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我們《胡.說樓市》團隊早前來到天水圍「Wetland Seasons Park」,事緣一群原本租開屋苑臨時車位的業主反映,管理公司突然收回車位後,再推出45個臨時車位出租,租金由原本1,500至3,500元,加價至4,000元。原本都相安無事,怎料一周後,管理公司倉促收回車位,背後跟早前已有購入車位的業主反對有關。業主從討論區中得悉,一批已經購入屋苑車位的業主聯合抬價,背後有無問題呢? 我們會藉著這個案例來跟大家剖析《競爭條例》。
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事件始末
屋苑車位僧多粥少
位於「天水圍115區」的「Wetland Seasons Park」,樓盤正前方為「濕地公園」,因位置上遠離天水圍市中心,不選擇搭巴士,就要在西鐵「天水圍站」轉駁輕鐵至「天秀站」下車行過去,所以不少屋苑居民有揸車,對泊車有一定需求。當日賣樓,發展商也為部份大單位業主提供車位優先認購權。
不計算電單車、單車等車位,「Wetland Seasons Park」只有269個住客車位、1個住客暢通易達車位、20個供洋房用的住宅車位,以全屋苑1,727個住宅,車位僧多粥少,遠遠不足以應付業主需求。由屋苑入伙以來,管理公司一直把尚待出售車位以臨時方式出租,Kenneth(化名)屬擁有車位優先認購權的業主之一,他就是以每月1,500元向管理公司租用臨時車位,比起沒有認購車位權的住戶每月3,500元的租金,相對優惠。
發展商口中有車位認購權,所以可以用1,500元租車位;但部份業主卻沒有車位認購權,所以要用3,500元租車位,口頭理由,因為兩邊車位的業主不相同,我現在以1,500元租入的車位是發展商持有,而3,500元是屋苑業主,我也不明白,因業主不同,所以安排不同。
7月初: 發展商拆售車位,收回臨時車位
今年七月初,發展商決定拆售車位,管理公司同一時間通知有車位優先認購權、但放棄選購的住戶,會在7月31日收回臨時車位;至於沒有車位認購權的住戶,則需最遲8月31日前遷出。因Kenneth覺得車位售價超出負擔無認購,跟一眾被收回臨時車位的業主處境相同,需四出尋找車位。
7月16日: 管理公司再推臨時車位出租
管理公司原本事情在七月中有轉機,管理公司在7月16日向住戶發出一張通告,表示決定再調撥45個車位作臨時月租用途,租約為期一年,每月租金4,000元,雖然租金較之前高,但他們也接受,怎料相關通告在一周內撤回。
7月21日: 管理公司撤回出租臨時車位計劃
管理公司7月21日發出的一則新通告,表示推出月費停泊計劃後引起爭議,決定擱置相關計劃。但引起了什麼爭議,通告沒詳細解釋,只表示發展商早前已出售車位,管理處與業委會正檢討是否繼續計劃,Kenneth不滿意解釋,曾致電管理處投訴。
當時管理公司表示沒有辦法,因為新車位業主控告發展商改變跟公契不同的用途。我表示自己也是實際使用者,需要一個車位,可以有什麼途徑? 管理公司說可以向新車位業主租。但新車位業主仍未收到車位,需要完成交易才可出租。該批業主已經把車位出租,由4700-5200元不等,這一點也無可厚非,但如果連該45個車位也要扣起,而造勢抬價。我覺得是問題。
7月29日: 《胡.說樓市》團隊視察
在2022年7月29日,我們《胡.說樓市》團隊來到「Wetland Seasons Park」車場視察,你會看見住客車位地下會髹上啡色;商舖車位則髹上藍色,而如果時租或訪客車位則髹上綠色的。我們《胡.說樓市》團隊亦在停車場兜了一圈,發現車場內有大量車位用繩圍封起來,可能跟車位已經出售等待正式轉讓有關。至於為何管理公司仍有車位可推出作月泊? 因為車位則屬訪客車位,而非售出待成交的業主車位。
