【康城Sea To Sky】價單、圖則、景觀終極攻略!直擊示範單位

長實推出今年首個大盤,位於日出康城第八期「Sea to Sky」,全盤共由三座物業組成,合共提供1,422伙,由兩房至四房都有提供。樓盤最大賣點是「康城站」上蓋,也是最貼近海邊的一期,究竟樓盤有沒有吸引力?哪款開則最吸引?區內屋苑呎價是多少?

發展商剛公布了項目戶型分布,面積由434-1,077呎之間,當中三房佔最多,一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎),月內會推出。首批單位推出285個單位,扣除最高折扣額20-22%(2房: 20%、3房: 22%),即供平均呎價為15,820元,較附近對上一個新盤「OCEAN MARINI」的14,688元,高約8%,相信就是跟樓盤望海景為主有關。

全盤三座共向「藍塘海峽」方向排開,當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目,二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座單位中,二三座外牆均設有向外突出的厚柱,究竟會否計入實用面積售予小業主? 我們即將會再就付款辦法跟大家作出深入探討。

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SEA TO SKY資料

樓盤名稱SEA TO SKY
位置康城路1號H盤
單位數目1,422個
面積434-1,077呎
戶型2房: 577伙(434-482呎)

3房: 741伙(702-817呎)

4房: 104伙(1,054-1,077呎)
車位255個
校網95校網
關鍵日期2022年2月28日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商長實地產、港鐵
官方網站https://www.seatosky.hk/
示範單位地址紅磡置富都會9樓

SEA TO SKY開價

首批285伙
折扣額20-22%
平均呎價20,060元
折扣後售價15,820元
區內二手市價首都: 14,000元

領都、領峰、領凱: 12,800元

緻藍天: 14,000元  
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項目背景及特色

前身稱為「夢幻之城」的將軍澳86區,位於港鐵「康城站」,後改稱為「日出康城」,全區共分為14期發展,共提供約50座住宅項目,提供超過25,500個住宅單位。規劃上標榜人車分隔,且以大量綠化作主打。根據港鐵在2015年的藍圖,整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地,及不少於8.147公頃的私人休憩用地。

項目首十一期已經推出招標,當中八期已經開售。其中屬於康城站第八期的「SEA TO SKY」是在2015年10月由長實投得發展權,項目補地價金額29.55億元,以可建樓面104.409萬呎計,每呎補地價金額2,830元。據當時招標條款,發展商需自訂入場價,並提供予港鐵最少15%分紅,港鐵也因應當時市況,容許中標發展商在取得入伙紙時才繳付入場費。

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長實區內發展經驗

首都

長實在「康城站」也有發展經驗。長實也在石角路一帶發展了「峻瀅一期及二期」之外,「康城站」第一個項目就是由它們投得,並命名為「首都」。「首都」是在2004年12月批出發展權予長實,項目補地價金額23.19億元,每呎補地價金額1,540元,但由於屬於區內首個項目,當時港鐵破天荒承擔了一半補地價金額,故實質地價較想像中為低,發展商另需支付1.8億元入場價。不過長實卻需在售樓收益上作出60%分紅。

項目在2008年2月開售,當時以建築呎價4800多元開售,終於在一晚內沽清全盤2,096個單位。雖然及後面臨金融海嘯令樓盤經歷震盪,但慢慢也重拾升軌。直至康城站四期「晉海」推售之前,全區只得「首都」以及另一邊的「峻瀅」有兩房單位提供,故二手細單位也頗具承接。截至2020年5月為止,「首都」的平均呎價為14,000元,兩房單位平均價765萬元、三房則940萬元、四房則1,100萬元。

康城站首都
康城站首都

領都、領峯、領凱

另外長實分別在05年12月及07年11月再連下兩城,投得二期「領都、領峯及領凱」及三期「緻藍天」。其中規模較大的二期,沿著「環保大道」而建,項目可建樓面高達333.3萬呎,補地價金額為80.5億元,相當於每呎補地價金額2,415元,發展商需支付4.1億元入場價後,再向港鐵自訂分紅比例及給予100萬呎樓面。項目分階段在09年展開推售,由於都以大單位為主,現時二手呎價約12,800元,三房約售900萬元、四房則售1,100萬元。

康城站領都
康城站領都

緻藍天

第三期「緻藍天」,為整個「康城站」最貼近上蓋的項目,面向其中一個已關閉的堆填區及寵物公園。項目可建樓面138.36萬呎,每呎補地價2,410元,項目入場費1.6億元,發展商需再自訂分紅比例。「緻藍天」全盤由四座物業組成,共提供1,648個單位,發展商在2015年4月推售,首批連加推約740個單位,即供均價9,110元,終收到16,000個認購登記, 首日也沽出所推售的單位。現時二手市場均價14,000元,三房及四房分別1,100萬及1,300萬元。

康城站緻藍天
康城站緻藍天

日出康城各期項目

項目可建樓面補地價金額每呎補地價單位數目發展商
1期(首都)150.4萬呎23.19億元1,540元2,096伙長實、南豐
2期(領都、領峯、領凱)333.3萬呎80.5億元2,415元4,272伙長實、南豐
3期(緻藍天)138.36萬呎33.35億元2,410元1,648伙長實、南豐
4期(晉海)131.65萬呎27.1億元2,058元2,172伙新地
5期(MALIBU)110. 154萬呎20.64億元1,873元1,600伙會德豐
6期(LP6)147.4萬呎33.45億元2,269元2,392伙南豐、遠洋地產
7期(MONTARA)123.5277萬呎38.8779億元3,147元1,120伙會德豐
8期(SEA TO SKY)104.41萬呎29.55億元2,830元1,422伙長實
9期(MARINI)112.06萬呎28.52億元2,546元1,653伙會德豐
10期81.16萬呎16.59億元2,044元893伙南豐
11期95.64萬呎30.549億元3,194元約1,850伙信和、嘉華、招商局
12期96.11萬呎27.25億元2,835元約1,217-2,000伙會德豐
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區內未來供應

