立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

九建在將軍澳石角路的「海茵莊園」(Manor Hill)即將開售,面積將細絕整個將軍澳私樓,原來景觀與規劃是致命傷,會直接影響起居生活,我們會一文闡述所有關注點。

「海茵莊園」兩座物業合共提供1,556個單位,預計關鍵日期2022年8月31日,相當於樓花期約10個月,樓花期較短。樓盤最大特色是主打蚊型單位,開放式及一房單位佔全盤逾90%,其中開放式單位面積更低見200呎起。

如果對於一手樓二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問,我們團隊早前已製作了一系列的懶人包,可按橙色字快速跳往。

除了支持我們官方網頁外,也得支持我們的Facebook專頁、以及訂閱YouTube頻道,以獲取我們的第一手資訊哦!

本文目錄

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

海茵莊園(Manor Hill)資料

樓盤名稱海茵莊園 (Manor Hill)
位置將軍澳石角路1號
單位數目1,556個單位
面積183呎-866呎
戶型開放式: 203-245呎 (368個)
1房: 280-321呎 (1,021個)
2房連儲物室: 402-428呎 (120個)
特色: 183呎-866呎 (47個)
車位151個
校網95校網
關鍵日期2022年8月31日
綠色建築認證評級暫定銅級
發展商九龍建業
官方網站https://www.manorhill.com.hk/
示範單位地址太子始創中心23樓

海茵莊園開價

首批312個
折扣額3%
平均呎價21,568元
折扣後售價20,921元
區內二手造價峻瀅: 14,190元
首都: 13,860元
領都: 13,400元
緻藍天: 14,880元

VR地圖: 項目規劃與周邊二手呎價

項目背景

2009年: 「捷和神鋼廠」批建666個單位

位於石角路1至3號的「海茵莊園」,前身為「捷和製鋼廠」及五層高的「捷和神鋼中心」,佔地10.2萬呎,地皮劃為「住宅戊類」用途,在規劃意向上,城規會也鼓勵透過重建把舊式工業淘汰作住宅發展。原本由捷和集團所持有。九龍建業母公司「保利達集團」於2009年,向捷和以轉讓公司方式購入。項目於2011年時,項目成功獲批建四幢42層高住宅,合共提供666個住宅單位,平均每戶面積約769呎的大單位,另提供178個住宅車位。

2015年向母公司「保利達集團」購入地皮,改劃細單位

2015年,「保利達集團」以總代價1.84億元售予「九龍建業」,同時也向城規會作出新申請,興建建超過1,500個單位,較原先獲准方案大增近1.3倍。城規會在2017年批准興建兩座物業,合共1,518個單位,當中實用面積少於431呎的單位更大佔1,320個,另提供149個私家車車位。

2017年達成補地價協議

九建在2017年跟政府達成換地補地價議,以總價11.61億元補地價,以可建樓面51.88萬呎計算,每呎地價僅2,238元,長實於2010年底為毗鄰土地(峻瀅二期)支付補價2,868元,地價下調約22%。連同當日向母公司購入地價1.84億元的成本計算,總地價約13.45億元,折實每方呎樓面近2,600元。九龍建業曾在2018年向城規會提出修訂方案,減少住宅數目至1,369個,並獲城規會批准;但最終的修訂方案則為現時興建的1,556個單位。


區內其他供應

雖然隨著康城站的新盤逐個開出後,其重貨地位已不及昔日般嚴重,但實情這一區仍支撐著本港未來私樓供應。因為康城站餘下幾期也有逾6,400個單位待售;而中長遠而言,政府也計劃在「137區」發展為住宅,其規模比起康城站單位總和還要多,估計可以提供35,000個住宅單位,社區配套是否可以負荷,值得留意。

康城站餘貨約有6,400個單位

「海茵莊園」的位置上,跟「康城站」隔了一條「環保大道」。「康城站」本屬於鐵路招標的項目,跟「海茵莊園」透過改劃工業用地截然不同,這個合共由13期住宅項目組成的「康城站」,港鐵已完成所有招標程序,現時只餘下由信和、嘉華及招商區持有的第十一期,合共1,850個單位、會德豐持有的第十二期,合共1,217-2,000個位、及位於前交通交匯處、由信和發展的第十三期,合共1,667-2,550伙尚未推出市場。因此,單位「康城站」仍有約6,400個單位可供發售。

: 康城站餘下項目

項目可建樓面補地價金額每呎補地價入場費分紅單位數目發展商
11期95.64萬呎30.549億元3,194元自訂固定20%1,850伙信和、嘉華、招商局
12期96.11萬呎27.25億元2,835元3.5億元15%1,217-2,000伙會德豐
13154.7萬呎55.68億元3,600元>5億元>15%1,667-2,550伙信和

