【Wetland Seasons Bay一期:揀樓攻略】平面圖、周邊規劃、開價、投資價值全拆解!

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新地在天水圍的「Wetland Seasons Bay一期」即將推售,這個被視為2021年下半年的矚目新盤,共分三期提供1,996個單位。跟「Wetland Seasons Park」有一點相似,樓盤在位置上較偏離天水圍港鐵站,且鄰近濕地公園有多蚊及昆蟲的問題,本文會一文剖析其投資價值,以及其揀樓攻略。

開售前,發展商開出首批連加推共368個單位,若扣除最高17.5%的折扣額,即供平均呎價13,828元,入場單位最低455萬元起步。歸納首兩張價單,共有138個單位即供價低於600萬元以下,可以考慮選用「現金付款計劃」,視乎銀碼支付約20%首期,而餘額透過借取「舊按揭保險」上車。今次發展商在付款辦法上也有新玩法,我們在文尾也會對付款辦法作全面部析。

隔鄰同系的「Wetland Seasons Park」收樓質素其實都值得準買家參考,有興趣的,可以點擊以下連結前往。

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Wetland Seasons Bay一期資料

樓盤名稱Wetland Seasons Bay 1期
位置濕地公園路1號
單位數目1,224個
面積268-1,158呎
戶型開放式: 268-271呎(16個)
1房: 300-307呎(102個)
1房+儲物室: 334-366呎(93個)
2房: 389-457呎(360個)
2房+儲物室: 434-450呎 (141個)
3房: 493-520呎(126個)
3房1套: 539-557呎 (71個)
3房1套+儲物室+雙洗手間: 664-673呎 (32個)
別墅: 757-795呎 (60個)
特色單位: 279呎-1,158呎(223個)
車位330個
校網72區校網
關鍵日期2022年6日30日
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商新鴻基地產
示範單位地址九龍站環球貿易廣場(ICC)10樓
樓盤官方網站https://www.wetlandseasonsbay.com.hk/

Wetland Seasons Bay一期開價

首批245伙
折扣額17.5%
平均呎價$16,604
折扣後售價$13,698
區內二手造價嘉湖山莊: 11,423元
慧景軒: 11,870元
栢慧豪園: 12,710元

項目背景

「Wetland Seasons Bay」位於「濕地公園」路旁邊。這幅原本劃作房協長者屋的用地,被政府改劃為私人住宅用途。2014年,當時政府將項目所在的「天水圍第115區」,連同毗鄰的「天水圍第112區」一併推出招標,新地以19.68億及22.2億元投得,兩幅地可建樓面超過200萬呎,故每呎地價低見1850元,創區內13年新低地價。

表: Wetland Seasons Bay地價

樓盤Wetland Seasons Park (115區)Wetland Seasons Bay (112區)
地皮面積693,214呎812,697呎
可建樓面1,039,822呎1,219,100呎
成交價19.68億元22.21億元
每呎地價1,893元1,822元

胡.說評析

考慮1: 可參考Wetland Seasons Park租值

項目分期推售

由於項目規模龐大,新地決定將項目分階段發展。其中「第115區」發展為「Wetland Seasons Park」,內裡再細分三期發展。並於2021年初逐步交樓。第一期共有710個單位,當時開出首批折實呎價11,388元;二期共699個單位,均價跟一期相若,首批平均呎價11,300元;至於第三期共有318個單位,首批均價12,968元。至於今次被視為壓軸登場的的「Wetland Seasons Bay」則位於「112區」,同樣會分開三期發展。

入伙物業租值高於嘉湖山莊

由於「Wetland Seasons Bay」的樓花期較短,預計不足一年後就可以入伙,故區剛收樓的「Wetland Seasons Park」就有極高的參考價值。歸納市場資訊,這個樓盤的一房平均月租約10,800元至12,800之間,平均月租32.9元,按當日購入價420萬-593萬元計算,回報約2.4-3.1厘。至於兩房單位,介乎12,500元至17,500元之間,平均月租31.3元,按當日購入價549萬-664萬元,回報約2.4-3.2厘,也可視為開價是否合理的一個指標。

表: Wetland Seasons Park租務成交參考 (1房)

 16座低層B6室16座中層B2室6座高層B6室6座低層B6室
面積316呎380呎385呎385呎
月租10,800元12,800元12,000元12,500元
呎租34.2元33.7元31.2元32.5元
買入價420萬元547萬元593萬元535萬元
回報3.1%2.8%2.4%2.8%

表: Wetland Seasons Park租務成交參考 (2房)

 17座中層A8室10座中層A1室6座高層B1室10座低層B1室
面積430呎503呎521呎465呎
月租13,000元15,500元17,500元13,200元
呎租30.2元30.8元33.6元28.4元
買入價565萬元587萬元661萬元664萬元
回報2.76%3.17%3.18%2.39%

