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我們《胡．說樓市》團隊早前來到天水圍「Wetland Seasons Park」，事緣一群原本租開屋苑臨時車位的業主反映，管理公司突然收回車位後，再推出45個臨時車位出租，租金由原本1,500至3,500元，加價至4,000元。原本都相安無事，怎料一周後，管理公司倉促收回車位，背後跟早前已有購入車位的業主反對有關。業主從討論區中得悉，一批已經購入屋苑車位的業主聯合抬價，背後有無問題呢? 我們會藉著這個案例來跟大家剖析《競爭條例》。
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事件始末
屋苑車位僧多粥少
位於「天水圍115區」的「Wetland Seasons Park」，樓盤正前方為「濕地公園」，因位置上遠離天水圍市中心，不選擇搭巴士，就要在西鐵「天水圍站」轉駁輕鐵至「天秀站」下車行過去，所以不少屋苑居民有揸車，對泊車有一定需求。當日賣樓，發展商也為部份大單位業主提供車位優先認購權。
不計算電單車、單車等車位，「Wetland Seasons Park」只有269個住客車位、1個住客暢通易達車位、20個供洋房用的住宅車位，以全屋苑1,727個住宅，車位僧多粥少，遠遠不足以應付業主需求。由屋苑入伙以來，管理公司一直把尚待出售車位以臨時方式出租，Kenneth(化名)屬擁有車位優先認購權的業主之一，他就是以每月1,500元向管理公司租用臨時車位，比起沒有認購車位權的住戶每月3,500元的租金，相對優惠。
發展商口中有車位認購權，所以可以用1,500元租車位；但部份業主卻沒有車位認購權，所以要用3,500元租車位，口頭理由，因為兩邊車位的業主不相同，我現在以1,500元租入的車位是發展商持有，而3,500元是屋苑業主，我也不明白，因業主不同，所以安排不同。
7月初: 發展商拆售車位，收回臨時車位
今年七月初，發展商決定拆售車位，管理公司同一時間通知有車位優先認購權、但放棄選購的住戶，會在7月31日收回臨時車位；至於沒有車位認購權的住戶，則需最遲8月31日前遷出。因Kenneth覺得車位售價超出負擔無認購，跟一眾被收回臨時車位的業主處境相同，需四出尋找車位。
7月16日: 管理公司再推臨時車位出租
管理公司原本事情在七月中有轉機，管理公司在7月16日向住戶發出一張通告，表示決定再調撥45個車位作臨時月租用途，租約為期一年，每月租金4,000元，雖然租金較之前高，但他們也接受，怎料相關通告在一周內撤回。
7月21日: 管理公司撤回出租臨時車位計劃
管理公司7月21日發出的一則新通告，表示推出月費停泊計劃後引起爭議，決定擱置相關計劃。但引起了什麼爭議，通告沒詳細解釋，只表示發展商早前已出售車位，管理處與業委會正檢討是否繼續計劃，Kenneth不滿意解釋，曾致電管理處投訴。
當時管理公司表示沒有辦法，因為新車位業主控告發展商改變跟公契不同的用途。我表示自己也是實際使用者，需要一個車位，可以有什麼途徑? 管理公司說可以向新車位業主租。但新車位業主仍未收到車位，需要完成交易才可出租。該批業主已經把車位出租，由4700-5200元不等，這一點也無可厚非，但如果連該45個車位也要扣起，而造勢抬價。我覺得是問題。
7月29日: 《胡．說樓市》團隊視察
在2022年7月29日，我們《胡．說樓市》團隊來到「Wetland Seasons Park」車場視察，你會看見住客車位地下會髹上啡色；商舖車位則髹上藍色，而如果時租或訪客車位則髹上綠色的。我們《胡．說樓市》團隊亦在停車場兜了一圈，發現車場內有大量車位用繩圍封起來，可能跟車位已經出售等待正式轉讓有關。至於為何管理公司仍有車位可推出作月泊? 因為車位則屬訪客車位，而非售出待成交的業主車位。
業主疑以劃一價4,800元出租車位
業主kenneth從屋苑whatsapp群組卻得知，已購入車位業主迫管理處停止向其他人租車位去保障自己利益外，他們還聯手訂出下限價4,800元出租車位的約定，必須高於肯價才接受，懷疑有合謀訂價之嫌。
我們有群組，中間有一至兩個業主購入車位後，就拉入去一個另一個群組。有幾個人會帶風向，如果不在這裡租就無辦法租到車位、或者希望租車位的業主清單也有，變相他們可以逐個打電話，所有業主放租也是劃一價格4,800元。放租5,200元是沒有名字的，但4,800元卻是有姓名，可以跟他聯絡的。所有事都是定局，很有趣的。你可能會有出入，每一個都跟你說4,800元，我有人出價4,800元；或者你能夠出高於4,800元，我也會租給你。你有沒有更好的提價，有的話我可以租予你。我沒不介意租金多少，而是討厭壟斷行為，令我們沒有選擇。
胡．說評析
問題1: 出租訪客車位是否違反公契或地契?