一直被視為本港的新供應重心,但隨著「康城站」多個項目已經推出,現時區內尚餘「10期」、「11期」及「12期」待發售,三個項目分別由「南豐」、「信和、嘉華及招商局」及「會德豐」投得,預計合共可提供約4,700個住宅單位。

另外在「康城站」以西,亦即「石角路」一帶,就有九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目,預計會興建1,518個單位,都屬於康城站內的中短期供應。但除此之外,相信區內的長遠供應,就要視乎康城站最後兩期的推出,包括康城站「13期」及「14期」;以及上屆特首梁振英提出在「將軍澳137區」,即將軍澳堆填區以南的用地,擬建35,000個住宅單位。

康城站供應分布 (網上圖片)
康城站供應分布 (網上圖片)

胡‧說評析

景觀

望藍塘海峽單位可能望墳景: 「1座A、J、H室」、「2座A、J、H室」及「3座A、J、H室」

長實「SEA TO SKY」一共由三座物業組成,合共提供1,422個單位,相比其他康城站的項目,它比較貼近海邊「藍塘海峽」,基本上樓盤向南、向西及向北的單位都會望到海景。「SEA TO SKY」以南會望向南豐第十期的項目,但由於地盤設計大致扭開了,故也能夠望到一定比例海景,當中樓盤的「1座A、J、H室」、「2座A、J、H室」及「3座A、J、H室」,也可以遠眺整個「藍塘海峽」。但當然也要留意日出康城望海的單位,也有機會望到雙墳景,包括「將軍澳華人永遠墳場」及「柴灣歌連臣山角墳場」。

樓盤向南、向西、向北都可望藍塘海峽海景
樓盤向南、向西、向北都可望藍塘海峽海景
望海的單位,也有機會望到雙墳景。
望海的單位,也有機會望到雙墳景,包括「將軍澳華人永遠墳場」及「柴灣歌連臣山角墳場」。

向北單位景觀受重建阻擋: 「1座B、C、D室」、「2座B、C、D室」

樓盤向北,會面向前方的「公共交通交匯處」,「SEA TO SKY」有一座跟它相近。這幅現時劃作「臨時公共運輸交匯處」的用地,因為「MALIBU」下層會興建「永久公共運輸交匯處」,所以日後會騰空後會再起樓,發展為「康城站14期」,預計會興建四幢55至57層高的住宅。由於「SEA TO SKY」能夠透過鐵路站基座墊高,故預計只有中低層單位會受到影響。布局上,以第三座較捱近「臨時公共交通交匯處」,現時「3座B、C、D室」望向將軍澳市中心的景觀,可能日後受重建影響,故第一及二座同一方向的單位(「1座B、C、D室」;「2座B、C、D室」)的保障性會較大。

「SEA TO SKY」全盤最次級單位應為向東一類,側望過去日後校園區、商場項目,及晉海等各期為主,並未能享受遼闊的海景,分別為「1座E、F、G室」、「2座E、F、G室」、「3座E、F、G室」。

未來交通交匯處將重建住宅
未來交通交匯處將重建住宅

屋苑設計

透過電梯分高低座

由於「SEA TO SKY」的樓層相對較高,故各座也按電梯分高低座。當中第一座會由「5-31樓」(225伙)共用三部電梯;而「33-60樓」(216伙)則使用另外三部電梯。同一道理,第二座「5-39樓」(270伙)共用三部電梯;「41-67樓」(216伙)使用另外三部。至於第三座則「5-39樓」(270伙)共用三部電梯;「41-68樓」(225伙)共用三部電梯。這種設計上,有助疏導繁忙時間用電梯的人流。

如果選擇住在第一座「33樓」、第二或三座「41樓」的住戶,原本位於高座的最下方一層,有機會在繁忙時間未能入電梯,然而他們也可以選擇行後樓梯落一層,即時變成「低座」的最高層,享受到「低座」電梯。

交通

港鐵康城站「2+1」行車模式

交通算是樓盤的賣點之一,純粹因樓盤位於「康城站」。但「康城站」鐵路班次對照將軍澳區也頗為稀疏。在將軍澳站會設有兩條線,一條直入「寶琳站」、而另一條則直入「康城站」。基本上每兩班前往「寶琳站」的列車會有一班前往「康城站」。不過,實情這個情況已略有改善,事關過往是每三班通往「寶琳站」才有一班「康城站」的列車,但現在卻已改為「2+1」行車安排。根據港鐵向區議會交代的藍圖,因改「2+1」模式後,康城站繁忙時間載客量已提升了11.5%。另外,港鐵在2015年1月也批出了更換訊號系統合約,預計也可進一步提升載客能力約10%。

更重要一點,就是雖然「SEA TO SKY」聲稱位處「康城站」,但實情由「康城站」C2出閘後,也要行經一條天橋才可以到各期,這條天橋頗為迂迴。但看規劃,待天橋系統完善後,前往「SEA TO SKY」理應會直接一點,且有瓦遮頭連接往鐵路站。