VR功能:Wetland Seasons Bay周邊規劃與租值一覽

考慮2: 鄰近濕地公園多昆蟲

濕地公園惹蚊及蠓等昆蟲

跟上期「Wetland Seasons Park」相似,由於「Wetland Seasons Bay」座落「濕地公園」毗鄰,雖然北面可以望到綠油油的「濕地公園」景緻,遠眺就是中國深圳,但不少人都關注樓盤會否有很多蚊及昆蟲。我們《胡.說樓市》團隊在早前「Wetland Seasons Park」入伙時曾作開箱,業主表示在露台放置了滅蚊器一晚後,第二天已有很多昆蟲屍體,在屋苑的園林行一轉也被蠓咬得小腿紅了一遍。

露台外有不少蚊蟲
Wetland Seasons Park單位露台外有不少蚊蟲,滅蚊器放置一晚後,發現不少昆蟲屍體

發展商對多蚊的處理手法

當時對於這個問題,我們也曾直接向發展商新地查詢,表示管理處已安裝多部戶外大型滅蚊機、及會定期進行滅蚊工作。今次「Wetland Seasons Bay」會否有同一裝置,裝置後的成效又如何? 準買家在實地考察時需要特別注意。

考慮3: 屋苑電訊接收微弱

數碼通外的電訊公司也微弱

同時也因為樓盤地理位置較捱近內地,上次「Wetland Seasons Park」的手機訊號也相當微弱。除了新地系的「數碼通」接收正常外,其他電訊公司的網絡也不太穩定,尤其愈近「濕地公園」的訊號則愈微弱,當時新地也表示在2021年4月已邀請各大電訊商希望完善網絡訊號,問題是否可解決也有待準買家前往地盤視察時,需要自行留意。

考慮4: 位於輕鐵站「濕地公園站」而非「天秀站」

鄰近「濕地公園站」

比起「Wetland Seasons Park」,今次推售的「Wetland Seasons Bay」也有一些微妙分別。雖說「Wetland Seasons Bay」鄰近濕地公園,但論方便程度卻不如「Wetland Seasons Park」。因為由西鐵天水圍站坐輕鐵前往「Wetland Seasons Bay」,應該是在「濕地公園站」下車,而非如「Wetland Seasons Park」在「天秀站」下車。

濕地公園站

步行前往「天一商城」需時七分鐘

在「天秀站」下車,可以選擇在毗鄰的「天一商城」購買日常生活所需才返家。「天一商城」由億京在賣地場購入地皮後發展,但商場早已拆售予不同投資者,惜管理不算完善,業權分散的關係,內裡只備有少量民生消費商鋪,居民或需要搭輕鐵前往市中心「嘉湖銀座」消費,但怎說都已是支撐這個小區的重要商場,反觀「濕地公園站」周邊卻什麼也沒有,日常生活配套不及「Wetland Seasons Park」完善。

考慮5: 樓盤有較多政府設施

「流浮山消防局」置於樓盤出入口

少了一些零售配套,也就是少了一點人流,那今次「Wetland Seasons Bay」會否更寧靜一點?  「Wetland Seasons Bay」所在位的「天水圍112區」,地盤中間入口位置設有「流浮山消防局」。消防車出車時會否聲響,對附近居民會否有困擾,值得留意。

流浮山消防局

地皮東南面擬建內地課程學校

跟地盤東南面緊貼的一幅佔地92,658呎的用地,現時規劃作「政府、機構及社區用地」,教育局正就成立一所內地課程的學校,向辦學團體招收意向書。根據政府新聞公報,該學校需承諾會提供12年中小學班級的內地課程,及有機制確保其內地課程具備質素,該學校取錄的學生須主要為非本地學生。從字面推斷,學校的收生對象並不是本地學生。

地皮東南面擬建內地課程學校

VR功能:示範單位VR Tour

2A座8樓A1室 (兩房、430呎、無改動)

5A座8樓A9室 (三房、507呎、無改動)

5A座8樓A9室 (三房改兩房、507呎、經改動)

5A座8樓C7室 (兩房半、449呎、無改動)

別墅RVII2樓A室 (四房一套、795呎、無改動)


平面圖揀盤攻略

(藍色位置)Wetland Seasons Bay第一期範圍。
(藍色位置)Wetland Seasons Bay第一期範圍。

按景觀及方位作抉擇

若能夠接受「Wetland Seasons Bay」的位置及配套等因素,若真的揀樓又應該怎去選擇呢? 「Wetland Seasons Bay」第一期共由六座高座、以及十座低座組成,共有1,224個單位,高座物價業環繞會所泳池而建,而別墅則較貼近濕地方向,由於單位種類繁多,我們建議可按其景觀及方位作分類外,還可考慮以下因素。

5A座樓下為商舖設施

由於部份單位會較捱近「濕地公園路」、以及鄰近消防局,故會有噪音問題,部份單位不單要安裝固定窗、或維修窗外,位於第5A座的單位,基座更設有商業舖位,而樓上已經為住宅樓層,若日後出租予食肆可能會有油煙問題,包括「5A座C1-C8室」均屬此類,除非價格上極相宜,可以抵銷到上述因素帶來的影響,否則這部份單位可以盡量作為次選看待。

