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九建在將軍澳石角路的「海茵莊園」(Manor Hill)即將開售，面積將細絕整個將軍澳私樓，原來景觀與規劃是致命傷，會直接影響起居生活，我們會一文闡述所有關注點。
「海茵莊園」兩座物業合共提供1,556個單位，預計關鍵日期2022年8月31日，相當於樓花期約10個月，樓花期較短。樓盤最大特色是主打蚊型單位，開放式及一房單位佔全盤逾90%，其中開放式單位面積更低見200呎起。
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海茵莊園(Manor Hill)資料
| 樓盤名稱 | 海茵莊園 (Manor Hill) |
| 位置 | 將軍澳石角路1號 |
| 單位數目 | 1,556個單位 |
| 面積 | 183呎-866呎 |
| 戶型 | 開放式: 203-245呎 (368個) 1房: 280-321呎 (1,021個) 2房連儲物室: 402-428呎 (120個) 特色: 183呎-866呎 (47個) |
| 車位 | 151個 |
| 校網 | 95校網 |
| 關鍵日期 | 2022年8月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銅級 |
| 發展商 | 九龍建業 |
| 官方網站 | https://www.manorhill.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 太子始創中心23樓 |
海茵莊園開價
| 首批 | 312個 |
| 折扣額 | 3% |
| 平均呎價 | 21,568元 |
| 折扣後售價 | 20,921元 |
| 區內二手造價 | 峻瀅: 14,190元 首都: 13,860元 領都: 13,400元 緻藍天: 14,880元 |
VR地圖: 項目規劃與周邊二手呎價
項目背景
2009年: 「捷和神鋼廠」批建666個單位
位於石角路1至3號的「海茵莊園」，前身為「捷和製鋼廠」及五層高的「捷和神鋼中心」，佔地10.2萬呎，地皮劃為「住宅戊類」用途，在規劃意向上，城規會也鼓勵透過重建把舊式工業淘汰作住宅發展。原本由捷和集團所持有。九龍建業母公司「保利達集團」於2009年，向捷和以轉讓公司方式購入。項目於2011年時，項目成功獲批建四幢42層高住宅，合共提供666個住宅單位，平均每戶面積約769呎的大單位，另提供178個住宅車位。
2015年向母公司「保利達集團」購入地皮，改劃細單位
2015年，「保利達集團」以總代價1.84億元售予「九龍建業」，同時也向城規會作出新申請，興建建超過1,500個單位，較原先獲准方案大增近1.3倍。城規會在2017年批准興建兩座物業，合共1,518個單位，當中實用面積少於431呎的單位更大佔1,320個，另提供149個私家車車位。
2017年達成補地價協議
九建在2017年跟政府達成換地補地價議，以總價11.61億元補地價，以可建樓面51.88萬呎計算，每呎地價僅2,238元，長實於2010年底為毗鄰土地（峻瀅二期）支付補價2,868元，地價下調約22%。連同當日向母公司購入地價1.84億元的成本計算，總地價約13.45億元，折實每方呎樓面近2,600元。九龍建業曾在2018年向城規會提出修訂方案，減少住宅數目至1,369個，並獲城規會批准；但最終的修訂方案則為現時興建的1,556個單位。
區內其他供應
雖然隨著康城站的新盤逐個開出後，其重貨地位已不及昔日般嚴重，但實情這一區仍支撐著本港未來私樓供應。因為康城站餘下幾期也有逾6,400個單位待售；而中長遠而言，政府也計劃在「137區」發展為住宅，其規模比起康城站單位總和還要多，估計可以提供35,000個住宅單位，社區配套是否可以負荷，值得留意。
康城站餘貨約有6,400個單位
「海茵莊園」的位置上，跟「康城站」隔了一條「環保大道」。「康城站」本屬於鐵路招標的項目，跟「海茵莊園」透過改劃工業用地截然不同，這個合共由13期住宅項目組成的「康城站」，港鐵已完成所有招標程序，現時只餘下由信和、嘉華及招商區持有的第十一期，合共1,850個單位、會德豐持有的第十二期，合共1,217-2,000個位、及位於前交通交匯處、由信和發展的第十三期，合共1,667-2,550伙尚未推出市場。因此，單位「康城站」仍有約6,400個單位可供發售。
表: 康城站餘下項目
| 項目 | 可建樓面 | 補地價金額 | 每呎補地價 | 入場費 | 分紅 | 單位數目 | 發展商 |
| 11期 | 95.64萬呎 | 30.549億元 | 3,194元 | 自訂 | 固定20% | 1,850伙 | 信和、嘉華、招商局 |
| 12期 | 96.11萬呎 | 27.25億元 | 2,835元 | 3.5億元 | 15% | 1,217-2,000伙 | 會德豐 |
| 13期 | 154.7萬呎 | 55.68億元 | 3,600元 | >5億元 | >15% | 1,667-2,550伙 | 信和 |
將軍澳137區約35,000個單位
