立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
長實在洪水橋的「#LYOS」坐落「北部都會區」，究竟洪水橋的實際規劃是如何? 項目有多款開則與付款辦法，究竟點揀先最有著數? 我們一文跟你全拆解，而且附有VR模擬景觀功能!
特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》中，提出建設「北部都會區」，當中洪水橋會興建鐵路連接「廈門」、「流浮山」再經西部通道，跟深圳「前海」接軌。在區內持有項目的發展商也摩拳擦掌準備搶飲「頭啖湯」，其中長實在洪水橋「洪元路2號」的「#LYOS」已取得預售樓花同意書，也計劃短時間內會推盤。項目共提供341個單位，最細面積為202呎起的開放式。
項目關鍵日期為2023年9月30日，相當於樓花期23個月，但發展商開出首批88個單位，扣除最高13%的折扣額，即供均價卻高達15,503元呎，較現時同區二手價11,000-12,000元呎為高，背後又是以總價低的效應作招徠，因為入場單位低至346萬有選擇。本文會一次過闡述樓盤需注意事項、周邊規劃，並在文末會詳述其揀樓攻略，以及付款辦法需知。
如果對於一手樓或二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。
除了支持我們官方網頁外，也得支持我們的Facebook專頁、以及訂閱YouTube頻道，以獲取我們的第一手資訊哦!
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
#LYOS提供戶型
分層單位
「#LYOS」，英文意思「Live Your Own Style」，地盤呈長直形，分層「1A及1B座」面向「洪福邨」、「1C座」則而向「洪志路」，前方為「石埗村」；「2A及2B座」則朝河道方向。樓盤也有提供一些特色單位，會較挨近南面地盤界線。
前庭花園戶
「#LYOS」的特色單位共有兩類，一類為數量只有58個的「前庭花園戶」，實情就是1座及2座的地下單位，最細由216-223呎開放式，合共18個單位；另設有22個281-290呎1房、以及18個437-483呎的2房。「前庭花園戶」佔全盤約17%。
花園複式戶
另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。發展商表示這類「花園複式戶」會以招標形式推出。
#LYOS資料
| 樓盤名稱 | #LYOS |
| 位置 | 洪水橋洪元路2號 |
| 單位數目 | 341個 |
| 面積 | 202-806呎 |
| 戶型 | 開放式: 202-209呎 (56個) 1房: 279-292呎 (88個) 2房: 447-482呎 (88個) 前庭花園戶: 216-483(58個) 花園複式戶: 778-806呎 (51個) |
| 車位 | 61個 |
| 校網 | 72區校網 |
| 關鍵日期 | 2023年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 不予評級 |
| 發展商 | 長實 |
| 項目官網 | https://www.lyos.hk/tc.html |
| 示範單位地址 | 紅磡置富都會L9 |
#LYOS開價
| 首批 | 88個單位 |
| 折扣額 | 13% |
| 平均呎價 | 17,820元 |
| 折扣後售價 | 15,503元 |
| 區內二手呎價 | 尚城: 11,660元 蔚林: 11,900元 泉薈: 12,260元 溱林: 13,800元 尚築: 15,000元 |
VR互動地圖: #LYOS周邊呎價及規劃
項目背景
2017年成功換地及補地價
「#LYOS」位於「洪元路及洪志路」交界，毗鄰公屋「洪福邨」，在規劃大綱中劃為「R(B)3」用途，長實把多幅合共7.91萬呎的農地，跟政府商討原址換地，地盤面積增加至11萬呎，並補地價4.32億元，以整幅用地的可建樓面13.9萬呎計算，每呎補地價3,112元。
長實對上一個項目為「尚城」
