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新地在天水圍的「Wetland Seasons Bay一期」即將推售，這個被視為2021年下半年的矚目新盤，共分三期提供1,996個單位。跟「Wetland Seasons Park」有一點相似，樓盤在位置上較偏離天水圍港鐵站，且鄰近濕地公園有多蚊及昆蟲的問題，本文會一文剖析其投資價值，以及其揀樓攻略。
開售前，發展商開出首批連加推共368個單位，若扣除最高17.5%的折扣額，即供平均呎價13,828元，入場單位最低455萬元起步。歸納首兩張價單，共有138個單位即供價低於600萬元以下，可以考慮選用「現金付款計劃」，視乎銀碼支付約20%首期，而餘額透過借取「舊按揭保險」上車。今次發展商在付款辦法上也有新玩法，我們在文尾也會對付款辦法作全面部析。
隔鄰同系的「Wetland Seasons Park」收樓質素其實都值得準買家參考，有興趣的，可以點擊以下連結前往。
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Wetland Seasons Bay一期資料
| 樓盤名稱 | Wetland Seasons Bay 1期 |
| 位置 | 濕地公園路1號 |
| 單位數目 | 1,224個 |
| 面積 | 268-1,158呎 |
| 戶型 | 開放式: 268-271呎(16個) 1房: 300-307呎(102個) 1房+儲物室: 334-366呎(93個) 2房: 389-457呎(360個) 2房+儲物室: 434-450呎 (141個) 3房: 493-520呎(126個) 3房1套: 539-557呎 (71個) 3房1套+儲物室+雙洗手間: 664-673呎 (32個) 別墅: 757-795呎 (60個) 特色單位: 279呎-1,158呎(223個) |
| 車位 | 330個 |
| 校網 | 72區校網 |
| 關鍵日期 | 2022年6日30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定不予評級 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 示範單位地址 | 九龍站環球貿易廣場(ICC)10樓 |
| 樓盤官方網站 | https://www.wetlandseasonsbay.com.hk/ |
Wetland Seasons Bay一期開價
| 首批 | 245伙 |
| 折扣額 | 17.5% |
| 平均呎價 | $16,604 |
| 折扣後售價 | $13,698 |
| 區內二手造價 | 嘉湖山莊: 11,423元 慧景軒: 11,870元 栢慧豪園: 12,710元 |
項目背景
「Wetland Seasons Bay」位於「濕地公園」路旁邊。這幅原本劃作房協長者屋的用地，被政府改劃為私人住宅用途。2014年，當時政府將項目所在的「天水圍第115區」，連同毗鄰的「天水圍第112區」一併推出招標，新地以19.68億及22.2億元投得，兩幅地可建樓面超過200萬呎，故每呎地價低見1850元，創區內13年新低地價。
表: Wetland Seasons Bay地價
| 樓盤 | Wetland Seasons Park (115區) | Wetland Seasons Bay (112區) |
| 地皮面積 | 693,214呎 | 812,697呎 |
| 可建樓面 | 1,039,822呎 | 1,219,100呎 |
| 成交價 | 19.68億元 | 22.21億元 |
| 每呎地價 | 1,893元 | 1,822元 |
胡．說評析
考慮1: 可參考Wetland Seasons Park租值
項目分期推售
由於項目規模龐大，新地決定將項目分階段發展。其中「第115區」發展為「Wetland Seasons Park」，內裡再細分三期發展。並於2021年初逐步交樓。第一期共有710個單位，當時開出首批折實呎價11,388元；二期共699個單位，均價跟一期相若，首批平均呎價11,300元；至於第三期共有318個單位，首批均價12,968元。至於今次被視為壓軸登場的的「Wetland Seasons Bay」則位於「112區」，同樣會分開三期發展。
入伙物業租值高於嘉湖山莊
由於「Wetland Seasons Bay」的樓花期較短，預計不足一年後就可以入伙，故區剛收樓的「Wetland Seasons Park」就有極高的參考價值。歸納市場資訊，這個樓盤的一房平均月租約10,800元至12,800之間，平均月租32.9元，按當日購入價420萬-593萬元計算，回報約2.4-3.1厘。至於兩房單位，介乎12,500元至17,500元之間，平均月租31.3元，按當日購入價549萬-664萬元，回報約2.4-3.2厘，也可視為開價是否合理的一個指標。
表: Wetland Seasons Park租務成交參考 (1房)
| 16座低層B6室 | 16座中層B2室 | 6座高層B6室 | 6座低層B6室 | |
| 面積 | 316呎 | 380呎 | 385呎 | 385呎 |
| 月租 | 10,800元 | 12,800元 | 12,000元 | 12,500元 |
| 呎租 | 34.2元 | 33.7元 | 31.2元 | 32.5元 |
| 買入價 | 420萬元 | 547萬元 | 593萬元 | 535萬元 |
| 回報 | 3.1% | 2.8% | 2.4% | 2.8% |
表: Wetland Seasons Park租務成交參考 (2房)
| 17座中層A8室 | 10座中層A1室 | 6座高層B1室 | 10座低層B1室 | |
| 面積 | 430呎 | 503呎 | 521呎 | 465呎 |