至於區內的長遠供應還有「將軍澳137區」，由上屆特首梁振英提出在「將軍澳堆填區以南」的用地，興建35,000個住宅單位，這幅地佔地80公頃，暫為儲存公眾填料的臨時填料庫。發展局局長黃偉綸表示，早於2016年底已委託顧問公司進行工程研究，有關研究料於2022年完成。發展局計劃把「油塘工業區」的混凝土廠重置到137區，但強調因合約只營運至2029年，該用地最快於2030年才有居民入住，故不會影響房屋供應的時間。
表: 區內長遠供應
| 將軍澳137區 | |
| 地盤面積 | 80公頃 |
| 可建樓面 | 待定 |
| 單位數目 | 約35,000個 |
| 車位數目 | 待定 |
| 發展商 | 待定 |
區內二手市場
位置上，最能跟「海茵莊園」比較的二手樓，肯定是在樓盤毗鄰的「峻瀅」。「峻瀅」前身都為「東洋鋁鋼廠」，也屬於由工業用地改劃成的住宅項目。項目共分兩期發展，推售期橫跨了一手新例。不過項目均以兩房及三房為主，較「海茵莊園」主打開放式及一房有分別，細單位在總價效應下，呎價往往會放大的前提下，「峻瀅」二手均價只能作局部參考。
峻瀅1期
「峻瀅」第一期在一手新例實施前開售，合共由六座物業組成，合共由1,777個位組成，提供了當年康城站較缺乏的兩房戶型，55%屬於兩房設計，實用面積由498-529呎之間；餘下45%為三房單位，面積由693-752呎。樓盤在2012年推售，當時首批連加推516個單位，清一色先推三房戶型，入場價格457萬元，其後累計沽出800個位後，發展商才開出兩房單位，當時入場價壓低至351.6萬元。
峻瀅二期
「峻瀅」第二期則於2015年才開售，當時一手新例已經實施。項目共由三座組成，第一及二座共39層，而第三座則40層高，合共872個單位，同樣都只提供兩房及三房戶型，面積由499-765呎之間。二期的兩房共有461個，面積由499-525呎之間，分布於第「1座B、E至H室」、「2座A、E至H室」及「3座E至G室，開則上採日字廳，間隔算分明。發展商於2015年開出首批182個單位，其後不斷加推至401個單位，即供平均呎價9,327元，三房入場價581萬元、兩房則457萬元，終收到10,800個認購登記，並於首日開售時沽清401個單位。截至2021年10月止，「峻瀅」兩房也大幅升值至800萬元，租值約15,000-17,000元之間；而三房單位則1,000萬元，租值約17,500元。
表: 康城站及附近二手市場
| 座數 | 面積 | 單位數目 | 車位數目 | 入伙紙日期 | |
| 1期(首都) | 5 | 517-840呎 | 2096伙 | 300 | 08年12月 |
| 2A期(領都) | 4 | 679-880呎 | 1,688伙 | 855 | 10年1月 |
| 2B期(領峯) | 3 | 654-990呎 | 1,416伙 | 11年3月 | |
| 2C期(領凱) | 3 | 602-1,710呎 | 1,168伙 | 12年12月 | |
| 3期(緻藍天) | 4 | 680-1,142呎 | 1,648伙 | 330 | 14年12月 |
| 4A期(晉海) | 2 | 318-1,132呎 | 1,040伙 | 435 | 19年10月 |
| 4B期(晉海II) | 2 | 321-934呎 | 1,132伙 | 19年12月 | |
| 5期(MALIBU) | 3 | 346-1,344呎 | 1,600伙 | 263 | 20年5月 |
| 6期(LP6) | 4 | 289-2,739呎 | 2,392伙 | 479 | 20年9月 |
| 7A期(MONTARA) | 1 | 342-816呎 | 616伙 | 109 | 21年10月 |
| 7B期(GRAND MONTARA) | 1 | 346-789呎 | 504伙 | 71 | 21年12月 |
| 9A期(MARINI) | 1 | 348-1,305呎 | 647伙 | 274 | 21年11月 |
| 9B期GRAND MARINI) | 1 | 353-1,379呎 | 503伙 | 22年1月 | |
| 9C期(OCEAN MARINI) | 1 | 450-1,476呎 | 503伙 | 22年4月 | |
| 10期(SEA TO SKY) | 3 | 434-1,077呎 | 1,422伙 | 255 | 22年2月 |
| 峻瀅 | 6 | 497-761呎 | 1,777伙 | 255 | 14年4月 |
| 峻瀅II | 3 | 499-765呎 | 872伙 | 180 | 16年7月 |
VR模擬地圖 (海茵莊園)
VR模擬景觀(向南單位)
VR模擬景觀(向西南單位)
VR模擬景觀(向西北單位)
VR模擬景觀(向東北單位)
胡．說評析
1. 位置遠離康城站
步行往康城站需時9分鐘
樓盤經由「環保大道」，過馬路後穿過「日出大道」後，前往最近「康城站C2」出口需時約9分鐘。其實還有第二個途徑，就是在「海茵莊園」後方的迴旋處，這裡有行人隧道可以轉駁至康城站「首都」行人天橋。我由港鐵站出發選擇行這條路，但也省不了很多時間，我計過數要八分半鐘才能到達樓盤。根據城規會對項目的審批，發展商需要興建橫跨「環保大道」及「石角路」的行人天橋，並設24小時開放無障礙公眾通道，現場看見已見雛型。
