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長實在洪水橋的「#LYOS」坐落「北部都會區」,究竟洪水橋的實際規劃是如何? 項目有多款開則與付款辦法,究竟點揀先最有著數? 我們一文跟你全拆解,而且附有VR模擬景觀功能!

特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》中,提出建設「北部都會區」,當中洪水橋會興建鐵路連接「廈門」、「流浮山」再經西部通道,跟深圳「前海」接軌。在區內持有項目的發展商也摩拳擦掌準備搶飲「頭啖湯」,其中長實在洪水橋「洪元路2號」的「#LYOS」已取得預售樓花同意書,也計劃短時間內會推盤。項目共提供341個單位,最細面積為202呎起的開放式。

項目關鍵日期為2023年9月30日,相當於樓花期23個月,但發展商開出首批88個單位,扣除最高13%的折扣額,即供均價卻高達15,503元呎,較現時同區二手價11,000-12,000元呎為高,背後又是以總價低的效應作招徠,因為入場單位低至346萬有選擇。本文會一次過闡述樓盤需注意事項、周邊規劃,並在文末會詳述其揀樓攻略,以及付款辦法需知。

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本文目錄

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#LYOS提供戶型

分層單位

「#LYOS」,英文意思「Live Your Own Style」,地盤呈長直形,分層「1A及1B座」面向「洪福邨」、「1C座」則而向「洪志路」,前方為「石埗村」;「2A及2B座」則朝河道方向。樓盤也有提供一些特色單位,會較挨近南面地盤界線。

前庭花園戶

「#LYOS」的特色單位共有兩類,一類為數量只有58個的「前庭花園戶」,實情就是1座及2座的地下單位,最細由216-223呎開放式,合共18個單位;另設有22個281-290呎1房、以及18個437-483呎的2房。「前庭花園戶」佔全盤約17%。

花園複式戶

另外,「#LYOS」也有51個「花園複式戶」,並命名為「層層叠趣」,單位提供地下花園、1樓平台及天台,面積由778至806呎,全部均為三房一套設計,樓層高度3.5米。發展商表示這類「花園複式戶」會以招標形式推出。

#LYOS資料

樓盤名稱#LYOS
位置洪水橋洪元路2號
單位數目341個
面積202-806呎
戶型開放式: 202-209呎 (56個)
1房: 279-292呎 (88個)
2房: 447-482呎 (88個)
前庭花園戶: 216-483(58個)
花園複式戶: 778-806呎 (51個)
車位61個
校網72區校網
關鍵日期2023年9月30日
綠色建築認證評級不予評級
發展商長實
項目官網https://www.lyos.hk/tc.html
示範單位地址紅磡置富都會L9

#LYOS開價

首批88個單位
折扣額13%
平均呎價17,820元
折扣後售價15,503元
區內二手呎價尚城: 11,660元
蔚林: 11,900元
泉薈: 12,260元
溱林: 13,800元
尚築: 15,000元

VR互動地圖: #LYOS周邊呎價及規劃

項目背景

2017年成功換地及補地價

「#LYOS」位於「洪元路及洪志路」交界,毗鄰公屋「洪福邨」,在規劃大綱中劃為「R(B)3」用途,長實把多幅合共7.91萬呎的農地,跟政府商討原址換地,地盤面積增加至11萬呎,並補地價4.32億元,以整幅用地的可建樓面13.9萬呎計算,每呎補地價3,112元。

長實對上一個項目為「尚城」

長實在洪水橋發展也有一定經驗。同系對上一個項目應數到位於「大道村」附近的「尚城」。長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司,及後成功以4.26億元補地價,每呎地價僅804元,其後發展為8座734個住宅單位,包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。

二手市場

泉薈

前身為「以利亞之家」,位於洪元路88號的「泉薈」,由新地發展。當年新地成功以1.4億元補地價,相當於每呎地價1,285元把項目改劃為住宅,發展為兩座物業,合共提供173個住宅單位,最細單位由459呎的兩房起步。現時入場價位約615萬元,平均呎價約12,260元。

