長實推出今年首個大盤，位於日出康城第八期「Sea to Sky」，全盤共由三座物業組成，合共提供1,422伙，由兩房至四房都有提供。樓盤最大賣點是「康城站」上蓋，也是最貼近海邊的一期，究竟樓盤有沒有吸引力？哪款開則最吸引？區內屋苑呎價是多少？
發展商剛公布了項目戶型分布，面積由434-1,077呎之間，當中三房佔最多，一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎)，月內會推出。首批單位推出285個單位，扣除最高折扣額20-22%(2房: 20%、3房: 22%)，即供平均呎價為15,820元，較附近對上一個新盤「OCEAN MARINI」的14,688元，高約8%，相信就是跟樓盤望海景為主有關。
全盤三座共向「藍塘海峽」方向排開，當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目，二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座單位中，二三座外牆均設有向外突出的厚柱，究竟會否計入實用面積售予小業主? 我們即將會再就付款辦法跟大家作出深入探討。
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SEA TO SKY資料
| 樓盤名稱 | SEA TO SKY |
| 位置 | 康城路1號H盤 |
| 單位數目 | 1,422個 |
| 面積 | 434-1,077呎 |
| 戶型 | 2房: 577伙(434-482呎) 3房: 741伙(702-817呎) 4房: 104伙(1,054-1,077呎) |
| 車位 | 255個 |
| 校網 | 95校網 |
| 關鍵日期 | 2022年2月28日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 長實地產、港鐵 |
| 官方網站 | https://www.seatosky.hk/ |
| 示範單位地址 | 紅磡置富都會9樓 |
SEA TO SKY開價
| 首批 | 285伙 |
| 折扣額 | 20-22% |
| 平均呎價 | 20,060元 |
| 折扣後售價 | 15,820元 |
| 區內二手市價 | 首都: 14,000元 領都、領峰、領凱: 12,800元 緻藍天: 14,000元 |
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項目背景及特色
前身稱為「夢幻之城」的將軍澳86區，位於港鐵「康城站」，後改稱為「日出康城」，全區共分為13期發展，共提供約50座住宅項目，提供超過25,500個住宅單位。規劃上標榜人車分隔，且以大量綠化作主打。根據港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。
項目首十一期已經推出招標，當中八期已經開售。其中屬於康城站第八期的「SEA TO SKY」是在2015年10月由長實投得發展權，項目補地價金額29.55億元，以可建樓面104.409萬呎計，每呎補地價金額2,830元。據當時招標條款，發展商需自訂入場價，並提供予港鐵最少15%分紅，港鐵也因應當時市況，容許中標發展商在取得入伙紙時才繳付入場費。
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長實區內發展經驗
首都
長實在「康城站」也有發展經驗。長實也在石角路一帶發展了「峻瀅一期及二期」之外，「康城站」第一個項目就是由它們投得，並命名為「首都」。「首都」是在2004年12月批出發展權予長實，項目補地價金額23.19億元，每呎補地價金額1,540元，但由於屬於區內首個項目，當時港鐵破天荒承擔了一半補地價金額，故實質地價較想像中為低，發展商另需支付1.8億元入場價。不過長實卻需在售樓收益上作出60%分紅。
項目在2008年2月開售，當時以建築呎價4800多元開售，終於在一晚內沽清全盤2,096個單位。雖然及後面臨金融海嘯令樓盤經歷震盪，但慢慢也重拾升軌。直至康城站四期「晉海」推售之前，全區只得「首都」以及另一邊的「峻瀅」有兩房單位提供，故二手細單位也頗具承接。截至2020年5月為止，「首都」的平均呎價為14,000元，兩房單位平均價765萬元、三房則940萬元、四房則1,100萬元。
領都、領峯、領凱
另外長實分別在05年12月及07年11月再連下兩城，投得二期「領都、領峯及領凱」及三期「緻藍天」。其中規模較大的二期，沿著「環保大道」而建，項目可建樓面高達333.3萬呎，補地價金額為80.5億元，相當於每呎補地價金額2,415元，發展商需支付4.1億元入場價後，再向港鐵自訂分紅比例及給予100萬呎樓面。項目分階段在09年展開推售，由於都以大單位為主，現時二手呎價約12,800元，三房約售900萬元、四房則售1,100萬元。
緻藍天
第三期「緻藍天」，為整個「康城站」最貼近上蓋的項目，面向其中一個已關閉的堆填區及寵物公園。項目可建樓面138.36萬呎，每呎補地價2,410元，項目入場費1.6億元，發展商需再自訂分紅比例。「緻藍天」全盤由四座物業組成，共提供1,648個單位，發展商在2015年4月推售，首批連加推約740個單位，即供均價9,110元，終收到16,000個認購登記， 首日也沽出所推售的單位。現時二手市場均價14,000元，三房及四房分別1,100萬及1,300萬元。
日出康城各期項目
| 項目 | 可建樓面 | 補地價金額 | 每呎補地價 | 單位數目 | 發展商 | |
| 1期(首都) | 150.4萬呎 | 23.19億元 | 1,540元 | 2,096伙 | 長實、南豐 | |