港鐵康城站實行「2+1」行車模式
港鐵康城站實行「2+1」行車模式

巴士、小巴未算完善

除了港鐵外,現時的「臨時公共交通交匯處」,現時設有新巴「796X」,周一至五的行車時間由早6時55分至晚上11時40分,由康城站往來將軍澳市中心、土瓜灣市中心、馬頭圍、啟德、紅磡至尖沙咀東一帶,全程預計約77分鐘,每12-20分鐘有一珪車,收費7.5元。但在周六日的時間會縮短一點,如周六會由早上7時25分至晚上11時40分、而周日則由早上5時20分至晚上11時40分。

另外,早上會有幾班特別班次,分別為「796P」前往沙田及尖沙咀。區內也有一輛綠色小巴112M,但卻只由穿梭於「工業區」至「康城站」。至於這個「臨時公共交通交匯處」如上文所述,未來會改設在「MALIBU」的底層,設有四個巴士停車處、八個巴士停泊處、兩個小巴停車處、一個的士候客處、及兩個上落客貨車處。

至於私家車位也不足,「SEA TO SKY」只提供255個車位數目,相當於近5.6個單位才分到一個。連同附近「峻瀅」計算在內,「康城站」已推售的十五個項目,合共19,099個單位,但車位只得3,551個,超過五戶才分到一個。

康城區的巴士和小巴選擇有限
康城區的巴士和小巴選擇有限

陸路只依靠一條「環保大道」

事實上,陸路主要倚賴一條「環保大道」來接駁「康城站」一帶,「環保大道」車速以前限速50公里,但現時放寬至70公里,但一旦發生交通意外,「康城站」的對外陸路就會完全斷絕。值得注意一點,「環保大道」是接駁「將軍澳工業區」及「將軍澳堆填區」的主要幹道之一,「將軍澳堆填區」已改為僅接收建築廢料,故減輕了道路臭味,但每天也會有重型貨櫃車及泥頭車經過,故仍然會沙塵滾滾,只不過計及位置,對「SEA TO SKY」的影響很輕微。

陸路只依靠一條「環保大道」
陸路只依靠一條「環保大道」

交通道路上的走向,未來也有機會逐步改善,事關區內正興建總長1.8公里的「跨灣大橋」,其入口會捱近「晉海」對出的「環澳路」,在2018年開始動工,橋面附設單車徑、行人路雙程雙線分隔車道,會連接至將軍澳至藍田隧道,變相也疏導了「將軍澳隧道」的繁忙交通,預計最快在2022年完工。

將軍澳跨灣大橋正在興建中,預計可疏導將軍澳隧道的繁忙交通,圖片來源:土木工程拓展署
將軍澳跨灣大橋正在興建中,預計可疏導將軍澳隧道的繁忙交通,圖片來源:土木工程拓展署
環澳路將接駁將軍澳跨灣大橋
環澳路將接駁將軍澳跨灣大橋

民生配套

康城站缺乏購物消閒設施

不過,「康城站」一直最為人詬病就是配套不足。現時全區人口暫時只能倚賴一期首都四個商舖,當中超級市場的營業時間已由延長了,由朝早八時凌晨一點。不過「SEA TO SKY」本身亦設有33,000呎的商業樓面,估計可提供小型商舖以滿足民生需求外,樓盤的關鍵日期為2022年2月28日,屆時區內48萬呎樓面商場經已落成,只不過受疫情所影響,港鐵表示商場招租進度不理想,現時僅租出了一半樓面,商場計劃在2020年下半年正式開幕,對配套改善還視乎商戶進駐。

康城站商場預計2020年下半年開幕,但招租進度不理想
康城站商場預計2020年下半年開幕,但招租進度不理想

間隔多樣化

「SEA TO SKY」由兩房至四房都有提供,當中三房佔最多,一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎)。究竟各種間隔應該怎樣選擇呢? 在我們詳細闡述之前,大家也可以先重溫一下昔日期數的面積,以方便日後揀樓時作部署。

 座數面積單位數目車位數目入伙紙日期
1期(首都)5517-840呎2096伙30008年12月
2A期(領都)4679-880呎1,688伙85510年1月
2B期(領峯)3654-990呎1,416伙 11年3月
2C期(領凱)3602-1,710呎1,168伙 12年12月
3期(緻藍天)4680-1,142呎1,648伙33014年12月
4A期(晉海)2318-1,132呎1,040伙43519年10月
4B期(晉海II)2321-934呎1,132伙 19年12月
5期(MALIBU)3346-1,344呎1,600伙26320年5月
6期(LP6)4289-2,739呎2,392伙47920年9月
7A期(MONTARA)1342-816呎616伙10921年10月
7B期(GRAND MONTARA)1346-789呎504伙7121年12月
9A期(MARINI)1348-1,305呎647伙27421年11月
9B期GRAND MARINI)1353-1,379呎503伙 22年1月
9C期(OCEAN MARINI)
如要看Ocean Marini開價深入分析,按我跳往
1450-1,476呎503伙 22年4月
峻瀅6497-761呎1,777伙25514年4月
峻瀅II3499-765呎872伙18016年7月