需乘坐接駁小巴前往鐵路站
基於跟康城站有一段距離，這裡都有三輛專線小巴可盛載居民前往「康城站港鐵站」及「坑口」，其中專線小巴「112A」於早上6:30開出首班車，尾班車則在晚上00:30在康城站開出，全程收費3.7元，先經「首都」再去「峻瀅」，車程約6分鐘。另一輛專線小巴「113」屬循環路線來往「峻瀅」及「坑口」，但營運時間則由早上7:00至晚上23:30，經由「首都」往「清水灣半島」，繞過「新寶城、及「TKO Gateway」才到達「坑口站」，全程約20分鐘，每程6元。
| 路線 | 地點 | 車程(全程計) | 服務時間 | 車費 |
| 112A | 峻瀅、首都、康城站 | 6分鐘 | 去程: 06:30-00:30 回程: 06:30-00:20 | 3.7元 |
| 113 | 峻瀅、清水灣半島、新寶城 坑口站 | 20分鐘 | 07:00-23:30 | 6元 |
| 112M | 將軍澳工業邨、峻瀅、首都、康城站 | 15分鐘 | 去程: 06:30-00:20 回程: 06:30-00:30 | 4.9元 |
康城站列車採「2+1」行車模式:
但就算成功前往「康城站」，這裡還未計及在「康城站」的候車時間。因為「康城站」並不如一般地鐵般幾分鐘便有一班列車，而是採用「2+1」的行車模式，也就是兩班由「寶琳站」開出的列車，才有一班由「康城站」開出，故若需要採用鐵路上班的準買家，需要實地視察一下，看看能否配合生活所需。
巴士選擇跟康城站相同
若選擇巴士上班，也要留意。因為需要依賴康城站的巴士接駁。區內增設了常規路線，自2018年12月起，就把290X提升至每日全日服務，經由荃灣西、通往葵涌、龍翔道、黃大仙、觀塘至康城站，並於2020年10月31日把康城站線站遷入新落成的公共交通交匯處，巴士運作時間由早上6:30至晚上11:05，每程收費10.7元。新巴在2020年10月2日起亦提供了「797」號，由康城站駛往九龍灣，服務時間由早上6:45至晚上12:00，每程7.9元。
表: 巴士路線
| 途經 | 時間 | 收費 | |
| 九巴290X | 荃灣、葵涌、黃大仙、觀塘 | 6:30-11:05 | 10.7元 |
| 新巴797 | 九龍灣 | 6:45-00:00 | 7.9元 |
生活配套依賴康城商場
至於生活配套，則依賴康城商場。佔地48萬呎的康城商場開幕後，令區內居民不用再倚賴臨時超市。商場設有兩萬呎超市「FRESH新鮮生活」、「大快活」、「pizza hut」等，營業商鋪進一步增加，包括設有一所提供六個獨立影院的「英皇戲院」，日式餐飲品牌牛氣、及台式鼎王麻辣鍋也進駐。
2. 地盤東北: 發展公營房屋
人口密度大增
其實沿著「環保大道」，這裡也有不同程度的建設，對日後居住生活也有影響。共由兩座物業組成的「海茵莊園」，樓盤以東北可以望到遠山景，但卻未必有永久保障。因為由將軍澳「環保大道」一路延伸入「康城」之前，現址「香港電影城」以東的一遍用地，佔地2.26公頃，將會以6.5倍地積比率，發展3座樓高45層高的公營房屋，提供約3,140個住宅單位，容納人口約8,800人。房委會計劃在該處另建一座社福及零售設施大樓，其中零售設施面積約27,987呎，並提供257個私家車位。
「海茵莊園」東北面景觀受影響
由於樓宇高度足有210米，其距離僅在「海茵莊園」的東北面，日後望向「清水灣郊野公園」山景會受阻。「海茵莊園」東北面單位，即「2座C1至C12室」，17樓的高度，即使可以避過前方國際學校，望「清水灣郊野公園」山景，但當公屋落成時會削去一部份景觀，連同地勢，公屋高度將遠高於「海茵莊園」，意味高、中、低層皆會受影響。另外，當公屋住戶陸續遷入時，日後對區內配套會有更大需求，無論交通及零售配套，能否應付得來會是一大疑問。
表: 百勝角公屋發展計劃
| 地盤面積 | 2.26公頃 |
| 地積比率 | 住用及非住用: 7倍 住用: 6.5倍 |
| 座數 | 住宅: 3座 社福設施: 1座 |
| 層數 | 45層 |
| 單位數目 | 約3,140個 |
| 預計人口 | 約8,800人 |
| 設施 | 休憩設施、兒童遊樂場、零售設施、福設施、幼稚園 |
| 車位 | 私家車: 257個 電單車位: 29個 |
3. 地盤以北: GIC用地
GIC用地尚未敲定用途
可能你會說，東北面也有一點點距離，但要留意「海茵莊園」以北有一遍用地。這幅用地原本是「捷和神鋼廠」，但透過換地而交換一部份用地予政府，並改劃為「政府、機構及社區(GIC)」用途。這幅用地佔地約53,821呎，政府原本準備交予食衛局興建「政府化驗所大樓」，為食物、消費品、藥物、法證、及環境等作化驗，預計樓高約75米，但其後遭區議會否決，化驗所改為選址晉海附近的用地。
至於樓盤以北的GIC用地，現時尚未敲定土地的實際用途，但根據該區區議員所述，仍預計該地皮會興建約20層高的大樓，但實際用途仍待政府規劃，所以我們建議，即使選購樓盤以北的單位，包括「2座B1至B5室」及「C1至C10室」，揀選高層單位，對未來的景觀才有保障。根據航拍機的畫面所見，這個方位的高層單位，將可望到將軍澳南的遠海景與山景。
4. 地盤以西: 環保大道、康城站住宅
環保大道會否負荷過重