| 2期(領都、領峯、領凱) | 333.3萬呎 | 80.5億元 | 2,415元 | 4,272伙 | 長實、南豐 | |
| 3期(緻藍天) | 138.36萬呎 | 33.35億元 | 2,410元 | 1,648伙 | 長實、南豐 | |
| 4期(晉海) | 131.65萬呎 | 27.1億元 | 2,058元 | 2,172伙 | 新地 | |
| 5期(MALIBU) | 110. 154萬呎 | 20.64億元 | 1,873元 | 1,600伙 | 會德豐 | |
| 6期(LP6) | 147.4萬呎 | 33.45億元 | 2,269元 | 2,392伙 | 南豐、遠洋地產 | |
| 7期(MONTARA) | 123.5277萬呎 | 38.8779億元 | 3,147元 | 1,120伙 | 會德豐 | |
| 8期(SEA TO SKY) | 104.41萬呎 | 29.55億元 | 2,830元 | 1,422伙 | 長實 | |
| 9期(MARINI) | 112.06萬呎 | 28.52億元 | 2,546元 | 1,653伙 | 會德豐 | |
| 10期 | 81.16萬呎 | 16.59億元 | 2,044元 | 893伙 | 南豐 | |
| 11期 | 95.64萬呎 | 30.549億元 | 3,194元 | 約1,850伙 | 信和、嘉華、招商局 | |
| 12期 | 96.11萬呎 | 27.25億元 | 2,835元 | 約1,217-2,000伙 | 會德豐 | |
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區內未來供應
一直被視為本港的新供應重心，但隨著「康城站」多個項目已經推出，現時區內尚餘「10期」、「11期」及「12期」待發售，三個項目分別由「南豐」、「信和、嘉華及招商局」及「會德豐」投得，預計合共可提供約4,700個住宅單位。
另外在「康城站」以西，亦即「石角路」一帶，就有九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目，預計會興建1,518個單位，都屬於康城站內的中短期供應。但除此之外，相信區內的長遠供應，就要視乎康城站最後一期的推出，即康城站「13期」；以及上屆特首梁振英提出在「將軍澳137區」，即將軍澳堆填區以南的用地，擬建35,000個住宅單位。
胡‧說評析
景觀
望藍塘海峽單位可能望墳景: 「1座A、J、H室」、「2座A、J、H室」及「3座A、J、H室」
長實「SEA TO SKY」一共由三座物業組成，合共提供1,422個單位，相比其他康城站的項目，它比較貼近海邊「藍塘海峽」，基本上樓盤向南、向西及向北的單位都會望到海景。「SEA TO SKY」以南會望向南豐第十期的項目，但由於地盤設計大致扭開了，故也能夠望到一定比例海景，當中樓盤的「1座A、J、H室」、「2座A、J、H室」及「3座A、J、H室」，也可以遠眺整個「藍塘海峽」。但當然也要留意日出康城望海的單位，也有機會望到雙墳景，包括「將軍澳華人永遠墳場」及「柴灣歌連臣山角墳場」。
向北單位景觀受重建阻擋: 「1座B、C、D室」、「2座B、C、D室」
樓盤向北，會面向前方的「公共交通交匯處」，「SEA TO SKY」有一座跟它相近。這幅現時劃作「臨時公共運輸交匯處」的用地，因為「MALIBU」下層會興建「永久公共運輸交匯處」，所以日後會騰空後會再起樓，發展為「康城站13期」，預計會興建四幢55至57層高的住宅。由於「SEA TO SKY」能夠透過鐵路站基座墊高，故預計只有中低層單位會受到影響。布局上，以第三座較捱近「臨時公共交通交匯處」，現時「3座B、C、D室」望向將軍澳市中心的景觀，可能日後受重建影響，故第一及二座同一方向的單位(「1座B、C、D室」；「2座B、C、D室」)的保障性會較大。
「SEA TO SKY」全盤最次級單位應為向東一類，側望過去日後校園區、商場項目，及晉海等各期為主，並未能享受遼闊的海景，分別為「1座E、F、G室」、「2座E、F、G室」、「3座E、F、G室」。
屋苑設計
透過電梯分高低座
由於「SEA TO SKY」的樓層相對較高，故各座也按電梯分高低座。當中第一座會由「5-31樓」(225伙)共用三部電梯；而「33-60樓」(216伙)則使用另外三部電梯。同一道理，第二座「5-39樓」(270伙)共用三部電梯；「41-67樓」(216伙)使用另外三部。至於第三座則「5-39樓」(270伙)共用三部電梯；「41-68樓」(225伙)共用三部電梯。這種設計上，有助疏導繁忙時間用電梯的人流。
如果選擇住在第一座「33樓」、第二或三座「41樓」的住戶，原本位於高座的最下方一層，有機會在繁忙時間未能入電梯，然而他們也可以選擇行後樓梯落一層，即時變成「低座」的最高層，享受到「低座」電梯。
交通
港鐵康城站「2+1」行車模式
交通算是樓盤的賣點之一，純粹因樓盤位於「康城站」。但「康城站」鐵路班次對照將軍澳區也頗為稀疏。在將軍澳站會設有兩條線，一條直入「寶琳站」、而另一條則直入「康城站」。基本上每兩班前往「寶琳站」的列車會有一班前往「康城站」。不過，實情這個情況已略有改善，事關過往是每三班通往「寶琳站」才有一班「康城站」的列車，但現在卻已改為「2+1」行車安排。根據港鐵向區議會交代的藍圖，因改「2+1」模式後，康城站繁忙時間載客量已提升了11.5%。另外，港鐵在2015年1月也批出了更換訊號系統合約，預計也可進一步提升載客能力約10%。
更重要一點，就是雖然「SEA TO SKY」聲稱位處「康城站」，但實情由「康城站」C2出閘後，也要行經一條天橋才可以到各期，這條天橋頗為迂迴。但看規劃，待天橋系統完善後，前往「SEA TO SKY」理應會直接一點，且有瓦遮頭連接往鐵路站。