將軍澳137區約35,000個單位

至於區內的長遠供應還有「將軍澳137區」,由上屆特首梁振英提出在「將軍澳堆填區以南」的用地,興建35,000個住宅單位,這幅地佔地80公頃,暫為儲存公眾填料的臨時填料庫。發展局局長黃偉綸表示,早於2016年底已委託顧問公司進行工程研究,有關研究料於2022年完成。發展局計劃把「油塘工業區」的混凝土廠重置到137區,但強調因合約只營運至2029年,該用地最快於2030年才有居民入住,故不會影響房屋供應的時間。

: 區內長遠供應

 將軍澳137
地盤面積80公頃
可建樓面待定
單位數目約35,000個
車位數目待定
發展商待定

區內二手市場

位置上,最能跟「海茵莊園」比較的二手樓,肯定是在樓盤毗鄰的「峻瀅」。「峻瀅」前身都為「東洋鋁鋼廠」,也屬於由工業用地改劃成的住宅項目。項目共分兩期發展,推售期橫跨了一手新例。不過項目均以兩房及三房為主,較「海茵莊園」主打開放式及一房有分別,細單位在總價效應下,呎價往往會放大的前提下,「峻瀅」二手均價只能作局部參考。

峻瀅1期

「峻瀅」第一期在一手新例實施前開售,合共由六座物業組成,合共由1,777個位組成,提供了當年康城站較缺乏的兩房戶型,55%屬於兩房設計,實用面積由498-529呎之間;餘下45%為三房單位,面積由693-752呎。樓盤在2012年推售,當時首批連加推516個單位,清一色先推三房戶型,入場價格457萬元,其後累計沽出800個位後,發展商才開出兩房單位,當時入場價壓低至351.6萬元。

峻瀅二期

「峻瀅」第二期則於2015年才開售,當時一手新例已經實施。項目共由三座組成,第一及二座共39層,而第三座則40層高,合共872個單位,同樣都只提供兩房及三房戶型,面積由499-765呎之間。二期的兩房共有461個,面積由499-525呎之間,分布於第「1座B、E至H室」、「2座A、E至H室」及「3座E至G室,開則上採日字廳,間隔算分明。發展商於2015年開出首批182個單位,其後不斷加推至401個單位,即供平均呎價9,327元,三房入場價581萬元、兩房則457萬元,終收到10,800個認購登記,並於首日開售時沽清401個單位。截至2021年10月止,「峻瀅」兩房也大幅升值至800萬元,租值約15,000-17,000元之間;而三房單位則1,000萬元,租值約17,500元。

: 康城站及附近二手市場

 座數面積單位數目車位數目入伙紙日期
1期(首都)5517-840呎2096伙30008年12月
2A期(領都)4679-880呎1,688伙85510年1月
2B期(領峯)3654-990呎1,416伙 11年3月
2C期(領凱)3602-1,710呎1,168伙 12年12月
3期(緻藍天)4680-1,142呎1,648伙33014年12月
4A期(晉海)2318-1,132呎1,040伙43519年10月
4B期(晉海II)2321-934呎1,132伙 19年12月
5期(MALIBU)3346-1,344呎1,600伙26320年5月
6期(LP6)4289-2,739呎2,392伙47920年9月
7A期(MONTARA)1342-816呎616伙10921年10月
7B期(GRAND MONTARA)1346-789呎504伙7121年12月
9A期(MARINI)1348-1,305呎647伙27421年11月
9B期GRAND MARINI)1353-1,379呎503伙 22年1月
9C期(OCEAN MARINI)1450-1,476呎503伙 22年4月
10期(SEA TO SKY)3434-1,077呎1,422伙25522年2月
峻瀅6497-761呎1,777伙25514年4月
峻瀅II3499-765呎872伙18016年7月

VR模擬地圖 (海茵莊園)

VR模擬景觀(向南單位)

VR模擬景觀(向西南單位)

VR模擬景觀(向西北單位)

VR模擬景觀(向東北單位)

胡.說評析

1. 位置遠離康城站

步行往康城站需時9分鐘

樓盤經由「環保大道」,過馬路後穿過「日出大道」後,前往最近「康城站C2」出口需時約9分鐘。其實還有第二個途徑,就是在「海茵莊園」後方的迴旋處,這裡有行人隧道可以轉駁至康城站「首都」行人天橋。我由港鐵站出發選擇行這條路,但也省不了很多時間,我計過數要八分半鐘才能到達樓盤。根據城規會對項目的審批,發展商需要興建橫跨「環保大道」及「石角路」的行人天橋,並設24小時開放無障礙公眾通道,現場看見已見雛型。

