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何文田常盛街的豪宅項目「傲玟」堪稱近年最具話題性的傳奇樓盤 。項目經歷過發展商財困、承建商離場、被地政總署史無前例撤銷售樓紙，最終被接管並以招標方式重推 。經歷了長達五年半的丟空期，這些單位的實際交樓質素究竟如何？銀行又是否願意為這類接管盤承造按揭？
《胡‧說樓市》團隊早前已為大家直擊過傲玟現樓開售及會所設施的真實情況，今次我們聯同驗樓師康Sir，親身開箱傲玟一個實用面積近千呎的單位，為大家揭開其交樓質素的真實面貌。
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傲玟項目背景與驗樓單位基本資料
傲玟位於何文田常盛街17號，由六座物業組成，合共提供401個單位，面積介乎848至1,447平方呎 。項目自接管後以招標形式推售，由於呎價較開售初期有顯著折讓，銷情明顯加快 。撇除撻訂單位，全盤累計售出308伙，套現約87.9億元，當中高達93%（288宗）是在被接管後售出 。
本次驗樓的單位正是接管後售出的其中一伙，業主於今年初購入 。
單位基本資料與驗樓成績
| 項目 | 詳情 |
| 地址 | 何文田常盛街17號「傲玟」 |
| 單位 | 3座低層單位（實用面積：939平方呎） |
| 戶型 | 兩房兩套房設計 |
| 成交價 | 約1,618.8萬元（平均呎價約17,240元） |
| 露台及工作平台 | 露台 40平方呎 / 工作平台 17平方呎 |
| 驗樓得分 | 51分（評級：E） |
| 嚴重扣分項目 | 來去水（0分：浴室及廚房漏水）、石材及清潔 |
買家最關心：接管盤能順利承造按揭嗎？
對於曾面臨爛尾及接管危機的樓盤，買家最大的疑慮往往是銀行按揭 。業主坦言，在購入前曾擔心按揭問題，故第一時間透過代理尋找銀行評估 。業主表示，雖然大部分銀行回覆緩慢甚至拒絕受理，但最終仍有兩間銀行主動接觸並願意承辦，主要原因是評估後認為業主自身的財務情況屬低風險 。這反映出只要買家實力穩健，接管盤依然有機會獲批按揭。
驗樓直擊：丟空五年半的四大執修問題
單位自2020年12月獲發入伙紙後，經歷接管風波，丟空了長達五年半 。驗樓師康Sir在單位內發現了不少因長期閒置而衍生的問題 。
1. 廚房及客飯廳：隱藏垃圾與設計隱患
- 私家電梯大堂： 單位擁有兩部專屬電梯直達，私家大堂佔地70多呎（約佔全屋面積7.5%），但缺乏一般豪宅常見的換鞋椅等設施 。
- 廚房設備與清潔： 廚房配備蒸焗爐、微波爐及紅酒櫃等豪宅標準配置，但衛生情況不佳 。櫥櫃底部及抽屜內遺留大量建築廢料、沙石、螺絲零件，膠紙亦已濕透變黃，反映發展商交樓前未有做好清潔把關 。
- 地台石刮腳： 廚房地台石高低不平且邊角尖銳，赤腳行走容易刮傷，由於更換石材需拆卸櫥櫃，工程浩大，目前只能採取打磨處理 。
- 設計問題： 客飯廳約200多呎，外接40呎露台 。但露台旁正好是鄰居廚房的抽油煙機排氣口，若打開露台門，油煙極易吹入客飯廳，設計考慮欠周詳 。
2. 浴室與喉管：門檻傾斜與多處漏水黑點
- 來去水零分： 測試發現，廚房鋅盤下方的去水喉在儲水測試時出現嚴重滴水 。此外，浴室淋浴間亦有漏水問題，導致來去水項目直接被扣至零分 。