溱林

其後新世界分別推出「溱林」及「蔚林」。兩幅地均由新世界發展,分別在2007年及2011年批出補地價4.92億及2.4億元,每呎地價分別2,050元及3,000元呎。其中「溱林」在2013年率先推售,為一手新例後的第三個新盤,樓盤由11座組成,合共提供236個單位,當時首批開50個單位,折算平均呎價9058元。截至2020年10月止,樓盤入場價位約750萬元,屋苑平均呎價則為13,800元。

: 區內二手市場

 泉薈尚城蔚林溱林尚築
位置洪元路88號洪水橋段600號洪水橋段512-516號洪順路18號丹桂村路65-89號
座數2座8座4座11座1座
單位數目173個734個106個236個134個
面積459-1,220呎511-1,725呎353-2,033呎436-4,744呎191-459呎
車位24個294個12個240個72個
入伙日期2011年3月2011年5月2014年7月2013年12月2015年11月
平均呎價12,260元11,660元11,900元13,800元15,000元
發展商新地、陸海通長實、和黃新世界新世界富豪酒店及百利保

胡.說評析

1. 北部都會區成最大後盾?

提升洪水橋為核心商務區

特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》提出了「北部都會區」的鴻圖大計,當中洪水橋成為了其中一個發展重心,也令洪水橋的前景被看高一線。根據《施政報告》以及《北部都會區發展策略》文件,政府計劃在把洪水橋及廈村的定位,提升為核心商務區,透過加建連接「深圳前海」的「港深西部鐵路」,加強與前海在金融、物流及科技發展,並計劃在前海實施一地兩檢。

建設「港深西部鐵路」

「港深西部鐵路」洪水橋站的選址,會擬議屯馬線「洪水橋站」的休憩用地,會預留 地下空間設置「洪水橋至前海」的「跨境鐵路站」,沿途會經過「廈村」接駁至「流浮山」,之後會跨境至「前海」。計劃中會同時開發流浮山「下白泥」至「尖鼻咀」一帶用地,加建自動捷運系統,沿「下白泥」接駁至「上白泥」,經過「流浮山」站,再橫向至「尖鼻咀」,新增15,500-17,500個單位,連同洪水橋及廈村發展計劃,令該區可增加47,000-52,000個住宅單位。

洪水橋港深西部鐵路

遠景實踐視乎政策持續性

被視為其中一個重點發展區域,也即時令市場有無限憧憬。但類近鴻圖大計會否胎死腹中,還要視乎下屆政府是否會繼續執行、以及其執行力度為何,畢竟這一份也是林太任內最後一份《施政報告》。

興建港深西部跨境鐵路曾被否決

事實上,在《鐵路發展策略2014》對於在興建「港深西部快速軌道」,當中包括由香港國際機場連接至深圳寶安國際機場的線路、連接深圳西部前海及新界西北洪水橋跨界支線;以及連接新界西北屯門南及北大嶼山小蠔灣的本地支線,報告已經初步否決相關方案,認為興建一條海底鐵路隧道涉及複雜技術限制,以2013年的價格來推算,單計「港深西部快速軌道」﹙香港段﹚成本預計會超過1,100億港元,經濟效益仍有待驗證。

港深西部快速軌道

2: 交通改善與人口爆棚

政府大規模發展 = 人口驟增

就算成功真的貫徹相關大計,配套是否能否應付區內突然驟增的人口,這又是另一個話題。一個「北部都會區」中的洪水橋地帶,令這一帶新增47,000-52,000個單位,屆時交通能否完全負荷是一個很重要的問題。

加建洪水橋站 = 加重西鐵負荷

根據《鐵路發展策2014》,政府建議在西鐵線「天水圍站」及「兆康站」之間,加建「洪水橋站」,利用現有的西鐵線作為客運系統的骨幹,希望讓乘客在30分鐘內從洪水橋到達香港核心商業區,相關鐵路初步落實時間為2021年至2024年之間,以2013年的價格推算,估計加設「洪水橋站」的費用為30億元。問題是,西鐵本身的載客量已經接近臨界點。