長實在洪水橋發展也有一定經驗。同系對上一個項目應數到位於「大道村」附近的「尚城」。長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司，及後成功以4.26億元補地價，每呎地價僅804元，其後發展為8座734個住宅單位，包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。
二手市場
泉薈
前身為「以利亞之家」，位於洪元路88號的「泉薈」，由新地發展。當年新地成功以1.4億元補地價，相當於每呎地價1,285元把項目改劃為住宅，發展為兩座物業，合共提供173個住宅單位，最細單位由459呎的兩房起步。現時入場價位約615萬元，平均呎價約12,260元。
溱林
其後新世界分別推出「溱林」及「蔚林」。兩幅地均由新世界發展，分別在2007年及2011年批出補地價4.92億及2.4億元，每呎地價分別2,050元及3,000元呎。其中「溱林」在2013年率先推售，為一手新例後的第三個新盤，樓盤由11座組成，合共提供236個單位，當時首批開50個單位，折算平均呎價9058元。截至2020年10月止，樓盤入場價位約750萬元，屋苑平均呎價則為13,800元。
表: 區內二手市場
| 泉薈 | 尚城 | 蔚林 | 溱林 | 尚築 | |
| 位置 | 洪元路88號 | 洪水橋段600號 | 洪水橋段512-516號 | 洪順路18號 | 丹桂村路65-89號 |
| 座數 | 2座 | 8座 | 4座 | 11座 | 1座 |
| 單位數目 | 173個 | 734個 | 106個 | 236個 | 134個 |
| 面積 | 459-1,220呎 | 511-1,725呎 | 353-2,033呎 | 436-4,744呎 | 191-459呎 |
| 車位 | 24個 | 294個 | 12個 | 240個 | 72個 |
| 入伙日期 | 2011年3月 | 2011年5月 | 2014年7月 | 2013年12月 | 2015年11月 |
| 平均呎價 | 12,260元 | 11,660元 | 11,900元 | 13,800元 | 15,000元 |
| 發展商 | 新地、陸海通 | 長實、和黃 | 新世界 | 新世界 | 富豪酒店及百利保 |
胡．說評析
1. 北部都會區成最大後盾?
提升洪水橋為核心商務區
特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》提出了「北部都會區」的鴻圖大計，當中洪水橋成為了其中一個發展重心，也令洪水橋的前景被看高一線。根據《施政報告》以及《北部都會區發展策略》文件，政府計劃在把洪水橋及廈村的定位，提升為核心商務區，透過加建連接「深圳前海」的「港深西部鐵路」，加強與前海在金融、物流及科技發展，並計劃在前海實施一地兩檢。
建設「港深西部鐵路」
「港深西部鐵路」洪水橋站的選址，會擬議屯馬線「洪水橋站」的休憩用地，會預留 地下空間設置「洪水橋至前海」的「跨境鐵路站」，沿途會經過「廈村」接駁至「流浮山」，之後會跨境至「前海」。計劃中會同時開發流浮山「下白泥」至「尖鼻咀」一帶用地，加建自動捷運系統，沿「下白泥」接駁至「上白泥」，經過「流浮山」站，再橫向至「尖鼻咀」，新增15,500-17,500個單位，連同洪水橋及廈村發展計劃，令該區可增加47,000-52,000個住宅單位。
遠景實踐視乎政策持續性
被視為其中一個重點發展區域，也即時令市場有無限憧憬。但類近鴻圖大計會否胎死腹中，還要視乎下屆政府是否會繼續執行、以及其執行力度為何，畢竟這一份也是林太任內最後一份《施政報告》。
興建港深西部跨境鐵路曾被否決
事實上，在《鐵路發展策略2014》對於在興建「港深西部快速軌道」，當中包括由香港國際機場連接至深圳寶安國際機場的線路、連接深圳西部前海及新界西北洪水橋跨界支線；以及連接新界西北屯門南及北大嶼山小蠔灣的本地支線，報告已經初步否決相關方案，認為興建一條海底鐵路隧道涉及複雜技術限制，以2013年的價格來推算，單計「港深西部快速軌道」﹙香港段﹚成本預計會超過1,100億港元，經濟效益仍有待驗證。
2: 交通改善與人口爆棚
政府大規模發展 = 人口驟增