需乘坐接駁小巴前往鐵路站

基於跟康城站有一段距離,這裡都有三輛專線小巴可盛載居民前往「康城站港鐵站」及「坑口」,其中專線小巴「112A」於早上6:30開出首班車,尾班車則在晚上00:30在康城站開出,全程收費3.7元,先經「首都」再去「峻瀅」,車程約6分鐘。另一輛專線小巴「113」屬循環路線來往「峻瀅」及「坑口」,但營運時間則由早上7:00至晚上23:30,經由「首都」往「清水灣半島」,繞過「新寶城、及「TKO Gateway」才到達「坑口站」,全程約20分鐘,每程6元。

路線地點車程(全程計)服務時間車費
112A峻瀅、首都、康城站6分鐘去程: 06:30-00:30
回程: 06:30-00:20
3.7元
113峻瀅、清水灣半島、新寶城 坑口站20分鐘07:00-23:306元
112M將軍澳工業邨、峻瀅、首都、康城站15分鐘去程: 06:30-00:20
回程: 06:30-00:30
4.9元

康城站列車採「2+1」行車模式:

但就算成功前往「康城站」,這裡還未計及在「康城站」的候車時間。因為「康城站」並不如一般地鐵般幾分鐘便有一班列車,而是採用「2+1」的行車模式,也就是兩班由「寶琳站」開出的列車,才有一班由「康城站」開出,故若需要採用鐵路上班的準買家,需要實地視察一下,看看能否配合生活所需。

巴士選擇跟康城站相同

若選擇巴士上班,也要留意。因為需要依賴康城站的巴士接駁。區內增設了常規路線,自2018年12月起,就把290X提升至每日全日服務,經由荃灣西、通往葵涌、龍翔道、黃大仙、觀塘至康城站,並於2020年10月31日把康城站線站遷入新落成的公共交通交匯處,巴士運作時間由早上6:30至晚上11:05,每程收費10.7元。新巴在2020年10月2日起亦提供了「797」號,由康城站駛往九龍灣,服務時間由早上6:45至晚上12:00,每程7.9元。

: 巴士路線
 途經時間收費
九巴290X荃灣、葵涌、黃大仙、觀塘6:30-11:0510.7元
新巴797九龍灣6:45-00:007.9元

生活配套依賴康城商場

至於生活配套,則依賴康城商場。佔地48萬呎的康城商場開幕後,令區內居民不用再倚賴臨時超市。商場設有兩萬呎超市「FRESH新鮮生活」、「大快活」、「pizza hut」等,營業商鋪進一步增加,包括設有一所提供六個獨立影院的「英皇戲院」,日式餐飲品牌牛氣、及台式鼎王麻辣鍋也進駐。

2. 地盤東北: 發展公營房屋

人口密度大增

其實沿著「環保大道」,這裡也有不同程度的建設,對日後居住生活也有影響。共由兩座物業組成的「海茵莊園」,樓盤以東北可以望到遠山景,但卻未必有永久保障。因為由將軍澳「環保大道」一路延伸入「康城」之前,現址「香港電影城」以東的一遍用地,佔地2.26公頃,將會以6.5倍地積比率,發展3座樓高45層高的公營房屋,提供約3,140個住宅單位,容納人口約8,800人。房委會計劃在該處另建一座社福及零售設施大樓,其中零售設施面積約27,987呎,並提供257個私家車位。

「海茵莊園」東北面景觀受影響

由於樓宇高度足有210米,其距離僅在「海茵莊園」的東北面,日後望向「清水灣郊野公園」山景會受阻。「海茵莊園」東北面單位,即「2座C1至C12室」,17樓的高度,即使可以避過前方國際學校,望「清水灣郊野公園」山景,但當公屋落成時會削去一部份景觀,連同地勢,公屋高度將遠高於「海茵莊園」,意味高、中、低層皆會受影響。另外,當公屋住戶陸續遷入時,日後對區內配套會有更大需求,無論交通及零售配套,能否應付得來會是一大疑問。

將軍澳公屋
將軍澳公屋排序
: 百勝角公屋發展計劃   
地盤面積2.26公頃
地積比率住用及非住用: 7倍
住用: 6.5倍
座數住宅: 3座
社福設施: 1座
層數45層
單位數目約3,140個
預計人口約8,800人
設施休憩設施、兒童遊樂場、零售設施、福設施、幼稚園
車位私家車: 257個
電單車位: 29個

3. 地盤以北: GIC用地

GIC用地尚未敲定用途

可能你會說,東北面也有一點點距離,但要留意「海茵莊園」以北有一遍用地。這幅用地原本是「捷和神鋼廠」,但透過換地而交換一部份用地予政府,並改劃為「政府、機構及社區(GIC)」用途。這幅用地佔地約53,821呎,政府原本準備交予食衛局興建「政府化驗所大樓」,為食物、消費品、藥物、法證、及環境等作化驗,預計樓高約75米,但其後遭區議會否決,化驗所改為選址晉海附近的用地。