| 月租 | 13,000元 | 15,500元 | 17,500元 | 13,200元 |
| 呎租 | 30.2元 | 30.8元 | 33.6元 | 28.4元 |
| 買入價 | 565萬元 | 587萬元 | 661萬元 | 664萬元 |
| 回報 | 2.76% | 3.17% | 3.18% | 2.39% |
VR功能：Wetland Seasons Bay周邊規劃與租值一覽
考慮2: 鄰近濕地公園多昆蟲
濕地公園惹蚊及蠓等昆蟲
跟上期「Wetland Seasons Park」相似，由於「Wetland Seasons Bay」座落「濕地公園」毗鄰，雖然北面可以望到綠油油的「濕地公園」景緻，遠眺就是中國深圳，但不少人都關注樓盤會否有很多蚊及昆蟲。我們《胡．說樓市》團隊在早前「Wetland Seasons Park」入伙時曾作開箱，業主表示在露台放置了滅蚊器一晚後，第二天已有很多昆蟲屍體，在屋苑的園林行一轉也被蠓咬得小腿紅了一遍。
發展商對多蚊的處理手法
當時對於這個問題，我們也曾直接向發展商新地查詢，表示管理處已安裝多部戶外大型滅蚊機、及會定期進行滅蚊工作。今次「Wetland Seasons Bay」會否有同一裝置，裝置後的成效又如何? 準買家在實地考察時需要特別注意。
考慮3: 屋苑電訊接收微弱
數碼通外的電訊公司也微弱
同時也因為樓盤地理位置較捱近內地，上次「Wetland Seasons Park」的手機訊號也相當微弱。除了新地系的「數碼通」接收正常外，其他電訊公司的網絡也不太穩定，尤其愈近「濕地公園」的訊號則愈微弱，當時新地也表示在2021年4月已邀請各大電訊商希望完善網絡訊號，問題是否可解決也有待準買家前往地盤視察時，需要自行留意。
考慮4: 位於輕鐵站「濕地公園站」而非「天秀站」
鄰近「濕地公園站」
比起「Wetland Seasons Park」，今次推售的「Wetland Seasons Bay」也有一些微妙分別。雖說「Wetland Seasons Bay」鄰近濕地公園，但論方便程度卻不如「Wetland Seasons Park」。因為由西鐵天水圍站坐輕鐵前往「Wetland Seasons Bay」，應該是在「濕地公園站」下車，而非如「Wetland Seasons Park」在「天秀站」下車。
步行前往「天一商城」需時七分鐘
在「天秀站」下車，可以選擇在毗鄰的「天一商城」購買日常生活所需才返家。「天一商城」由億京在賣地場購入地皮後發展，但商場早已拆售予不同投資者，惜管理不算完善，業權分散的關係，內裡只備有少量民生消費商鋪，居民或需要搭輕鐵前往市中心「嘉湖銀座」消費，但怎說都已是支撐這個小區的重要商場，反觀「濕地公園站」周邊卻什麼也沒有，日常生活配套不及「Wetland Seasons Park」完善。
考慮5: 樓盤有較多政府設施
「流浮山消防局」置於樓盤出入口
少了一些零售配套，也就是少了一點人流，那今次「Wetland Seasons Bay」會否更寧靜一點? 「Wetland Seasons Bay」所在位的「天水圍112區」，地盤中間入口位置設有「流浮山消防局」。消防車出車時會否聲響，對附近居民會否有困擾，值得留意。
地皮東南面擬建內地課程學校
跟地盤東南面緊貼的一幅佔地92,658呎的用地，現時規劃作「政府、機構及社區用地」，教育局正就成立一所內地課程的學校，向辦學團體招收意向書。根據政府新聞公報，該學校需承諾會提供12年中小學班級的內地課程，及有機制確保其內地課程具備質素，該學校取錄的學生須主要為非本地學生。從字面推斷，學校的收生對象並不是本地學生。
VR功能：示範單位VR Tour
2A座8樓A1室 (兩房、430呎、無改動)
5A座8樓A9室 (三房、507呎、無改動)
5A座8樓A9室 (三房改兩房、507呎、經改動)
5A座8樓C7室 (兩房半、449呎、無改動)
別墅RVII2樓A室 (四房一套、795呎、無改動)
平面圖揀盤攻略
按景觀及方位作抉擇
若能夠接受「Wetland Seasons Bay」的位置及配套等因素，若真的揀樓又應該怎去選擇呢? 「Wetland Seasons Bay」第一期共由六座高座、以及十座低座組成，共有1,224個單位，高座物價業環繞會所泳池而建，而別墅則較貼近濕地方向，由於單位種類繁多，我們建議可按其景觀及方位作分類外，還可考慮以下因素。
5A座樓下為商舖設施
由於部份單位會較捱近「濕地公園路」、以及鄰近消防局，故會有噪音問題，部份單位不單要安裝固定窗、或維修窗外，位於第5A座的單位，基座更設有商業舖位，而樓上已經為住宅樓層，若日後出租予食肆可能會有油煙問題，包括「5A座C1-C8室」均屬此類，除非價格上極相宜，可以抵銷到上述因素帶來的影響，否則這部份單位可以盡量作為次選看待。
只有11柱單位屬光廁
第二，今次「Wetland Seasons Bay」的開則，撇除別墅單位，不論單位多大，分層全屬開放式廚房，看似有擴大客飯廳的效果，但大家是否鍾情則見仁見智。若本身很抗拒開廚單位的話，你只能放眼置於前排的低座單位，但低座單位最細也要700多呎起步，故銀碼也會較高。另外「Wetland Seasons Bay」有較高比例的黑廁，只有11柱單位為非黑廁類別，但要留意即使單位屬非黑廁，但氣窗對著光井方向，會否較黑廁衛生則見仁見智。
開放式單位(16個)
若撇除全盤223個特色單位，開放式單位只得兩柱提供，合共16個單位，分布於「5A座1-9樓B6室」(268呎)及「5B座1-9樓B7室」(271呎)。純粹計單位的主體面積，兩盤沒有分別，客飯廳的主體面積也有129呎，分別反映在洗手間上，「5A座1-9樓B6室」的浴缸位會細一點，但論方位，兩者均向南面，但「5A座1-9樓B6室」會望向會所BBQ場地，住戶租用場地燒烤，味道會否傳入屋，要自己衡量一下；而「5B座1-9樓B7室」則望日後期數，有可能會望到少部份三期樓景。