就算成功真的貫徹相關大計，配套是否能否應付區內突然驟增的人口，這又是另一個話題。一個「北部都會區」中的洪水橋地帶，令這一帶新增47,000-52,000個單位，屆時交通能否完全負荷是一個很重要的問題。
加建洪水橋站 = 加重西鐵負荷
根據《鐵路發展策2014》，政府建議在西鐵線「天水圍站」及「兆康站」之間，加建「洪水橋站」，利用現有的西鐵線作為客運系統的骨幹，希望讓乘客在30分鐘內從洪水橋到達香港核心商業區，相關鐵路初步落實時間為2021年至2024年之間，以2013年的價格推算，估計加設「洪水橋站」的費用為30億元。問題是，西鐵本身的載客量已經接近臨界點。
西鐵載客量已達至飽和
未計及「元朗南」、「屯門延線」、「錦田」等新發展區的住戶人口時，按鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人)計算，在2015-2018年最繁忙時段，每小時載客量由49,200人上升至56,200人，載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂，而寧願等待下班車，故若以每平方米站立四年計算載客量，在2016年起採用八卡列車運行後，在2018年的載客量達至101%，純粹因為疫情影響，在家工作增加導致去年的乘客量減少至33,500人，才令載客量回落至84%，若當經濟慢慢回恢正常，打工仔要重返崗位時，數字又可能會重新上升。
表: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
| 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2020年 | |
| 可載客量 (每平方米站立6人) | 49,200 | 52,200 | 56,200 | 56,200 | 64,000 |
| 乘客量 | 36,400 | 36,800 | 40,300 | 40,400 | 33,500 |
| 載客率 (每平方米站立6人) | 74% | 70% | 72% | 72% | 60% |
| 載客率 (每平方米站立4人) | 104% | 99% | 101% | 101% | 84% |
樓盤未必鄰近未來「洪水橋站」
不過話分兩頭，雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁，也會加重了西鐵線路的負荷；但「#LYOS」的位置，會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。因為站口選址較貼近「田心村」以南一帶，實際位置會較捱近「亦園路」、也就是輕鐵「鍾屋村站」附近。我們嘗試從樓盤出發行過去，經過「洪水橋大街」後，來到「田心村」後，若不是通過「田心村」，便要繞落「洪水橋大街」後再轉入「亦園路」，需時約20分鐘以上。當然相信配合日後轉型，區內道路會較完善時，前往時間可縮短一點。環繞「洪水橋站」未來的用地已作出了一定規劃，周邊用地多劃作寫字樓用地，高度130米-200米之間；而周邊則會發展住宅，新發展區將容納約218,000人，當中包括新增人口約176,000。
3: 環境轉變與景觀隱憂
因此，現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋，未來人口會不斷膨脹。即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃，單計「#LYOS」附近的用地，實情也有不同程度的轉變，除了有更多人口遷入外，也對「#LYOS」的景觀產生隱憂，尤其樓盤以南。
樓盤以南 *單位: 1A座GF室、2A座GF室
設房協地盤
「#LYOS」以南有一幅佔地200,860呎，現時被劃為「R(A)2」及「R(A)3」的用地，已被規劃作公營房屋發展公屋以及居屋。兩幅地合共會興建六座物業，其中一座為純住宅，而餘下五座則為綜合用途，提供大約2,600個單位，包括900個出租公屋、以及1,700個居屋單位。樓層介乎28-40層高，首批安置的住戶預計在2024-2025年入住，其中項目的「第2座」及「第6座」會跟「#LYOS」的南面地盤邊界相近，南面景觀會全削外，也會令區內增加額外人口。