至於樓盤以北的GIC用地,現時尚未敲定土地的實際用途,但根據該區區議員所述,仍預計該地皮會興建約20層高的大樓,但實際用途仍待政府規劃,所以我們建議,即使選購樓盤以北的單位,包括「2座B1至B5室」及「C1至C10室」,揀選高層單位,對未來的景觀才有保障。根據航拍機的畫面所見,這個方位的高層單位,將可望到將軍澳南的遠海景與山景。

化驗所平面圖
政府原定於樓盤以北的用地興建化驗所大樓,但其後遭區議會否決,目前仍未敲定該地皮的實際用途。

4. 地盤以西: 環保大道、康城站住宅

環保大道會否負荷過重

直至「跨灣大橋」在2022年完工前,這一區的主要陸路仍倚賴「環保大道」作接駁。其車速放寬至70公里,一旦發生交通意外會把區內陸路斬斷,始終這條道路不單接駁了「百勝角公營房屋項目」,還會延伸至「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」。而且隨著日後接駁至待發展的「將軍澳137區」,該處新增35,000個住宅單位,究竟是否可以負荷也令人擔心。

環保大道泥頭車造成噪音

雖然「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料,故減輕了道路臭味,但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過「環保大道」,仍然會沙塵滾滾。「海茵莊園」以西正面向「環保大道」,其噪音也有可能對樓盤有影響,包括「1座A1至A2室」、「B1至B7室」,以及「2座A8室、B1至B7室」都會正望這邊。

5. 地盤以南: 污水處理廠及數據中心

鄰近污水處理廠

除了樓盤東北面會受到日後公屋地盤影響,「海茵莊園」的東面也會跟「峻瀅」二期面壁,雖然在項目的擺位上,物業與物業之間也有一定間距,但仍阻不了望樓景的可能。以至樓盤南面,現時為「將軍澳污水處理廠」,早於1987年已經啟用,每日處理13.1萬立方米的污水,於2001年開始,污水會經深層污水隧道輸往「昂船洲污水處理廠」進行處理和消毒後,再於深海排放。

前方為數據中心

行前一點則為兩幅劃作數據中心的用地。政府在2011-2012年《施政報告》預留兩公頃用地作數據中心之用,其中第一幅原作為臨時巴士廠的用地,在2013年10月首先推出招標,當時由新意網以4.28億元投得,計及樓面473,616呎,每呎地價僅904元;其後在2019年再推出較捱近「污水處理廠」的一幅招標,再被新意網下一城投得,但地價卻大幅飆升至54.56億元,以可建樓面1,212,457呎,每呎地價高達4,500元。

: 數據中心
 數據中心 將軍澳市地段122號數據中心 將軍澳市地段131號
地盤面積110,869呎295,407呎
可建樓面473,616呎1,212,457呎
中標價4.28億元54.56億元
每呎地價904元4,500元
發展商新意網新意網

數據中心經常噴白煙及發出聲響

雖然根據2012年商務及經濟發展局的文件顯示,數據中心屬密封型發展,不會對環境成污染,但有區議員卻在2019年的會議中指出,數據中心運作期間不時看見中心屋頂噴煙,且天台及牆身冷氣機散熱器扇葉發出巨大聲響。區議員曾要求地政總署及新意網代表出席會議了解,事後地政處回覆指,地契並沒有相關條款限制發放及排放皂凟境保護條款,但就會去信業權考慮其建議。由於相關的設施正設於「海茵莊園」的正南面,故亦可能對住戶有影響。

選擇高層望罅海,不會望墳

把航拍機升至7樓,其實環境真的很麻麻,除了跟污水廠貼近之外,前方的數據中心正在興建中,未來都被數據中心遮擋景觀,至於污水廠會否有臭味,說實話,我在現場實地考察時,並沒有聞到污水的臭味,你們也記得到現場親身感受一下;升至15樓左右,大約跟數據中心的天台呈水平高度,還可以望到一丁點「藍塘海峽」;但升至37樓,景觀開揚得多,其實也挺不錯,但未來有可能被137區遮擋部分海景,不過,由於周邊都是樓景,連康城招牌的雙墳景,即是「將軍澳墳場」、以及柴灣「歌連臣角墳場」的墳景,都被遮擋著。

區議會文件

6. 地盤以南: 將軍澳137區的影響

混凝土廠運作的沙塵滾滾

以至部份高層單位會望到「將軍澳第137區」。「將軍澳137區」位於將軍澳工業邨以南,旁邊為比較深水海灣,大部分土地劃為「其他指定用途」註明「深水海旁工業」地帶,早年規劃意向主要為海路運輸、或需深水泊位的工業而設,其後於2002年開始暫作儲存公眾填料的臨時填料庫,把接收到的混合拆建物料分類篩選,經篩選後會儲放在填料庫內,供將來再用。由於該用地是以臨時撥地形式批出,而有效期至今年年底,發展局研究把用地開放供市場競投,作為營運混凝土廠,今年會完成混凝土廠選址研究,最快於2024年投入運作。早前油塘混凝土令區內沙塵滾滾,日後相同問題會否影響區內居民,也值得關注,特別對於「海茵莊園」以南的單位最受影響。

