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《胡‧說樓市》有名谷友購入長沙灣重建項目「海珀」不久,已出現不少單位維修及管理問題,外牆試水時更發現,下層單位竟同時滲水,究竟發生什麼事? 為何業主嬲到要搵申訴專員公署?

事實上,在2021年2月入伙時,我們曾聯同驗樓師驗樓,當時已發現物業交樓質素不理想,廚廁都有漏水問題,驗樓僅得58分,如要觀看整個驗樓過程,可按以下連結前往。

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新盤「海珀」滲水事件時間表

2021年9月:收樓時–業主發現廚櫃底滲水

去年年初,業主張女士(假名)以近700萬購入了深水埗「海壇街205號」的單幢樓「海珀」其中一個單位,九月收樓時發現玻璃窗旁、靠近廚房牆身有明顯水漬,著執修工人重造牆身,卻在一個月後,也就是颱風「獅子山」來臨前一天,當她慢慢把傢俬搬入時,卻駭然發現廚櫃底滲出一大灘水。

我當時馬上通知管理處,管理處派員上來拍片,起初以為鋅盆漏水,但內裡乾爽沒事,由於當時入夜,我只是抹掉水漬,晚上七時多,我先生來到,一起去找尋源頭,看見廚櫃下方有生口位,該去水地台不斷湧水入來,由於已經晚上八時,我們只用自己的方法處理水漬。

收樓時–業主發現廚櫃底滲水

2021年10月:打風時–廚櫃底湧水,懷疑外牆有漏洞

10月9日,颱風「獅子山」吹襲,大雨下兩夫婦無奈只能通宵留守抺水,一直去到10月11日,執修工人上門檢查後,懷疑抽油煙機通風口入水,而水流沿牆身流下,並從廚櫃底滲出。

當時執修工人只在抽油煙機排氣口唧膠,以為已解決問題;豈料去到10月13日,當另一個颱風「圓規」吹襲後,廚櫃底繼續有水湧出,張女士覺得事態嚴重,要求跟發展商直接對話,發展商派出周姓職員會面,席間指出裝修過附近牆身,可能導致滲水原因之一,但當時管理處職員已從旁指出,業主曾裝修,但有監察過程,問題跟裝修無關,最終發展商承諾在十月底安排吊船做外牆檢測,但此時出現一個相當撲朔迷離的問題。

當時執修工人只在抽油煙機排氣口唧膠,以為已解決問題
當時執修工人只在抽油煙機排氣口唧膠,以為已解決問題

2021年10月:外牆試水,樓下單位竟滲水!?

十月底出吊船時也在排氣口落功夫,唧膠再試水,但我們發現去水地台仍有事,我們覺得可能不在排氣口入水,而是在去水地台外的U型渠入水,他們再去唧膠及封了它,發現仍漏水,繼續有如此問題。但同一時間樓下三層的另一單位,表示我們的單位也入水,叫我們停止試水。跟我們不一樣,就是從抽油煙機的通風槽入水;而我是由廚房去水地台入水。(當時工程便停止?) 因當時已經黃昏,我們全部人到了下三層的另一單位處理,我們再約第二天。

一試水,兩個單位一齊漏,但不能馬上找出源頭,因為大廈管理費僅包了一個月出動一次吊船服務,所以要進行第二次外牆檢查,已是隔了一個月後的事。

兩次外牆試水,均垂直式波及樓下其他樓層。第一次,吊船在外牆近抽油煙機口唧膠後做試水,導致樓下三層單位抽油煙機口漏水;第二次,吊船針對U型渠位做試水,卻影響下六層單位的廚櫃底滲水。究竟外牆是否沒有做好防水呢? 會怎樣處理?  張女士在一次跟管理公司安排的居民見面會上,才得知同柱不少戶主受同樣問題困擾。

席上我有問管理公司:「D室已經有至少三個單位出現如此問題,會否整楝大廈的D室也有如此問題呢? 」管理公司回覆:「颱風只間主要有滲水問題都是C及D室。懷疑有機會可能全部C及D室也有如此問題。」我也有要求過,既然如此,是否應該全部重新檢查一次呢? 我們暫時也沒有一個很確實的回覆。

承建商其後於外牆U型去水渠駁口也唧膠
承建商其後於外牆U型去水渠駁口也唧膠

市建局及發展商開首拒與受影響住戶會面

「海珀」屬於市建局推出的「需求主導」重建計劃,其後由德祥地產投得發展,全盤共提供76個住宅單位。鑑於第一次跟德祥地產周姓職員不愉快經歷,張姐士在會面後曾親自撰寫一封電郵予市建局,希望他們以公契人身份協助介入處理,市建局是如此回覆的:

「已經向合作發展商反映,亦得悉合作發展有致函回覆,如果修繕工作有任何查詢,可以向管理公司聯絡。」

其後張女士透過電郵,多次要求跟市建局會面,在一次居民之間的非正式會議,也有約七戶業主提出如此訴求,他們透過管理處向市建局及德祥地產安排會面,市建局表示不會出席,德祥地產暫未回覆,最終張女士決定向「申訴專員公署」投訴。

市區單幢樓,好多時也有市建局參與,這個發展商為中小型發展商,我們知道是港資,加上市建局,我們對他們有信心,始終是一個政府部門,但我沒有想過市建局會把事情置身事外般,如果只是個別一至兩個業主是如此問題,不去處理或交由管理公司去處理,是合理的。但如此多業主表達同一問題,及公家地方有問題邀請他們去處理,但他們也不處理時,他們角色又是什麼?