業主疑以劃一價4,800元出租車位
業主kenneth從屋苑whatsapp群組卻得知,已購入車位業主迫管理處停止向其他人租車位去保障自己利益外,他們還聯手訂出下限價4,800元出租車位的約定,必須高於肯價才接受,懷疑有合謀訂價之嫌。
我們有群組,中間有一至兩個業主購入車位後,就拉入去一個另一個群組。有幾個人會帶風向,如果不在這裡租就無辦法租到車位、或者希望租車位的業主清單也有,變相他們可以逐個打電話,所有業主放租也是劃一價格4,800元。放租5,200元是沒有名字的,但4,800元卻是有姓名,可以跟他聯絡的。所有事都是定局,很有趣的。你可能會有出入,每一個都跟你說4,800元,我有人出價4,800元;或者你能夠出高於4,800元,我也會租給你。你有沒有更好的提價,有的話我可以租予你。我沒不介意租金多少,而是討厭壟斷行為,令我們沒有選擇。
胡.說評析
問題1: 出租訪客車位是否違反公契或地契?
一個屋苑的車位出租事宜,展現車位租客與車位業主之間角力,背後還引申幾個議題。包括引述Kenneth所指,管理公司被投訴把訪客車位出租為違反公契,實請公契是否真的不容許呢? 我們去信發展商及管理公司了解始末,問了幾個問題,包括為何要擱置月租車位計劃? 在7月21日向住戶發出通告指,因爭議而擱置月租車位計劃,所指的「爭議」為何?
屋苑客戶服務處回覆,只表示近日屋苑停車場車位正式發售予具有「停車位認購權」業主後,服務處與業主委員會對之前推出的臨時泊車位服務計劃作出檢討,並因應業主的意見,取消「月費泊車計劃 」,但也沒有回應是什麼爭議。
至於拆售訪客車位是否違反「公契」呢? 翻查屋苑公契,原來有反映住客詐客車位只能租予住戶的真誠客人、訪客、外來邀請的人,所以若管理公司出租相關車位予住客,屬於技術性違反公契。我們問過律師謝天良,他表示,如果本身管理公司因之前的車位出租,而從中獲利,亦可能需要把相關得益歸還出來。
問題2: 另設群組討論車位租價是否屬「協議」或「經協調做法」?
違反「第一行為守則」
就算管理公司收回訪客車位不出租,但同時間,業主們試圖在群組以一個預訂價錢出租已購入車位,這一點是否違反《競爭條例》的「第一行為守則」(The First Conduct Rule)? 「第一行為守則」很清晰禁止市場參與者透過「合謀行為」、「交換資料」、「縱向價格限制」、「獨家分銷」等行為,妨礙、限制或在香港的競爭安排。
「第一行為守則」(The First Conduct Rule)涉及的反競爭行為:
- 合謀行為
- 交換資料
- 縱向價格限制
合謀行為 |
交換資料 |
縱向價格限制 |
獨家分銷 |
符合三個條件
究竟車位業主的行為是否受「第一行為守則」所規範,必須符合三個條件。第一,市場參與者本身是否「業務實體」(Undertaking)? 第二,「業務實體」間有沒有「協議」(Agreement)、或者相互之間有沒有「協調」做法 (Concerted pratice)。第三,因為該協議或經協調做法,會帶來「損害競爭的目的或效果」(Effect or Object of harming competition)。
證明「第一行為守則」元素
- 市場參與者本身是否「業務實體」(Undertaking)
- 業務實體」間有沒有「協議」(Agreement)、或者相互之間有沒有「協調」做法 (Concerted pratice)
- 該協議或經協調做法帶來「損害競爭的目的或效果」(Effect or Object of harming competition)
問題3: 怎樣為之有「協議」、或「經協調做法」?
