【樓市Update】2026樓市預測：氣氛回暖後 減息與供應三大因素定後市 (附影片)

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還有一個月，2025年便正式完結。回顧過去一年，不少市場人士都認為今年的樓市氣氛比往年好轉。最明顯的跡象是發展商停止了「殘踏式」的劈價出貨戰，而早前在轉角市前高位買入樓花的業主，雖然一度面臨「上會」危機，但最終亦算安全渡過。

隨著私樓租值重返歷史高位，加上香港跟隨美國兩度減息的效應帶動，樓市氣氛明顯轉好。然而，這股氣勢能否延續至2026年？我們從數據及市場基本面為大家詳細分析。

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2025年樓市回顧：成交量顯著反彈

總結今年首十個月的數據，本港暫時錄得51,361宗住宅買賣登記，涉及住宅成交額達4,169.36億元。從數字上看，單計首十個月的表現，已接近去年全年53,099宗的水平；若與2023年全年的43,002宗相比，成交量更已超越該年總和。

近年住宅買賣登記數字對比

買家信心的增強，主要反映在今年第一季尾至第二季初。當時受惠於大量資金泊港，觸發拆息大幅回落，樓市成交量漸見起色。按月登記量由僅僅3,000多宗，急升至3月份突破5,000宗水平。

雖然後期拆息一度回升，但隨著香港跟隨美國減息，最優惠利率（P按）回落，加上股市表現暢旺，進一步推動樓市氣氛回暖。整體住宅買賣已連續八個月維持在5,000宗以上的水平。

「供平過租」重現 投資者重投磚頭懷抱

樓價方面，私樓價格正慢慢築底。雖然本港樓價在轉角市後曾大幅回落30%，但截至今年年尾，樓價指數已從低位反彈4%。

與此同時，租金升勢凌厲並攀上歷史高位。在樓價與租金走勢背馳的情況下，中小型住宅物業的租金回報已重返四厘以上水平。這種市場環境令「供平過租」的威力再現，衍生了「租轉買」的動力。不少追求低風險的投資者認為，將資金繼續投放在定期存款已無太大意義，因而重新考慮入市。

市場樂觀預計，2025年全年住宅登記量最終可達78,000宗，較2024年增加15%，有機會創出自2021年後（逾96,000宗）的四年新高。

展望2026年：左右樓市走勢的三大關鍵

雖然數據向好，但展望2026年，樓市走勢仍受多項因素影響。我們歸納出以下三大關鍵指標：

1. 息口走勢與減息空間

息口無疑是影響樓市的最重要因素之一。2025年，本港跟隨美國兩度減息，主要銀行均有下調最優惠利率。以龍頭銀行匯豐為例，其最優惠利率已減至五厘，重返2022年加息前的水平。

然而，投資者需留意以下變數：

• 美國政策影響： 在聯繫匯率制度下，本港息口受美國影響。雖然美國總統特朗普不斷向聯儲局施壓要求減息，但這是否代表香港「一定跟減」仍是未知之數。
• 減息周期是否完結： 由於在上一次加息周期中，香港最優惠利率的加幅並未完全跟足美國，有評論認為當本港最優惠利率回到五厘時，今次減息周期可能已屆完結。

若未來息口沒有進一步利好消息，投資者將會審視現水平將資金投放在「磚頭」的回報是否仍然吸引；而住宅物業回報能否向上，則取決於租金能否繼續推升。

2. 新盤庫存與供應壓力

第二個關鍵因素在於新盤市場的表現。目前一手供應量處於高位，對發展商構成去庫存的壓力：

• 總供應量： 一手供應量超過100,000伙，屬於近幾年新高。
• 貨尾單位： 即使現樓及樓花貨尾已回落至88,000個單位，庫存壓力依然存在。
• 遠期供應： 政府已批出動工但未開始興建的單位尚有14,000個。

發展商在2026年將要繼續苦惱如何有效去庫存，這將直接影響其推盤步伐。

3. 地區供應失衡與定價策略

新盤供應的地區分佈亦會左右大市。未來的供應側重於局部地區，例如啟德跑道區及土瓜灣區等，這將影響2026年的新盤定價策略。

對二手市場的影響：

即使發展商不再選擇大幅劈價賣樓，但只要其開價貼近二手市場水平，已足以搶走二手客源 29。這種定價策略變相會間接遏抑二手樓價的回升空間及速度。

2026年樓市影響因素總結

綜合以上分析，息口變化、龐大的新盤庫存以及發展商的定價取態，均會對2026年的樓市起重要作用。