西鐵載客量已達至飽和

未計及「元朗南」、「屯門延線」、「錦田」等新發展區的住戶人口時,按鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人)計算,在2015-2018年最繁忙時段,每小時載客量由49,200人上升至56,200人,載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂,而寧願等待下班車,故若以每平方米站立四年計算載客量,在2016年起採用八卡列車運行後,在2018年的載客量達至101%,純粹因為疫情影響,在家工作增加導致去年的乘客量減少至33,500人,才令載客量回落至84%,若當經濟慢慢回恢正常,打工仔要重返崗位時,數字又可能會重新上升。

: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
 2015年2016年2017年2018年2020年
可載客量 (每平方米站立6人)49,20052,20056,20056,20064,000
乘客量36,40036,80040,30040,40033,500
載客率 (每平方米站立6人)74%70%72%72%60%
載客率 (每平方米站立4人)  104%99%101%101%84%

樓盤未必鄰近未來「洪水橋站」

不過話分兩頭,雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁,也會加重了西鐵線路的負荷;但「#LYOS」的位置,會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。因為站口選址較貼近「田心村」以南一帶,實際位置會較捱近「亦園路」、也就是輕鐵「鍾屋村站」附近。我們嘗試從樓盤出發行過去,經過「洪水橋大街」後,來到「田心村」後,若不是通過「田心村」,便要繞落「洪水橋大街」後再轉入「亦園路」,需時約20分鐘以上。當然相信配合日後轉型,區內道路會較完善時,前往時間可縮短一點。環繞「洪水橋站」未來的用地已作出了一定規劃,周邊用地多劃作寫字樓用地,高度130米-200米之間;而周邊則會發展住宅,新發展區將容納約218,000人,當中包括新增人口約176,000。

洪水橋規劃
洪水橋站旁用地用途

3: 環境轉變與景觀隱憂

因此,現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋,未來人口會不斷膨脹。即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃,單計「#LYOS」附近的用地,實情也有不同程度的轉變,除了有更多人口遷入外,也對「#LYOS」的景觀產生隱憂,尤其樓盤以南。


樓盤以南 *單位: 1A座GF室、2A座GF室

設房協地盤

「#LYOS」以南有一幅佔地200,860呎,現時被劃為「R(A)2」及「R(A)3」的用地,已被規劃作公營房屋發展公屋以及居屋。兩幅地合共會興建六座物業,其中一座為純住宅,而餘下五座則為綜合用途,提供大約2,600個單位,包括900個出租公屋、以及1,700個居屋單位。樓層介乎28-40層高,首批安置的住戶預計在2024-2025年入住,其中項目的「第2座」及「第6座」會跟「#LYOS」的南面地盤邊界相近,南面景觀會全削外,也會令區內增加額外人口。

房協公屋及居屋地盤1
房協公屋及居屋地盤發展規模

: 房協公屋及居屋項目

地盤面積200,859呎
土地用途住宅甲類(2)、住宅甲類(3)
可建樓面住用: 1,305,589呎
非住用: 87,674呎
座數住用: 1座
綜合用途: 5座
樓高28-40層
單位數目公屋: 900個
居屋: 1,700個
車位數目70-114個

泛海集團持有用地

向南面一直推進,房協公營房屋用地下方,設有一幅「政府、機構及社區」用地,會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓,繼續向南推進的「田心路」,就是泛海持有的用地。這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊,介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。地盤面積約104,000呎,最高可建樓面約521,000呎,當中90%為住宅項目,而10%則會設計為臨時商舖,泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元,以每呎地價4,086元成功補價。發展商表示會在明年第二季至第三季推售,會興建5座12層高住宅,提供1,000個住宅單位,當中逾半為400呎兩房單位。

過渡性房屋用地

在泛海持有的用地跟泉薈之間,這裡有一小撮用地,實際位置在「洪元路」近「洪福邨」,也就是在私樓「泉薈」的背面,面積大約只有57,470呎的政府土地,則會劃作「過渡性房屋」發展,預計興建兩幢樓高4層高的住宅,已批予「仁愛堂」營運,預計提供404個單位,容納756人,工程在2022年第二季展開,預計在2023年第二季完工,初步估計會營運五年。