巴士、小巴未算完善
除了港鐵外，現時的「臨時公共交通交匯處」，現時設有新巴「796X」，周一至五的行車時間由早6時55分至晚上11時40分，由康城站往來將軍澳市中心、土瓜灣市中心、馬頭圍、啟德、紅磡至尖沙咀東一帶，全程預計約77分鐘，每12-20分鐘有一珪車，收費7.5元。但在周六日的時間會縮短一點，如周六會由早上7時25分至晚上11時40分、而周日則由早上5時20分至晚上11時40分。
另外，早上會有幾班特別班次，分別為「796P」前往沙田及尖沙咀。區內也有一輛綠色小巴112M，但卻只由穿梭於「工業區」至「康城站」。至於這個「臨時公共交通交匯處」如上文所述，未來會改設在「MALIBU」的底層，設有四個巴士停車處、八個巴士停泊處、兩個小巴停車處、一個的士候客處、及兩個上落客貨車處。
至於私家車位也不足，「SEA TO SKY」只提供255個車位數目，相當於近5.6個單位才分到一個。連同附近「峻瀅」計算在內，「康城站」已推售的十五個項目，合共19,099個單位，但車位只得3,551個，超過五戶才分到一個。
陸路只依靠一條「環保大道」
事實上，陸路主要倚賴一條「環保大道」來接駁「康城站」一帶，「環保大道」車速以前限速50公里，但現時放寬至70公里，但一旦發生交通意外，「康城站」的對外陸路就會完全斷絕。值得注意一點，「環保大道」是接駁「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」的主要幹道之一，「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料，故減輕了道路臭味，但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過，故仍然會沙塵滾滾，只不過計及位置，對「SEA TO SKY」的影響很輕微。
交通道路上的走向，未來也有機會逐步改善，事關區內正興建總長1.8公里的「跨灣大橋」，其入口會捱近「晉海」對出的「環澳路」，在2018年開始動工，橋面附設單車徑、行人路雙程雙線分隔車道，會連接至將軍澳至藍田隧道，變相也疏導了「將軍澳隧道」的繁忙交通，預計最快在2022年完工。
民生配套
康城站缺乏購物消閒設施
不過，「康城站」一直最為人詬病就是配套不足。現時全區人口暫時只能倚賴一期首都四個商舖，當中超級市場的營業時間已由延長了，由朝早八時凌晨一點。不過「SEA TO SKY」本身亦設有33,000呎的商業樓面，估計可提供小型商舖以滿足民生需求外，樓盤的關鍵日期為2022年2月28日，屆時區內48萬呎樓面商場經已落成，只不過受疫情所影響，港鐵表示商場招租進度不理想，現時僅租出了一半樓面，商場計劃在2020年下半年正式開幕，對配套改善還視乎商戶進駐。
間隔多樣化
「SEA TO SKY」由兩房至四房都有提供，當中三房佔最多，一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎)。究竟各種間隔應該怎樣選擇呢? 在我們詳細闡述之前，大家也可以先重溫一下昔日期數的面積，以方便日後揀樓時作部署。
| 座數 | 面積 | 單位數目 | 車位數目 | 入伙紙日期 | |
| 1期(首都) | 5 | 517-840呎 | 2096伙 | 300 | 08年12月 |
| 2A期(領都) | 4 | 679-880呎 | 1,688伙 | 855 | 10年1月 |
| 2B期(領峯) | 3 | 654-990呎 | 1,416伙 | 11年3月 | |
| 2C期(領凱) | 3 | 602-1,710呎 | 1,168伙 | 12年12月 | |
| 3期(緻藍天) | 4 | 680-1,142呎 | 1,648伙 | 330 | 14年12月 |
| 4A期(晉海) | 2 | 318-1,132呎 | 1,040伙 | 435 | 19年10月 |
| 4B期(晉海II) | 2 | 321-934呎 | 1,132伙 | 19年12月 | |
| 5期(MALIBU) | 3 | 346-1,344呎 | 1,600伙 | 263 | 20年5月 |
| 6期(LP6) | 4 | 289-2,739呎 | 2,392伙 | 479 | 20年9月 |
| 7A期(MONTARA) | 1 | 342-816呎 | 616伙 | 109 | 21年10月 |
| 7B期(GRAND MONTARA) | 1 | 346-789呎 | 504伙 | 71 | 21年12月 |
| 9A期(MARINI) | 1 | 348-1,305呎 | 647伙 | 274 | 21年11月 |
| 9B期GRAND MARINI) | 1 | 353-1,379呎 | 503伙 | 22年1月 | |
| 9C期(OCEAN MARINI) 如要看Ocean Marini開價深入分析，按我跳往 | 1 | 450-1,476呎 | 503伙 | 22年4月 | |
| 峻瀅 | 6 | 497-761呎 | 1,777伙 | 255 | 14年4月 |
| 峻瀅II | 3 | 499-765呎 | 872伙 | 180 | 16年7月 |
胡．說團隊評分
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，開則上也有不同的選擇，我們會細予4分。樓盤位於鐵路站上蓋，但其他對外交通未見完善，故交通只可予3分。樓盤景觀有臨海優勢可能得較高分數，我們會給予4分。至於項目配套上仍待改善，故只能給予1分。若總分為20分的話，「SEA TO SKY」可獲12分。
| 位置及交通 | 3分 |
| 配套 | 1分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 4分 |