表: 房協公屋及居屋項目
| 地盤面積 | 200,859呎 |
| 土地用途 | 住宅甲類(2)、住宅甲類(3) |
| 可建樓面 | 住用: 1,305,589呎 非住用: 87,674呎 |
| 座數 | 住用: 1座 綜合用途: 5座 |
| 樓高 | 28-40層 |
| 單位數目 | 公屋: 900個 居屋: 1,700個 |
| 車位數目 | 70-114個 |
泛海集團持有用地
向南面一直推進，房協公營房屋用地下方，設有一幅「政府、機構及社區」用地，會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓，繼續向南推進的「田心路」，就是泛海持有的用地。這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊，介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。地盤面積約104,000呎，最高可建樓面約521,000呎，當中90%為住宅項目，而10%則會設計為臨時商舖，泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元，以每呎地價4,086元成功補價。發展商表示會在明年第二季至第三季推售，會興建5座12層高住宅，提供1,000個住宅單位，當中逾半為400呎兩房單位。
過渡性房屋用地
在泛海持有的用地跟泉薈之間，這裡有一小撮用地，實際位置在「洪元路」近「洪福邨」，也就是在私樓「泉薈」的背面，面積大約只有57,470呎的政府土地，則會劃作「過渡性房屋」發展，預計興建兩幢樓高4層高的住宅，已批予「仁愛堂」營運，預計提供404個單位，容納756人，工程在2022年第二季展開，預計在2023年第二季完工，初步估計會營運五年。
表: 過渡性房屋
| 地盤面積 | 57,470呎 |
| 土地用途 | 休憩用地及住宅甲類(4) |
| 可建樓面 | 住用: 108,029呎 非住用: 969呎 |
| 座數 | 2座 |
| 樓高 | 4層 |
| 單位數目 | 404個 |
洪水橋輕鐵站
以至現時洪水橋輕鐵站上址，在規劃大綱也列為「住宅甲類(4)」。這幅佔地343,841呎。1992年時，當時的九鐵曾以租約形式租用該址作車廠，後來覺得地皮有發展住宅潛力，曾於1995年跟長實和黃達成合作協議，打算興建洪水橋輕鐵站上蓋，但因收到不成，建屋計劃在2002年告吹。這幅地在1997年時，曾獲批建3幢22層高的住宅，總樓面高達122萬呎，共提供1,931個單位，不排除日後會再發展住宅。
樓盤以東 (單位: 1A座H-M室、1B座A-F室)
所以雖然以方位計，向南屬於最優質，但「#LYOS」南面景觀卻相對輸蝕；預計日後有較多發展項目積壓在樓盤前方；樓盤以東就是公屋「洪福邨」。「洪福邨」為9幢樓高16-24層的住宅大樓組，所以也不要預計「#LYOS」的東面可望什麼景，主要都以公屋為鄰。不過，鄰近公屋的好處是，屋苑有較充足的民生配套。屋邨內的「洪福商場」設有超市、麥當勞、餐廳等，可大致滿足日常生活所需。
樓盤以西及北 (單位: 1C座A-G室、2A座G-M室、2B座A-F室)
相比之下，若不介意樓盤的方位，則可以選擇「#LYOS」以西，望向洪水橋河邊及單車徑的單位，現時均為較低密度的發展；又或者向北面都會望到「石埗村」，均屬幾層高的村屋項目，長遠景觀較有保障。根據規劃大綱，在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地，一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途，故這個方位的景觀相對有保障，會成為選擇內園的另一選擇。
VR模擬景觀 (座向: 西)
揀樓攻略
分層屬於高密度設計
「#LYOS」由分層住宅及複式單位所組成，複式單位置於地盤以南，毗鄰貼近未來在建公屋地盤；分層單位則置於地盤西面。分層住宅外望像是一座合共58個單位組成，但實情內裡分「1座」及「2座」。「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」；「2座」則細分「2A座」及「2B座」。雖然連在一起，每座並不互通的。