| 5A座1-9樓B6室(268呎) | 5B座1-9樓B7室(271呎) | |
| 方位 | 向南 | 向南 |
| 景觀 | 內園、望會所燒烤場 | 內園、望第三期 |
1房(102個)
「Wetland Seasons Bay」一房單位分布於13柱單位，合共有102個單位，面積由300呎、304呎及307呎三款。價值應取決於其方位及景觀，但同景觀的單位又該怎作抉擇呢? 因為無論300呎、304呎及307呎的單位內櫳，其客飯廳及洗手間的面積均等，面數較大的單位只反映攤分較多比例的公家面積，故應該揀細不揀大。
表: 純一房(一線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向東 | 內園、游泳池 | 304呎 | 3A座1-9樓A6室 3A座1-9樓A7室 |
| 第二選擇 | 向東 | 內園、低座別墅 | 300呎 | 2B座1-9樓B6室 3B座1-9樓B6室 |
| 第三選擇 | 向東 | 內園、望2B座 | 304呎 | 2A座2-9樓A6室 2A座2-9樓A7室 |
表: 純一房(二線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向北 | 內園、游泳池 | 304呎 | 3B座1-9樓A3室 3B座1-9樓A5室 |
| 第二選擇 | 向北 | 內園、游泳池、望2A座 | 304呎 | 2B座1-9樓A3室 2A座1-9樓A5室 |
| 第三選擇 | 向北 | 內園、望3B座 | 307呎 | 5B座1-9樓A5室 |
表: 純一房(三線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| — | 向西 | 鄰近消防局 | 300呎 | 2A座1-9樓B7室 3A座1-9樓B7室 |
1房+儲物室(93個)
一房再上一級，可以升格至一房連儲物室的單位，面積會比起一房稍稍大，「Wetland Seasons Bay」一房半單位分布於12柱單位，合共有93個單位，面積由334呎-366呎。首先要說明一點，如果你鍾情於光廁單位，一房連儲物室只有一柱單位提供，就是「5A座2-9樓C3室」，但若以景觀及方位作排序的話，這一柱只能當作四線之選，故買家需要自己作出衡量。我們在下表會按景觀及方位作揀樓建議。
表: 一房連儲物室(一線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向南 | 會所、游泳池 | 351呎 | 2A座2-9樓B1室 |
| 第二選擇 | 向南 | 內園、園林道路景 | 358呎 | 3A座1-9樓B1室 |
表: 一房連儲物室(二線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向東 | 望會所泳池、側望2A座 | 356呎 | 3A座2-9樓C6室 |
| 第二選擇 | 向東 | 望內園及前方低座 | 356呎 | 2A座1-9樓C6室 |
表: 一房連儲物室(三線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向北 | 望內園、游泳池 | 354呎 | 5B座1-9樓C7室 |
| 第二選擇 | 向北 | 望內園、游泳池 | 356呎 | 3B座1-9樓B1室 |
| 第三選擇 | 向北 | 望內園及前方低座 | 356呎 | 2B座1-9樓B1室 |
| 第四選擇 | 向北 | 望出入口及消防局 | 334-356呎 | 5A座1樓C9室 (不設露台) 5A座2-9樓C9室 (設露台) |
表: 一房連儲物室(四線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 備註 |
| 第一選擇 | 向西 | 望內園、游泳池 | 350呎 | 2B座1-9樓C8室 | — |
| 第二選擇 | 向西 | 望內園、園林道路景 | 350呎 | 3B座1-9樓C8室 | — |
| 第三選擇 | 向西 | 望內園、園林道路景及燒烤場 | 366呎 | 5B座1-9樓C2室 | — |
| 第四選擇 | 向西 | 望濕地公園路、下方為商舖、捱近消防局 | 356呎 | 5A座2-9樓C3室 | 單位為光廁 |
純2房(360個)
「Wetland Seasons Bay」提供比例最多的單位為「純2房」類別，一共分布於46柱單位中，合共有360個，面積由389-457呎之間。有兩點可以提一提，若本身鍾情於非黑廁的買家，「Wetland Seasons Bay」只得一柱可以選擇，就是「5A座1-9樓B3室」，其餘全屬黑廁之選。
其次，「純兩房」最細389呎，面積壓縮至低於400呎以下，背後並非單位超迷你，而是單位只設露台，而不設工作平台有關，變相可省卻計算入實用面積的空間。至於「純兩房」面積最大的457呎單位，除了設有工作平台外，其廚房位置也特大，若多建一幅牆已可作梗廚看待，但至於睡房及洗手間的面積則沒有太大差異。下表我們會按景觀把單位分作不同級別，供大家參考。
表: 純兩房(向南、一線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 開則特色 |
| 第一選擇 | 向南 | 內園、望少量游泳池 | 424呎 | 3A座1-9樓A3室 | 主人房面較大、沒多餘走廊位 |
| 第二選擇 | 向南 | 內園、望少量游泳池 | 430呎 | 2A座2-9樓A1室 3A座2-9樓A1室 | 沒有工作平台、有走廊位 |
| 向南 | 內園、望少量游泳池 | 435呎 | 2A座2-9樓A3室 | 有工作平台、沒有多餘走廊位 | |
| 向南 | 內園、望少量游泳池 | 407呎 | 3A座1-9樓A2室 | 客飯廳面積略細 |