| 總分 | 12分 |
直擊示範單位
發展商長實今次開放予傳媒參觀2座50樓H室的經改動示範單位，我們一同踩場直擊，發現煤氣熱水爐的擺放位置與同系的海之戀相同，全屋唯一一個熱水爐放在廚房中，變相熱水要經長長管道才能到達浴室，戶主洗澡時或要等很久才有熱水供應。
另外，準買家亦要小心購買單位附送的家電品牌，因為有些單位廚房會附送Gaggenau爐具，但有些會附送Küppersbusch，實際情況要根據樓書為準。
揀盤(平面圖)策略
隨著「SEA TO SKY」公布了樓書，我們可以對樓盤的圖則及布局有更深入了解。全盤三座共向藍塘海峽方向排開，當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目，二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座住宅中，二、三座外牆均設有向外突出的厚柱，究竟會否計入實用面積售予小業主？值得我們就不同單位來剖析。
兩房開則攻略
「SEA TO SKY」共提供577個兩房單位，面積由434-482呎不等。有一點要提提，全數兩房都不設露台，變相400呎的單位全部撥入內櫳面積。不過兩房面積也細分為十二種，分別為「434呎」、「465呎」、「466呎」、「467呎」、「468呎」、「470呎」、「471呎」、「473呎」、「474呎」、「478呎」、「481呎」及「482呎」，開則上又有沒有分別呢？
兩房面積分布
| 面積 | 單位分布 | 單位數目(個) |
| 434呎 | 1座19樓G室 | 1 |
| 465呎 | 1座33-60樓F室 | 25 |
| 466呎 | 1座5-31樓F室、1座33-60樓G室、2座41-67樓F室 | 73 |
| 467呎 | 1座5-60樓E室 | 49 |
| 468呎 | 2座41-67樓E室、2座5-39樓F室、2座41-67樓G室、3座41-68樓G室 | 103 |
| 470呎 | 2座5-39樓E室 | 30 |
| 471呎 | 1座5-18樓G室、1座20-31樓G室 | 23 |
| 473呎 | 3座5-68樓F室 | 55 |
| 474呎 | 3座5-39樓G室 | 30 |
| 478呎 | 2座5-39樓G室、3座41-68樓E室 | 55 |
| 481呎 | 1座5-60樓C室、2座5-39樓C室、3座5-39樓E室 | 109 |
| 482呎 | 2座41-67樓C室 | 24 |
「C室」: 海景兩房
基本上「SEA TO SKY」兩房單位，集中在「C室」、「E室」、「F室」及「G室」上。當中兩房面積最大的單位是481-482呎，分別是481呎(1座5-60樓C室、2座5-39樓C室、3座5-39樓E室)、以及482呎(2座41-67樓C室)，跟其他「E室」、「F室」、「G室」的分別在於景觀上，「C室」單位會望向將軍澳市中心一帶。當然第三座「C室」單位，日後可能會受到「臨時交通交匯處」重建而有影響，變相買家揀樓時要自己注意。因此如叠埋心水，要選擇海景兩房單位就只得「C室」單位可以選擇。
「E室」: 內園兩房、非黑廁類
至於其他「E室」、「F室」及「G室」都屬於面向內園。但不同座數及不同樓層的面積可能會有出入。我們嘗試按室號，抽出面積最大及最細單位作比較，以了解其分別。先說說「E室」。
「E室」洗手間屬於眾多兩房單位中，少有不是黑廁類別的一款則。「E室」中面積最細是467呎(1座5-60樓E室)，跟面積最大481呎(3座5-39樓E室)約有14呎差距。兩款則的主要分別反映在客飯廳、廚房及玄關的位置。面積較大的481呎開則，客飯廳旁設有一個小小三角凹位，一定要訂造傢俬來作修飾，由大門入口呈斜角擺位的玄關位，布局上較能融入開放式廚房；反觀細單位的玄關較大，影響了開放式廚房的擺位，變相客飯廳的面積也略細一點。
| E室 | 最細467呎(1座5-60樓E室) | 最大481呎(3座5-39樓E室) |
| 客飯廳+廚房+玄關 | 215呎 | 246呎 |
| 房間1 | 54呎 | 54呎 |
| 房間2 | 74呎 | 74呎 |
| 洗手間 | 35呎 | 35呎 |
| 走廊 | 17呎 | 16呎 |
「F室」: 內園兩房，留意玄關位及廚房位
至於「F室」單位，最細的「F室」面積是465呎(1座33-60樓F室)，跟面積最大473呎(3座5-68樓F室)約有8呎差距。比較兩款開則，兩間房間勻等分別是54呎及74呎，屬黑廁設計的洗手間也一樣，大約有39呎，唯一分別是客廳連玄關的位置略有不同。面積較大的的「F室」廳連玄關約有234呎，比起面積較細的只有226呎略大一點。
| F室 | 最細465呎(1座33-60樓F室) | 最大473呎(3座5-68樓F室) |
| 客飯廳+廚房+玄關 | 226呎 | 234呎 |
| 房間1 | 54呎 | 54呎 |
| 房間2 | 74呎 | 74呎 |
| 洗手間 | 39.15呎 | 39.15呎 |
「G室」: 內園兩房、揀細不揀大
「G室」單位方面。全盤唯一一個「1座19樓G室」(434呎)，因貼近部份開放式廚房，有部份空間撥了入公共位置，而令開放式廚房空間縮細，成為全盤最細的兩房單位。但撇除這唯一一個單位外，G室最細就是466呎(1座33-60樓G室)，跟最大的478呎(2座5-39樓G室)，在面積上約有12呎的差距。如果有意選取「G室」的買家，謹記「揀細不揀大」，因為無論大細單位的廳房空間是完全相同的。但面數上478呎會略大一點，背後跟兩間睡房各自延伸了一條厚柱需計入實用面積有關，且部份近廳牆身厚度更達375毫米，以至洗手間近企缸位置多了一幅厚牆身，統統需計入實用面積，變相壓縮了內櫳空間。