物業不設露台及工作台
值得留意，今次「#LYOS」全不設露台及工作平台，表面上會令內櫳可用性提高，但因工作平台特色可作晾曬之用，故在沒有工作平台的前提下，可能極需依賴「洗衣乾衣機」才可以。翻查「#LYOS」的樓書，樓盤會隨屋附送「惠而浦WFC175430」型號的「洗衣乾衣機」，最高可以洗衣7公斤，乾衣則為5公斤。
#LYOS間隔較單一
撇除特色單位，今次「#LYOS」分層提供了少量開放式單位外，餘下均為一房及兩房。樓高五層的「#LYOS」高中低層的景觀沒有太大分野。而開則上也不算太複雜，尤其開放式及一房的內櫳可比性不算很大，故建議準買家真的決定選購時，可按方位作為排序。
#LYOS鳥瞰平面圖
開放式單位(56個單位)
選細不選大
開放式單位共由14柱單位提供，合共有56個單位，面積由最細202呎至最高209呎，單位接近一眼望穿，入屋經過玄關，旁邊設有洗手間。開放式單位洗手間全屬黑廁類，直入就是客飯廳的主體面積。一反平時開放式廚房貼近洗手間牆身，這裡佔據了客廳一大幅牆身。由於開放式單位的面數大細，僅跟攤分公用面積多寡有關，故應盡量「選細不選大」，避免買入多餘面積。
以方位及總價排次序
由於間隔條件接近均等，故揀樓時應該由方位入手，先剔走自己未必鐘情的方位，然後按自己可負擔的價格排序。若遇上同方位單位，則要看看其面積面數大小，並選取面積面數較細的單位；但同方位、面積面數又相同，則以總價較低者為揀樓目標。
表: 開放式單位(向西)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 2B座B室 | 202呎 | 西 | 河景 | 首選 |
| 2B座C室 | 202呎 | 西 | 河景 | 首選 |
| 2A座H室 | 205呎 | 西 | 河景 | 次選 |
| 2A座L室 | 205呎 | 西 | 河景 | 次選 |
表: 開放式單位(向東)
| 單位 | 呎數 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1B座B室 | 202呎 | 東 | 洪福邨 | 首選 |
| 1B座C室 | 202呎 | 東 | 洪福邨 | 首選 |
| 1A座H室 | 205呎 | 東 | 洪福邨 | 次選 |
| 1A座L室 | 205呎 | 東 | 洪福邨 | 次選 |
表: 開放式單位(向內園)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1C座E室 | 205呎 | 南 | 內園 | 首選 |
| 1C座J室 | 209呎 | 南 | 內園 | 第二選擇 |
| 2A座B室 | 206呎 | 東 | 內園 | 第二選擇 |
| 2A座E室 | 207呎 | 東 | 內園 | 第三選擇 |
| 1A座B室 | 206呎 | 西 | 內園 | 第四選擇 |
| 1A座E室 | 207呎 | 西 | 內園 | 尾選 |
一房(88個單位)
選細不選大
一房由22柱單位提供，分層單位共有88個，面積由最細的279呎至最大的292呎，大細差幅只有18呎。一房單位開則很相近，入門口經過小玄關後，旁邊為洗手間，清一色均屬黑廁設計，之後直入就是客飯廳連開放式廚房。大細單位之間在開則上究竟有沒有分別。我們按平面圖量度，最大分別在於292呎的一房單位，洗手間及玄關位置均大了四呎，至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎，面積均等。故在這前提下，純粹看間隔，應該「選細不選大」。
表: 一房大細單位比較
| 1C座L室 (279呎) | 2B座J室(292呎) | |
| 客飯廳 | 108呎 | 108呎 |
| 睡房 | 67呎 | 67呎 |
| 洗手間 | 30呎 | 34呎 |
| 玄關 | 33呎 | 37呎 |
一半一房望內園，向西單位列為尾選