胡.說團隊評分

在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,開則上也有不同的選擇,我們會細予4分。樓盤位於鐵路站上蓋,但其他對外交通未見完善,故交通只可予3分。樓盤景觀有臨海優勢可能得較高分數,我們會給予4分。至於項目配套上仍待改善,故只能給予1分。若總分為20分的話,「SEA TO SKY」可獲12分。

位置及交通3分
配套1分
間隔4分
景觀4分
總分12分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。
團隊評分

直擊示範單位

發展商長實今次開放予傳媒參觀2座50樓H室的經改動示範單位,我們一同踩場直擊,發現煤氣熱水爐的擺放位置與同系的海之戀相同,全屋唯一一個熱水爐放在廚房中,變相熱水要經長長管道才能到達浴室,戶主洗澡時或要等很久才有熱水供應。

另外,準買家亦要小心購買單位附送的家電品牌,因為有些單位廚房會附送Gaggenau爐具,但有些會附送Küppersbusch,實際情況要根據樓書為準。

揀盤(平面圖)策略

隨著「SEA TO SKY」公布了樓書,我們可以對樓盤的圖則及布局有更深入了解。全盤三座共向藍塘海峽方向排開,當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目,二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座住宅中,二、三座外牆均設有向外突出的厚柱,究竟會否計入實用面積售予小業主?值得我們就不同單位來剖析。

三座住宅分布

兩房開則攻略

「SEA TO SKY」共提供577個兩房單位,面積由434-482呎不等。有一點要提提,全數兩房都不設露台,變相400呎的單位全部撥入內櫳面積。不過兩房面積也細分為十二種,分別為「434呎」、「465呎」、「466呎」、「467呎」、「468呎」、「470呎」、「471呎」、「473呎」、「474呎」、「478呎」、「481呎」及「482呎」,開則上又有沒有分別呢?

兩房面積分布

面積單位分布單位數目(個)
434呎1座19樓G室1
465呎1座33-60樓F室25
466呎1座5-31樓F室、1座33-60樓G室、2座41-67樓F室73
467呎1座5-60樓E室49
468呎2座41-67樓E室、2座5-39樓F室、2座41-67樓G室、3座41-68樓G室103
470呎2座5-39樓E室30
471呎1座5-18樓G室、1座20-31樓G室23
473呎3座5-68樓F室55
474呎3座5-39樓G室30
478呎2座5-39樓G室、3座41-68樓E室55
481呎1座5-60樓C室、2座5-39樓C室、3座5-39樓E室109
482呎2座41-67樓C室24
資料來源:Sea To Sky售樓說明書

C室」: 海景兩房

基本上「SEA TO SKY」兩房單位,集中在「C室」、「E室」、「F室」及「G室」上。當中兩房面積最大的單位是481-482呎,分別是481呎(1座5-60樓C室、2座5-39樓C室、3座5-39樓E室)、以及482呎(2座41-67樓C室),跟其他「E室」、「F室」、「G室」的分別在於景觀上,「C室」單位會望向將軍澳市中心一帶。當然第三座「C室」單位,日後可能會受到「臨時交通交匯處」重建而有影響,變相買家揀樓時要自己注意。因此如叠埋心水,要選擇海景兩房單位就只得「C室」單位可以選擇。

1座5-60樓C室
1座5-60樓C室 (481呎)

「E室」: 內園兩房、非黑廁類

至於其他「E室」、「F室」及「G室」都屬於面向內園。但不同座數及不同樓層的面積可能會有出入。我們嘗試按室號,抽出面積最大及最細單位作比較,以了解其分別。先說說「E室」。

「E室」洗手間屬於眾多兩房單位中,少有不是黑廁類別的一款則。「E室」中面積最細是467呎(1座5-60樓E室),跟面積最大481呎(3座5-39樓E室)約有14呎差距。兩款則的主要分別反映在客飯廳、廚房及玄關的位置。面積較大的481呎開則,客飯廳旁設有一個小小三角凹位,一定要訂造傢俬來作修飾,由大門入口呈斜角擺位的玄關位,布局上較能融入開放式廚房;反觀細單位的玄關較大,影響了開放式廚房的擺位,變相客飯廳的面積也略細一點。

E室最細467呎(1座5-60樓E室)最大481呎(3座5-39樓E室)
客飯廳+廚房+玄關215呎246呎
房間154呎54呎
房間274呎74呎
洗手間35呎35呎
走廊17呎16呎
左:1座5-60樓E室、右:3座5-39樓E室
左:1座5-60樓E室、右:3座5-39樓E室

F室」: 內園兩房,留意玄關位及廚房位

至於「F室」單位,最細的「F室」面積是465呎(1座33-60樓F室),跟面積最大473呎(3座5-68樓F室)約有8呎差距。比較兩款開則,兩間房間勻等分別是54呎及74呎,屬黑廁設計的洗手間也一樣,大約有39呎,唯一分別是客廳連玄關的位置略有不同。面積較大的的「F室」廳連玄關約有234呎,比起面積較細的只有226呎略大一點。

F室最細465呎(1座33-60樓F室)最大473呎(3座5-68樓F室)
客飯廳+廚房+玄關226呎234呎
房間154呎54呎
房間274呎74呎
洗手間39.15呎39.15呎
左:1座33-60樓F室、右:3座5-68樓F室
左:1座33-60樓F室、右:3座5-68樓F室