過渡性房屋
過渡性房屋圖則

: 過渡性房屋

地盤面積57,470呎
土地用途休憩用地及住宅甲類(4)
可建樓面住用: 108,029呎
非住用: 969呎
座數2座
樓高4層
單位數目404個

洪水橋輕鐵站

以至現時洪水橋輕鐵站上址,在規劃大綱也列為「住宅甲類(4)」。這幅佔地343,841呎。1992年時,當時的九鐵曾以租約形式租用該址作車廠,後來覺得地皮有發展住宅潛力,曾於1995年跟長實和黃達成合作協議,打算興建洪水橋輕鐵站上蓋,但因收到不成,建屋計劃在2002年告吹。這幅地在1997年時,曾獲批建3幢22層高的住宅,總樓面高達122萬呎,共提供1,931個單位,不排除日後會再發展住宅。

樓盤以東 (單位: 1A座H-M室、1B座A-F室)

所以雖然以方位計,向南屬於最優質,但「#LYOS」南面景觀卻相對輸蝕;預計日後有較多發展項目積壓在樓盤前方;樓盤以東就是公屋「洪福邨」。「洪福邨」為9幢樓高16-24層的住宅大樓組,所以也不要預計「#LYOS」的東面可望什麼景,主要都以公屋為鄰。不過,鄰近公屋的好處是,屋苑有較充足的民生配套。屋邨內的「洪福商場」設有超市、麥當勞、餐廳等,可大致滿足日常生活所需。

樓盤以西及北 (單位: 1C座A-G室、2A座G-M室、2B座A-F室)

相比之下,若不介意樓盤的方位,則可以選擇「#LYOS」以西,望向洪水橋河邊及單車徑的單位,現時均為較低密度的發展;又或者向北面都會望到「石埗村」,均屬幾層高的村屋項目,長遠景觀較有保障。根據規劃大綱,在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地,一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途,故這個方位的景觀相對有保障,會成為選擇內園的另一選擇。

GIC用地

VR模擬景觀 (座向: 西)


揀樓攻略

分層屬於高密度設計

「#LYOS」由分層住宅及複式單位所組成,複式單位置於地盤以南,毗鄰貼近未來在建公屋地盤;分層單位則置於地盤西面。分層住宅外望像是一座合共58個單位組成,但實情內裡分「1座」及「2座」。「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」;「2座」則細分「2A座」及「2B座」。雖然連在一起,每座並不互通的。

物業不設露台及工作台

值得留意,今次「#LYOS」全不設露台及工作平台,表面上會令內櫳可用性提高,但因工作平台特色可作晾曬之用,故在沒有工作平台的前提下,可能極需依賴「洗衣乾衣機」才可以。翻查「#LYOS」的樓書,樓盤會隨屋附送「惠而浦WFC175430」型號的「洗衣乾衣機」,最高可以洗衣7公斤,乾衣則為5公斤。

#LYOS間隔較單一

撇除特色單位,今次「#LYOS」分層提供了少量開放式單位外,餘下均為一房及兩房。樓高五層的「#LYOS」高中低層的景觀沒有太大分野。而開則上也不算太複雜,尤其開放式及一房的內櫳可比性不算很大,故建議準買家真的決定選購時,可按方位作為排序。


#LYOS鳥瞰平面圖

開放式單位(56個單位)

選細不選大

開放式單位共由14柱單位提供,合共有56個單位,面積由最細202呎至最高209呎,單位接近一眼望穿,入屋經過玄關,旁邊設有洗手間。開放式單位洗手間全屬黑廁類,直入就是客飯廳的主體面積。一反平時開放式廚房貼近洗手間牆身,這裡佔據了客廳一大幅牆身。由於開放式單位的面數大細,僅跟攤分公用面積多寡有關,故應盡量「選細不選大」,避免買入多餘面積。