| G室 | 最細466呎(1座33-60樓G室) | 最大478呎(2座5-39樓G室) |
| 客飯廳+廚房+玄關 | 240呎 | 240呎 |
| 房間1 | 54呎 | 54呎 |
| 房間2 | 74呎 | 74呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 32.6呎 |
| 走廊 | 22.6呎 | 22.6呎 |
三房攻略
「SEA TO SKY」提供三房單位數量最多，一共多達741個，面積介乎702-817呎之間，但實情三房單位可以再細分三大類，包括「三房一套連工人房」、「三房一套連儲物室」、「三房一套連工人房加工人房廁」。
三房一套連工人房
被視為入場版本的三房都屬於「三房一套連工人房」類別，面積分「702呎」、「704呎」、「707呎」、「711呎」、「756呎」及「763呎」，合共有六款則，集中在各座的「C室」及「D室」，都是望過去將軍澳市中心一帶的景觀為主。
| 面積 | 單位分布 | 單位數目(個) |
| 702呎 | 1座33樓-60樓D室 | 25 |
| 704呎 | 2座41樓-67樓D室 | 24 |
| 707呎 | 1座5樓-31樓D室 | 24 |
| 711呎 | 2座5樓-39樓D室 | 30 |
| 756呎 | 3座41樓-68樓C室 | 25 |
| 763呎 | 3座5-39樓C室 | 30 |
「D室」: 三房一套連工人房(首選)
但如果鍾情此類開則的話，又應該怎樣選擇? 由於「C室」及「D室」的景觀相差不遠，在兩者之中，開則上會首選「D室」單位。因為計及內櫳的可用性，似乎「D室」的走廊及玄關位置較少，令到客飯廳的面積會大一點。反觀「C室」單位的玄關過多，走入廚房也設有一道用不著的走廊位。
但「D室」之中又應該怎樣排序呢? 答案都是「揀細不揀大」。因為最細「D室」面積702呎(1座33樓-60樓D室)，跟最大「D室」711呎(2座5樓-39樓D室)，大約只有9呎的差異，但實情內櫳並沒有任何分別，反而是表數較大的「D室」單位，外接很多厚牆身會計入實用面積，從而谷大了面數。
| D室 | 最細702呎(1座33樓-60樓D室) | 最大711呎(2座5樓-39樓D室) |
| 客飯廳 | 188呎 | 188呎 |
| 客房1 | 54呎 | 54呎 |
| 客房2 | 59呎 | 59呎 |
| 主人套房 | 144呎 | 144呎 |
| 工人房 | 36呎 | 36呎 |
| 洗手間 | 36呎 | 36呎 |
| 廚房 | 59呎 | 59呎 |
| 走廊及玄關 | 28呎 | 28呎 |
| 露台 | 25呎 | 25呎 |
「C室」: 三房一套連工人房中(次選)
由於「C室」有不少面積分配在玄關及走廊上，計及大門進入的通道、通往睡房的通道、以及廚房的通道，面積高達58呎，差不多於一間房間的面積，故分配在其他空間的面積也相對縮少了。但若果真的鍾情選擇「C室」的準買家，同樣要「揀細不揀大」，因為這款開則中最大的763呎(3座5-39樓C室)，跟最細的756呎(3座41-68樓C室)，在量度樓書的內櫳時，根本並沒有分別。
| C室 | 最細756呎(3座41樓-68樓C室) | 最大763呎(3座5樓-39樓C室) |
| 客飯廳 | 178呎 | 178呎 |
| 客房1 | 54呎 | 54呎 |
| 客房2 | 54呎 | 54呎 |
| 主人套房 | 153呎 | 153呎 |
| 工人房 | 19呎 | 19呎 |
| 洗手間 | 33呎 | 33呎 |
| 廚房 | 62呎 | 62呎 |
| 走廊及玄關 | 58呎 | 58呎 |
| 露台 | 27呎 | 27呎 |
三房一套連儲物室
純粹計算「三房一套連儲物室」的單位共有371間，面積戶型共分開九類，分別為「735呎」、「743呎」、「745呎」、「749呎」、「751呎」、「753呎」、「758呎」、「759呎」、「781呎」及「786呎」，主要分布於「B室」、「D室」及「H室」。其中「B室」及「D室」均望向將軍澳市中心一帶的景觀；至於「H室」則屬於最一線望「藍塘海峽」的單位。
三房一套連儲物室面積分布
| 面積 | 單位分布 | 單位數目(個) |
| 735呎 | 1座33-60樓B室、2座41-67樓B室 | 49 |
| 743呎 | 1座5-31樓B室 | 24 |
| 745呎 | 1座5-60樓H室 | 49 |
| 749呎 | 2座5-39樓B室 | 30 |
| 751呎 | 3座41-68樓B室 | 25 |
| 753呎 | 2座41-67樓H室、3座5-39樓B室、3座41-68樓H室 | 79 |
| 758呎 | 2座5-39樓H室 | 30 |
| 759呎 | 3座5-39樓H室 | 30 |
| 781呎 | 3座41-68樓D室 | 25 |
| 786呎 | 3座5-39樓D室 | 30 |
「B室」: 留意主人套房面積
三房一套連儲物房開則之中，以「B室」的面積最迷你，最細戶型為735呎(1座33樓-60樓B室、2座41-67樓B室)，跟最大的753呎(3座5-39樓B室)，高低約有18呎的差異。開則上都是入屋經過長走廊旁設有一個約18呎的儲物室，之後直入就是客飯廳，面積尚算方正實用類別，梗廚設於客飯廳的右手邊，附近也設有一間房。其中這款廚房的窗，就被批評有點難開啟，買家需自己衡量好壞，另外一間客房及套房則設於客飯廳另一邊，當中套房面積成為了73呎及753呎的最大分野。面積較大的753呎單位，主人房連套廁的面積達162呎，在套廁外會多設一個小凹位。
| B室 | 最細735呎(1座33樓-60樓B室、2座41-67樓B室) | 最大753呎(3座5-39樓B室) |
| 客飯廳 | 197呎 | 191呎 |