直至「跨灣大橋」在2022年完工前，這一區的主要陸路仍倚賴「環保大道」作接駁。其車速放寬至70公里，一旦發生交通意外會把區內陸路斬斷，始終這條道路不單接駁了「百勝角公營房屋項目」，還會延伸至「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」。而且隨著日後接駁至待發展的「將軍澳137區」，該處新增35,000個住宅單位，究竟是否可以負荷也令人擔心。
環保大道泥頭車造成噪音
雖然「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料，故減輕了道路臭味，但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過「環保大道」，仍然會沙塵滾滾。「海茵莊園」以西正面向「環保大道」，其噪音也有可能對樓盤有影響，包括「1座A1至A2室」、「B1至B7室」，以及「2座A8室、B1至B7室」都會正望這邊。
5. 地盤以南: 污水處理廠及數據中心
鄰近污水處理廠
除了樓盤東北面會受到日後公屋地盤影響，「海茵莊園」的東面也會跟「峻瀅」二期面壁，雖然在項目的擺位上，物業與物業之間也有一定間距，但仍阻不了望樓景的可能。以至樓盤南面，現時為「將軍澳污水處理廠」，早於1987年已經啟用，每日處理13.1萬立方米的污水，於2001年開始，污水會經深層污水隧道輸往「昂船洲污水處理廠」進行處理和消毒後，再於深海排放。
前方為數據中心
行前一點則為兩幅劃作數據中心的用地。政府在2011-2012年《施政報告》預留兩公頃用地作數據中心之用，其中第一幅原作為臨時巴士廠的用地，在2013年10月首先推出招標，當時由新意網以4.28億元投得，計及樓面473,616呎，每呎地價僅904元；其後在2019年再推出較捱近「污水處理廠」的一幅招標，再被新意網下一城投得，但地價卻大幅飆升至54.56億元，以可建樓面1,212,457呎，每呎地價高達4,500元。
表: 數據中心
| 數據中心 將軍澳市地段122號 | 數據中心 將軍澳市地段131號 | |
| 地盤面積 | 110,869呎 | 295,407呎 |
| 可建樓面 | 473,616呎 | 1,212,457呎 |
| 中標價 | 4.28億元 | 54.56億元 |
| 每呎地價 | 904元 | 4,500元 |
| 發展商 | 新意網 | 新意網 |
數據中心經常噴白煙及發出聲響
雖然根據2012年商務及經濟發展局的文件顯示，數據中心屬密封型發展，不會對環境成污染，但有區議員卻在2019年的會議中指出，數據中心運作期間不時看見中心屋頂噴煙，且天台及牆身冷氣機散熱器扇葉發出巨大聲響。區議員曾要求地政總署及新意網代表出席會議了解，事後地政處回覆指，地契並沒有相關條款限制發放及排放皂凟境保護條款，但就會去信業權考慮其建議。由於相關的設施正設於「海茵莊園」的正南面，故亦可能對住戶有影響。
選擇高層望罅海，不會望墳
把航拍機升至7樓，其實環境真的很麻麻，除了跟污水廠貼近之外，前方的數據中心正在興建中，未來都被數據中心遮擋景觀，至於污水廠會否有臭味，說實話，我在現場實地考察時，並沒有聞到污水的臭味，你們也記得到現場親身感受一下；升至15樓左右，大約跟數據中心的天台呈水平高度，還可以望到一丁點「藍塘海峽」；但升至37樓，景觀開揚得多，其實也挺不錯，但未來有可能被137區遮擋部分海景，不過，由於周邊都是樓景，連康城招牌的雙墳景，即是「將軍澳墳場」、以及柴灣「歌連臣角墳場」的墳景，都被遮擋著。
6. 地盤以南: 將軍澳137區的影響
混凝土廠運作的沙塵滾滾
以至部份高層單位會望到「將軍澳第137區」。「將軍澳137區」位於將軍澳工業邨以南，旁邊為比較深水海灣，大部分土地劃為「其他指定用途」註明「深水海旁工業」地帶，早年規劃意向主要為海路運輸、或需深水泊位的工業而設，其後於2002年開始暫作儲存公眾填料的臨時填料庫，把接收到的混合拆建物料分類篩選，經篩選後會儲放在填料庫內，供將來再用。由於該用地是以臨時撥地形式批出，而有效期至今年年底，發展局研究把用地開放供市場競投，作為營運混凝土廠，今年會完成混凝土廠選址研究，最快於2024年投入運作。早前油塘混凝土令區內沙塵滾滾，日後相同問題會否影響區內居民，也值得關注，特別對於「海茵莊園」以南的單位最受影響。
將軍澳137區住宅重鎮
政府在2016年展開了研究，探討能否在「將軍澳137區」興建住宅的可能。發展局早前回覆立法會議員時指出，把「油塘工業區」的混凝土廠重置到137區，但合約只營運至2029年，該用地最快於2030年才有居民入住，故不會影響房屋供應的時間。但這也代表在2030年後，十年後新增住戶會令區內的配套更形惡化。
揀樓攻略
「海茵莊園」鳥瞰平面圖
開則採高密度設計
「海茵莊園」全盤共由1,556個單位組成，分兩座物業，其中第一座位於地盤較南面，挨近「將軍澳污水處理廠」的位置，屬一層十六個單位，開則上「兜兜圈」的設計，共用四部電梯，內裡再分開A及B翼。第二座則較貼近地盤以北，也就是「政府、機構及社區」的用地毗鄰，開則上採用一層三十二個單位，共用四部電梯。
二座電梯分開服務高低層