5A座樓下為商舖設施、 鄰近消防局,而且望樓 景,將影響租值
5A座樓下為商舖設施、鄰近消防局,而且望樓景,將影響租值。

只有11柱單位屬光廁

第二,今次「Wetland Seasons Bay」的開則,撇除別墅單位,不論單位多大,分層全屬開放式廚房,看似有擴大客飯廳的效果,但大家是否鍾情則見仁見智。若本身很抗拒開廚單位的話,你只能放眼置於前排的低座單位,但低座單位最細也要700多呎起步,故銀碼也會較高。另外「Wetland Seasons Bay」有較高比例的黑廁,只有11柱單位為非黑廁類別,但要留意即使單位屬非黑廁,但氣窗對著光井方向,會否較黑廁衛生則見仁見智。


開放式單位(16個)

若撇除全盤223個特色單位,開放式單位只得兩柱提供,合共16個單位,分布於「5A座1-9樓B6室」(268呎)及「5B座1-9樓B7室」(271呎)。純粹計單位的主體面積,兩盤沒有分別,客飯廳的主體面積也有129呎,分別反映在洗手間上,「5A座1-9樓B6室」的浴缸位會細一點,但論方位,兩者均向南面,但「5A座1-9樓B6室」會望向會所BBQ場地,住戶租用場地燒烤,味道會否傳入屋,要自己衡量一下;而「5B座1-9樓B7室」則望日後期數,有可能會望到少部份三期樓景。

 5A座1-9樓B6室(268呎)5B座1-9樓B7室(271呎)
方位向南向南
景觀內園、望會所燒烤場內園、望第三期
5A座1-9樓B6室(268呎)
5A座1-9樓B6室(268呎)

1房(102個)

「Wetland Seasons Bay」一房單位分布於13柱單位,合共有102個單位,面積由300呎、304呎及307呎三款。價值應取決於其方位及景觀,但同景觀的單位又該怎作抉擇呢? 因為無論300呎、304呎及307呎的單位內櫳,其客飯廳及洗手間的面積均等,面數較大的單位只反映攤分較多比例的公家面積,故應該揀細不揀大。

: 純一房(一線之選)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向東內園、游泳池304呎3A座1-9樓A6室
3A座1-9樓A7室
第二選擇向東內園、低座別墅300呎2B座1-9樓B6室
3B座1-9樓B6室
第三選擇向東內園、望2B座304呎2A座2-9樓A6室
2A座2-9樓A7室

: 純一房(二線之選)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向北內園、游泳池304呎3B座1-9樓A3室
3B座1-9樓A5室
第二選擇向北內園、游泳池、望2A座304呎2B座1-9樓A3室
2A座1-9樓A5室
第三選擇向北內園、望3B座307呎5B座1-9樓A5室

: 純一房(三線之選)

選擇次序方位景觀面積單位
向西鄰近消防局300呎2A座1-9樓B7室
3A座1-9樓B7室
3A座1-9樓A6室
3A座1-9樓A6室

1房+儲物室(93個)

一房再上一級,可以升格至一房連儲物室的單位,面積會比起一房稍稍大,「Wetland Seasons Bay」一房半單位分布於12柱單位,合共有93個單位,面積由334呎-366呎。首先要說明一點,如果你鍾情於光廁單位,一房連儲物室只有一柱單位提供,就是「5A座2-9樓C3室」,但若以景觀及方位作排序的話,這一柱只能當作四線之選,故買家需要自己作出衡量。我們在下表會按景觀及方位作揀樓建議。

: 一房連儲物室(一線之選)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向南會所、游泳池351呎2A座2-9樓B1室
第二選擇向南內園、園林道路景358呎3A座1-9樓B1室

: 一房連儲物室(二線之選)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向東望會所泳池、側望2A座356呎3A座2-9樓C6室
第二選擇向東望內園及前方低座356呎2A座1-9樓C6室

: 一房連儲物室(三線之選)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向北望內園、游泳池354呎5B座1-9樓C7室
第二選擇向北望內園、游泳池356呎3B座1-9樓B1室
第三選擇向北望內園及前方低座356呎2B座1-9樓B1室
第四選擇向北望出入口及消防局334-356呎5A座1樓C9室 (不設露台)
5A座2-9樓C9室 (設露台)

: 一房連儲物室(四線之選)

選擇次序方位景觀面積單位備註
第一選擇向西望內園、游泳池350呎2B座1-9樓C8室
第二選擇向西望內園、園林道路景350呎3B座1-9樓C8室
第三選擇向西望內園、園林道路景及燒烤場366呎5B座1-9樓C2室
第四選擇向西望濕地公園路、下方為商舖、捱近消防局356呎5A座2-9樓C3室單位為光廁
3A座1-9樓B1室

純2房(360個)

「Wetland Seasons Bay」提供比例最多的單位為「純2房」類別,一共分布於46柱單位中,合共有360個,面積由389-457呎之間。有兩點可以提一提,若本身鍾情於非黑廁的買家,「Wetland Seasons Bay」只得一柱可以選擇,就是「5A座1-9樓B3室」,其餘全屬黑廁之選。