表: 純兩房(向南、二線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 開則特色 |
| — | 向南 | 內園、望低座 | 418呎 | 2B座1-9樓C2室 3B座1-9樓C2室 | 設工作平台、內櫳跟420呎均等 |
| — | 向南 | 內園、望低座 | 420呎 | 2B座1-9樓C3室 3B座1-9樓C3室 | 設工作平台、內櫳跟418呎均等 |
| — | 向南 | 內園、望低座 | 438呎 | 2B座1-9樓C5室 3B座1-9樓C5室 | 設工作平台、不設多餘走廊位 |
| — | 向南 | 內園、望低座 | 430呎 | 2B座1-9樓C7室 3B座1-9樓C7室 | 不設工作平台、設有多餘走廊位 |
表: 純兩房(向南、三線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 備註 |
| 第一選擇 | 向南 | 內園、望會所燒烤場 | 432呎 | 5A座1-9樓B3室 | 純兩房唯一非黑廁類別 |
| 第二選擇 | 向南 | 內園、望會所燒烤場 | 406呎 | 5A座1-9樓B5室 | |
| 向南 | 望第三期 | 426呎 | 5B座1-9樓C3室 | ||
| 向南 | 望第三期 | 433呎 | 5B座1-9樓B3室 | ||
| 向南 | 望第三期 | 457呎 | 5B座1-9樓B5室 |
表: 純兩房(向東)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 備註 |
| 第一選擇 | 向東 | 望會所、正望泳池景 | 417呎 | 3A座1-9樓A5室 | |
| 第二選擇 | 向東 | 望內園、園景道路 | 406呎 | 5A座1-9樓A3室 | 內櫳跟409呎均等 |
| 向東 | 望內園、園景道路 | 409呎 | 5A座1-9樓A5室 | 內櫳跟406呎均等 | |
| 向東 | 望內園 | 416呎 | 5B座1-9樓A3室 | 416呎、417呎、418呎單位內櫳均等 | |
| 向東 | 望低座 | 417呎 | 2A座2-9樓A5室 | 416呎、417呎、418呎單位內櫳均等 | |
| 向東 | 望內園、園景道路 | 418呎 | 5A座1-9樓A6室 | 416呎、417呎、418呎單位內櫳均等 |
表: 純兩房(向北)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向北 | 望內園、正望泳池景 | 417呎 | 3B座1-9樓A6室 |
| 第二選擇 | 向北 | 望內園、望少量泳池景 | 417呎 | 2B座1-9樓A6室 |
| 第三選擇 | 向北 | 望雙邊景，北望消防局、東望內園 | 408呎 | 5A座2-9樓A1室 |
表: 純兩房(向西)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向西 | 望內園、泳池景 | 407呎 | 2B座1-9樓A8室 3B座1-9樓A8室 |
| 412呎 | 2B座1-9樓A7室 3B座1-9樓A7室 | |||
| 418呎 | 3B座1-9樓C2室 | |||
| 430呎 | 2B座1-9樓A9室 | |||
| 第二選擇 | 向西 | 望內園、會所燒烤場區 | 438呎 | 5B座1-9樓C3室 |
| 429呎 | 5B座1-9樓C6室 | |||
| 第三選擇 | 向西 | 捱近消防局 | 393呎 | 3A座1-9樓B8室 |
| 415呎 | 2A座1-9樓B8室 | |||
| 419呎 | 2A座1-9樓B6室 3A座1-9樓B6室 | |||
| 430呎 | 2A座1-9樓B2室 3A座1-9樓B2室 | |||
| 438呎 | 2A座1-9樓B5室 3A座1-9樓B5室 | |||
| 第四選擇 | 向西 | 望濕地公園路、下方為商舖 | 389呎 | 5A座2-9樓C5室 |
| 419呎 | 5A座2-9樓C6室 | |||
| 427呎 | 5A座2-9樓C8室 |
兩房連儲物室(141個)
兩房再上就是「兩房連儲物室」的單位，「Wetland Seasons Bay」共有18柱單位有提供，合共141伙，面積由434-450呎之間。由於「兩房連儲物室」提供較高比例的光廁類別，可以把單位劃分為光廁及黑廁類，然後再按其景觀排序，詳見下表的揀樓建議。
表: 兩房連儲物室(光廁)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向南 | 內園、望會所燒烤場 | 450呎 | 5B座1-9樓C5室 |
| 內園、望5B座單位 | 447呎 | 3B座1-9樓C6室 | ||
| 望別墅低座 | 447呎 | 2B座1-9樓C6室 | ||
| 第二選擇 | 向西 | 捱近消防局 | 447呎 | 2A座1-9樓B3室 3A座1-9樓B3室 |
| 第三選擇 | 向西 | 望濕地公園路、下方為商舖 | 445呎 | 5A座1-9樓C1室 |
表: 兩房連儲物室(黑廁)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向南 | 內園、會所燒烤場景 | 437呎 | 5A座1-9樓B2室 |
| 第二選擇 | 向南 | 望三期 | 434呎 | 5B座1-9樓B2室 |
| 第三選擇 | 向東 | 內園、望3A座 | 449呎 | 5A座2-9樓A2室 |
| 內園、側望3B座 | 444呎 | 5B座1-9樓A1室 | ||
| 內園、側望3B座 | 449呎 | 5B座1-9樓A2室 | ||
| 第四選擇 | 向北 | 內園、近消防局 | 442呎 | 5A座1-9樓A7室 |
