發展商借出80%),之後兩年內不用作出供款,一直去到第三年(即收樓後第一年)才開始供款,此時息率為2.75厘(P-2.5厘);但第四至五年會跳升一級至5.25厘、其後6-20年則為6.25厘。其實,這個計劃頗適合兩類人士,一就是需要時間籌集資金,例如需時把舊居沽掉上會的換樓客;二就是打算在額印禁售期後沽貨的投資者,因為期內他只需放低20%首期,就可以零成本渡過樓花期。如果能在720天內(大約2年)找清貸款,可獲發展商作出現金回贈,現金回贈為「10%利息金額及成交額1%」;而在720天-1080天(約2-3年內)找清貸款,則可獲成交額1%作現金回贈。方案變相也鼓勵買家盡早作轉按。
  • 「180天付款辦法」+「靈活一按」: 第二個選擇「靈活一按」,概念也有點相同,但論條款則未必及「輕鬆置業一按」吸引,發展商同樣可以批出「80%一按」,且不需通過「壓力測試」,但分別卻是只侷限於第一年免供利息,買家仍要償還本金。實際操作是買家在售樓處簽署臨約後,馬上支付5%首期,並在簽臨約後180天內找清餘額95%(自己多支付15%、發展商借出80%),第一年還款中,發展商會免除買家利息,而只需按月支付本金,變相可減輕第一年供樓負擔。第二年起「息本齊供」,息率為3.25厘;第3-5年則為5.25厘,其後全期則為6.25厘。選擇刀仔鋸大樹的投資者,打算日後甩手而不作轉按的話,這個供款方式並不算吸引,因為由第一年起,投資者也需要還款;但如果真正自住的換樓客則可考慮,因為跟第一個方案相比,這個方案會償還一定本金,日後作轉按時申請時,就算物業沒有太大升幅,因已償還了一定本金,相對較容易觸及轉按門檻。

如果能在720天內(大約2年)找清貸款,可獲發展商作出現金回贈,現金回贈為「10%利息金額及成交額1%」;而在720天-1080天(約2-3年內)找清貸款,則可獲成交額1%作現金回贈。方案變相也鼓勵買家盡早作轉按。

  • 「180天付款辦法」+「備用二按」: 針對一些在按保上擲界的單位,提供了「備用二按」,發展商可批出最高30%二按,而一二按最高可達80%。二按首兩年免息免供,變相買家只需償還一按貨款,可輕度減輕供樓負擔,而二按貸款第三年起2.75厘,其後第4-5年則為5.25厘,由第6年起至20年則為6.25厘。這個計劃跟上述兩款計劃的分別,在於買家需要經過銀行的「壓力測試」,而非單純以「供款佔入息一半」作審批準則;且銀行會按二按較高息部份作測試基準,故對入息要求更高。

針對上述三種發展商高成數按揭計劃,有幾點還需要提一提。價單中,雖然表明「方案一」及「方案二」可以免卻壓力測試,只需提供入息證明供得起便可以,但卻沒有指出需否通過「供款佔入息一半」的審批準則。而且也沒有說明所謂「供得起」的計算基準如何? 其次,價單中表示的息率,均採取「P-」作為計算基礎,但P是指「5.25厘」或「5厘」,也沒有清晰列明。就以上兩大疑問,我們《胡.說樓市》團隊曾兩度致電會德豐銷售熱線查詢,但銷售人員卻未能即時回答

發展商高成數按揭選項

 輕鬆置業一按靈活一按備用二按
成數發展商: 80%發展商: 80%銀行: 50-60%
發展商: 20-30%
息率(一按)1-2年: 免息免供
3年: 2.75厘
4-5年: 5.25厘
6-20年: 6.25厘
1年: 免供利息(只需供本金)
2年: 3.25厘
3-5年: 5.25厘
6-20年: 6.25厘
2.5厘
息率(二按)1-2年: 免息免供
3年: 2.75厘
4-5年: 5.25厘
6-20年: 6.25厘
壓力測試不需要不需要需要
首批單位可選用單位2A座11樓A室
2B座16樓A室
2B座9樓A室
2A座11樓A室
2B座16樓A室
2B座9樓A室
2B座7樓D室
2B座5樓D室
2B座3樓D室
2B座7樓E室
2B座5樓E室
2B座3樓E室
2B座17樓G室
2B座16樓G室
選項缺點: 不需壓力測試,但卻未公布是否用供款佔入息一半作審批準則息率計算方式採用的「P」,未有公布是5.25厘或5厘。(*本文假設5.25厘作基準)只限特定單位使用,應用有限

注意2: 360天付款辦法」及「480天付款辧法」可考慮舊按保

  • 360天付款辧法」/480天付款辧法」+「發展商高成數」: 同一個「輕鬆置業一按」、「靈活一按」及「備用二按」,其實也適用於「360天付款辦法」中,只不過折扣額卻會縮減至18%。至於選取「480天付款辧法」則不設「輕鬆置業一按」及「靈活一按」,而僅提供了「備用二按」。由於「輕鬆置業一按」、「靈活一按」及「備用二按」的實際執行條款,跟上述所說相若,我們在此不贅了。
  • 「360天付款辧法」/ 「480天付款辦法」+「舊按揭保險」: 值得留意一點,無論是「360天付款辧法」及「480天付款辦法」,跟「180天付款辦法」有一點不同,如果折扣額後低於600萬元,其實買家可選擇申請「舊按揭保險」。因為按付款條款計,買家分兩次繳付了10%樓價後,餘額90%是在360天 / 480天找清,距離「Monaco」落成期分別為為一年及六個月,符合了「舊按保」的規定。當然也需要留意銀碼是否符合。如選用「360天付款辧法」,則訂價在740.7萬以元以內的物業(折扣後600萬元),可考慮選用「360天付款辧法」再搭配「舊按保」;若選用「480天付款辦法」,因折扣額少一點,故訂價則需在736萬以下(折扣後600萬元)才可申請。觀看首張價單中,連全盤最平的開放式單位都已超出了這個銀碼,因此在首張價單並不適用。