將軍澳137區住宅重鎮

政府在2016年展開了研究,探討能否在「將軍澳137區」興建住宅的可能。發展局早前回覆立法會議員時指出,把「油塘工業區」的混凝土廠重置到137區,但合約只營運至2029年,該用地最快於2030年才有居民入住,故不會影響房屋供應的時間。但這也代表在2030年後,十年後新增住戶會令區內的配套更形惡化。


揀樓攻略

「海茵莊園」鳥瞰平面圖

開則採高密度設計

「海茵莊園」全盤共由1,556個單位組成,分兩座物業,其中第一座位於地盤較南面,挨近「將軍澳污水處理廠」的位置,屬一層十六個單位,開則上「兜兜圈」的設計,共用四部電梯,內裡再分開A及B翼。第二座則較貼近地盤以北,也就是「政府、機構及社區」的用地毗鄰,開則上採用一層三十二個單位,共用四部電梯。

二座電梯分開服務高低層

如此高密度的設計,大家擔心日後繁忙時間等電梯會否迫爆? 第二座開則上呈大V形向內園伸延,AB翼設於一邊、而CD翼則設於另一邊。雖則說這裡每層共用四部電梯,但實情電梯會分高低座。除了一部電梯會貫穿1-38樓外,有三部電梯會服務低座也就是「1-20樓」;另有三部電梯則會服務高座「21樓-38樓」。所以若對景觀、間隔沒有太大要求,純粹希望求使用上的方便,購買20-21樓單位較划算。住在20樓的住戶,早上落樓可以由高位落𨋢;亦可選擇搭高座電梯,再向下走一層樓層回家;住在21樓的住戶,若遇上高座塞爆電梯時,可考慮往下走一層至20樓搭低層電梯。

2座低層電梯
2座低層電梯
2座高層電梯
2座高層電梯

揀樓盡量以景觀及方位排序

整個「海茵莊園」開則較單一,開則上沒有太大可比性,故盡量按景觀、單位特色如需否安裝固定窗、以及方位作排序。排序過後,若部份同類單位呎數相若,則盡量選購面數細一點的單位,因面數大一點的單位往往跟主力牆、及攤分較多公用面積有關,對於內櫳的實用沒有太大作用。


開放式單位 (368個)

2座3-38樓C1室」唯一光廁

撇除特色單位,「海茵莊園」共提供了368個開放式單位,分布於十二柱。雖面積只有200多呎,但因其樓底有3.5米高,故選購這類單位的買家,也須要有向高空發展心理準備。在這十二柱中,只得「2座3-38樓C1室」屬光廁類,其餘清一色為黑廁設計。若本身抗拒黑廁的住戶,又希望選擇開放式單位,則只有這個單位可選擇;但這柱單位的客飯廳,因其介面會向西望「環保大道」,故需進行噪音緩解措施。

只有七柱不需進行噪音緩解措施

歸納十二柱開放式單位,只有七柱單位,因其方位上扭向了峻瀅及內園方向,才可以避過不用進行噪音緩解,包括「1座3-38樓A3室」、「1座3-38樓A5室」、「1座3-36樓A6室」、「1座3-36樓A7室」、「2座2-38樓C2室」、「2座2-38樓C3室」及「2座2-38樓C5室」。

: 開放式單位分布
單位面積景觀/座向是否黑廁噪音緩解措施
1座3-38樓A3室203呎向北望峻瀅不需要
1座3-38樓A5室215-216呎向北望峻瀅不需要
1座3-36樓A6室215呎向北望峻瀅不需要
1座3-36樓A7室204呎向北望峻瀅不需要
1座3-38樓B3室203呎向西南望污水處理廠及環保大道需要
1座3-38樓B5室215-216呎向西南望污水處理廠及環保大道需要
1座3-36樓B6室215呎向西南望污水處理廠及環保大道需要
1座3-36樓B7室204呎向西南望污水處理廠及環保大道需要
2座2-38樓C1室245呎向東北望峻瀅及GIC用地、西北望環保大道不是需要
2座2-38樓C2室222呎向東北望峻瀅及GIC用地及公屋用地不需要
2座2-38樓C3室217呎向東北望峻瀅及GIC用地及公屋用地不需要
2座2-38樓C5室222呎向東北望峻瀅及GIC用地及公屋用地不需要