- 門檻設計錯誤： 客套廁的門口地台石出現「一邊高一邊低」的傾斜情況，水滴容易向兩邊流走並滲入木地板，長遠會導致木地板發脹發黑，破壞防水層 。
- 檢修口暗藏生鏽危機： 浴室假天花內的檢修口（生口）遺留了垃圾及掉落的膠件 。同時，隱藏喉管的位置出現生鏽及滲水跡象，反映以往試水時已有水分滲漏 。
3. 窗戶與外牆：組件老化與石材病變
- 膠條老化與窗戶卡死： 由於五年半未曾開啟，主人房窗戶的防水膠邊已經黏實老化，無法正常推開，強行開啟有損壞風險，需由專業師傅處理 。窗邊亦發現滲水痕跡 。
- 石材病變： 露台及窗台的石材出現變色及鬆脫，若更換新石材極易出現「深淺不一」的新舊色差問題 。
- 外牆破損與欠缺加固： 樓下單位旁的工人房外牆出現破洞，雨水直沖有漏水風險 。主人房外的冷氣機平台欄杆缺失了三支斜撐鐵架，影響結構安全 。
驗樓主要扣分位及執修建議
| 發現問題 | 影響及潛在風險 | 修繕建議 |
| 喉管漏水（廚房去水喉、浴室淋浴間） | 水壓增大時會持續漏水，破壞櫃底及地板 | 重新接駁喉管及更換防水膠圈 |
| 地台/門檻不平（廚房地台、浴室門口） | 刮傷腳部；積水流向木地板導致發脹發黑 | 廚房地台進行打磨；浴室門口需重鋪門檻石做好防水 |
| 窗邊膠條老化及滲水 | 窗戶無法正常開啟；雨水滲入室內 | 由裝窗師傅撬開並更換老化膠邊，重新唧膠防漏 |
| 冷氣機台欄杆缺斜撐 | 欄杆承托力不足，有飛墮街上的風險 | 必須重新安裝金屬斜撐加固 |
接管內幕：潘蘇通與橡樹資本的恩怨情仇
傲玟的坎坷命運，背後牽涉複雜的財技與債務糾紛 。項目原本由高銀金融於2016年以63.81億元投得，其後由前主席潘蘇通私人持有，並向工銀亞洲借貸72億元 。
2019年開售時遇上經濟不景氣而滯銷，潘蘇通資金周轉不靈 。法庭文件揭露，潘氏曾於2020年向內地商人田偉借取高達30至48厘年息的5億元貸款，但該筆款項竟存入其妻子的公司戶口，更未有找還 。
2022年3月，潘蘇通將傲玟抵押予私募基金「橡樹資本」（Oaktree Capital）以獲取75億元融資時，刻意隱瞞了上述5億元的高息貸款 。此外，他更被揭發以一個作價4,041萬的單位作抵銷債務之用，買家僅支付750萬，餘款用作還債，被法官批評做法輕率且有誠信問題 。最終在2022年10月，因未能償還融資利息，橡樹資本委託羅兵咸永道接管項目，將原有董事踢走並重新推售 。
接管人回應與業主心態
對於本次驗樓僅得51分的成績，項目接管人及經理人回覆《胡‧說樓市》表示，轉述的單位情況屬「個別事件」 。他們已即時聯繫業主了解要求，並迅速安排承辦商全面檢查及維修，所有修繕工程已於6月8日完成 。
至於斥資逾1,600萬購入此單位的業主則顯得相當豁達 。他表示早有心理準備丟空多年的單位會比較骯髒，但漏水情況已比想像中好（原本甚至預估要重做整個廁所） 。業主認為相比其他丟空一兩年的二手樓，傲玟的保養情況尚可接受，對於執修進度較慢亦表示理解 。
正如這場風波所顯示，當市場逆轉時，發展商的財政實力便會見真章 。傲玟雖然經歷了五年的風風雨雨，但在接管人重整及執修下，業主總算能夠順利收樓入伙。
撰文: 胡國威
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