| 內園、近消防局 | 437呎 | 5A座1-9樓A8室 | ||
| 內園、望3B座 | 437呎 | 5B座1-9樓A7室 | ||
| 內園、望3B座 | 448呎 | 5B座1-9樓A6室 | ||
| 第五選擇 | 向西 | 望內園 | 436呎 | 5B座1-9樓C1室 |
| 第六選擇 | 向西 | 望濕地公園路、下方為商舖 | 444呎 | 5A座2-9樓C2室 |
| 449呎 | 5A座2-9樓C7室 |
純三房(126個)
「Wetland Seasons Bay」三房單位分三類，有「純三房」126間、「三房一套」71間、以及「三房一套加儲物室及雙洗手間」32間。其中「純三房」共由16柱單位提供，當中有兩柱為非黑廁類別，由於其方位也同時向東，故可被視為一線之選看待。事實上，純三房的擺位也攞盡了整個「Wetland Seasons Bay」接近最優質之選，部份雖然座向未必優勝，但卻可以避開日後第二期，以及低座別墅望到整個濕地公園。我們又即管按其景觀及方位在下表說明揀樓優次。
表: 純三房(一線之選)
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 備註 |
| 第一選擇 | 向東 | 望低座別墅 | 502呎 | 5B座1-9樓B1室 | 非黑廁類別 |
| 向東 | 望低座別墅 | 507呎 | 5B座1-9樓A8室 | ||
| 第二選擇 | 向東 | 望內園、會所 | 507呎 | 3B座1-9樓A1室 3A座1-9樓A9室 5A座1-9樓A9室 | 望泳池、會所景觀 |
| 向東 | 望內園、會所 | 502呎 | 5A座1-9樓B1室 | ||
| 向北 | 望內園、會所 | 507呎 | 2B座1-9樓A1室 | ||
| 向南 | 望內園 | 520呎 | 2A座2-9樓A2室 | 方位取勝 | |
| 向北 | 避過低座別墅、望濕地公園 | 507呎 | 2B座1-9樓A1室 | 望濕地公園 | |
| 第三選擇 | 向東 | 內園、望低座別墅 | 507呎 | 2A座2-9樓A9室 | |
| 向東 | 內園、望低座別墅 | 493呎 | 2B座1-9樓B2室 3B座1-9樓B2室 | ||
| 向東 | 內園、低座別墅 | 518呎 | 2B座1-9樓B3室 3B座1-9樓B3室 | ||
| 第四選擇 | 向北 | 望消防局 | 493呎 | 3A座1-9樓C5室 | |
| 向北 | 望消防局 | 518呎 | 3A座1-9樓C3室 |
三房一套(71個)
至於「Wetland Seasons Bay」共有9柱提供「三房一套」的單位，合共71個，面積由539-557呎之間。其中雖然「2A座C2」及「2A座C3室」的方位都向北，但因其前方可避過日後二期發展，直望濕地，也可視為最一線之選；甚至比起望內園正望泳池景的單位更為優勝。值得一提，「三房一套」單位全屬黑廁類，故鍾情光廁的買家則未必可選擇這一款單位。
表: 三房一套排序
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 |
| 第一選擇 | 向北 | 避過二期，直望濕地 | 550呎 | 2A座1-9樓C2室 |
| 向北 | 避過二期，直望濕地 | 557呎 | 2A座1-9樓C3室 | |
| 第二選擇 | 向東 | 正望會所泳池 | 539呎 | 3A座1-9樓A8室 |
| 向北 | 內園、望泳池 | 539呎 | 3B座1-9樓A2室 | |
| 第三選擇 | 向北 | 望會所、側望泳池 | 539呎 | 2B座1-9樓A2室 |
| 第四選擇 | 向東 | 望內園、低座別墅 | 539呎 | 2A座2-9樓A8室 |
| 向東 | 望低座別墅 | 557呎 | 2B座1-9樓B5室 | |
| 第五選擇 | 向北 | 望內園、側望消防防局 | 557呎 | 3A座1-9樓C2室 |
三房一套+儲物室及雙洗手間(32個)
「Wetland Seasons Bay」這款則可說很特別，連同套廁，在一個單位內設有三個洗手間，面積由664-673呎間，但分層計只限量提供32個，當中有一柱為「3A座C1室」其中主人套房的廁所並非黑廁類，值得選擇這個間隔的買家留意，但若論方位卻屬最次級之選。若以景觀劃分，則同樣以方位向北的「2A座C1室」最為優勝，能避過日後阻擋，望無遮擋的濕地景緻。
表: 三房一套+儲物室及雙洗手間排序
| 選擇次序 | 方位 | 景觀 | 面積 | 單位 | 備註 |
| 第一選擇 | 向北 | 避過二期，直望濕地 | 664呎 | 2A座1-9樓C1室 | |
| 第二選擇 | 向南 | 望低座別墅 | 673呎 | 2B座1-9樓C1室 3B座1-9樓C1室 | |
| 第三選擇 | 向北 | 近消防局及出入口 | 668呎 | 3A座1-9樓C1室 | 唯一非黑廁類別 |
別墅(60個)
撇除特色樓層的話，「Wetland Seasons Bay」也提供了十座低座別墅，設於整個項目貼近「濕地公園」方向，提供較大比例的大單位，面積由757呎、761呎、773呎及795呎，開則可以去到四房一套類。入門口玄關設大鞋櫃、終於屬於梗廚，內裡有工人房，直入橫向客飯廳，第一間為主人套房，跟客飯廳同向。餘下三間房間則設於客廳另一邊，但連同露台門卻形成五門歸心格局。而且樓書難看見的，客廳的樓底突然低了一截，壓迫感較大。
價單與付款辦法
發展商開出首批連加推共368個單位，若扣除最高17.5%折扣額，即供平均呎價13,828元，當中提供24個一房單位，入場最低455萬元起步；一房半共有8個單位，入場最低價格510萬；兩房、兩房半的入場價也低於600萬元。所以若跌得入這個門檻的銀碼，買家可考慮選用「現金付款計劃」，視乎銀碼支付約20%首期，而餘額透過借取「舊按揭保險」上車，各戶型的單位價格分布如下:
Wetland Seasons Bay價格分布