| 客房1 | 62呎 | 61呎 |
| 客房2 | 54呎 | 54呎 |
| 主人套房 | 144呎 | 162呎 |
| 儲物室 | 18呎 | 18呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 36呎 |
| 廚房 | 53呎 | 53呎 |
| 走廊及玄關 | 41呎 | 41呎 |
| 露台 | 27呎 | 27呎 |
「D室」: 留意廚房廚櫃面空間
跟「B室」一樣，「D室」也屬於三房一套連儲物室的間隔，但面積卻是這裡間隔中最大的一款，最細面積也達781呎(3座41-68樓D室)，跟最大面積786呎(3座5-39樓D室)，高低面積的分別只是同一柱中的高座與低座之分。兩個單位的面積接近均等，除了廚房面積之外。面積較細的781呎單位，廚房呈長方形設計，外接的氣窗也較容易開啟；反觀同一柱面積較大的786呎單位，洗手盆後方會多了少量空間，擺放空間會略增，但氣窗卻不容易開啟。
| D室 | 最細781呎(3座41-68樓D室) | 最大786呎(3座5-39樓D室) |
| 客飯廳 | 247呎 | 247呎 |
| 客房1 | 60呎 | 60呎 |
| 客房2 | 54.4呎 | 54.4呎 |
| 主人套房 | 158呎 | 158呎 |
| 儲物室 | 21呎 | 21呎 |
| 洗手間 | 35呎 | 35呎 |
| 廚房 | 52呎 | 55呎 |
| 走廊及玄關 | 28呎 | 28呎 |
| 露台 | 29呎 | 29呎 |
「H室」: 望藍塘海峽，內櫳多間隔牆，靈活度欠奉
至於「H室」是全盤唯一能望「藍塘海峽」，同時又屬於「三房一套連儲物室」單位，當中面積最細是745呎(1座5-60樓H室)，跟最大的759呎(3座5-39樓H室)，大約有14呎的差距。這款開則最大缺點是內櫳有較多主力牆，侷限間隔改動。近廳兩間客房均屬主力牆不能拆走、套廁外及儲物室外也有一條厚柱，需計入實用面積，變相蠶食內櫳空間。
特別是面數愈大的單位，雖然主人套房設有斜角窗，可以拉闊外望景色，但實情除此之外，有不少空間都放在厚牆身上。故除非鍾情「藍塘海峽」，否則這款開則的靈活度較其他「三房一套連儲物室」的單位為低，而如果非「H室」不選擇的話，也盡量要「揀細不揀大」。
| H室 | 最細745呎(1座5-60樓H室) | 最大759呎(3座5-39樓H室) |
| 客飯廳 | 181呎 | 181呎 |
| 客房1 | 56.3呎 | 56.3呎 |
| 客房2 | 63.8呎 | 63.8呎 |
| 主人套房 | 144呎 | 144呎 |
| 儲物室 | 24呎 | 22呎 |
| 洗手間 | 44呎 | 43呎 |
| 廚房 | 52呎 | 52呎 |
| 走廊及玄關 | 48呎 | 48呎 |
| 露台 | 26呎 | 27呎 |
3房1套連工人房及工人廁
至於三房面積最大的單位就是「三房一套連工人房及工人廁」，最大好處是工人可有自己的洗手間，避免跟戶主共用同一洗手間，面積共分七種，分別為「788呎」、「790呎」、「791呎」、「797呎」、「802呎」、「808呎」及「817呎」，分布在「A室」(2座)及「J室」(1-3座)，都是以望向「藍塘海峽」為主。整體而言，無論「A室」或「J室」的開則上，在內櫳上的空間分別並不算太大，唯一分別是在儲物室連工人廁的空間。面數較大的單位平均會大約十呎左右，因此視乎自己對相關空間的喜好而作出揀樓上的排序。
| J室 | 最細788呎(1座33樓-60樓J室) | 最大802呎(3座5樓-39樓J室) |
| 客飯廳 | 201呎 | 201呎 |
| 客房1 | 55呎 | 55呎 |
| 客房2 | 59呎 | 59呎 |
| 主人套房 | 156呎 | 156呎 |
| 儲物室 | 39.5呎 | 39.5呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 |
| 廚房 | 55呎 | 55呎 |
| 走廊及玄關 | 53呎 | 53呎 |
| 露台 | 28呎 | 28呎 |
| A室 | 最細808呎(2座41樓-67樓A室) | 最大817呎(2座5樓-39樓A室) |
| 客飯廳 | 205呎 | 205呎 |
| 客房1 | 54呎 | 54呎 |
| 客房2 | 54呎 | 54呎 |
| 主人套房 | 147呎 | 147呎 |
| 儲物室 | 48.7呎 | 48.7呎 |
| 洗手間 | 34.2呎 | 34.2呎 |
| 廚房 | 54.8呎 | 54.8呎 |
| 走廊及玄關 | 57.4呎 | 57.4呎 |
| 露台 | 29呎 | 29呎 |
四房攻略
今次「SEA TO SKY」只提供了104個四房單位，全數集中在「A室」(1及3座)，一座的面積介乎「1075呎」及「1077呎」，而三座的面積則細一點，分別為「1054呎」及「1057呎」。以面積來計算，基本上分別不算很大，建議有興趣選取四房單位的買家，可以按價格作出排序。
| 面積 | 單位分布 | 單位數目(個) |
| 1054呎 | 3座41樓-68樓A室 | 25 |
| 1057呎 | 3座5-39樓A室 | 30 |
| 1075呎 | 1座33樓-60樓A室 | 25 |
| 1077呎 | 1座5樓-31樓A室 | 24 |
揀樓部署(首張價單)
「SEA TO SKY」首批開出285個單位，扣除最高20-22%的折扣額，即供均價15,820元，較OCEAN MARINI的首批開價高約8%，發展商就說反映在海景因素，但實情又是否如此? 值得我們細心一點去分析「SEA TO SKY」的價單。如果真旳會入票抽「SEA TO SKY」，在首批單位中又應該怎樣選擇呢?