以方位及總價排次序

由於間隔條件接近均等,故揀樓時應該由方位入手,先剔走自己未必鐘情的方位,然後按自己可負擔的價格排序。若遇上同方位單位,則要看看其面積面數大小,並選取面積面數較細的單位;但同方位、面積面數又相同,則以總價較低者為揀樓目標。

: 開放式單位(向西)

單位面積方位景觀排序
2B座B室202呎西河景首選
2B座C室202呎西河景首選
2A座H室205呎西河景次選
2A座L室205呎西河景次選

: 開放式單位(向東)

單位呎數方位景觀排序
1B座B室202呎洪福邨首選
1B座C室202呎洪福邨首選
1A座H室205呎洪福邨次選
1A座L室205呎洪福邨次選

: 開放式單位(向內園)

單位面積方位景觀排序
1C座E室205呎內園首選
1C座J室209呎內園第二選擇
2A座B室206呎內園第二選擇
2A座E室207呎內園第三選擇
1A座B室206呎西內園第四選擇
1A座E室207呎西內園尾選

一房(88個單位)

選細不選大

一房由22柱單位提供,分層單位共有88個,面積由最細的279呎至最大的292呎,大細差幅只有18呎。一房單位開則很相近,入門口經過小玄關後,旁邊為洗手間,清一色均屬黑廁設計,之後直入就是客飯廳連開放式廚房。大細單位之間在開則上究竟有沒有分別。我們按平面圖量度,最大分別在於292呎的一房單位,洗手間及玄關位置均大了四呎,至於房間及客飯廳主體面積則分別67呎及108呎,面積均等。故在這前提下,純粹看間隔,應該「選細不選大」。

: 一房大細單位比較

 1C座L室 (279呎)2B座J室(292呎)
客飯廳108呎108呎
睡房67呎67呎
洗手間30呎34呎
玄關33呎37呎

一半一房望內園,向西單位列為尾選

純粹按景觀及方位劃分,望向不同方位的單位,也應該採取「揀細不揀大」的策略。但因一房單位中,有一半均扭向內園,建議可以把向西的單位,包括「1A座C室、1B座H室、1B座J室」放在較尾不作考慮,而優先考慮向東及南的單位,包括「1C座B室、1C座F室、2B座K室、1B座K室」。

: 1房 (向洪福邨)

單位面積方位景觀排序
1A座K室282呎洪福邨首選
1B座D室282呎洪福邨首選
1B座E室283呎洪福邨次選
1A座J室283呎洪福邨次選

: 1房 (向河景)

單位面積方位景觀排序
2A座K室282呎西河景首選
2B座D室282呎西河景首選
2B座E室283呎西河景次選
2A座J室283呎西河景次選

: 1房 (向石埗村)

單位面積方位景觀排序
1C座L室279呎石埗村首選
1C座K室280呎石埗村次擇
1C座M室281呎石埗村尾選
1C座H室281呎石埗村尾選

: 1房 (向內園)

單位面積方位景觀排序
1C座F室282呎內園首選
1C座B室283呎內園次擇
2B座K室288呎東南內園第三選擇
1B座K室288呎西南內園第三選擇
2A座C室282呎內園第四選擇
2B座H室284呎內園第五選擇
2B座J室292呎內園第六選擇
1A座C室282呎西內園第七選擇
1B座H室284呎西內園第八選擇
1B座J室292呎西內園尾選

兩房單位(88個)

剔走六柱黑廁類別

兩房單位同樣分布於22柱,合共有88個單位,但其可比性相對大一點。首先,可以先剔走六柱不作考慮,這六柱分別是「1A座D室」(447呎)、「1C座A室」(454呎)、「1C座C室」(448呎)、「1C座D室」(448呎)、「1C座G室」(455呎)及「2A座D室」(447呎),因為這五柱均為兩房單位中,洗手間屬黑廁類別,其餘兩房均能做到光廁設計。