| 推出 | 訂價 | 即供價 | |
| 一房 | 24個 | 551.59萬-663.87萬元 | 455萬-548萬元 |
| 一房半 | 8個 | 617.96萬-651.06萬元 | 510萬-537萬元 |
| 兩房 | 126個 | 682.58萬-806.22萬元 | 563萬-665萬元 |
| 兩房半 | 92個 | 691.26萬-818.17萬元 | 570萬-675萬元 |
| 三房 | 45個 | 794.36萬-942.01萬元 | 655萬-777萬元 |
| 三房一套 | 27個 | 835.51萬-989.03萬元 | 689萬-816萬元 |
| 三房一套連儲物室 | 20個 | 1,016.49萬-1,203.26萬元 | 839萬-993萬元 |
| 低座別墅 | 18個 | 1,200.48萬-1,363.31萬元 | 990萬-1,125萬元 |
| 特色單位 | 8個 | 575.75萬-999.4萬元 | 475萬-825萬元 |
今次發展商的付款辦法有新玩法，表面上共提供了四款付款辦法，分為「現金付款計劃」、「靈活付款計劃」、「首置smart付款計劃」及「upgrade置smart付款計劃」，但由於可視乎銀碼，利用「新按保」或「舊按保」上會；加上部份付款辦法，可透過發展商「備用二按」、「備用一按」及其他優惠上會，故衍生出的付款方式可說是千變萬化。我們在下方會逐一剖析
Wetland Seasons Bay 付款辧法
| 付款方式 | 基本折扣 | 額外回贈 | 最高折扣額 | 備註 | |
| 現金付款計劃 | 簽約後: 5% 30日: 5% 45日: 90% | 17.5% | — | 17.5% | 備用二按25% |
| 靈活付款計劃 | 簽約後: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | 10% | – 不選用super二按及wetland 36: -4% – 提前於180天成交: -4% | 17.2% | – 備用一按75% – super 二按 – 置尊120 – wetland 36 |
| 首置smart付款計劃 | 簽約後: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | 7% | – 印花稅回贈: -3% – 不選用super二按及wetland 36: -4% – 提前於180天成交: -4% | 17.23% | – 備用一按75% – super 二按 – 置尊120 – wetland 36 |
| Upgrade置smart付款計劃 | 簽約後: 5% 120天: 5% 入伙: 90% | -2% | – 印花稅回贈: -9% – 不選用super二按及wetland 36: -4% – 提前於180天成交: -4% | 18.66% | – 備用一按75% – super 二按 – 置尊120 – wetland 36 |
付款辦法1: 現金付款計劃
可以視為「Wetland Seasons Bay」的即供付款辧法，也是最容易理解的一個付款方案。若選擇這個計劃，買家可以獲取最高的即時折扣額17.5%，當日在售樓處簽署臨約時買賣合約後先支付5%訂金，然後在30日後再多支付5%，而餘額90%則於45日內找清，相當於準買家有約一個半月時間尋找銀行承造按揭。
自己支付40%首期、60%按揭上會
若選擇用這種方式上會，買家還有以下三種上會選擇。第一，他可以自己支付40%首期(因簽合約時已分期支付了10%，故上會時多準備30%)，餘額60%則向銀行承造按揭。
借取舊按揭保險上會
第二，如果銀碼跌入600萬元以下(面價727.2萬元)的單位，也可考慮支付20%首期，而餘額80%透過承造舊按保上會，因為根據香港按揭證券公司指引，樓花期少於一年的物業，只要銀碼低於600萬元也會受保。
借取發展商備用二按上會
第三，若銀碼超出了此門檻，也可以選擇發展商的「備用二按」。按發展商的「備用二按」方式，最高可以借取25%，一二按最高可以借取75%。二按息率也頗相宜，若二按借貸額少於20%，則首三年息率2.5厘；若二按借貸額高於20%，則首三年息率為2.75厘。二按年期最長25年，由第4-25年起，息率則會上升至6厘，故必須在三年低息期後作轉按。另外值得注意，二按得到一按銀行同意方可成立，銀行在計算壓力測試時，會用二按最高息來計算。
表: 備用二按條款
| 按揭成數 | 一按: 50% 二按: 25% | 一按: 60% 二按: 15% |
| 息率 | 首3年: 2.75% 4-25年: 6厘 | 首3年: 2.5厘 4-25年: 6厘 |
| 注意 | 第四年踏入高息需轉按二按需連同一按作壓力測試 |
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
| 現金付款計劃 | 即供 | 即供+按揭保險 | 即供+備用二按 |
| 樓價 | 455萬元 | 455萬元 | 455萬元 |
| 首期 | 40%: 182萬元 | 20%: 91萬元 | 25%: 113.75萬元 |
| 貸款額 | 60%: 273萬元 | 80%: 364萬元 按揭保費: 7.826萬元 | 一按: 273萬元 二按: 68.25萬元 |
| 月供 | 10,787元 | 14,692元 | 13,849元 |
| 入息要求 | 25,834元 | 35,186元 | 32,822元 |
| 第一筆資金 | 196.65萬元 | 105.65萬元 | 128.4萬元 |
| 現金回贈 | — | — | — |
付款辦法2: 靈活付款辦法