| 四房 | 三房 | 兩房 | |
| 首推 | 10伙 | 115伙 | 160伙 |
| 面價 | 2,268.3萬-2,330.2萬元 | 1,316.8萬-1,605.9萬元 | 803.5萬-954.4萬元 |
| 折扣額 | 22% | 22% | 20% |
| 售價 | 1,769.3萬-1,818萬元 | 1,027萬-1,253萬元 | 643萬-764萬元 |
四房揀樓攻略
揀樓攻略上，如果叠埋心水選擇四房單位，不用想太多。因為只得一柱單位可以選擇，就是1座16至26樓A室，這邊方向都可以望到藍塘海峽景，屬於無遮擋一類，只需要將樓價排序，由低至高揀上去就可以。四房銀碼折實也要1769萬至1818萬元。
三房揀樓攻略
但如果三房與四房都無所謂，純粹要望藍塘海峽的景觀，就可以考慮低一級三房單位，當中只得一柱可選擇，就是「1座19-40樓H室」，就算去到樓價最高的單位都折實就是1,253萬元，可以攞少約五百幾萬，但就望到藍塘海峽景，但當然面積都會住細了三百呎，因為這一柱單位面積只有745呎。
首張價單推出了115個三房單位，只推出了「三房一套連儲物室」及「三房一套連工人房」，卻沒有「三房一套工人房加工人廁」則。如果銳意海景單位就不用多想，就是在「1座19樓-40樓H室」挑選便可以。
至於三房單位餘下三柱單位，包括「1座5-26樓B室」、「1座5-58樓D室」及「2座5-39樓D室」都以望向將軍澳市中心景為主。三柱之中該何選擇呢? 「1座5-26樓B室」屬於「三房一套連儲物室」，而餘下「1座5-58樓D室」及「2座5-39樓D室」就屬於「三房一套連工人房」類別。「儲物室」單位比起「工人房」單位貴一點，因為整體面積會大一，所以要視乎自己在總價及間隔上的取捨。
所以如果純粹講價格，三房入場版本只得「1座5-58樓D室」(702-707呎)及「2座5-39樓D室」(711呎)挑選。這兩個方向相同的單位，只是面積面數不一樣。我們抽出同層，即「1座5-39樓D室」及「2座5-39樓D室」相比，「2座」的面數略大一點，總價平均高出「1座」約15萬元，但實情注意，無論面數較大的單位，在內櫳上是完全沒有分別的。所以在「5-39樓」的樓層之間，應該先選「1座D室」、次選才是「2座D室」。
兩房揀樓攻略
兩房單位共推出160間，清一色都是以望內園景觀為主，包括「1座5-31樓E室」(467呎)、「1座5-46樓F室」(465呎、466呎)、「1座5-46樓G室」(434呎、466呎、471呎)、「2座8-46樓F室」(466呎、468呎)及「2座8-46樓G室」(468呎、478呎)，折實介乎643萬-764萬元。
兩柱G單位，即「1座5-46樓G室」(434呎、466呎、471呎) 及「2座8-46樓G室」(468呎、478呎)。除了唯一一個「1座19樓G室」434呎的單位外，抽出兩座樓層相同的單位比較，面積面數細與大實情沒有分別，但價格上卻平均有25萬元差異，所以謹記揀細不揀大。同一情況也出現在F室單位「1座5-46樓F室」、「2座8-46樓F室」面積只有一至兩呎差距，但內櫳並沒有分別，如果以同層單位來計算，整體「1座」平過「2座」約11萬元，所以先揀「1座」而非「2座」。
| G室 | F室 | |||
| 1座8-46樓* | 2座8-46樓 | 1座8-46樓 | 2座8-46樓 | |
| 面積 | 466呎、471呎 | 468呎、478呎 | 465呎、466呎 | 466呎、468呎 |
| 平均面價 | 894.2萬元 | 925.3萬元 | 896萬元 | 910萬元 |
| 折扣後 | 20% | 20% | 20% | 20% |
| 售價 | 715萬元 | 740萬元 | 717萬元 | 728萬元 |
付款辦法
兩房單位
針對兩房及三四房單位，除了折扣額有不同之外，兩房單位也未能使用發展商提供的一按85%、或者一二按80%的付款計劃，變相只能選用最傳統的「即供」付款辦法，自己支付四成首期，而六成向銀行借貸上會；又或者選用折扣額較低的「建築期」付款辦法，餘額則在入伙時承造「新按保」。
以為「SEA TO SKY」可嘗試用「即供」再配以「舊按保」，但由於兩房單位樓價已超過六百萬元，故超出了「舊按保」範圍，故兩房的付款辦法只得兩款，視乎買家想用低首期入市、抑或想供樓較輕鬆。若以最盡的方式入市，連同釐印費、律師費等支出，也要有92.4萬才可以進駐這個樓盤。
| 最平兩房: 1座5樓G室 (471呎) | ||
| 付款辧法 | 即供 | 建築期+新按保 |
| 樓價 | 803.5萬元 | 803.5萬元 |
| 折扣後 | 643萬元 | 667萬元 |
| 首期 | 40%: 257.2萬元 | 10%: 66.7萬元 |
| 借貸額 | 60%: 385.8萬元 | 90%+按保: 630.315萬元 |
| 月供 | 15,244元 | 24,904元 |
| 月入要求 | 36,509元 | 59,646元 |
| 第一筆支出 | 280.5萬元 | 92.4萬元 |
| 最貴兩房: 2座46樓G室 (468呎) | ||
| 付款辧法 | 即供 | 建築期+新按保 |
| 樓價 | 954.4萬元 | 954.4萬元 |
| 折扣後 | 763.5萬元 | 792萬元 |
| 首期 | 40%: 305.4萬元 | 10%: 79.2萬元 |
| 借貸額 | 60%: 458.1萬元 | 90%+按保: 748.44萬元 |
| 月供 | 18,100元 | 29,572元 |
| 月入要求 | 43,351元 | 70,826元 |
| 第一筆支出 | 335萬元 | 110萬元 |
三房、四房單位
至於三房及四房單位，由於折扣後的銀碼已經超過一千萬元，所以買家並不能選用「建期付款法」，待入伙時再用「新按保」上會。故眼前的付款辦法選項只得三個。第一，就是選用「即供」，第二就是選用發展商「一按85%」；或第三就是選用發展商「一二按80%」計劃。