開放式單位間隔單一

開放式單位面積由203-245呎之間,其中唯一光廁「2座3-38樓C1室」的開則,其面積也是開放式中最大,共有245呎,但其間隔卻不夠歸一,入門口會有14呎小玄關後,前方為廚房,之後轉入才是132呎的主體面積,故布局上有點曲尺型。至於其餘的開放式單位,則大致經過小玄關,旁邊設有洗手間,之後直入便是客飯廳,以及露台,面數大細主要視乎外接公家面積比例、及跟毗鄰單位攤分牆身厚度,故純粹計算間隔,我們建議應該「選細不選大」

: 開放式單位內櫳面積
面積203-204呎215-216217-222呎245呎
所屬單位1座A3室
1座A7室
1座B3室
1座B7室
1座A5室
1座A6室
1座B5室
1座B6室
2座C2室
2座C3室
2座C5室
2座C1室
玄關17呎17呎16呎14呎
客飯廳91呎104呎109呎132呎
洗手間31呎27呎27-31呎31呎
露台22呎22呎22呎22呎

一房單位(1,021個)

一房光廁只有五柱

「海茵莊園」全盤共有1,556個單位,一房單位已佔1,021個單位,分布於32柱,表面上看似選擇眾多,故買家可先評估不同單位的內櫳特色,之後按其景觀方位等因素,逐步收窄範圍作揀樓抉擇。若果你本身很抗拒黑廁,但又希望認購「海茵莊園」的一房,你只有五柱單位可選擇,包括「1座A2室及A9室」;「1座B2室及B9室」、以及「2座C12室」作抉擇。但這五柱單位應該怎樣排序呢? 就值得看看其各自特色。

一房光廁首選「1座A2室」

值得留意「1座A9室」及「1座B9室」其洗手間氣窗是扭向光井,故是否衛生需自行判斷,且其入門口位置有較大比例玄關,變相蠶食了客飯廳的面積。至於「2座C12室」則位於二座的大單邊,其依附了少量厚柱需計算入實用面積。因此,在一房光廁的選擇上,我們較建議選購「1座A2室」及「1座B2室」。但在這兩者之間仍有輕微分別,主要在其景觀及方位。「1座A2室」向西望向會所方向,北望峻瀅樓景,距離「環保大道」較「1座B2室」遠,故首選應為「1座A2室」。

: 一房單位(光廁)
單位1座3-38樓A2室1座3-36樓A9室1座3-38樓B2室1座3-36樓B9室2座1-37樓C12室
面積321呎300呎321呎300呎298呎
玄關14呎36呎14呎36呎20呎
客飯廳118呎85呎118呎85呎101呎
睡房79呎79呎79呎79呎79呎
洗手間31呎30呎31呎30呎26呎
露台22呎22呎22呎22呎22呎
景觀及方位向西望會所及少量環保大道、向北望峻瀅向東望污水處理廠向西望會所及較大比例的環保大道向東望污水處理廠向東北望峻瀅及百勝角公屋項目
噪音緩解措施需要需要需要需要需要
排序首選尾選次選尾選尾選

一房黑廁按景觀排序

至於餘下清一色均為黑廁選擇,建議可按其景觀及方位作排序。因為畢竟280-290呎單位,內櫳可比性不大。若撇除一房光廁選擇,「1座A1室及B1室」均扭向西望會所、以及會望到少量「環保大道」;「2座A1-A7室」主要扭向東南望內園,因其擺位關係,這幾個單位的室號愈大,其方位會近「環保大道」。「2座B1-B7室」則扭向西北望向GIC用地、部份會望環保大道。「2座C6-C12室」則稍稍扭向東北望峻瀅樓景、未來百勝角公屋用地,以及部份會望到GIC用地。「2座D1-D8室」則主要扭向西南望會所及園景。

可優先考慮不受噪音影響的一房黑廁

由於「海茵莊園」鄰近「環保大道」,加上其基座不及毗鄰康城站的住宅為高,故低層單位也頗貼近大道,而泥頭車經過的噪音也會影響住戶,若希望住得較寧靜,則要選擇向內園單位,較不受噪音影響的單位包括「2座A1-A6室」、「2座C6-C8室」、以及「2座D1-D8室」。