G室」: 內園兩房、揀細不揀大

「G室」單位方面。全盤唯一一個「1座19樓G室」(434呎),因貼近部份開放式廚房,有部份空間撥了入公共位置,而令開放式廚房空間縮細,成為全盤最細的兩房單位。但撇除這唯一一個單位外,G室最細就是466呎(1座33-60樓G室),跟最大的478呎(2座5-39樓G室),在面積上約有12呎的差距。如果有意選取「G室」的買家,謹記「揀細不揀大」,因為無論大細單位的廳房空間是完全相同的。但面數上478呎會略大一點,背後跟兩間睡房各自延伸了一條厚柱需計入實用面積有關,且部份近廳牆身厚度更達375毫米,以至洗手間近企缸位置多了一幅厚牆身,統統需計入實用面積,變相壓縮了內櫳空間。

G室最細466呎(1座33-60樓G室)最大478呎(2座5-39樓G室)
客飯廳+廚房+玄關240呎240呎
房間154呎54呎
房間274呎74呎
洗手間34呎32.6呎
走廊22.6呎22.6呎
左:1座33-60樓G室、右:2座5-39樓G室

三房攻略

「SEA TO SKY」提供三房單位數量最多,一共多達741個,面積介乎702-817呎之間,但實情三房單位可以再細分三大類,包括「三房一套連工人房」、「三房一套連儲物室」、「三房一套連工人房加工人房廁」。

三房一套連工人房

被視為入場版本的三房都屬於「三房一套連工人房」類別,面積分「702呎」、「704呎」、「707呎」、「711呎」、「756呎」及「763呎」,合共有六款則,集中在各座的「C室」及「D室」,都是望過去將軍澳市中心一帶的景觀為主。

面積單位分布單位數目(個)
702呎1座33樓-60樓D室25
704呎2座41樓-67樓D室24
707呎1座5樓-31樓D室24
711呎2座5樓-39樓D室30
756呎3座41樓-68樓C室25
763呎3座5-39樓C室30

D室」: 三房一套連工人房(首選)

但如果鍾情此類開則的話,又應該怎樣選擇? 由於「C室」及「D室」的景觀相差不遠,在兩者之中,開則上會首選「D室」單位。因為計及內櫳的可用性,似乎「D室」的走廊及玄關位置較少,令到客飯廳的面積會大一點。反觀「C室」單位的玄關過多,走入廚房也設有一道用不著的走廊位。

「D室」之中又應該怎樣排序呢? 答案都是「揀細不揀大」。因為最細「D室」面積702呎(1座33樓-60樓D室),跟最大「D室」711呎(2座5樓-39樓D室),大約只有9呎的差異,但實情內櫳並沒有任何分別,反而是表數較大的「D室」單位,外接很多厚牆身會計入實用面積,從而谷大了面數。

D室最細702呎(1座33樓-60樓D室)最大711呎(2座5樓-39樓D室)
客飯廳188呎188呎
客房154呎54呎
客房259呎59呎
主人套房144呎144呎
工人房36呎36呎
洗手間36呎36呎
廚房59呎59呎
走廊及玄關28呎28呎
露台25呎25呎
左:1座33-60樓D室、右:2座5-39樓D室
左:1座33-60樓D室、右:2座5-39樓D室

C室」: 三房一套連工人房中(次選)

由於「C室」有不少面積分配在玄關及走廊上,計及大門進入的通道、通往睡房的通道、以及廚房的通道,面積高達58呎,差不多於一間房間的面積,故分配在其他空間的面積也相對縮少了。但若果真的鍾情選擇「C室」的準買家,同樣要「揀細不揀大」,因為這款開則中最大的763呎(3座5-39樓C室),跟最細的756呎(3座41-68樓C室),在量度樓書的內櫳時,根本並沒有分別。

C室最細756呎(3座41樓-68樓C室)最大763呎(3座5樓-39樓C室)
客飯廳178呎178呎
客房154呎54呎
客房254呎54呎
主人套房153呎153呎
工人房19呎19呎
洗手間33呎33呎
廚房62呎62呎
走廊及玄關58呎58呎
露台27呎27呎
左:3座41-68樓C室、右:3座5-39樓C室
左:3座41-68樓C室、右:3座5-39樓C室

三房一套連儲物室

純粹計算「三房一套連儲物室」的單位共有371間,面積戶型共分開九類,分別為「735呎」、「743呎」、「745呎」、「749呎」、「751呎」、「753呎」、「758呎」、「759呎」、「781呎」及「786呎」,主要分布於「B室」、「D室」及「H室」。其中「B室」及「D室」均望向將軍澳市中心一帶的景觀;至於「H室」則屬於最一線望「藍塘海峽」的單位。

三房一套連儲物室面積分布

面積單位分布單位數目(個)
735呎1座33-60樓B室、2座41-67樓B室49
743呎1座5-31樓B室24
745呎1座5-60樓H室49
749呎2座5-39樓B室30
751呎3座41-68樓B室25
753呎2座41-67樓H室、3座5-39樓B室、3座41-68樓H室79
758呎2座5-39樓H室30
759呎3座5-39樓H室30
781呎3座41-68樓D室25
786呎3座5-39樓D室30

B室」: 留意主人套房面積

三房一套連儲物房開則之中,以「B室」的面積最迷你,最細戶型為735呎(1座33樓-60樓B室、2座41-67樓B室),跟最大的753呎(3座5-39樓B室),高低約有18呎的差異。開則上都是入屋經過長走廊旁設有一個約18呎的儲物室,之後直入就是客飯廳,面積尚算方正實用類別,梗廚設於客飯廳的右手邊,附近也設有一間房。其中這款廚房的窗,就被批評有點難開啟,買家需自己衡量好壞,另外一間客房及套房則設於客飯廳另一邊,當中套房面積成為了73呎及753呎的最大分野。面積較大的753呎單位,主人房連套廁的面積達162呎,在套廁外會多設一個小凹位。