純粹按景觀及方位劃分，望向不同方位的單位，也應該採取「揀細不揀大」的策略。但因一房單位中，有一半均扭向內園，建議可以把向西的單位，包括「1A座C室、1B座H室、1B座J室」放在較尾不作考慮，而優先考慮向東及南的單位，包括「1C座B室、1C座F室、2B座K室、1B座K室」。
表: 1房 (向洪福邨)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1A座K室 | 282呎 | 東 | 洪福邨 | 首選 |
| 1B座D室 | 282呎 | 東 | 洪福邨 | 首選 |
| 1B座E室 | 283呎 | 東 | 洪福邨 | 次選 |
| 1A座J室 | 283呎 | 東 | 洪福邨 | 次選 |
表: 1房 (向河景)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 2A座K室 | 282呎 | 西 | 河景 | 首選 |
| 2B座D室 | 282呎 | 西 | 河景 | 首選 |
| 2B座E室 | 283呎 | 西 | 河景 | 次選 |
| 2A座J室 | 283呎 | 西 | 河景 | 次選 |
表: 1房 (向石埗村)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1C座L室 | 279呎 | 北 | 石埗村 | 首選 |
| 1C座K室 | 280呎 | 北 | 石埗村 | 次擇 |
| 1C座M室 | 281呎 | 北 | 石埗村 | 尾選 |
| 1C座H室 | 281呎 | 北 | 石埗村 | 尾選 |
表: 1房 (向內園)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1C座F室 | 282呎 | 南 | 內園 | 首選 |
| 1C座B室 | 283呎 | 南 | 內園 | 次擇 |
| 2B座K室 | 288呎 | 東南 | 內園 | 第三選擇 |
| 1B座K室 | 288呎 | 西南 | 內園 | 第三選擇 |
| 2A座C室 | 282呎 | 東 | 內園 | 第四選擇 |
| 2B座H室 | 284呎 | 東 | 內園 | 第五選擇 |
| 2B座J室 | 292呎 | 東 | 內園 | 第六選擇 |
| 1A座C室 | 282呎 | 西 | 內園 | 第七選擇 |
| 1B座H室 | 284呎 | 西 | 內園 | 第八選擇 |
| 1B座J室 | 292呎 | 西 | 內園 | 尾選 |
兩房單位(88個)
剔走六柱黑廁類別
兩房單位同樣分布於22柱，合共有88個單位，但其可比性相對大一點。首先，可以先剔走六柱不作考慮，這六柱分別是「1A座D室」(447呎)、「1C座A室」(454呎)、「1C座C室」(448呎)、「1C座D室」(448呎)、「1C座G室」(455呎)及「2A座D室」(447呎)，因為這五柱均為兩房單位中，洗手間屬黑廁類別，其餘兩房均能做到光廁設計。
僅兩柱為梗廚設計
其次兩房單位中，僅得兩柱為梗廚設計，故對開放式廚房表現抗拒的準買家，也就只能放眼於「1A座F室」(471呎)及「1A座G室」(450呎)，而兩開則之中，內櫳面積沒有太大分別，但「1A座F室」(471呎)的玄關會稍大一點外，其主人房的設落地玻幕牆能望向西面內園景色，而向外凸出的玻璃幕牆也會構成圍封牆一部份，需要計算入實用面積。兩者怎取捨，視乎準買家是否渴望多一邊景觀而定。若否，則首選「1A座G室」、次選「1A座F室」。
餘下14柱可分460呎及480呎兩類
因此，把上述幾柱單位剔走後，可供選擇的兩房單位餘下14柱，面積大致有兩種，一類為460多呎(460-467呎)；以及480多呎(482呎)兩類，差別約20呎主要反映在客飯廳的主體面積之中，始終480呎的單位其客飯廳的面積高達230呎，布局上也稍為工整一點。
表: 2房單位 (460呎 VS 482呎)
| 單位 | 460呎 (460-467呎) | 482呎 |
| 客飯廳 | 217呎 | 230呎 |
| 睡房 | 54呎 | 54呎 |
| 主人房 | 74呎 | 74呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 |