但值得注意，後兩者的條款也頗辣。我們致電該財務公司查詢審批安排及手續，他們表示買家在成交期前三個月可開始申請，並需遷交至少兩年稅單、身份證明文件、不少於三個月的入息證明及銀行紀錄。一般來說大約幾天可通知需否後補文件。至於入息不穩的買家，如透過花紅支薪的買家，則要視乎工種才決定是否接納，但初步只會以月薪作審批基礎。至於大家關注供樓負擔水平測試，供款佔入息不得多於一半外，也需要進行加息三厘壓力測試。
發展商付款辦法重點:
- 身份證明文件
- 稅單: 至少2年
- 入息證明: 至少三個月
- 銀行紀錄
- 測試: 供款佔入息一半、需進行壓力測試
- 其他: 花紅未必計算，初步以月薪作審批基準
例子：最平三房(1座5樓D室)
以最平三房單位為例，面價就是1316.8萬元，折實則為1027萬元。如果選擇「即供」付款辦法，買家就起碼要有553萬元才可以進駐，因為起碼自己要支付一半首期，相當於513.5萬元，而50%餘額即513.5萬元向銀行承造按揭，以現時息率2.5厘，攤分30年還款期計算，月供大約為20,289元，只要入息有48,593元已可通過壓力測試。這個計劃的壞處是自己墊支的首期較多，連同律師費及釐印費要有553萬元才可進駐。
所以買家可能會考慮發展商的計劃，同樣以1027萬元作計算，根據付款辦法「一按85%」計劃，即買家自己先支付15%首期，餘額85%可向發展商財務公司借貨，首三年息率2.75厘，其後22年則為5厘，變相首三年的供款為40,270元。由於財務公司需造壓力測試，以後期較高息的基礎去計算，月入要有110,400元才可過關。選用這款付款辦法，唯一好處是壓縮首期比例，連同律師費及釐印費約有194萬元已可進駐，但入息要求則較高，且一定要爭取在三年後進行轉按。以這個單位為例，三年後尚餘金額797萬元，屆時才可考慮轉按至「新按保」供款。
至於另一個考慮方案就是「一二按80%」計劃，意即買家自己支付20%首期，向銀行承接一按50%，並向發展商財務公司借二按30%。但相比起「一按85%」計劃，自己墊支的首期會較高，連同律師費及釐印費約有245萬元方可進駐，但實際上每月供款及入息要求並不是特別相宜，分別要37,250元及91,520元，故「一按85%」較「一二按80%」的吸引力大。
| 最平三房: 1座5樓D室 (707呎) | |||
| 付款辧法 | 即供 | 一按85% | 一二按80% |
| 樓價 | 1316.8萬元 | 1316.8萬元 | 1316.8萬元 |
| 折扣後 | 1027萬元 | 1027萬元 | 1027萬元 |
| 首期 | 50%: 513.5萬元 | 15%: 154.05萬元 | 20%: 205.4萬元 |
| 借貸額 | 50%: 513.5萬元 | 85%: 872.95萬元 | 一按50%: 513.5萬元 二按30%: 308.1萬元 |
| 月供 | 20,289元 | 40,270元(首三年) | 37,250元(首三年) |
| 月入要求 | 48,593元 | 110,400元 | 91,520元 |
| 第一筆支出 | 553萬元 | 194萬元 | 245萬元 |
| 最貴三房: 1座19樓H室 (745呎) | |||
| 付款辧法 | 即供 | 一按85% | 一二按80% |
| 樓價 | 1605.9萬元 | 1605.9萬元 | 1605.9萬元 |
| 折扣後 | 1253萬元 | 1253萬元 | 1253萬元 |
| 首期 | 50%: 626.5萬元 | 15%: 187.95萬元 | 20%: 250.6萬元 |
| 借貸額 | 50%: 626.5萬元 | 85%: 1,065.05萬元 | 一按50%: 626.5萬元 二按30%: 375.9萬元 |
| 月供 | 24,754元 | 49,132元(首三年) | 45,447元(首三年) |
| 月入要求 | 59,287元 | 134,695元 | 111,662元 |
| 第一筆支出 | 674萬元 | 236萬元 | 299萬元 |
| 最平四房: 1座16樓A室 (1,077呎) | |||
| 付款辧法 | 即供 | 一按85% | 一二按80% |
| 樓價 | 2268.3萬元 | 2268.3萬元 | 2268.3萬元 |
| 折扣後 | 1770萬元 | 1770萬元 | 1770萬元 |
| 首期 | 50%: 885萬元 | 15%: 265.5萬元 | 20%: 354萬元 |
| 借貸額 | 50%: 885萬元 | 85%: 1504.5萬元 | 一按50%: 885萬元 二按30%: 531萬元 |
| 月供 | 34,968元 | 69,404元(首三年) | 64,199元(首三年) |
| 月入要求 | 83,749元 | 190,270元 | 157,733元 |
| 第一筆支出 | 952萬元 | 333萬元 | 421萬元 |
| 最貴四房: 1座26樓A室 (1,077呎) | |||
| 付款辧法 | 即供 | 一按85% | 一二按80% |
| 樓價 | 2330.2萬元 | 2330.2萬元 | 2330.2萬元 |
| 折扣後 | 1818萬元 | 1818萬元 | 1818萬元 |
| 首期 | 50%: 909萬元 | 15%:272.7萬元 | 20%: 363.6萬元 |
| 借貸額 | 50%: 909萬元 | 85%: 1545.3萬元 | 一按50%: 909萬元 二按30%: 545.4萬元 |
| 月供 | 35,916元 | 71,286元(首三年) | 65,939元(首三年) |
| 月入要求 | 86,020元 | 195,430元 | 162,010元 |
| 第一筆支出 | 978萬元 | 342萬元 | 433萬元 |