B室最細735呎(1座33樓-60樓B室、2座41-67樓B室)最大753呎(3座5-39樓B室)
客飯廳197呎191呎
客房162呎61呎
客房254呎54呎
主人套房144呎162呎
儲物室18呎18呎
洗手間34呎36呎
廚房53呎53呎
走廊及玄關41呎41呎
露台27呎27呎
左:2座41-67樓B室、右:3座5-39樓B室
左:2座41-67樓B室、右:3座5-39樓B室

D室」: 留意廚房廚櫃面空間

跟「B室」一樣,「D室」也屬於三房一套連儲物室的間隔,但面積卻是這裡間隔中最大的一款,最細面積也達781呎(3座41-68樓D室),跟最大面積786呎(3座5-39樓D室),高低面積的分別只是同一柱中的高座與低座之分。兩個單位的面積接近均等,除了廚房面積之外。面積較細的781呎單位,廚房呈長方形設計,外接的氣窗也較容易開啟;反觀同一柱面積較大的786呎單位,洗手盆後方會多了少量空間,擺放空間會略增,但氣窗卻不容易開啟。

D室最細781呎(3座41-68樓D室)最大786呎(3座5-39樓D室)
客飯廳247呎247呎
客房160呎60呎
客房254.4呎54.4呎
主人套房158呎158呎
儲物室21呎21呎
洗手間35呎35呎
廚房52呎55呎
走廊及玄關28呎28呎
露台29呎29呎
左:3座41-68樓D室、右:3座5-39樓D室
左:3座41-68樓D室、右:3座5-39樓D室

H室」: 望藍塘海峽,內櫳多間隔牆,靈活度欠奉

至於「H室」是全盤唯一能望「藍塘海峽」,同時又屬於「三房一套連儲物室」單位,當中面積最細是745呎(1座5-60樓H室),跟最大的759呎(3座5-39樓H室),大約有14呎的差距。這款開則最大缺點是內櫳有較多主力牆,侷限間隔改動。近廳兩間客房均屬主力牆不能拆走、套廁外及儲物室外也有一條厚柱,需計入實用面積,變相蠶食內櫳空間。

特別是面數愈大的單位,雖然主人套房設有斜角窗,可以拉闊外望景色,但實情除此之外,有不少空間都放在厚牆身上。故除非鍾情「藍塘海峽」,否則這款開則的靈活度較其他「三房一套連儲物室」的單位為低,而如果非「H室」不選擇的話,也盡量要「揀細不揀大」。

H室最細745呎(1座5-60樓H室)最大759呎(3座5-39樓H室)
客飯廳181呎181呎
客房156.3呎56.3呎
客房263.8呎63.8呎
主人套房144呎144呎
儲物室24呎22呎
洗手間44呎43呎
廚房52呎52呎
走廊及玄關48呎48呎
露台26呎27呎
左:1座5-60樓H室、右:3座5-39樓H室
左:1座5-60樓H室、右:3座5-39樓H室

3房1套連工人房及工人廁

至於三房面積最大的單位就是「三房一套連工人房及工人廁」,最大好處是工人可有自己的洗手間,避免跟戶主共用同一洗手間,面積共分七種,分別為「788呎」、「790呎」、「791呎」、「797呎」、「802呎」、「808呎」及「817呎」,分布在「A室」(2座)及「J室」(1-3座),都是以望向「藍塘海峽」為主。整體而言,無論「A室」或「J室」的開則上,在內櫳上的空間分別並不算太大,唯一分別是在儲物室連工人廁的空間。面數較大的單位平均會大約十呎左右,因此視乎自己對相關空間的喜好而作出揀樓上的排序。

J室最細788呎(1座33樓-60樓J室)最大802呎(3座5樓-39樓J室)
客飯廳201呎201呎
客房155呎55呎
客房259呎59呎
主人套房156呎156呎
儲物室39.5呎39.5呎
洗手間34呎34呎
廚房55呎55呎
走廊及玄關53呎53呎
露台28呎28呎
左:1座33-60樓J室、右:3座5-39樓J室
左:1座33-60樓J室、右:3座5-39樓J室
A室最細808呎(2座41樓-67樓A室)最大817呎(2座5樓-39樓A室)
客飯廳205呎205呎
客房154呎54呎
客房254呎54呎
主人套房147呎147呎
儲物室48.7呎48.7呎
洗手間34.2呎34.2呎
廚房54.8呎54.8呎
走廊及玄關57.4呎57.4呎
露台29呎29呎
左:2座41-67樓A室、右:2座5-39樓A室
左:2座41-67樓A室、右:2座5-39樓A室

四房攻略

今次「SEA TO SKY」只提供了104個四房單位,全數集中在「A室」(1及3座),一座的面積介乎「1075呎」及「1077呎」,而三座的面積則細一點,分別為「1054呎」及「1057呎」。以面積來計算,基本上分別不算很大,建議有興趣選取四房單位的買家,可以按價格作出排序。

面積單位分布單位數目(個)
1054呎3座41樓-68樓A室25
1057呎3座5-39樓A室30
1075呎1座33樓-60樓A室25
1077呎1座5樓-31樓A室24
1座33樓-60樓A室
1座33樓-60樓A室

揀樓部署(首張價單)

「SEA TO SKY」首批開出285個單位,扣除最高20-22%的折扣額,即供均價15,820元,較OCEAN MARINI的首批開價高約8%,發展商就說反映在海景因素,但實情又是否如此? 值得我們細心一點去分析「SEA TO SKY」的價單。如果真旳會入票抽「SEA TO SKY」,在首批單位中又應該怎樣選擇呢?