| 走廊 | 22呎 | 22呎 |
| 代表單位 | 1A座A室、1A座M室、1B座F室、1B座G室、1B座L室、2A座A室、2A座F室、2A座G室、2A座M室、2B座F室、2B座G室、2B座L室 | 1B座A室 (向東望洪福邨) 2B座A室 (向西望河景) |
460呎單位中可剔走「1B座L室」及「2B座L室」
至於460呎單位這十柱單位中，有兩柱也可先剔走放在較次要選擇，分別為「1B座L室」(460呎)及「2B座L室」(460呎)的單位，這兩柱單位的開廚均不設氣窗，故煮食油煙只能通過抽油煙機排走，其餘廚房均有不同比例的氣窗，部份對天井、部份扭向街景，這八柱單位則可按景觀再作排序。
表: 2房(460-467呎、光廁、向河景)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 2A座M室 | 462呎 | 西 | 河景 | 首選 |
| 2B座F室 | 462呎 | 西 | 河景 | 首選 |
| 2A座G室 | 466呎 | 西 | 河景 | 次選 |
表: 2房(460-467呎、光廁、向洪福邨)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1B座F室 | 461呎 | 東 | 洪福邨 | 首選 |
| 1A座M室 | 462呎 | 東 | 洪福邨 | 次選 |
表: 2房(460-467呎、光廁、向內園)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 2B座G室 | 462呎 | 東 | 內園 | 首選 |
| 2A座A室 | 463呎 | 東 | 內園 | 第二選擇 |
| 2A座F室 | 467呎 | 東 | 內園 | 次選 |
| 1B座G室 | 460呎 | 西 | 內園 | 次選 |
| 1A座A室 | 462呎 | 西 | 內園 | 尾選 |
表: 2房(460-467呎、光廁、向石埗村)
| 單位 | 面積 | 方位 | 景觀 | 排序 |
| 1B座L室 | 460呎 | 北 | 石埗村 | 棄選 |
| 2B座L室 | 460呎 | 北 | 石埗村 | 棄選 |
價單及付款辦法
總價效應抵銷高溢價衝擊
大玩「北部都會區」概念，「#LYOS」首批開出88個單位，平均呎價似乎也反映了對未來的憧憬，因為扣除最高折扣額13%後，即供均價15,503元，較周邊二手包括「尚城」及「泉薈」等價格大幅拋離。當然，部份原因也跟首張價單有推特色戶有關。首張價單共有17個特色戶，但就算剔走特色戶不計算，分層即供供價稍為壓低至15,182元呎，也仍然比市價高一截，而背後更大關鍵就是樓盤玩總價低效應，折實入場價346萬可以買到開放式單位。
表: #LYOS首張價單
| 戶型 | 推出 | 訂價 | 即供價 | 建期價 |
| 開放式 | 15個 | 397.5萬-429.2萬元 | 346萬-373萬元 | 358萬-386萬元 |
| 1房 | 28個 | 505萬-541萬元 | 439萬-471萬元 | 455萬-487萬元 |
| 2房 | 28個 | 712.5萬-763.3萬元 | 620萬-664萬元 | 641萬-687萬元 |
| 特色 | 17個 | 447.9萬-862.2萬元 | 390萬-750萬元 | 403萬-776萬元 |
高成數按揭需依賴新按保
今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排，只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外，若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。似乎也因為首張價單總價能符合新按保門檻，以建期價計，全數單位低於800萬可借取「新按保」上會，所以發展商並沒有再透過財務公司提供高成數按揭。值得注意，由於物業樓花期長達23個月，故即使銀碼符合舊按保門檻都好，準買家對高成數按揭有需求，也只能依賴新按保。
新按保及現金回贈只能二選一