: 一房單位(1座、黑廁)
單位面積景觀/座向噪音緩解措施備註
1座3-38樓A1室、B1室288呎向西望會所及少量環保道需要首選: A1室
次選: B1室
: 一房單位 (2座A室、黑廁)
單位面積景觀/座向噪音緩解措施備註
2座1-38樓A1室287呎向東南望內園及1座樓景不需要面積接近均等,故應選細不選大; 室號愈大,位置愈接近環保大道,應避開A7室
2座1-38樓A2室280呎   
2座1-38樓A3室284呎   
2座1-38樓A5室283呎   
2座1-37樓A6室283呎   
2座1-37樓A7室289呎 需要 
: 一房單位 (2座B室、黑廁)
單位面積景觀/座向噪音緩解措施備註
2座2-38樓B1室287呎向西北望環保大道及GIC用地需要 
2座2-38樓B2室280呎   
2座2-38樓B3室284呎   
2座2-38樓B5室288呎   
2座2-37樓B6室293呎   
2座2-37樓B7室300呎   
: 一房單位 (2座C室、黑廁)
單位面積景觀/座向噪音緩解措施備註
2座2-38樓C6室280呎向東北望峻瀅、未來百勝角公屋用地及GIC用地不需要 
2座2-38樓C7室280呎   
2座2-38樓C8室284呎   
2座2-38樓C9室283呎 需要 
2座2-38樓C10室288呎   
2座1-37樓C11室290呎   
: 一房單位 (2座D室、黑廁)
單位面積景觀/座向噪音緩解措施備註
2座1-38樓D1室287呎向西南望會所及內園不需要2座D8室附設厚柱計入面積,但內櫳跟其他單位分別無大分別
2座1-38樓D2室280呎   
2座1-38樓D3室284呎   
2座1-38樓D5室283呎   
2座1-38樓D6室283-285呎   
2座1-37樓D7室285呎   
2座1-37樓D8室290呎   

兩房連儲物室 (120個)

兩房全黑廁、也需做噪音緩解措施

再上一級的單位並沒有純兩房,而是清一色提供「兩房連儲物室」,但量數只有120個單位,分布於四柱單位之中。清一色黑廁、清一色需要進行噪音緩解措施,面積分為「1座A8室」及「1座B8室」(428呎)、「2座A8室」(406呎)、及「2座D9室」(402呎),可看看其內櫳有何差異。

首選「1座A8室」

幾柱之間似乎面積較大的428呎單位,其缺點在於入門口有長直玄關,但其位置上相對地較遠離一點環保大道,雖然樓下石角路也會有噪音,但顯然不及「1座B8室」、以及「2座A8室」。至於「2座D9室」其睡房外接了厚柱,需計入實用面積,故七除八扣之下,首選應以「1座A8室」為主。

: 兩房連儲物室
單位1座3-36樓A8室1座3-36樓B8室2座2-37樓A8室2座2-37樓D9室
面積428呎428呎406呎402呎
玄關32呎32呎20呎19呎
客飯廳+廚房135呎135呎107呎105呎
睡房46呎46呎44呎45呎
主人房68呎68呎66呎66呎
儲物室28呎28呎27呎28呎
洗手間31呎31呎26呎29呎
露台22呎22呎22呎22呎
工作平台16呎16呎16呎16呎
景觀及方位向北望峻瀅、向東望污水處理廠向西南望環保大道、向東南望污水處理廠向西南望環保大道、向東南望內園向東望峻瀅、向西南望內園景
噪音緩解措施需要需要需要需要
黑廁
備註有較大比例的厚柱
次序首選尾選尾選次選

價單與付款辦法分析

首張價單推出低層單位

海茵莊園首批推出了312個單位,扣除最高3%的折扣額後,即供均價20,921元呎,比起康城站一帶的二手物業,平均13,000-14,000元高出60%,背後跟總價效應有關,因為首批單位有低於400萬元的選擇,屬於市場上較罕有的上車銀碼。所以發展商其後加推了2號價單,共推出了468個單位,即供呎價再扯高至22,784元呎,但實情全因首張價單推出低層單位有關,最高樓層不超過12樓,故東南西北都受到影響,才勉強營造出低價感覺。

: 第一張及第二張價單

 首張價單第二張價單
開放式單位388.7萬-457萬元388.8萬-561萬元
1房黑廁551萬-662.4萬元615萬-703萬元
1房光廁604萬-680萬元703萬元-754萬元
2房+儲物室773萬-887萬元854萬-920萬元
即供平均呎價20,921元22,784元

34%單位跌入舊按保門檻

今次「海茵莊園」並沒有太花巧的付款辦法,共提供了三種付款辦法(詳述如下)。始終物業的樓花期較短,距離關鍵日期只有十個月,故銀碼低於600萬以下可選用舊按保(註: 訂低於618.5萬元),可借取80%按揭上會。首批連加推價單中有多達157個單位,相當於佔首兩張價單468個單位的34%。當然準買家也可以選擇借取90%新按保上會,但卻必須採用採用建築期付款,其折扣會較低。

: 付款辦法

付款辦法支付條款折扣額
120天輕鬆現金付款計劃簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後120天: 90%
-3%
超級靈活建築期付款計劃簽臨約: 5%
入伙: 95%
-0%
靈活建築期付款計劃簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
入伙: 90%
-0.5%

付款辦法

120天輕鬆現金付款計劃

如果銀碼低於600萬元以下,可以考慮選用這個計劃並配合舊按保來上會。準買家在售樓處現場簽署臨時時,需要先支付5%樓價,並在簽臨約後30天內多支付5%樓價,餘額90%則在120天內找清。如果採用這個計劃,才可以獲取3%的最高折扣額。