 四房三房兩房
首推10伙115伙160伙
面價2,268.3萬-2,330.2萬元1,316.8萬-1,605.9萬元803.5萬-954.4萬元
折扣額22%22%20%
售價1,769.3萬-1,818萬元1,027萬-1,253萬元643萬-764萬元

四房揀樓攻略

揀樓攻略上,如果叠埋心水選擇四房單位,不用想太多。因為只得一柱單位可以選擇,就是1座16至26樓A室,這邊方向都可以望到藍塘海峽景,屬於無遮擋一類,只需要將樓價排序,由低至高揀上去就可以。四房銀碼折實也要1769萬至1818萬元。

三房揀樓攻略

但如果三房與四房都無所謂,純粹要望藍塘海峽的景觀,就可以考慮低一級三房單位,當中只得一柱可選擇,就是「1座19-40樓H室」,就算去到樓價最高的單位都折實就是1,253萬元,可以攞少約五百幾萬,但就望到藍塘海峽景,但當然面積都會住細了三百呎,因為這一柱單位面積只有745呎。

首張價單推出了115個三房單位,只推出了「三房一套連儲物室」及「三房一套連工人房」,卻沒有「三房一套工人房加工人廁」則。如果銳意海景單位就不用多想,就是在「1座19樓-40樓H室」挑選便可以。

至於三房單位餘下三柱單位,包括「1座5-26樓B室」、「1座5-58樓D室」及「2座5-39樓D室」都以望向將軍澳市中心景為主三柱之中該何選擇呢? 「1座5-26樓B室」屬於「三房一套連儲物室」,而餘下「1座5-58樓D室」及「2座5-39樓D室」就屬於「三房一套連工人房」類別。「儲物室」單位比起「工人房」單位貴一點,因為整體面積會大一,所以要視乎自己在總價及間隔上的取捨。

所以如果純粹講價格,三房入場版本只得「1座5-58樓D室」(702-707呎)及「2座5-39樓D室」(711呎)挑選。這兩個方向相同的單位,只是面積面數不一樣。我們抽出同層,即「1座5-39樓D室」及「2座5-39樓D室」相比,「2座」的面數略大一點,總價平均高出「1座」約15萬元,但實情注意,無論面數較大的單位,在內櫳上是完全沒有分別的。所以在「5-39樓」的樓層之間,應該先選「1座D室」、次選才是「2座D室」。

兩房揀樓攻略

兩房單位共推出160間,清一色都是以望內園景觀為主,包括「1座5-31樓E室」(467呎)、「1座5-46樓F室」(465呎、466呎)、「1座5-46樓G室」(434呎、466呎、471呎)、「2座8-46樓F室」(466呎、468呎)及「2座8-46樓G室」(468呎、478呎),折實介乎643萬-764萬元。

兩柱G單位,即「1座5-46樓G室」(434呎、466呎、471呎) 及「2座8-46樓G室」(468呎、478呎)。除了唯一一個「1座19樓G室」434呎的單位外,抽出兩座樓層相同的單位比較,面積面數細與大實情沒有分別,但價格上卻平均有25萬元差異,所以謹記揀細不揀大。同一情況也出現在F室單位「1座5-46樓F室」、「2座8-46樓F室」面積只有一至兩呎差距,但內櫳並沒有分別,如果以同層單位來計算,整體「1座」平過「2座」約11萬元,所以先揀「1座」而非「2座」。

 G室 F室 
 1座8-46樓*2座8-46樓1座8-46樓2座8-46樓
面積466呎、471呎468呎、478呎465呎、466呎466呎、468呎
平均面價894.2萬元925.3萬元896萬元910萬元
折扣後20%20%20%20%
售價715萬元740萬元717萬元728萬元
*剔走了1座19樓G室(434呎)

付款辦法

兩房單位

針對兩房及三四房單位,除了折扣額有不同之外,兩房單位也未能使用發展商提供的一按85%、或者一二按80%的付款計劃,變相只能選用最傳統的「即供」付款辦法,自己支付四成首期,而六成向銀行借貸上會;又或者選用折扣額較低的「建築期」付款辦法,餘額則在入伙時承造「新按保」。

以為「SEA TO SKY」可嘗試用「即供」再配以「舊按保」,但由於兩房單位樓價已超過六百萬元,故超出了「舊按保」範圍,故兩房的付款辦法只得兩款,視乎買家想用低首期入市、抑或想供樓較輕鬆。若以最盡的方式入市,連同釐印費、律師費等支出,也要有92.4萬才可以進駐這個樓盤。

最平兩房: 15G (471)  
付款辧法即供建築期+新按保
樓價803.5萬元803.5萬元
折扣後643萬元667萬元
首期40%: 257.2萬元10%: 66.7萬元
借貸額60%: 385.8萬元90%+按保: 630.315萬元
月供15,244元24,904元
月入要求36,509元59,646元
第一筆支出280.5萬元92.4萬元
最貴兩房: 246G (468)  
付款辧法即供建築期+新按保
樓價954.4萬元954.4萬元
折扣後763.5萬元792萬元
首期40%: 305.4萬元10%: 79.2萬元
借貸額60%: 458.1萬元90%+按保: 748.44萬元
月供18,100元29,572元
月入要求43,351元70,826元
第一筆支出335萬元110萬元