僅兩柱為梗廚設計

其次兩房單位中,僅得兩柱為梗廚設計,故對開放式廚房表現抗拒的準買家,也就只能放眼於「1A座F室」(471呎)及「1A座G室」(450呎),而兩開則之中,內櫳面積沒有太大分別,但「1A座F室」(471呎)的玄關會稍大一點外,其主人房的設落地玻幕牆能望向西面內園景色,而向外凸出的玻璃幕牆也會構成圍封牆一部份,需要計算入實用面積。兩者怎取捨,視乎準買家是否渴望多一邊景觀而定。若否,則首選「1A座G室」、次選「1A座F室」。

餘下14柱可分460呎及480呎兩類

因此,把上述幾柱單位剔走後,可供選擇的兩房單位餘下14柱,面積大致有兩種,一類為460多呎(460-467呎);以及480多呎(482呎)兩類,差別約20呎主要反映在客飯廳的主體面積之中,始終480呎的單位其客飯廳的面積高達230呎,布局上也稍為工整一點。

: 2房單位 (460呎 VS 482呎)

單位460呎 (460-467呎)482呎
客飯廳217呎230呎
睡房54呎54呎
主人房74呎74呎
洗手間34呎34呎
走廊22呎22呎
代表單位1A座A室、1A座M室、1B座F室、1B座G室、1B座L室、2A座A室、2A座F室、2A座G室、2A座M室、2B座F室、2B座G室、2B座L室1B座A室 (向東望洪福邨)
2B座A室 (向西望河景)

460呎單位中可剔走「1B座L室」及「2B座L室」

至於460呎單位這十柱單位中,有兩柱也可先剔走放在較次要選擇,分別為「1B座L室」(460呎)及「2B座L室」(460呎)的單位,這兩柱單位的開廚均不設氣窗,故煮食油煙只能通過抽油煙機排走,其餘廚房均有不同比例的氣窗,部份對天井、部份扭向街景,這八柱單位則可按景觀再作排序。

: 2房(460-467呎、光廁、向河景)

單位面積方位景觀排序
2A座M室462呎西河景首選
2B座F室462呎西河景首選
2A座G室466呎西河景次選

: 2房(460-467呎、光廁、向洪福邨)

單位面積方位景觀排序
1B座F室461呎洪福邨首選
1A座M室462呎洪福邨次選

: 2房(460-467呎、光廁、向內園)

單位面積方位景觀排序
2B座G室462呎內園首選
2A座A室463呎內園第二選擇
2A座F室467呎內園次選
1B座G室460呎西內園次選
1A座A室462呎西內園尾選

: 2房(460-467呎、光廁、向石埗村)

單位面積方位景觀排序
1B座L室460呎石埗村棄選
2B座L室460呎石埗村棄選

價單及付款辦法

總價效應抵銷高溢價衝擊

大玩「北部都會區」概念,「#LYOS」首批開出88個單位,平均呎價似乎也反映了對未來的憧憬,因為扣除最高折扣額13%後,即供均價15,503元,較周邊二手包括「尚城」及「泉薈」等價格大幅拋離。當然,部份原因也跟首張價單有推特色戶有關。首張價單共有17個特色戶,但就算剔走特色戶不計算,分層即供供價稍為壓低至15,182元呎,也仍然比市價高一截,而背後更大關鍵就是樓盤玩總價低效應,折實入場價346萬可以買到開放式單位。

: #LYOS首張價單

戶型推出訂價即供價建期價
開放式15個397.5萬-429.2萬元346萬-373萬元358萬-386萬元
1房28個505萬-541萬元439萬-471萬元455萬-487萬元
2房28個712.5萬-763.3萬元620萬-664萬元641萬-687萬元
特色17個447.9萬-862.2萬元390萬-750萬元403萬-776萬元

高成數按揭需依賴新按保

今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排,只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外,若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。似乎也因為首張價單總價能符合新按保門檻,以建期價計,全數單位低於800萬可借取「新按保」上會,所以發展商並沒有再透過財務公司提供高成數按揭。值得注意,由於物業樓花期長達23個月,故即使銀碼符合舊按保門檻都好,準買家對高成數按揭有需求,也只能依賴新按保。

