立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

近期日出康城多個新盤入伙,包括長實「Sea to Sky」、會德豐的「Marini」及「Montara」,合共近4000伙,市場不斷湧出租盤。租客除了看租金是否相宜,也值得參考物業質素才決定是否租住。今日我們會見其中一個屋苑,是會德豐地產的「Montara」2B座高層A室,一個500多呎的兩房單位,單位驗樓得分81分,貼近B級尾的界別,不算十分理想。

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

項目背景

屬於康城站七期的「Montara」,是會德豐投得港鐵上蓋的發展項目之一,屋苑共分開兩期發展,第一期為「2A及2B座」「Montara」;第二期則為同一屋苑的「1A及1B座」「Grand Montara」。一期「Montara」由616個單位組成。單位面積由342-816呎,由一至三房單位均有提供,但就以兩房則佔全盤多數,會再細分兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室幾款則。

: MONTARA資料表

地址康城路1號
單位數目616個
面積342-816呎
校網95校網
發展商會德豐、港鐵

兩房單位佔全盤高達68%,其中我們驗樓單位則為「兩房梗廚」,實用面積529呎的單位。單位外望都是樓景為主,主要望過去「Sea to Sky」及「LP10」的方向。業主在2019年社會運動前買入,樓價785萬元,以單位面積528呎計,呎價14,867元。入屋行了一次,你的第一印象如何呢?

: 驗樓樓盤資料

屋苑MONTARA
面積528呎
單位2B座高層A室
樓價785萬元
呎價14,867元
得分81分

驗樓問題:

1 單位玄關及廚房均三尖八角

這是一個529呎的兩房單位,入屋很特別,這裡有一個玄關,但略嫌有一點三尖八角,需要做一組打對角的鞋櫃外,玄關用途不算很大,再過來就是廚房,屬於梗廚設計,我們入內看看。進入廚房後,跟玄關有點相似,這裡也有點三尖八角,廚櫃是斜身,呈三角形,感覺並不規則。

玄關
廚櫃是斜身

2. 廚房磁磚修補口明顯

驗樓師陳智康在廚房近廳磁磚發現兩個明顯補口,估計跟兩塊磁磚曾有空鼓,發展商透過打針灌漿來補救有關,但其後卻修補磁磚不妥,故導致有修口。陳智康敲打磁磚,發現沒有空鼓,認為理論上應打針後應修補至不能看見,但現在看見還差一點點,挨近一點能望得出,故可要求發展商重新修補,若最後仍不接受,可能需要換掉整塊磁磚。

廚房磁磚修補口明顯

3. 地板不清潔

由廚房走出來的客飯廳,相比起廚房及玄關,客飯廳就方正得多,這裡是飯廳,這邊是客廳,但望望地板,驗樓師貼了很多黃紙,有很多黑點。陳智康認為,應該是膠水漬,輕輕清潔便可以,但認為發展商應在交樓前就把它清潔好,而非待業主入伙時才算數。

地板不清潔

4. 露台地台勁斜

客飯廳外接一個22呎的露台,露台外望,現在也可望到頗開揚的海景,但日後當康城站最後一期落成時,都會遮擋了海景,只能透過樓與樓之間望到隙海、以及跨灣大橋。看看這個露台,你會看見地磚上窄下闊。「我會形容這個露台相當斜,你會看見放置平水尺後,這顆波波已過界,相比其他單位,這裡設計得斜了一點,站在露台有點不平衡。原意希望疏水較順暢,但若業主希望放一張椅子在露台,可能要稍為攝一攝才會感覺平衡。業主沒有辦法可以處理,如果想處理,也只能夠加裝戶外木地板來遷就。」陳智康說。

露台地台勁斜

5. 冷氣機散熱器底部多沙石

洗手間屬光廁設計,有一扇氣窗,對開外面是冷氣機散熱器,但驗樓師提醒業主要檢查冷氣機散熱器底部,因為冷氣機散熱器底部積聚了不少碎石。接水盤作用是用來盛載冷氣倒汗水後流下主渠,但若充滿沙石,有機會進入去水渠淤塞,所以接水盤有沙石,一定要求發展商處理。

冷氣機散熱器底部多沙石

6. 氣窗欠防水唧膠

洗手間氣窗外也沒有唧防水膠,驗樓師檢查後,輕輕觸碰也看見有空鼓。但他表示,根據過往經驗,如果沒有唧防水膠而有空心,有可能是新更換的磁磚,若更換了新磁磚,可以等待十四天後再看看有沒有空鼓,因為新更換的磁磚需要待十四天,待其乾透後才能確定是否有空鼓。

氣窗欠防水唧膠

7. 主人房玻璃窗需更換

主人房外望景觀跟客飯廳同向,可以望到同一道景觀,還有主人房有很大幅玻璃窗,所以採光度也頗充足,但這裡有一道超過1.2毫米的崩花,驗樓師建議必須更換,但更換也頗麻煩。因為若體積較細小的玻璃往往在室內更換,但若體積較大的玻璃則不能進入電梯,就要用吊船。驗樓師建議,業主在更換時要預留空間予工人從內及外也能觸及玻璃,因為內外均需要唧膠,若有傢俬阻塞,可能未能扶實玻璃,有可能玻璃安裝會不夠隱妥。

主人房玻璃窗需更換

8. 單位牆身超厚

雖則說這個單位是529呎,但入到室內卻沒有529呎的氣勢,背後其中一個原因跟厚牆身有關,例如主人房設有425毫米厚牆身,需要計算入實用面積售予小業主。除了這幅厚牆身,洗手間也由300-375毫米的厚牆身包圍,廚房亦有,以至客飯廳也有一幅425毫米的厚牆身,需要跟毗鄰單位攤分,變相壓縮了內櫳面積。

單位牆身超厚

9. 樓層高但只有三部電梯

樓層去到70樓,但每座卻只有三部電梯,當日我們去到電梯大堂時,有一部電梯更是暫停使用,結果苦等良久也沒有電梯,連業主也說有同感,擔心日後繁忙時間未知電梯是否可負荷。

樓層高但只有三部電梯

10. 多伙郵箱壞待維修

最後大堂的郵箱,現場看見貼了超了黃紙,大部份都說壞了而未能夠用。兩個如此細微的地方,卻也大大影響走入大廈第一觀感。

多伙郵箱壞待維修

執修後續:更換玻璃窗有分歧

單位發現的問題不算嚴重,只是較多瑣碎的甩漏,當中舖磚、窗、潔具、地板腳線扣分較多,評分的十五個項目中,只得批盪、盪地台、家電及假天花取得滿分,驗樓師給予單位81分,貼近B級尾的界別。

我們再跟業主聯絡,業主卻跟我們說,執修部對於更換玻璃窗有意見,未必願意更換。

我們之後再向發展商查詢,發展商最終答應業主更換主人房的玻璃窗,並指正排期使用吊船更換玻璃,將另行通知業主落實安排,而客廳玻璃崩花則符合標準,若打磨或會有玻璃滲水風險,故決定不再跟進。而直至1月13日截稿為止,業主亦表示執修部承諾,客房的玻璃花痕,將會透過打磨執修,有別於驗樓師的更換建議,而主人房的更換玻璃程序,初步要排期至2月中才能完成。

執修後續:更換玻璃窗有分歧

胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!

《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠!經指定連結透過「好師傅」,成功配對並簽約裝修工程,將可額外獲得兩次QC服務連報告,而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞,每$10萬裝修費,可獲得價值$300的超市現金券!詳情可按以下連結:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top