其次,「純兩房」最細389呎,面積壓縮至低於400呎以下,背後並非單位超迷你,而是單位只設露台,而不設工作平台有關,變相可省卻計算入實用面積的空間。至於「純兩房」面積最大的457呎單位,除了設有工作平台外,其廚房位置也特大,若多建一幅牆已可作梗廚看待,但至於睡房及洗手間的面積則沒有太大差異。下表我們會按景觀把單位分作不同級別,供大家參考。

: 純兩房(向南、一線之選)

選擇次序方位景觀面積單位開則特色
第一選擇向南內園、望少量游泳池424呎3A座1-9樓A3室主人房面較大、沒多餘走廊位
第二選擇向南內園、望少量游泳池430呎2A座2-9樓A1室
3A座2-9樓A1室
沒有工作平台、有走廊位
 向南內園、望少量游泳池435呎2A座2-9樓A3室有工作平台、沒有多餘走廊位
 向南內園、望少量游泳池407呎3A座1-9樓A2室客飯廳面積略細

: 純兩房(向南、二線之選)

選擇次序方位景觀面積單位開則特色
向南內園、望低座418呎2B座1-9樓C2室 3B座1-9樓C2室設工作平台、內櫳跟420呎均等
向南內園、望低座420呎2B座1-9樓C3室 3B座1-9樓C3室設工作平台、內櫳跟418呎均等
向南內園、望低座438呎2B座1-9樓C5室 3B座1-9樓C5室  設工作平台、不設多餘走廊位
向南內園、望低座430呎2B座1-9樓C7室 3B座1-9樓C7室不設工作平台、設有多餘走廊位

: 純兩房(向南、三線之選)

選擇次序方位景觀面積單位備註
第一選擇向南內園、望會所燒烤場432呎5A座1-9樓B3室純兩房唯一非黑廁類別
第二選擇向南內園、望會所燒烤場406呎5A座1-9樓B5室 
 向南望第三期426呎5B座1-9樓C3室 
 向南望第三期433呎5B座1-9樓B3室 
 向南望第三期457呎5B座1-9樓B5室 

: 純兩房(向東)

選擇次序方位景觀面積單位備註
第一選擇向東望會所、正望泳池景417呎3A座1-9樓A5室 
第二選擇向東望內園、園景道路406呎5A座1-9樓A3室內櫳跟409呎均等
 向東望內園、園景道路409呎5A座1-9樓A5室內櫳跟406呎均等
 向東望內園416呎5B座1-9樓A3室416呎、417呎、418呎單位內櫳均等
 向東望低座417呎2A座2-9樓A5室416呎、417呎、418呎單位內櫳均等
 向東望內園、園景道路418呎5A座1-9樓A6室416呎、417呎、418呎單位內櫳均等

: 純兩房(向北)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向北望內園、正望泳池景417呎3B座1-9樓A6室
第二選擇向北望內園、望少量泳池景417呎2B座1-9樓A6室
第三選擇向北望雙邊景,北望消防局、東望內園408呎5A座2-9樓A1室

: 純兩房(向西)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向西望內園、泳池景407呎2B座1-9樓A8室
3B座1-9樓A8室
   412呎2B座1-9樓A7室
3B座1-9樓A7室
   418呎3B座1-9樓C2室
   430呎2B座1-9樓A9室
第二選擇向西望內園、會所燒烤場區438呎5B座1-9樓C3室
   429呎5B座1-9樓C6室
第三選擇向西捱近消防局393呎3A座1-9樓B8室
   415呎2A座1-9樓B8室
   419呎2A座1-9樓B6室
3A座1-9樓B6室
   430呎2A座1-9樓B2室
3A座1-9樓B2室
   438呎2A座1-9樓B5室
3A座1-9樓B5室
第四選擇向西望濕地公園路、下方為商舖389呎5A座2-9樓C5室
   419呎5A座2-9樓C6室
   427呎5A座2-9樓C8室
3A座1-9樓A3室

兩房連儲物室(141個)

兩房再上就是「兩房連儲物室」的單位,「Wetland Seasons Bay」共有18柱單位有提供,合共141伙,面積由434-450呎之間。由於「兩房連儲物室」提供較高比例的光廁類別,可以把單位劃分為光廁及黑廁類,然後再按其景觀排序,詳見下表的揀樓建議。

: 兩房連儲物室(光廁)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向南內園、望會所燒烤場450呎5B座1-9樓C5室
  內園、望5B座單位447呎3B座1-9樓C6室
  望別墅低座447呎2B座1-9樓C6室
第二選擇向西捱近消防局447呎2A座1-9樓B3室
3A座1-9樓B3室
第三選擇向西望濕地公園路、下方為商舖445呎5A座1-9樓C1室

表: 兩房連儲物室(黑廁)