如此高密度的設計，大家擔心日後繁忙時間等電梯會否迫爆? 第二座開則上呈大V形向內園伸延，AB翼設於一邊、而CD翼則設於另一邊。雖則說這裡每層共用四部電梯，但實情電梯會分高低座。除了一部電梯會貫穿1-38樓外，有三部電梯會服務低座也就是「1-20樓」；另有三部電梯則會服務高座「21樓-38樓」。所以若對景觀、間隔沒有太大要求，純粹希望求使用上的方便，購買20-21樓單位較划算。住在20樓的住戶，早上落樓可以由高位落𨋢；亦可選擇搭高座電梯，再向下走一層樓層回家；住在21樓的住戶，若遇上高座塞爆電梯時，可考慮往下走一層至20樓搭低層電梯。
揀樓盡量以景觀及方位排序
整個「海茵莊園」開則較單一，開則上沒有太大可比性，故盡量按景觀、單位特色如需否安裝固定窗、以及方位作排序。排序過後，若部份同類單位呎數相若，則盡量選購面數細一點的單位，因面數大一點的單位往往跟主力牆、及攤分較多公用面積有關，對於內櫳的實用沒有太大作用。
開放式單位 (368個)
「2座3-38樓C1室」唯一光廁
撇除特色單位，「海茵莊園」共提供了368個開放式單位，分布於十二柱。雖面積只有200多呎，但因其樓底有3.5米高，故選購這類單位的買家，也須要有向高空發展心理準備。在這十二柱中，只得「2座3-38樓C1室」屬光廁類，其餘清一色為黑廁設計。若本身抗拒黑廁的住戶，又希望選擇開放式單位，則只有這個單位可選擇；但這柱單位的客飯廳，因其介面會向西望「環保大道」，故需進行噪音緩解措施。
只有七柱不需進行噪音緩解措施
歸納十二柱開放式單位，只有七柱單位，因其方位上扭向了峻瀅及內園方向，才可以避過不用進行噪音緩解，包括「1座3-38樓A3室」、「1座3-38樓A5室」、「1座3-36樓A6室」、「1座3-36樓A7室」、「2座2-38樓C2室」、「2座2-38樓C3室」及「2座2-38樓C5室」。
表: 開放式單位分布
| 單位 | 面積 | 景觀/座向 | 是否黑廁 | 噪音緩解措施 |
| 1座3-38樓A3室 | 203呎 | 向北望峻瀅 | 是 | 不需要 |
| 1座3-38樓A5室 | 215-216呎 | 向北望峻瀅 | 是 | 不需要 |
| 1座3-36樓A6室 | 215呎 | 向北望峻瀅 | 是 | 不需要 |
| 1座3-36樓A7室 | 204呎 | 向北望峻瀅 | 是 | 不需要 |
| 1座3-38樓B3室 | 203呎 | 向西南望污水處理廠及環保大道 | 是 | 需要 |
| 1座3-38樓B5室 | 215-216呎 | 向西南望污水處理廠及環保大道 | 是 | 需要 |
| 1座3-36樓B6室 | 215呎 | 向西南望污水處理廠及環保大道 | 是 | 需要 |
| 1座3-36樓B7室 | 204呎 | 向西南望污水處理廠及環保大道 | 是 | 需要 |
| 2座2-38樓C1室 | 245呎 | 向東北望峻瀅及GIC用地、西北望環保大道 | 不是 | 需要 |
| 2座2-38樓C2室 | 222呎 | 向東北望峻瀅及GIC用地及公屋用地 | 是 | 不需要 |
| 2座2-38樓C3室 | 217呎 | 向東北望峻瀅及GIC用地及公屋用地 | 是 | 不需要 |
| 2座2-38樓C5室 | 222呎 | 向東北望峻瀅及GIC用地及公屋用地 | 是 | 不需要 |
開放式單位間隔單一
開放式單位面積由203-245呎之間，其中唯一光廁「2座3-38樓C1室」的開則，其面積也是開放式中最大，共有245呎，但其間隔卻不夠歸一，入門口會有14呎小玄關後，前方為廚房，之後轉入才是132呎的主體面積，故布局上有點曲尺型。至於其餘的開放式單位，則大致經過小玄關，旁邊設有洗手間，之後直入便是客飯廳，以及露台，面數大細主要視乎外接公家面積比例、及跟毗鄰單位攤分牆身厚度，故純粹計算間隔，我們建議應該「選細不選大」
表: 開放式單位內櫳面積
| 面積 | 203-204呎 | 215-216呎 | 217-222呎 | 245呎 |
| 所屬單位 | 1座A3室 1座A7室 1座B3室 1座B7室 | 1座A5室 1座A6室 1座B5室 1座B6室 | 2座C2室 2座C3室 2座C5室 | 2座C1室 |
| 玄關 | 17呎 | 17呎 | 16呎 | 14呎 |
| 客飯廳 | 91呎 | 104呎 | 109呎 | 132呎 |
| 洗手間 | 31呎 | 27呎 | 27-31呎 | 31呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
一房單位(1,021個)
一房光廁只有五柱
「海茵莊園」全盤共有1,556個單位，一房單位已佔1,021個單位，分布於32柱，表面上看似選擇眾多，故買家可先評估不同單位的內櫳特色，之後按其景觀方位等因素，逐步收窄範圍作揀樓抉擇。若果你本身很抗拒黑廁，但又希望認購「海茵莊園」的一房，你只有五柱單位可選擇，包括「1座A2室及A9室」；「1座B2室及B9室」、以及「2座C12室」作抉擇。但這五柱單位應該怎樣排序呢? 就值得看看其各自特色。
一房光廁首選「1座A2室」
值得留意「1座A9室」及「1座B9室」其洗手間氣窗是扭向光井，故是否衛生需自行判斷，且其入門口位置有較大比例玄關，變相蠶食了客飯廳的面積。至於「2座C12室」則位於二座的大單邊，其依附了少量厚柱需計算入實用面積。因此，在一房光廁的選擇上，我們較建議選購「1座A2室」及「1座B2室」。但在這兩者之間仍有輕微分別，主要在其景觀及方位。「1座A2室」向西望向會所方向，北望峻瀅樓景，距離「環保大道」較「1座B2室」遠，故首選應為「1座A2室」。