注意3: 「建築期付款」可考慮新按保門檻

  • 「建築期付款」+「備用二按」: 同樣地,選擇建築期付款的買家,也可選擇二按,但當然也限於特定單位。我們上文已討論過二按安排,故在此也不在詳述。
  • 「建築期付款」+「按揭保險」: 問題是,如果有需要選取高成數按揭,又不在發展商特選單位,除了可以考慮舊按保(如銀碼符合)之外,買家還能放眼於「新按揭保險」(林鄭Plan),但必須符合兩個條件。一、必須選取建築期付款。因為新按保規定,物業必須落成時才可以申請的,故要用建期才可以配合到。第二,合約價格必須低於1,000萬元以下,一批合約價高於1,000萬元的單位均不符合申請門檻。若以首張價單計算,訂價低於1204萬元 (折實價1,000萬以下)才符合條件,亦即開放式單位、一房及部份2B座G室的兩房開放式,才可以選用。

Monaco付款辦法一覽表

 180天付款360天付款480天付款建築期
舊按揭保險不可以<600萬元單位<600萬元單位<600萬元單位
新按揭保險不可以不可以不可以<1000萬元單位
輕鬆置業一按部份單位部份單位不可以不可以
靈活置業一按部份單位部份單位不可以不可以
備用二按部份單位部份單位部份單位部份單位

供款實例

  • 入場單位: 為了令大家更清楚供款額,我們會列出一個實用給大家參考。作為闡述的為全盤最平的單位「2B座3樓F室」,一個實用280呎的單位,訂價750.4萬元。這個單位可選取的付款辦法包括「180天付款」、「360天付款」、「480天付款辦法」、「建築期付款」+「新按揭保險」。

2B3F(280呎、訂價: 750.4萬元)

 180天付款360天付款480天付款建築期付款+新按保
樓價597萬元608萬元612萬元623萬元
首期40%: 238.8萬元40%: 243.2萬元40%: 244.8萬元10%: 62.3萬元
貸款額60%: 358.2萬元60%: 364.8萬元60%: 367.2萬元90%: 560.7萬元 按保: 28.035萬元
月供14,153元14,414元14,509元23,262元
月入需求33,897元34,522元34,749元55,713元
第一筆開支259萬元263萬元266萬元85萬元
  • 發展商高成數按揭(特選單位): 要選用發展商高成數按揭的單位,首張價單只有三個。若以輕鬆置業一按、靈活一按來計算,最平單位則為「2B座9樓A室」,實用面積727呎,訂價2167.4萬元。買家可選擇的付款辧法包括「180天付款」、「180天付款+輕鬆置業一按」、「180天付款+靈活一按」、「360天付款」、「360天付款+輕鬆置業一按」、「360天付款+靈活一按」、「480天付款」、及「建築期付款」。但正如前文所述,價單中表示的息率,均採取「P」作為計算基礎,但P是指「5.25厘」或「5厘」並沒有清晰列明。本文我們會假設「P」為5.25厘作為計算基準;另外,發展商高成數計劃可免卻壓力測試,表示只需提供入息證明便可以,但卻沒有清晰指出需否通過「供款佔入息一半」審批準則、也沒有說明所謂「供得起」的計算基準如何釐定? 由於在我們截稿前,我們再嘗試致電銷售熱線釐清,而銷售人員並未能給予我們回覆,故這部份恕我們未能計算出來。

2B9A(727呎、訂價: 2167.4萬元)

 180天付款180天付款+輕鬆置業一按180天付款+靈活一按
樓價1723萬元1,745萬元1,745萬元
首期40%: 689.2萬元20%: 348.9萬元20%: 348.9萬元
貸款額60%: 1033.8萬元80%: 1,396萬元80%: 1,396萬元
月供40,848元首2年: 0元首1年: 未知*
月入需求97,830元???*???*
第一筆開支756萬元416萬元416萬元
*發展商資料不足,未能計算

2B9A(727呎、訂價: 2167.4萬元)

 360天付款360天付款+輕鬆置業一按360天付款+靈活一按
樓價1,756萬元1,777萬元1,777萬元
首期40%: 702.4萬元20%: 355.4萬元20%: 355.4萬元
貸款額60%: 1,053.6萬元80%: 1,421.6萬元80%: 1,421.6萬元
月供41,630元首2年: 0元首1年: 未知*
月入需求99,704元???*???*
第一筆開支770萬元424萬元424萬元
*發展商資料不足,未能計算

2B9A(727呎、訂價: 2167.4萬元)

 480天付款 建築期付款
樓價1,766萬元1,799萬元
首期40%: 706萬元50%: 899.5萬元
貸款額60%: 1,060萬元50%: 899.5萬元
月供41,883元35,541元
月入需求100,309元85,121元
第一筆開支774萬元969萬元

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