至於餘下三款計劃，均可視為「建築期付款」，但發展商則配以一定的靈活度，讓準買家選擇是否提前成交以獲取現金回贈。買家在售樓處簽臨約先繳付5%訂金，之後120天加訂5%，餘額90%則於入伙時找清，意味買家有約11個月時間尋找銀行審批按揭。若我們把「現金回贈」計算在內，這個計劃跟「現金付款計劃」的最高折扣額相比只有0.3%的差距，最高可獲取17.2%的折扣，故我們認為值得準買家選用，起碼有較靈活的成交期外，還可配合發展商的其他方式作後備上會方案。因為根據計劃，買家還可選擇發展商「備用一按」、「SUPER二按」、「置尊120」及「Wetland 36」的上會模式。因此，最終真的選擇了「靈活付款辦法」的買家，粗略計算可以衍生出十多種不同的上會模式。
自己支付40%首期、60%按揭上會
第一種就是最簡單就是選用這方法後，照舊自己支付40%首期(因簽約後已分期繳付10%，故入伙時多準備30%)，餘額60%向銀行承造按揭，這種模式比起「現金付款辧法」會多了約11個月時間來籌組資金。如果屆時能夠提前於180天內成交，且沒有選用發展商的「super二按」或「wetland 36」的方式上會，還可獲取8%的現金回贈。
借取按揭保險上會
如果買家有高成數按揭需求，則可考慮承造按揭保險上會。如果銀碼符合「舊按保」門檻，買家可以選擇支付20%首期，餘額80%借取舊按保，並考慮提前成交以獲取最高8%的現金回贈；但若需要選擇「新按保」，由於要待入伙時才可以申請，準買家也要有心理準備，不可獲取任何提前成交的現金回贈，則只能夠獲取不選用「super二按」或「wetland 36」的4%現金回贈。
「靈活付款辦法」+「備用一按」
若物業銀碼超出了按保門檻，你在選用靈活付款辦法時，還搭配「備用一按」。根據備用一按的條款，準買家可以向發展商的財務公司承造最高75%，最高貸款年期為25年，視乎貸款成數，若少於70%則首三年息率2.15厘；高於70%-75%則2.65厘。而在第4-25年的息率則為6厘，故準買家同樣要有轉按的心理準備。若選用這個方式，因準買家沒有選擇「super二按」或「wetland 36」計劃，故可以獲取4%現金回贈。若選用這個方式，且同時能於180天內完成交易，還可多取4%現金回贈，即前後8%現金回贈。
備用一按條款
| 按揭成數 | 一按: <70% | 一按: 70%-75% |
| 息率 | 首3年: 2.15% 4-25年: 6厘 | 首3年: 2.65厘 4-25年: 6厘 |
「靈活付款辦法」+「super二按」
除了「備用一按」外，如果選擇「靈活付款辦法」時，亦可以選擇「super二按」上會。雖然不能獲取4%現金回贈，但如果能於180天內完成交易，也可申請4%的現金回贈外，根據「super二按」的條款，若能於提前清還二按，發展商也視乎年期提供2-4%的現金回贈，以至若選擇部份還款也有機會獲取1%的現金回贈。
「super二按」的條款如何呢? 大致就是準買家最高可承造75%按揭，當中可向發展商借取最高25%二按。而息率多少視乎借取二按比例高或低。如果借取二按少於20%，則息率為H+1.3厘(約等於1.36厘)或P-2.5厘(註:相當於2.5厘)；若借取多於20%-25%，則息率為H+1.8厘(約等於1.86厘)或P-2.5厘(註:相當於2.5厘)，其後4-25年全期則為2.5厘，息口可說相當相當低企。但當然二按同樣需得到一按銀行同意方可成立，銀行在計算壓力測試時，會用二按最高息來計算。
表: super二按條款
| 按揭成數 | 一按: 50% 二按: 25% | 一按: 60% 二按: 15% |
| 一按息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 二按息率 | 首3年: H+1.8厘 / P-2.5厘 4-25年: 2.5厘 | 首3年: H+1.3厘/ P-2.5厘 4-25年: 2.5厘 |
| 注意 | 二按需連同一按作壓力測試 |
「靈活付款辦法」+「置尊360」
類近「置尊360」的付款計劃，以前新地樓盤也常常出現，就是買家可透過抵押舊居，同時在支付10%首期，發展商會借出120%的貸款，當90%用作支付「Wetland」的貸款；而餘下30%則用來償還舊樓按揭。但這筆貸款為期三年，每月需要償還樓價0.35%，當中會先扣減1.68厘的息口後，餘額用來償還本金。當三年後貸款到期時，由於準買家已償還了一定本金，盼可透過轉按至傳統銀行來上會，否則就要選用發展商的「延續貸款」上會，但息率高達6厘，且按揭年期僅20年，故買家務必要轉按。
表: 置尊360條款
| 按揭 | 首期: 10%貸款額: 90% (新居)、30%(償還舊居貸款) |
| 息率 | 1.68厘 |
| 還款 | 樓價0.35% (先扣減息口、餘下作本金) |
| 年期 | 3年 |
| 條款 | 物業抵押 |
「靈活付款辦法」+「wetland 36」
今次發展商還新增了一款「wetland 36」的付款計劃，可利用旗下的資產來借貸，但條件是「平均金融資產」及「入息」需不少於樓價30%。所謂「平均金融資產」包括簽約前兩個月的股票、債券、外幣市值。這個方式似乎針對一些沒有固定收入的買家，準買家需要先預備20%資金，而餘額80%金額則可以向發展商借取。這筆貸款年期三年，雖然息率高達6厘，但只要每月依時還款樓價0.3%，則可以獲豁免利息，而整筆資金也用作支付本金之用。如果準買家有信心能夠提前還款，還可獲取0.5%-3%的現金回贈。
表: wetland 36條款
| 按揭 | 首期: 20% 貸款額: 80% |
| 息率 | 6厘 |
| 還款 | 樓價0.3% (全數還本金) |
| 年期 | 3年 |
| 條款 | 金融資產: 股票、債券、外幣(近兩個月市值) +入息 > 樓價30% |
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
| 靈活付款辦法 | 銀行上會+不提前成交 | 銀行上會+提前成交 | 借取舊按揭保險+不提前成交 | 借取舊按揭保險+提前成交 |