表: 一房單位(光廁)
| 單位 | 1座3-38樓A2室 | 1座3-36樓A9室 | 1座3-38樓B2室 | 1座3-36樓B9室 | 2座1-37樓C12室 |
| 面積 | 321呎 | 300呎 | 321呎 | 300呎 | 298呎 |
| 玄關 | 14呎 | 36呎 | 14呎 | 36呎 | 20呎 |
| 客飯廳 | 118呎 | 85呎 | 118呎 | 85呎 | 101呎 |
| 睡房 | 79呎 | 79呎 | 79呎 | 79呎 | 79呎 |
| 洗手間 | 31呎 | 30呎 | 31呎 | 30呎 | 26呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 景觀及方位 | 向西望會所及少量環保大道、向北望峻瀅 | 向東望污水處理廠 | 向西望會所及較大比例的環保大道 | 向東望污水處理廠 | 向東北望峻瀅及百勝角公屋項目 |
| 噪音緩解措施 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 排序 | 首選 | 尾選 | 次選 | 尾選 | 尾選 |
一房黑廁按景觀排序
至於餘下清一色均為黑廁選擇，建議可按其景觀及方位作排序。因為畢竟280-290呎單位，內櫳可比性不大。若撇除一房光廁選擇，「1座A1室及B1室」均扭向西望會所、以及會望到少量「環保大道」；「2座A1-A7室」主要扭向東南望內園，因其擺位關係，這幾個單位的室號愈大，其方位會近「環保大道」。「2座B1-B7室」則扭向西北望向GIC用地、部份會望環保大道。「2座C6-C12室」則稍稍扭向東北望峻瀅樓景、未來百勝角公屋用地，以及部份會望到GIC用地。「2座D1-D8室」則主要扭向西南望會所及園景。
可優先考慮不受噪音影響的一房黑廁
由於「海茵莊園」鄰近「環保大道」，加上其基座不及毗鄰康城站的住宅為高，故低層單位也頗貼近大道，而泥頭車經過的噪音也會影響住戶，若希望住得較寧靜，則要選擇向內園單位，較不受噪音影響的單位包括「2座A1-A6室」、「2座C6-C8室」、以及「2座D1-D8室」。
表: 一房單位(1座、黑廁)
| 單位 | 面積 | 景觀/座向 | 噪音緩解措施 | 備註 |
| 1座3-38樓A1室、B1室 | 288呎 | 向西望會所及少量環保道 | 需要 | 首選: A1室 次選: B1室 |
表: 一房單位 (2座A室、黑廁)
| 單位 | 面積 | 景觀/座向 | 噪音緩解措施 | 備註 |
| 2座1-38樓A1室 | 287呎 | 向東南望內園及1座樓景 | 不需要 | 面積接近均等，故應選細不選大； 室號愈大，位置愈接近環保大道，應避開A7室 |
| 2座1-38樓A2室 | 280呎 | |||
| 2座1-38樓A3室 | 284呎 | |||
| 2座1-38樓A5室 | 283呎 | |||
| 2座1-37樓A6室 | 283呎 | |||
| 2座1-37樓A7室 | 289呎 | 需要 |
表: 一房單位 (2座B室、黑廁)
| 單位 | 面積 | 景觀/座向 | 噪音緩解措施 | 備註 |
| 2座2-38樓B1室 | 287呎 | 向西北望環保大道及GIC用地 | 需要 | |
| 2座2-38樓B2室 | 280呎 | |||
| 2座2-38樓B3室 | 284呎 | |||
| 2座2-38樓B5室 | 288呎 | |||
| 2座2-37樓B6室 | 293呎 | |||
| 2座2-37樓B7室 | 300呎 |
表: 一房單位 (2座C室、黑廁)
| 單位 | 面積 | 景觀/座向 | 噪音緩解措施 | 備註 |
| 2座2-38樓C6室 | 280呎 | 向東北望峻瀅、未來百勝角公屋用地及GIC用地 | 不需要 | |
| 2座2-38樓C7室 | 280呎 | |||
| 2座2-38樓C8室 | 284呎 | |||
| 2座2-38樓C9室 | 283呎 | 需要 | ||
| 2座2-38樓C10室 | 288呎 | |||
| 2座1-37樓C11室 | 290呎 |
表: 一房單位 (2座D室、黑廁)
| 單位 | 面積 | 景觀/座向 | 噪音緩解措施 | 備註 |
| 2座1-38樓D1室 | 287呎 | 向西南望會所及內園 | 不需要 | 2座D8室附設厚柱計入面積，但內櫳跟其他單位分別無大分別 |
| 2座1-38樓D2室 | 280呎 | |||
| 2座1-38樓D3室 | 284呎 | |||
| 2座1-38樓D5室 | 283呎 | |||
| 2座1-38樓D6室 | 283-285呎 | |||
| 2座1-37樓D7室 | 285呎 | |||
| 2座1-37樓D8室 | 290呎 |
兩房連儲物室 (120個)
兩房全黑廁、也需做噪音緩解措施
再上一級的單位並沒有純兩房，而是清一色提供「兩房連儲物室」，但量數只有120個單位，分布於四柱單位之中。清一色黑廁、清一色需要進行噪音緩解措施，面積分為「1座A8室」及「1座B8室」(428呎)、「2座A8室」(406呎)、及「2座D9室」(402呎)，可看看其內櫳有何差異。