《胡‧說樓市》曾在「海珀」入伙初期驗樓,得分只有58分。
《胡‧說樓市》曾在「海珀」入伙初期驗樓,得分只有58分。

德祥地產與業主未能達成共識

「海珀」在2020年9月開售,首批50個單位,折實平均價高見20,000元呎,較坐落毗鄰長實的大盤「愛海頌」開價還高約8%。在2021年2月入伙時,我們曾聯同驗樓師驗樓,當時已發現物業交樓質素不理想,廚廁都有漏水問題,驗樓僅得58分。樓盤是德祥地產在2015年從市建局手上投得的項目。

翻查「德祥地產」公司網頁,他們形容自己為一家以香港為基地之上市公司,在中國、香港、澳門、加拿大及英國有從事物業發展及投資,亦在中國、香港及加拿大從事發展、投資及管理酒店及消閒業務,證券投資及提供貸款融資服務。公司原則以「貫切高質素的發展項目設計」,但事實反映問題漏水問題不是個別事件,針對張女士單位的問題,她前後收到德祥地產三封電郵回覆。

第一封在十月二十一日電郵,表示對張女士收樓後問題及不便致歉,同時得悉德祥員工跟張女士會面的不愉快經歷,會調查個案,至於執修工作則要求張女士跟管理公司表達。在10月26日發出的第二封電郵,措辭轉趨強硬,指出保修期內執修工作不是由業主決定需否執修,而是由建築師決定。

其後,因張女士表示向申訴專員公署投訴後,市建局終安排了她跟德祥地產會面,張女士表示漏水已滲至單位其他地方,要求換全屋地板,但其後德祥地產第三封在12月8日發出的電郵,則指出需張女士提供證據才會進一步考慮。

多戶業主受漏水困擾,大廈自入伙後的管理也為人詬病。美輪美奐的大堂,卻因一次維修冷氣,拆走假天花後一直不了了之。還有大門旁停車處,由入伙至今堆積了不少建築廢料。

美輪美奐的大堂,卻因一次維修冷氣,拆走假天花後一直不了了之
美輪美奐的大堂,卻因一次維修冷氣,拆走假天花後一直不了了之
還有大門旁停車處,由入伙至今堆積了不少建築廢料。

事件過後發展

市建局回覆: 已責成德祥地產跟進

全盤只得76個單位,業主怨聲載道。就此事,我們分別去信市建局及德祥地產查詢,向市建局查詢了三個問題,包括市建局在整個項目的角色? 以及為何不願意跟「海珀」居民會面,市建局表示有敦促「德祥地產」,作了怎樣的敦促? 以及在德祥地產提交資料予市建局時,市建局作了哪方面的核實? 以及怎樣確保德祥地產會徹底處理業主的訴求。

市建局回覆表示,德祥地產負責統籌和監管項目設計、規劃、建造、裝置及銷售,須負責處理所有執修及住客相關查詢和投訴。又表示,收到我們《胡.說樓市》查詢後,已立即責成發展商處理,亦要求提交個案整改進度報告,並一直敦促發展商積極跟進相關事宜。市建局表示,除木地板更換一事,其他事宜發展商及承建商已跟進及改善。經與發展商協調後,已與業主達到共識,會聘請獨立第三方評估木地板。市建局會繼續向發展商跟進。

德祥地產回覆: 已解決滲水問題

我們也發信向德祥地產查詢,一共問了四個問題,包括「海珀」有不少居於C及D室的業主均反映有漏水問題,是否外牆做漏防水有關? 會否向業主再作檢測? 德祥地產在10月26日回覆張女士信件時,指只會負責由建築師認可的執修工作,需否執修不是由業主決定,但想知道建築師是基於什麼原則作考慮需否執修? 另外針對公家地方,大堂天花有沒有確切維修時間表,以及停車處清走廢料的確切時間表。

德祥地產回覆表示,已於單位排水管連接外牆水管的牆孔完成修復及解決滲水問題。類似問題在大廈另一單位發現已解決,未收到其他單位有同類情況。而建築師怎樣釐定執修,則會建築合約內的建築規範作為建築工程的施工標準。至於公家地方執修及停車處垃圾問題已處理。我們《胡.說樓市》在2022年1月6日再前往現場視察,發現大堂冷氣及天花確實是完成維修。

業主: 仍待外牆檢測與公證行評估

至於張女士單位漏水問題,因為期內無落過大雨,暫時無再出現,但她要求月內多做一次檢測,確保沒有漏水才放心;木地板問題則原則上同意找公證行評估,但暫時仍未有人接洽。

申訴專員公署: 不受理個案,因項目為公私營合作發展

張女士早前向申訴專員公署投訴,署方已回覆不受理個案,理由是項目屬市建局跟私人發展商合作項目,與一般私人發展商出售物業無異,可考慮按買賣合約規定追討。

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