| 樓價 | 496.43萬元 | 496.43萬元 | 496.43萬元 | 496.43萬元 |
| 首期 | 40%: 198.57萬元 | 40%: 198.57萬元 | 20%: 99.286萬元 | 20%: 99.286萬元 |
| 貸款額 | 60%: 297.858萬元 | 60%: 297.858萬元 | 貸款額: 397.144萬元 按保: 8.54萬元 | 貸款額: 397.144萬元 按保: 8.54萬元 |
| 月供 | 11,769元 | 11,769元 | 16,029元 | 16,029元 |
| 入息要求 | 28,187元 | 28,187元 | 38,390元 | 38,390元 |
| 第一筆資金 | 214.5萬元 | 214.5萬元 | 115.2萬元 | 115.2萬元 |
| 現金回贈 | 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 | 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 提前成交: 19.8572萬元 | 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 | 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 提前成交: 19.8572萬元 |
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
| 靈活付款辦法 | 靈活付款辦法+備用一按+不提前成交 | 靈活付款辦法+備用一按+提前成交 | 靈活付款辦法+super二按+不提前成交 | 靈活付款辦法+super二按+提前成交 |
| 樓價 | 496.43萬元 | 496.43萬元 | 496.43萬元 | 496.43萬元 |
| 首期 | 25%: 124.1萬元 | 25%: 124.1萬元 | 25%: 124.1萬元 | 25%: 124.1萬元 |
| 貸款額 | 75%: 372.3萬元 | 75%: 372.3萬元 | 一按: 297.858萬元 二按: 74.4645萬元 | 一按: 297.858萬元 二按: 74.4645萬元 |
| 月供 | 16,986元 | 16,986元 | 14,875元 | 14,875元 |
| 入息要求 | 33,972元 | 33,972元 | 34,643元 | 34,643元 |
| 第一筆資金 | 140萬元 | 140萬元 | 140萬元 | 140萬元 |
| 現金回贈 | 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 | 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 提前成交: 19.8572萬元 | super二按提前還款: 9.9萬-19.8572萬元 | super二按提前還款: 9.9萬-19.8572萬元 提前成交: 19.8572萬元 |
供款例子: 2B座1樓B6室(面積: 300呎、訂價: 551.59萬元)
| 靈活付款辦法 | 靈活付款辦法+置尊360 | 靈活付款辦法+wetland 36 |
| 樓價 | 496.43萬元 | 496.43萬元 |
| 首期 | 10%: 49.643萬元 | 20%: 99.286萬元 |
| 貸款額 | 90%: 446.787萬元 30%: 148.929萬元 | 80%: 397.144萬元 |
| 月供 | 17,375元 (本金: 9,035元) | 14,893元 (本金: 14,893元) |
| 入息要求 | — | 金融資產+入息: 1,489,290元 |
| 第一筆資金 | 65.5萬元 | 115.2萬元 |
| 現金回贈 | 第13-24個月內還款: 1% 沒選取super二按及wetland 36: 19.8572萬元 | 提前還前wetland 36貸款: 0.5-3% |
付款辦法3: 首置smart付款計劃
「首置smart付款計劃」跟「靈活付款計劃」的分別是其起首的折扣額會少一點，但卻提供多一款靈活度給買家，尤其若買家本身首期不足「掹掹緊」的買家，而本身又沒有多餘資金繳付印花稅，就可以藉著這個計劃來借取「印花稅過渡性貸款」。其折扣額為7%，但卻在成交後卻可獲3%的印花稅回贈，同樣若沒有選取「super二按」或「wetland 36」的準買家，可額外獲取4%的現金回贈。另外，若能夠於180天內成交，也可再取4%的現金回贈。因此若把全數現金回贈計算在內，其實質折扣額約為17.23%。
由於買家需要在簽署臨約後的30天內，便需要繳付印花稅，若沒有相關資金，透過計劃計劃，發展商可以借取最高80%的印花稅、或相當於樓價3%的印花稅，其息率為5%，但若能根據條款依時還清過渡性貸款，相關利息會獲豁免。
付款辦法4: upgrade置smart付款計劃
最後一款則為「upgrade置smart付款計劃」，同樣都提供了一些「印花稅過渡性貸款」，但就針對一些需繳付較高印花稅階的單位，透過計劃計劃，發展商可以借取最高60%的印花稅、或相當於樓價9%的印花稅，其息率為5%，但若能根據條款依時還清過渡性貸款，相關利息會獲豁免。同樣地，選用upgrade置smart付款計劃」，也可搭配「備用一按」、「super二按」、「置尊360」及「wetland 36」。若沒有選取「super二按」或「wetland 36」的準買家，可額外獲取4%的現金回贈。另外，若能夠於180天內成交，也可再取4%的現金回贈。若把全數現金回贈計算在內，其實質折扣額約為18.66%。
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