一個屋苑的車位出租事宜，展現車位租客與車位業主之間角力，背後還引申幾個議題。包括引述Kenneth所指，管理公司被投訴把訪客車位出租為違反公契，實請公契是否真的不容許呢? 我們去信發展商及管理公司了解始末，問了幾個問題，包括為何要擱置月租車位計劃? 在7月21日向住戶發出通告指，因爭議而擱置月租車位計劃，所指的「爭議」為何?
屋苑客戶服務處回覆，只表示近日屋苑停車場車位正式發售予具有「停車位認購權」業主後，服務處與業主委員會對之前推出的臨時泊車位服務計劃作出檢討，並因應業主的意見，取消「月費泊車計劃 」，但也沒有回應是什麼爭議。
至於拆售訪客車位是否違反「公契」呢? 翻查屋苑公契，原來有反映住客詐客車位只能租予住戶的真誠客人、訪客、外來邀請的人，所以若管理公司出租相關車位予住客，屬於技術性違反公契。我們問過律師謝天良，他表示，如果本身管理公司因之前的車位出租，而從中獲利，亦可能需要把相關得益歸還出來。
問題2: 另設群組討論車位租價是否屬「協議」或「經協調做法」?
違反「第一行為守則」
就算管理公司收回訪客車位不出租，但同時間，業主們試圖在群組以一個預訂價錢出租已購入車位，這一點是否違反《競爭條例》的「第一行為守則」(The First Conduct Rule)? 「第一行為守則」很清晰禁止市場參與者透過「合謀行為」、「交換資料」、「縱向價格限制」、「獨家分銷」等行為，妨礙、限制或在香港的競爭安排。
「第一行為守則」(The First Conduct Rule)涉及的反競爭行為:
- 合謀行為
- 交換資料
- 縱向價格限制
| 合謀行為 |
| 交換資料 |
| 縱向價格限制 |
| 獨家分銷 |
符合三個條件
究竟車位業主的行為是否受「第一行為守則」所規範，必須符合三個條件。第一，市場參與者本身是否「業務實體」(Undertaking)? 第二，「業務實體」間有沒有「協議」(Agreement)、或者相互之間有沒有「協調」做法 (Concerted pratice)。第三，因為該協議或經協調做法，會帶來「損害競爭的目的或效果」(Effect or Object of harming competition)。
證明「第一行為守則」元素
- 市場參與者本身是否「業務實體」(Undertaking)
- 業務實體」間有沒有「協議」(Agreement)、或者相互之間有沒有「協調」做法 (Concerted pratice)
- 該協議或經協調做法帶來「損害競爭的目的或效果」(Effect or Object of harming competition)
問題3: 怎樣為之有「協議」、或「經協調做法」?