協議定義
根據《條例》指引,所謂「協議」跟《合約法》有點相似,不論明示或暗示,書面或口頭、採用信件、電郵、短訊、電話通話,只要各方有「意願的結合」都會判定有協議的存在。而更重要一點,曾參與該群組討論,即使只參與部份,而沒有公開劃清界線都會被視為有份參與。
實況
據事主供詞表示,已購入車位業主另組一個whatsapp群來交換放售車位資訊。其後有業主轉述該私密群組的對話:「唔好估,問我,剛剛幫3位成功放租5,000元,1個4,800傾緊,4,600嗰個唔幫佢」。亦有業主曾在fb messenger查詢車位,結果車位業主回覆指:「我周六收到4,800offer,你也可以make offer」 令事主懷疑車位業主有聯手合謀以4800元作起始價出租車位,可以巡這方面去深入搜證。
問題4: 相關「協議」是否有「損害競爭的目的或效果」?
協議達至損害競爭「目的」
不過,即使能夠證明有相關「協議」存在,但這是否違法呢? 都未必! 背後還要視乎相關「協議」,在執行上沒有帶來損害競爭「目的」(object),這裡就涉及「客觀評估」,包括會評估他們怎樣去協定4,800元下限價的內容;車位業主又怎樣落實4,800元下限價出租的做法,而不單止看其意圖而定。
協議達至損客競爭「效果」
亦可以選擇證明相關「協議」有沒有帶來損害競爭的「效果」(effect)。怎樣為之帶來「損害競爭效果」? 競委會用俗稱「but for test」來決定,也就是如果車位沒有合謀以4,800元的訂價出租車位,會產生什麼效果? 用來對照聯手以4,800元價格出租車位的情景,如果發現會產生多於「微不足道」的效果,相關行為會被視為「具損害競爭效果」。
「第一行為守則」元素 | 測試手法: |
協議達至損害競爭「目的」? | 客觀評估 (objective test) |
協議達至損客競爭「效果」? | 與事實相反情況 (but for test) |
問題5: 車位業主本身是否屬於「業務實體」?
不過即使如此,這裡還涉及兩個議題。第一,究竟車位業主是否跌「第一行為守則」內的「業務實體」(Undertaking)。我們一般理解,「業務實體」都是指公司而非個人,但據《條例》指引,這裡包括自然人,但就必須關於經濟活動。由幾個車位業主開群組討論價格,是否屬於「從事經濟活動」,而跌入「業務實體」定義? 這是一個可爭拗的地方。
問題6: 車位業主能否用豁免條款抗辯?
豁免條款
《競爭條例》都設有多項豁免條款,包括若相關協議是為提升整體經濟效率的協議、令整體經濟受益的受服務、合併等,都可以免受規管。但對於這群車位業主來說,可用「影響較次的行為」(Agreements of lesser significance)來抗辯。因為如果相關業務的總營業額少於200萬元便不受規管。以住客車位數目269個計,若月租4,800元出租,相當於年收1,200萬元,但當然並不是所有車位業主都參與放租,故實際年收入可能會遠低於此數字。
表: 豁免條款
提升整體經濟效率的協議(Agreements enhancing overall economic efficiency) |
遵守法律規定(Compliance with legal requirements) |
令整體經濟受益的服務(Services of general economic interest) |
合併(Mergers) |
影響較次的行為(Agreements of lesser significance) |
不能採用「影響較次的行為」的因素
但值得留意一點,就算車位業主以「影響較次的行為」抗辯,但如果其行為本身屬「嚴重反競爭行為」(serious anti-competitive conduct)就不能用此抗辯。所以謂「嚴重反競爭行為」,屬於「橫式安排」的「訂定價格」、「瓜分市場」、「限制產量」或「進行圍標」的反競爭行為;但如果屬於「縱向安排」的行為則不屬於,而可繼續用這點來抗辯。
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