若希望借取新按保，則未必能獲取提前成交的現金回贈，因為提前成交的時間跟物業落成期仍有一段距離，變相未必符合新按保門檻，自己必須取捨。因為新按保嚴格規定只接受現樓物業申請，樓花一概不接受。
表: #LYOS付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 | 現金回贈 | 總折扣: |
| 120天即供付款 | 臨約: 5% 120天: 95% | -13% | — | -13% |
| 建築期付款辦法+提前成交 | 臨約: 5% 臨約後90天: 1% 臨約後180天: 94% | -10% | 樓價2% | -11.8% |
| 建築期付款辦法+提前成交 | 臨約: 5% 臨約後90天: 1% 臨約後180天: 1% 臨約後270%: 1% 臨約後360天: 93% | -10% | 樓價1% | -10.9% |
| 建築期付款辦法 (新按保買家) | 臨約: 5% 臨約後90天: 1% 臨約後180天: 1% 臨約後270%: 1% 臨約後360天: 1% 臨約後450天: 1% 入伙: 90% | -10% | — | -10% |
供款實例
120天即供付款辦法
以全盤最平的開放式單位作例子說明，其訂價為397.5萬元，最直接準買家可以考慮的付款方式為即供，以獲取最高折扣額13%，變相樓價折實為346萬元。但採用這種方式上會，雖然銀碼跌入舊按保門檻，但因樓花期問題，按證公司有可能拒絕其「按保」申請，故買家必須自己支付40%首期。支付方式是怎樣呢? 買家在售樓處簽臨約時先支付5%訂金，之後有120天時間(相當於4個月)可首期餘額、以及同時向銀行申請60%按揭上會。由於此前已經支付了5%訂金，故在上會時多預備35%首期，餘額借貸，以30年還款期計算，息率2.5厘計算，每月還款額8,202元便可以，入息約有19,646元便可通過壓力測試。當然如此選項的首期支出較高，也需要有150萬元資金才夠支付雜費、厘印及首期等支出。
建築期付款+新按保
第二種上會方式，當然就是採用建築期付款。如果買家本身首期不足，希望減輕第一筆開支，或者需時來籌集資金，則需要採用「建築期付款」。假設買家真的是借盡上會，以訂價397.5萬元計算，按其折扣額10%計，樓價為358萬元，買家只需支付10%首期35.8萬元，餘額可以在入伙時向銀行承造按揭，同時向按揭證券公司申請新按保。
但應用「#LYOS」的「建築期付款」，究竟資金又要何時到位呢? 在售樓處簽署臨約時，你要先支付半成訂金，相當於17.9萬元， 之後在入伙前要分支付17.9萬元，包括在簽臨約後90天支付1%(相當於3.58萬元)，之後180天、270天、360天及450天均各支付1%。這時候，你已經支付了樓價10%了，餘額90%則可在入伙前兩至三個月開始申請按揭上會，連保費計算月供13,367元，而入息約有32,000多元已夠過壓試，而首筆資金成本也可大幅降低至45萬元左右。
小貼士: 但說到這裡也要提一提大家。如果本身入息不夠過壓力測試的首置客，可透過借取建築期付款及新按保，之後在上調10%保費下免卻壓力測試，而只用供款佔入息一半作審批。雖然這個做法是可行的，但我們仍不建議準買家如此進取，尤其是「#LYOS」的樓花期較長，期內樓價逆轉可能會影響入伙估值，入息的變數亦較大，屆時銀行可能需要重新估價作按揭審批，這會衍生額外的資金承擔，故建議盡量還是不要預得太過緊張。
表: 入場單位 (1A座H室、205呎、訂價: 397.5萬元)
| 120天即供 | 建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 346萬元 | 358萬元 |
| 首期 | 40%: 138.4萬元 | 10%: 35.8萬元 |
| 貸款額 | 60%: 207.6萬元 | 90%: 322.2萬元 保費: 16.11萬元 |
| 月供 | 8,203元 | 13,367元 |
| 入息要求 | 19,646元 | 32,015元 |
| 第一筆資金 | 147萬元 | 44.85萬元 |
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