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向南內園、會所燒烤場景437呎5A座1-9樓B2室
第二選擇向南望三期434呎5B座1-9樓B2室
第三選擇向東內園、望3A座449呎5A座2-9樓A2室
  內園、側望3B座444呎5B座1-9樓A1室
  內園、側望3B座449呎5B座1-9樓A2室
第四選擇向北內園、近消防局442呎5A座1-9樓A7室
  內園、近消防局437呎5A座1-9樓A8室
  內園、望3B座437呎5B座1-9樓A7室
  內園、望3B座448呎5B座1-9樓A6室
第五選擇向西望內園436呎5B座1-9樓C1室
第六選擇向西望濕地公園路、下方為商舖444呎5A座2-9樓C2室
   449呎5A座2-9樓C7室
5B座1-9樓C5室
5B座1-9樓C5室平面圖

純三房(126個)

「Wetland Seasons Bay」三房單位分三類,有「純三房」126間、「三房一套」71間、以及「三房一套加儲物室及雙洗手間」32間。其中「純三房」共由16柱單位提供,當中有兩柱為非黑廁類別,由於其方位也同時向東,故可被視為一線之選看待。事實上,純三房的擺位也攞盡了整個「Wetland Seasons Bay」接近最優質之選,部份雖然座向未必優勝,但卻可以避開日後第二期,以及低座別墅望到整個濕地公園。我們又即管按其景觀及方位在下表說明揀樓優次。

表: 純三房(一線之選)

選擇次序方位景觀面積單位備註
第一選擇向東望低座別墅502呎5B座1-9樓B1室非黑廁類別
 向東望低座別墅507呎5B座1-9樓A8室 
第二選擇向東望內園、會所507呎3B座1-9樓A1室
3A座1-9樓A9室
5A座1-9樓A9室
望泳池、會所景觀
 向東望內園、會所502呎5A座1-9樓B1室 
 向北望內園、會所507呎2B座1-9樓A1室 
 向南望內園520呎2A座2-9樓A2室方位取勝
 向北避過低座別墅、望濕地公園507呎2B座1-9樓A1室望濕地公園
第三選擇向東內園、望低座別墅507呎2A座2-9樓A9室 
 向東內園、望低座別墅493呎2B座1-9樓B2室
3B座1-9樓B2室
 
 向東內園、低座別墅518呎2B座1-9樓B3室
3B座1-9樓B3室
 
第四選擇向北望消防局493呎3A座1-9樓C5室 
 向北望消防局518呎3A座1-9樓C3室 
5B座1-9樓B1室
5B座1-9樓B1室平面圖

三房一套(71個)

至於「Wetland Seasons Bay」共有9柱提供「三房一套」的單位,合共71個,面積由539-557呎之間。其中雖然「2A座C2」及「2A座C3室」的方位都向北,但因其前方可避過日後二期發展,直望濕地,也可視為最一線之選;甚至比起望內園正望泳池景的單位更為優勝。值得一提,「三房一套」單位全屬黑廁類,故鍾情光廁的買家則未必可選擇這一款單位。

: 三房一套排序

選擇次序方位景觀面積單位
第一選擇向北避過二期,直望濕地550呎2A座1-9樓C2室
 向北避過二期,直望濕地557呎2A座1-9樓C3室
第二選擇向東正望會所泳池539呎3A座1-9樓A8室
 向北內園、望泳池539呎3B座1-9樓A2室
第三選擇向北望會所、側望泳池539呎2B座1-9樓A2室
第四選擇向東望內園、低座別墅539呎2A座2-9樓A8室
 向東望低座別墅557呎2B座1-9樓B5室
第五選擇向北望內園、側望消防防局557呎3A座1-9樓C2室
2A座1-9樓C2室
2A座1-9樓C2室平面圖

三房一套+儲物室及雙洗手間(32個)

「Wetland Seasons Bay」這款則可說很特別,連同套廁,在一個單位內設有三個洗手間,面積由664-673呎間,但分層計只限量提供32個,當中有一柱為「3A座C1室」其中主人套房的廁所並非黑廁類,值得選擇這個間隔的買家留意,但若論方位卻屬最次級之選。若以景觀劃分,則同樣以方位向北的「2A座C1室」最為優勝,能避過日後阻擋,望無遮擋的濕地景緻。

: 三房一套+儲物室及雙洗手間排序

選擇次序方位景觀面積單位備註
第一選擇向北避過二期,直望濕地664呎2A座1-9樓C1室 
第二選擇向南望低座別墅673呎2B座1-9樓C1室
3B座1-9樓C1室
 
第三選擇向北近消防局及出入口668呎3A座1-9樓C1室唯一非黑廁類別
2A座1-9樓C1室
2A座1-9樓C1室平面圖

別墅(60個)

撇除特色樓層的話,「Wetland Seasons Bay」也提供了十座低座別墅,設於整個項目貼近「濕地公園」方向,提供較大比例的大單位,面積由757呎、761呎、773呎及795呎,開則可以去到四房一套類。入門口玄關設大鞋櫃、終於屬於梗廚,內裡有工人房,直入橫向客飯廳,第一間為主人套房,跟客飯廳同向。餘下三間房間則設於客廳另一邊,但連同露台門卻形成五門歸心格局。而且樓書難看見的,客廳的樓底突然低了一截,壓迫感較大。