首選「1座A8室」
幾柱之間似乎面積較大的428呎單位，其缺點在於入門口有長直玄關，但其位置上相對地較遠離一點環保大道，雖然樓下石角路也會有噪音，但顯然不及「1座B8室」、以及「2座A8室」。至於「2座D9室」其睡房外接了厚柱，需計入實用面積，故七除八扣之下，首選應以「1座A8室」為主。
表: 兩房連儲物室
| 單位 | 1座3-36樓A8室 | 1座3-36樓B8室 | 2座2-37樓A8室 | 2座2-37樓D9室 |
| 面積 | 428呎 | 428呎 | 406呎 | 402呎 |
| 玄關 | 32呎 | 32呎 | 20呎 | 19呎 |
| 客飯廳+廚房 | 135呎 | 135呎 | 107呎 | 105呎 |
| 睡房 | 46呎 | 46呎 | 44呎 | 45呎 |
| 主人房 | 68呎 | 68呎 | 66呎 | 66呎 |
| 儲物室 | 28呎 | 28呎 | 27呎 | 28呎 |
| 洗手間 | 31呎 | 31呎 | 26呎 | 29呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 | 16呎 | 16呎 |
| 景觀及方位 | 向北望峻瀅、向東望污水處理廠 | 向西南望環保大道、向東南望污水處理廠 | 向西南望環保大道、向東南望內園 | 向東望峻瀅、向西南望內園景 |
| 噪音緩解措施 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 黑廁 | 是 | 是 | 是 | 是 |
| 備註 | — | — | — | 有較大比例的厚柱 |
| 次序 | 首選 | 尾選 | 尾選 | 次選 |
價單與付款辦法分析
首張價單推出低層單位
海茵莊園首批推出了312個單位，扣除最高3%的折扣額後，即供均價20,921元呎，比起康城站一帶的二手物業，平均13,000-14,000元高出60%，背後跟總價效應有關，因為首批單位有低於400萬元的選擇，屬於市場上較罕有的上車銀碼。所以發展商其後加推了2號價單，共推出了468個單位，即供呎價再扯高至22,784元呎，但實情全因首張價單推出低層單位有關，最高樓層不超過12樓，故東南西北都受到影響，才勉強營造出低價感覺。
表: 第一張及第二張價單
| 首張價單 | 第二張價單 | |
| 開放式單位 | 388.7萬-457萬元 | 388.8萬-561萬元 |
| 1房黑廁 | 551萬-662.4萬元 | 615萬-703萬元 |
| 1房光廁 | 604萬-680萬元 | 703萬元-754萬元 |
| 2房+儲物室 | 773萬-887萬元 | 854萬-920萬元 |
| 即供平均呎價 | 20,921元 | 22,784元 |
34%單位跌入舊按保門檻
今次「海茵莊園」並沒有太花巧的付款辦法，共提供了三種付款辦法(詳述如下)。始終物業的樓花期較短，距離關鍵日期只有十個月，故銀碼低於600萬以下可選用舊按保(註: 訂低於618.5萬元)，可借取80%按揭上會。首批連加推價單中有多達157個單位，相當於佔首兩張價單468個單位的34%。當然準買家也可以選擇借取90%新按保上會，但卻必須採用採用建築期付款，其折扣會較低。
表: 付款辦法
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 |
| 120天輕鬆現金付款計劃 | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後120天: 90% | -3% |
| 超級靈活建築期付款計劃 | 簽臨約: 5% 入伙: 95% | -0% |
| 靈活建築期付款計劃 | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 入伙: 90% | -0.5% |
付款辦法
120天輕鬆現金付款計劃
如果銀碼低於600萬元以下，可以考慮選用這個計劃並配合舊按保來上會。準買家在售樓處現場簽署臨時時，需要先支付5%樓價，並在簽臨約後30天內多支付5%樓價，餘額90%則在120天內找清。如果採用這個計劃，才可以獲取3%的最高折扣額。
樓價低於400萬元
若銀碼低於400萬元(註: 訂價412.3萬元)，買家有兩個選擇，他可以選擇支付40%首期，而餘額60%向銀行借錢上會；或是可借取舊按保，並用到最高90%上會。若使用後者方式，則分期支付了各半成訂金後，在120天內要向銀行及按揭證券公司借取90%按揭上會。
樓價低於600萬元
若銀碼低於600萬元(註: 訂價618.5萬元)，同樣地可以選擇自己支付40%首期，餘額60%借貸上會；或者借取舊按保，但最高只可借取80%按揭，也就是分期支付了5%訂金後，在上會時要多預備10%首期，再向銀行及按證公司借80%上會。
超級靈活建築期付款計劃 / 靈活建築期付款計劃