協議定義
根據《條例》指引，所謂「協議」跟《合約法》有點相似，不論明示或暗示，書面或口頭、採用信件、電郵、短訊、電話通話，只要各方有「意願的結合」都會判定有協議的存在。而更重要一點，曾參與該群組討論，即使只參與部份，而沒有公開劃清界線都會被視為有份參與。
實況
據事主供詞表示，已購入車位業主另組一個whatsapp群來交換放售車位資訊。其後有業主轉述該私密群組的對話：「唔好估，問我，剛剛幫3位成功放租5,000元，1個4,800傾緊，4,600嗰個唔幫佢」。亦有業主曾在fb messenger查詢車位，結果車位業主回覆指：「我周六收到4,800offer，你也可以make offer」 令事主懷疑車位業主有聯手合謀以4800元作起始價出租車位，可以巡這方面去深入搜證。
問題4: 相關「協議」是否有「損害競爭的目的或效果」?
協議達至損害競爭「目的」
不過，即使能夠證明有相關「協議」存在，但這是否違法呢? 都未必! 背後還要視乎相關「協議」，在執行上沒有帶來損害競爭「目的」(object)，這裡就涉及「客觀評估」，包括會評估他們怎樣去協定4,800元下限價的內容；車位業主又怎樣落實4,800元下限價出租的做法，而不單止看其意圖而定。
協議達至損客競爭「效果」
亦可以選擇證明相關「協議」有沒有帶來損害競爭的「效果」(effect)。怎樣為之帶來「損害競爭效果」? 競委會用俗稱「but for test」來決定，也就是如果車位沒有合謀以4,800元的訂價出租車位，會產生什麼效果? 用來對照聯手以4,800元價格出租車位的情景，如果發現會產生多於「微不足道」的效果，相關行為會被視為「具損害競爭效果」。
| 「第一行為守則」元素 | 測試手法: |
| 協議達至損害競爭「目的」? | 客觀評估 (objective test) |
| 協議達至損客競爭「效果」? | 與事實相反情況 (but for test) |
問題5: 車位業主本身是否屬於「業務實體」?
不過即使如此，這裡還涉及兩個議題。第一，究竟車位業主是否跌「第一行為守則」內的「業務實體」(Undertaking)。我們一般理解，「業務實體」都是指公司而非個人，但據《條例》指引，這裡包括自然人，但就必須關於經濟活動。由幾個車位業主開群組討論價格，是否屬於「從事經濟活動」，而跌入「業務實體」定義? 這是一個可爭拗的地方。
問題6: 車位業主能否用豁免條款抗辯?
豁免條款
《競爭條例》都設有多項豁免條款，包括若相關協議是為提升整體經濟效率的協議、令整體經濟受益的受服務、合併等，都可以免受規管。但對於這群車位業主來說，可用「影響較次的行為」(Agreements of lesser significance)來抗辯。因為如果相關業務的總營業額少於200萬元便不受規管。以住客車位數目269個計，若月租4,800元出租，相當於年收1,200萬元，但當然並不是所有車位業主都參與放租，故實際年收入可能會遠低於此數字。
表: 豁免條款
| 提升整體經濟效率的協議(Agreements enhancing overall economic efficiency) |
| 遵守法律規定(Compliance with legal requirements) |
| 令整體經濟受益的服務(Services of general economic interest) |
| 合併(Mergers) |
| 影響較次的行為(Agreements of lesser significance) |
不能採用「影響較次的行為」的因素
但值得留意一點，就算車位業主以「影響較次的行為」抗辯，但如果其行為本身屬「嚴重反競爭行為」(serious anti-competitive conduct)就不能用此抗辯。所以謂「嚴重反競爭行為」，屬於「橫式安排」的「訂定價格」、「瓜分市場」、「限制產量」或「進行圍標」的反競爭行為；但如果屬於「縱向安排」的行為則不屬於，而可繼續用這點來抗辯。
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