價單與付款辦法

發展商開出首批連加推共368個單位,若扣除最高17.5%折扣額,即供平均呎價13,828元,當中提供24個一房單位,入場最低455萬元起步;一房半共有8個單位,入場最低價格510萬;兩房、兩房半的入場價也低於600萬元。所以若跌得入這個門檻的銀碼,買家可考慮選用「現金付款計劃」,視乎銀碼支付約20%首期,而餘額透過借取「舊按揭保險」上車,各戶型的單位價格分布如下: 

Wetland Seasons Bay價格分布

推出訂價即供價
一房24個551.59萬-663.87萬元455萬-548萬元
一房半8個617.96萬-651.06萬元510萬-537萬元
兩房126個682.58萬-806.22萬元563萬-665萬元
兩房半92個691.26萬-818.17萬元570萬-675萬元
三房45個794.36萬-942.01萬元655萬-777萬元
三房一套27個835.51萬-989.03萬元689萬-816萬元
三房一套連儲物室20個1,016.49萬-1,203.26萬元839萬-993萬元
低座別墅18個1,200.48萬-1,363.31萬元990萬-1,125萬元
特色單位8個575.75萬-999.4萬元475萬-825萬元

今次發展商的付款辦法有新玩法,表面上共提供了四款付款辦法,分為「現金付款計劃」、「靈活付款計劃」、「首置smart付款計劃」及「upgrade置smart付款計劃」,但由於可視乎銀碼,利用「新按保」或「舊按保」上會;加上部份付款辦法,可透過發展商「備用二按」、「備用一按」及其他優惠上會,故衍生出的付款方式可說是千變萬化。我們在下方會逐一剖析

Wetland Seasons Bay 付款辧法

付款方式基本折扣額外回贈最高折扣額備註
現金付款計劃簽約後: 5%
30日: 5%
45日: 90%
17.5%17.5%備用二按25%
靈活付款計劃簽約後: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
10%– 不選用super二按及wetland 36: -4%
– 提前於180天成交: -4%
17.2%– 備用一按75%
– super 二按
– 置尊120
– wetland 36
首置smart付款計劃簽約後: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
7%– 印花稅回贈: -3%
– 不選用super二按及wetland 36: -4%
– 提前於180天成交: -4%
17.23%– 備用一按75%
– super 二按
– 置尊120
– wetland 36
Upgrade置smart付款計劃簽約後: 5%
120天: 5%
入伙: 90%
-2%– 印花稅回贈: -9%
– 不選用super二按及wetland 36: -4%
– 提前於180天成交: -4%
18.66%– 備用一按75%
– super 二按
– 置尊120
– wetland 36

付款辦法1: 現金付款計劃

可以視為「Wetland Seasons Bay」的即供付款辧法,也是最容易理解的一個付款方案。若選擇這個計劃,買家可以獲取最高的即時折扣額17.5%,當日在售樓處簽署臨約時買賣合約後先支付5%訂金,然後在30日後再多支付5%,而餘額90%則於45日內找清,相當於準買家有約一個半月時間尋找銀行承造按揭。

自己支付40%首期、60%按揭上會

若選擇用這種方式上會,買家還有以下三種上會選擇。第一,他可以自己支付40%首期(因簽合約時已分期支付了10%,故上會時多準備30%),餘額60%則向銀行承造按揭。

借取舊按揭保險上會

第二,如果銀碼跌入600萬元以下(面價727.2萬元)的單位,也可考慮支付20%首期,而餘額80%透過承造舊按保上會,因為根據香港按揭證券公司指引,樓花期少於一年的物業,只要銀碼低於600萬元也會受保。

借取發展商備用二按上會

 第三,若銀碼超出了此門檻,也可以選擇發展商的「備用二按」。按發展商的「備用二按」方式,最高可以借取25%,一二按最高可以借取75%。二按息率也頗相宜,若二按借貸額少於20%,則首三年息率2.5厘;若二按借貸額高於20%,則首三年息率為2.75厘。二按年期最長25年,由第4-25年起,息率則會上升至6厘,故必須在三年低息期後作轉按。另外值得注意,二按得到一按銀行同意方可成立,銀行在計算壓力測試時,會用二按最高息來計算。

表: 備用二按條款
按揭成數一按: 50%
二按: 25%
一按: 60%
二按: 15%
息率首3年: 2.75%
4-25年: 6厘
首3年: 2.5厘
4-25年: 6厘
注意第四年踏入高息需轉按二按需連同一按作壓力測試

供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)

現金付款計劃即供即供+按揭保險即供+備用二按
樓價455萬元455萬元455萬元
首期40%: 182萬元20%: 91萬元25%: 113.75萬元
貸款額60%: 273萬元80%: 364萬元
按揭保費: 7.826萬元
一按: 273萬元
二按: 68.25萬元
月供10,787元14,692元13,849元
入息要求25,834元35,186元32,822元
第一筆資金196.65萬元105.65萬元128.4萬元
現金回贈