新按保及現金回贈只能二選一

若希望借取新按保,則未必能獲取提前成交的現金回贈,因為提前成交的時間跟物業落成期仍有一段距離,變相未必符合新按保門檻,自己必須取捨。因為新按保嚴格規定只接受現樓物業申請,樓花一概不接受。

: #LYOS付款辦法

付款辦法支付條款折扣額現金回贈總折扣:
120天即供付款臨約: 5%
120天: 95%
-13%-13%
建築期付款辦法+提前成交臨約: 5%
臨約後90天: 1%
臨約後180天: 94%  
-10%樓價2%-11.8%
建築期付款辦法+提前成交臨約: 5%
臨約後90天: 1%
臨約後180天: 1%
臨約後270%: 1%
臨約後360天: 93%  
-10%樓價1%-10.9%
建築期付款辦法 (新按保買家)臨約: 5%
臨約後90天: 1%
臨約後180天: 1%
臨約後270%: 1%
臨約後360天: 1%
臨約後450天: 1%
入伙: 90%  
-10%-10%

供款實例

120天即供付款辦法

以全盤最平的開放式單位作例子說明,其訂價為397.5萬元,最直接準買家可以考慮的付款方式為即供,以獲取最高折扣額13%,變相樓價折實為346萬元。但採用這種方式上會,雖然銀碼跌入舊按保門檻,但因樓花期問題,按證公司有可能拒絕其「按保」申請,故買家必須自己支付40%首期。支付方式是怎樣呢? 買家在售樓處簽臨約時先支付5%訂金,之後有120天時間(相當於4個月)可首期餘額、以及同時向銀行申請60%按揭上會。由於此前已經支付了5%訂金,故在上會時多預備35%首期,餘額借貸,以30年還款期計算,息率2.5厘計算,每月還款額8,202元便可以,入息約有19,646元便可通過壓力測試。當然如此選項的首期支出較高,也需要有150萬元資金才夠支付雜費、厘印及首期等支出。

建築期付款+新按保

第二種上會方式,當然就是採用建築期付款。如果買家本身首期不足,希望減輕第一筆開支,或者需時來籌集資金,則需要採用「建築期付款」。假設買家真的是借盡上會,以訂價397.5萬元計算,按其折扣額10%計,樓價為358萬元,買家只需支付10%首期35.8萬元,餘額可以在入伙時向銀行承造按揭,同時向按揭證券公司申請新按保。

但應用「#LYOS」的「建築期付款」,究竟資金又要何時到位呢? 在售樓處簽署臨約時,你要先支付半成訂金,相當於17.9萬元, 之後在入伙前要分支付17.9萬元,包括在簽臨約後90天支付1%(相當於3.58萬元),之後180天、270天、360天及450天均各支付1%。這時候,你已經支付了樓價10%了,餘額90%則可在入伙前兩至三個月開始申請按揭上會,連保費計算月供13,367元,而入息約有32,000多元已夠過壓試,而首筆資金成本也可大幅降低至45萬元左右。

小貼士: 但說到這裡也要提一提大家。如果本身入息不夠過壓力測試的首置客,可透過借取建築期付款及新按保,之後在上調10%保費下免卻壓力測試,而只用供款佔入息一半作審批。雖然這個做法是可行的,但我們仍不建議準買家如此進取,尤其是「#LYOS」的樓花期較長,期內樓價逆轉可能會影響入伙估值,入息的變數亦較大,屆時銀行可能需要重新估價作按揭審批,這會衍生額外的資金承擔,故建議盡量還是不要預得太過緊張。

: 入場單位 (1A座H室、205呎、訂價: 397.5萬元)

 120天即供建築期付款+新按保
樓價346萬元358萬元
首期40%: 138.4萬元10%: 35.8萬元
貸款額60%: 207.6萬元90%: 322.2萬元
保費: 16.11萬元
月供8,203元13,367元
入息要求19,646元32,015元
第一筆資金147萬元44.85萬元

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