三房、四房單位

至於三房及四房單位,由於折扣後的銀碼已經超過一千萬元,所以買家並不能選用「建期付款法」,待入伙時再用「新按保」上會。故眼前的付款辦法選項只得三個。第一,就是選用「即供」,第二就是選用發展商「一按85%」;或第三就是選用發展商「一二按80%」計劃。

但值得注意,後兩者的條款也頗辣。我們致電該財務公司查詢審批安排及手續,他們表示買家在成交期前三個月可開始申請,並需遷交至少兩年稅單、身份證明文件、不少於三個月的入息證明及銀行紀錄。一般來說大約幾天可通知需否後補文件。至於入息不穩的買家,如透過花紅支薪的買家,則要視乎工種才決定是否接納,但初步只會以月薪作審批基礎。至於大家關注供樓負擔水平測試,供款佔入息不得多於一半外,也需要進行加息三厘壓力測試。

發展商付款辦法重點:

  • 身份證明文件
  • 稅單: 至少2年
  • 入息證明: 至少三個月
  • 銀行紀錄
  • 測試: 供款佔入息一半、需進行壓力測試
  • 其他: 花紅未必計算,初步以月薪作審批基準

例子:最平三房(1座5樓D室)

以最平三房單位為例,面價就是1316.8萬元,折實則為1027萬元。如果選擇「即供」付款辦法,買家就起碼要有553萬元才可以進駐,因為起碼自己要支付一半首期,相當於513.5萬元,而50%餘額即513.5萬元向銀行承造按揭,以現時息率2.5厘,攤分30年還款期計算,月供大約為20,289元,只要入息有48,593元已可通過壓力測試。這個計劃的壞處是自己墊支的首期較多,連同律師費及釐印費要有553萬元才可進駐。

所以買家可能會考慮發展商的計劃,同樣以1027萬元作計算,根據付款辦法「一按85%」計劃,即買家自己先支付15%首期,餘額85%可向發展商財務公司借貨,首三年息率2.75厘,其後22年則為5厘,變相首三年的供款為40,270元。由於財務公司需造壓力測試,以後期較高息的基礎去計算,月入要有110,400元才可過關。選用這款付款辦法,唯一好處是壓縮首期比例,連同律師費及釐印費約有194萬元已可進駐,但入息要求則較高,且一定要爭取在三年後進行轉按。以這個單位為例,三年後尚餘金額797萬元,屆時才可考慮轉按至「新按保」供款。

至於另一個考慮方案就是「一二按80%」計劃,意即買家自己支付20%首期,向銀行承接一按50%,並向發展商財務公司借二按30%。但相比起「一按85%」計劃,自己墊支的首期會較高,連同律師費及釐印費約有245萬元方可進駐,但實際上每月供款及入息要求並不是特別相宜,分別要37,250元及91,520元,故「一按85%」較「一二按80%」的吸引力大。

最平三房: 15D (707)   
付款辧法即供一按85%一二按80%
樓價1316.8萬元1316.8萬元1316.8萬元
折扣後1027萬元1027萬元1027萬元
首期50%: 513.5萬元15%: 154.05萬元20%: 205.4萬元
借貸額50%: 513.5萬元85%: 872.95萬元一按50%: 513.5萬元 二按30%: 308.1萬元
月供20,289元40,270元(首三年)37,250元(首三年)
月入要求48,593元110,400元91,520元
第一筆支出553萬元194萬元245萬元
最貴三房: 119H (745)   
付款辧法即供一按85%一二按80%
樓價1605.9萬元1605.9萬元1605.9萬元
折扣後1253萬元1253萬元1253萬元
首期50%: 626.5萬元15%: 187.95萬元20%: 250.6萬元
借貸額50%: 626.5萬元85%: 1,065.05萬元一按50%: 626.5萬元 二按30%: 375.9萬元
月供24,754元49,132元(首三年)45,447元(首三年)
月入要求59,287元134,695元111,662元
第一筆支出674萬元236萬元299萬元
最平四房: 116A (1,077)   
付款辧法即供一按85%一二按80%
樓價2268.3萬元2268.3萬元2268.3萬元
折扣後1770萬元1770萬元1770萬元
首期50%: 885萬元15%: 265.5萬元20%: 354萬元
借貸額50%: 885萬元85%: 1504.5萬元一按50%: 885萬元 二按30%: 531萬元
月供34,968元69,404元(首三年)64,199元(首三年)
月入要求83,749元190,270元157,733元
第一筆支出952萬元333萬元421萬元
最貴四房: 126A (1,077)   
付款辧法即供一按85%一二按80%
樓價2330.2萬元2330.2萬元2330.2萬元
折扣後1818萬元1818萬元1818萬元
首期50%: 909萬元15%:272.7萬元20%: 363.6萬元
借貸額50%: 909萬元85%: 1545.3萬元一按50%: 909萬元 二按30%: 545.4萬元
月供35,916元71,286元(首三年)65,939元(首三年)
月入要求86,020元195,430元162,010元
第一筆支出978萬元342萬元433萬元

胡‧說精選

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