付款辦法2: 靈活付款辦法

至於餘下三款計劃,均可視為「建築期付款」,但發展商則配以一定的靈活度,讓準買家選擇是否提前成交以獲取現金回贈。買家在售樓處簽臨約先繳付5%訂金,之後120天加訂5%,餘額90%則於入伙時找清,意味買家有約11個月時間尋找銀行審批按揭。若我們把「現金回贈」計算在內,這個計劃跟「現金付款計劃」的最高折扣額相比只有0.3%的差距,最高可獲取17.2%的折扣,故我們認為值得準買家選用,起碼有較靈活的成交期外,還可配合發展商的其他方式作後備上會方案。因為根據計劃,買家還可選擇發展商「備用一按」、「SUPER二按」、「置尊120」及「Wetland 36」的上會模式。因此,最終真的選擇了「靈活付款辦法」的買家,粗略計算可以衍生出十多種不同的上會模式。

自己支付40%首期、60%按揭上會

第一種就是最簡單就是選用這方法後,照舊自己支付40%首期(因簽約後已分期繳付10%,故入伙時多準備30%),餘額60%向銀行承造按揭,這種模式比起「現金付款辧法」會多了約11個月時間來籌組資金。如果屆時能夠提前於180天內成交,且沒有選用發展商的「super二按」或「wetland 36」的方式上會,還可獲取8%的現金回贈。

借取按揭保險上會

如果買家有高成數按揭需求,則可考慮承造按揭保險上會。如果銀碼符合「舊按保」門檻,買家可以選擇支付20%首期,餘額80%借取舊按保,並考慮提前成交以獲取最高8%的現金回贈;但若需要選擇「新按保」,由於要待入伙時才可以申請,準買家也要有心理準備,不可獲取任何提前成交的現金回贈,則只能夠獲取不選用「super二按」或「wetland 36」的4%現金回贈。

「靈活付款辦法」+「備用一按」

若物業銀碼超出了按保門檻,你在選用靈活付款辦法時,還搭配「備用一按」。根據備用一按的條款,準買家可以向發展商的財務公司承造最高75%,最高貸款年期為25年,視乎貸款成數,若少於70%則首三年息率2.15厘;高於70%-75%則2.65厘。而在第4-25年的息率則為6厘,故準買家同樣要有轉按的心理準備。若選用這個方式,因準買家沒有選擇「super二按」或「wetland 36」計劃,故可以獲取4%現金回贈。若選用這個方式,且同時能於180天內完成交易,還可多取4%現金回贈,即前後8%現金回贈。

備用一按條款
按揭成數一按: <70%一按: 70%-75%
息率首3年: 2.15%
4-25年: 6厘
首3年: 2.65厘
4-25年: 6厘

「靈活付款辦法」+「super二按」

除了「備用一按」外,如果選擇「靈活付款辦法」時,亦可以選擇「super二按」上會。雖然不能獲取4%現金回贈,但如果能於180天內完成交易,也可申請4%的現金回贈外,根據「super二按」的條款,若能於提前清還二按,發展商也視乎年期提供2-4%的現金回贈,以至若選擇部份還款也有機會獲取1%的現金回贈。

「super二按」的條款如何呢? 大致就是準買家最高可承造75%按揭,當中可向發展商借取最高25%二按。而息率多少視乎借取二按比例高或低。如果借取二按少於20%,則息率為H+1.3厘(約等於1.36厘)或P-2.5厘(註:相當於2.5厘);若借取多於20%-25%,則息率為H+1.8厘(約等於1.86厘)或P-2.5厘(註:相當於2.5厘),其後4-25年全期則為2.5厘,息口可說相當相當低企。但當然二按同樣需得到一按銀行同意方可成立,銀行在計算壓力測試時,會用二按最高息來計算。

表:  super二按條款
按揭成數一按: 50%
二按: 25%
一按: 60%
二按: 15%
一按息率2.5厘2.5厘
二按息率首3年: H+1.8厘 / P-2.5厘
4-25年: 2.5厘
首3年: H+1.3厘/ P-2.5厘
4-25年: 2.5厘
注意二按需連同一按作壓力測試

「靈活付款辦法」+「置尊360」

類近「置尊360」的付款計劃,以前新地樓盤也常常出現,就是買家可透過抵押舊居,同時在支付10%首期,發展商會借出120%的貸款,當90%用作支付「Wetland」的貸款;而餘下30%則用來償還舊樓按揭。但這筆貸款為期三年,每月需要償還樓價0.35%,當中會先扣減1.68厘的息口後,餘額用來償還本金。當三年後貸款到期時,由於準買家已償還了一定本金,盼可透過轉按至傳統銀行來上會,否則就要選用發展商的「延續貸款」上會,但息率高達6厘,且按揭年期僅20年,故買家務必要轉按。

表: 置尊360條款
按揭首期: 10%貸款額: 90% (新居)、30%(償還舊居貸款)
息率1.68厘
還款樓價0.35% (先扣減息口、餘下作本金)
年期3年
條款物業抵押