如果銀碼高於600萬元，或希望借取新按保的買家，則必須選擇最後兩款付款計劃。因為新按保只接受現樓物業申請。選用後兩者計劃的折扣額分別只有0%及0.5%，接近要用訂價來入市。兩個計劃的分別在於「超級靈活建築期付款計劃」在售樓處簽約繳付5%訂金後，餘額在入伙時找清；而「靈活建築期付款計劃」則需要簽臨約後支付5%後，30天後需多支付5%。但無論如何，若配合新按保計劃，因最高按揭成數為90%，故就算選用「超級靈活建築期付款計劃」，在上會時也需要多預備5%首期。
小貼士: 由於新按保的保費較舊按保為高，故若銀碼低於400萬元的單位，而不是特別需要時間來籌集首期的話，則盡量棄用「超級靈活建築期付款計劃 / 靈活建築期付款計劃」來獲取最高折扣額，以及減省高成數按揭下的保費支出。
供款例子與安排
以下我們會用三個不同處境的單位，來闡述其付款安排，包括為開放式、一房黑廁及一房光廁及兩房連儲物室的入場單位。
表: 開放式單位 (1座3樓B3室、203呎、訂價400.8萬元)
| 120天輕鬆現金付款計劃 | 120天+舊按保 | 超級靈活建築期付款+新按保 | 靈活建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 388.8萬元 | 388.8萬元 | 400.8萬元 | 398.8萬元 |
| 首期 | 40%: 155.52萬元 | 10%: 38.88萬元 | 10%: 40.08萬元 | 10%: 39.88萬元 |
| 貸款額 | 60%: 233.28萬元 | 90%: 349.92萬元 保費: 15.22萬元 | 90%: 360.72萬元 保費: 18.036萬元 | 90%: 358.92萬元 保費: 17.946萬元 |
| 月供 | 9,217元 | 14,428元 | 14,965元 | 14,891元 |
| 入息要求 | 22,076元 | 34,554元 | 35,842元 | 35,663元 |
| 第一筆支出 | 165.3萬元 | 48.63萬元 | 50.16萬元 | 49.85萬元 |
表: 一房黑廁 (2座2樓D2室、280呎、訂價568萬元)
| 120天輕鬆現金付款計劃 | 120天+舊按保 | 超級靈活建築期付款+新按保 | 靈活建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 551萬元 | 551萬元 | 568萬元 | 565.16萬元 |
| 首期 | 40%: 220.4萬元 | 20%: 110.2萬元 | 10%: 56.8萬元 | 10%: 56.516萬元 |
| 貸款額 | 60%: 330.6萬元 | 80%: 440.8萬元 保費: 9.4772萬元 | 90%: 511.2萬元 保費: 25.56萬元 | 90%: 508.644萬元 保費: 25.4322萬元 |
| 月供 | 13,063元 | 17,791元 | 21,208元 | 21,102元 |
| 入息要求 | 31,285元 | 42,610元 | 50,794元 | 50,540元 |
| 第一筆支出 | 238萬元 | 128萬元 | 74.8萬元 | 74.5萬元 |
表: 一房光廁 (2座2樓C12室、298呎、訂價622.3萬元)
| 120天輕鬆現金付款計劃 | 120天+舊按保 | 超級靈活建築期付款+新按保 | 靈活建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 603.6萬元 | — | 622.3萬元 | 619.2萬元 |
| 首期 | 40%: 241.44萬元 | — | 10%: 62.23萬元 | 10%: 61.92萬元 |
| 貸款額 | 60%: 362.16萬元 | — | 90%: 560.07萬元 保費: 28萬元 | 90%: 557.28萬元 保費: 27.8萬元 |
| 月供 | 14,309元 | — | 23,236元 | 23,120元 |
| 入息要求 | 34,271元 | — | 55,650元 | 55,373元 |
| 第一筆支出 | 260.8萬元 | — | 83.46萬元 | 82.8萬元 |
表: 兩房連儲物室 (2座2樓D9室、402呎、訂價796.8萬元)
| 120天輕鬆現金付款計劃 | 120天+舊按保 | 超級靈活建築期付款+新按保 | 靈活建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 773萬元 | — | 796.8萬元 | 792.8萬元 |
| 首期 | 40%: 309.2萬元 | — | 10%: 79.68萬元 | 10%: 79.28萬元 |
| 貸款額 | 60%: 463.8萬元 | — | 90%: 717.12萬元 保費: 35.86萬元 | 90%: 713.52萬元 保費: 35.676萬元 |
| 月供 | 18,326元 | — | 29,752元 | 29,602元 |
| 入息要求 | 43,890元 | — | 71,256元 | 70,898元 |
| 第一筆支出 | 339.2萬元 | — | 110.56萬元 | 110萬元 |
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