樓價低於400萬元

若銀碼低於400萬元(註: 訂價412.3萬元),買家有兩個選擇,他可以選擇支付40%首期,而餘額60%向銀行借錢上會;或是可借取舊按保,並用到最高90%上會。若使用後者方式,則分期支付了各半成訂金後,在120天內要向銀行及按揭證券公司借取90%按揭上會。

樓價低於600萬元

若銀碼低於600萬元(註: 訂價618.5萬元),同樣地可以選擇自己支付40%首期,餘額60%借貸上會;或者借取舊按保,但最高只可借取80%按揭,也就是分期支付了5%訂金後,在上會時要多預備10%首期,再向銀行及按證公司借80%上會。

超級靈活建築期付款計劃 / 靈活建築期付款計劃

如果銀碼高於600萬元,或希望借取新按保的買家,則必須選擇最後兩款付款計劃。因為新按保只接受現樓物業申請。選用後兩者計劃的折扣額分別只有0%及0.5%,接近要用訂價來入市。兩個計劃的分別在於「超級靈活建築期付款計劃」在售樓處簽約繳付5%訂金後,餘額在入伙時找清;而「靈活建築期付款計劃」則需要簽臨約後支付5%後,30天後需多支付5%。但無論如何,若配合新按保計劃,因最高按揭成數為90%,故就算選用「超級靈活建築期付款計劃」,在上會時也需要多預備5%首期。

小貼士: 由於新按保的保費較舊按保為高,故若銀碼低於400萬元的單位,而不是特別需要時間來籌集首期的話,則盡量棄用「超級靈活建築期付款計劃 / 靈活建築期付款計劃」來獲取最高折扣額,以及減省高成數按揭下的保費支出。

供款例子與安排

以下我們會用三個不同處境的單位,來闡述其付款安排,包括為開放式、一房黑廁及一房光廁及兩房連儲物室的入場單位。

: 開放式單位 (1座3樓B3室、203呎、訂價400.8萬元)

 120天輕鬆現金付款計劃120天+舊按保超級靈活建築期付款+新按保靈活建築期付款+新按保
樓價388.8萬元388.8萬元400.8萬元398.8萬元
首期40%: 155.52萬元10%: 38.88萬元10%: 40.08萬元10%: 39.88萬元
貸款額60%: 233.28萬元90%: 349.92萬元
保費: 15.22萬元
90%: 360.72萬元
保費: 18.036萬元
90%: 358.92萬元
保費: 17.946萬元
月供9,217元14,428元14,965元14,891元
入息要求22,076元34,554元35,842元35,663元
第一筆支出165.3萬元48.63萬元50.16萬元49.85萬元

: 一房黑廁 (2座2樓D2室、280呎、訂價568萬元)

 120天輕鬆現金付款計劃120天+舊按保超級靈活建築期付款+新按保靈活建築期付款+新按保
樓價551萬元551萬元568萬元565.16萬元
首期40%: 220.4萬元20%: 110.2萬元10%: 56.8萬元10%: 56.516萬元
貸款額60%: 330.6萬元80%: 440.8萬元
保費: 9.4772萬元
90%: 511.2萬元
保費: 25.56萬元
90%: 508.644萬元
保費: 25.4322萬元
月供13,063元17,791元21,208元21,102元
入息要求31,285元42,610元50,794元50,540元
第一筆支出238萬元128萬元74.8萬元74.5萬元

: 一房光廁 (2座2樓C12室、298呎、訂價622.3萬元)

 120天輕鬆現金付款計劃120天+舊按保超級靈活建築期付款+新按保靈活建築期付款+新按保
樓價603.6萬元622.3萬元619.2萬元
首期40%: 241.44萬元10%: 62.23萬元10%: 61.92萬元
貸款額60%: 362.16萬元90%: 560.07萬元
保費: 28萬元
90%: 557.28萬元
保費: 27.8萬元
月供14,309元23,236元23,120元
入息要求34,271元55,650元55,373元
第一筆支出260.8萬元83.46萬元82.8萬元

: 兩房連儲物室 (2座2樓D9室、402呎、訂價796.8萬元)

 120天輕鬆現金付款計劃120天+舊按保超級靈活建築期付款+新按保靈活建築期付款+新按保
樓價773萬元796.8萬元792.8萬元
首期40%: 309.2萬元10%: 79.68萬元10%: 79.28萬元
貸款額60%: 463.8萬元90%: 717.12萬元
保費: 35.86萬元
90%: 713.52萬元
保費: 35.676萬元
月供18,326元29,752元29,602元
入息要求43,890元71,256元70,898元
第一筆支出339.2萬元110.56萬元110萬元

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top