「靈活付款辦法」+「wetland 36」

今次發展商還新增了一款「wetland 36」的付款計劃,可利用旗下的資產來借貸,但條件是「平均金融資產」及「入息」需不少於樓價30%。所謂「平均金融資產」包括簽約前兩個月的股票、債券、外幣市值。這個方式似乎針對一些沒有固定收入的買家,準買家需要先預備20%資金,而餘額80%金額則可以向發展商借取。這筆貸款年期三年,雖然息率高達6厘,但只要每月依時還款樓價0.3%,則可以獲豁免利息,而整筆資金也用作支付本金之用。如果準買家有信心能夠提前還款,還可獲取0.5%-3%的現金回贈。

表:  wetland 36條款
按揭首期: 20%
貸款額: 80%
息率6厘
還款樓價0.3% (全數還本金)
年期3年
條款金融資產: 股票、債券、外幣(近兩個月市值) +入息 > 樓價30%
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
靈活付款辦法銀行上會+不提前成交銀行上會+提前成交借取舊按揭保險+不提前成交借取舊按揭保險+提前成交
樓價496.43萬元496.43萬元496.43萬元496.43萬元
首期40%: 198.57萬元40%: 198.57萬元20%: 99.286萬元20%: 99.286萬元
貸款額60%: 297.858萬元60%: 297.858萬元貸款額: 397.144萬元
按保: 8.54萬元
貸款額: 397.144萬元
按保: 8.54萬元
月供11,769元11,769元16,029元16,029元
入息要求28,187元28,187元38,390元38,390元
第一筆資金214.5萬元214.5萬元115.2萬元115.2萬元
現金回贈沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元沒選取super二按及wetland 36:  19.8572萬元
提前成交: 19.8572萬元
沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元
提前成交:  19.8572萬元
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
靈活付款辦法靈活付款辦法+備用一按+不提前成交靈活付款辦法+備用一按+提前成交靈活付款辦法+super二按+不提前成交靈活付款辦法+super二按+提前成交
樓價496.43萬元496.43萬元496.43萬元496.43萬元
首期25%: 124.1萬元25%: 124.1萬元25%: 124.1萬元 25%: 124.1萬元
貸款額75%: 372.3萬元75%: 372.3萬元一按: 297.858萬元
二按: 74.4645萬元
一按: 297.858萬元
二按: 74.4645萬元
月供16,986元16,986元14,875元14,875元
入息要求33,972元33,972元34,643元34,643元
第一筆資金140萬元140萬元140萬元140萬元
現金回贈沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元
提前成交: 19.8572萬元
super二按提前還款: 9.9萬-19.8572萬元super二按提前還款: 9.9萬-19.8572萬元
提前成交:  19.8572萬元
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
靈活付款辦法靈活付款辦法+置尊360靈活付款辦法+wetland 36
樓價496.43萬元496.43萬元
首期10%: 49.643萬元20%: 99.286萬元
貸款額90%: 446.787萬元
30%: 148.929萬元
80%: 397.144萬元
月供17,375元 (儲本金: 9,035元)14,893元 (儲本金: 14,893元)
入息要求金融資產+入息: 1,489,290元
第一筆資金65.5萬元115.2萬元
現金回贈第13-24個月內還款: 1%
沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元
提前還前wetland 36貸款: 0.5-3%

付款辦法3: 首置smart付款計劃

「首置smart付款計劃」跟「靈活付款計劃」的分別是其起首的折扣額會少一點,但卻提供多一款靈活度給買家,尤其若買家本身首期不足「掹掹緊」的買家,而本身又沒有多餘資金繳付印花稅,就可以藉著這個計劃來借取「印花稅過渡性貸款」。其折扣額為7%,但卻在成交後卻可獲3%的印花稅回贈,同樣若沒有選取「super二按」或「wetland 36」的準買家,可額外獲取4%的現金回贈。另外,若能夠於180天內成交,也可再取4%的現金回贈。因此若把全數現金回贈計算在內,其實質折扣額約為17.23%。

由於買家需要在簽署臨約後的30天內,便需要繳付印花稅,若沒有相關資金,透過計劃計劃,發展商可以借取最高80%的印花稅、或相當於樓價3%的印花稅,其息率為5%,但若能根據條款依時還清過渡性貸款,相關利息會獲豁免。

付款辦法4: upgrade置smart付款計劃

最後一款則為「upgrade置smart付款計劃」,同樣都提供了一些「印花稅過渡性貸款」,但就針對一些需繳付較高印花稅階的單位,透過計劃計劃,發展商可以借取最高60%的印花稅、或相當於樓價9%的印花稅,其息率為5%,但若能根據條款依時還清過渡性貸款,相關利息會獲豁免。同樣地,選用upgrade置smart付款計劃」,也可搭配「備用一按」、「super二按」、「置尊360」及「wetland 36」。若沒有選取「super二按」或「wetland 36」的準買家,可額外獲取4%的現金回贈。另外,若能夠於180天內成交,也可再取4%的現金回贈。若把全數現金回贈計算在內,其實質折扣額約為18.66%。


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