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政府全面撤辣後，樓市展現全新面貌，連帶銀行按揭生也旺到接不停手，出現打蛇餅塞車現象，部份銀行上調樓宇按揭息率，連以前用於搶客的現金回贈也縮減。我們《胡．說樓市》最近收到一名谷友查詢，換樓購入一層約1,500萬元物業，自己有足夠資金做70%按揭，只是猶豫應否借到盡80%，然後保留一點現金。類近有較充裕資金的準買家，在高息環境下應該借少點、還是借盡點?
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個案分析
這名谷友沽出舊居後，馬上便購入的一層1,508萬元的物業，就馬上著手申請按揭，就算近期按揭塞車，總算有幾間銀行已有回音，全部批出息率劃一H按封頂息率4.125厘，銀行也能提供到按揭儲蓄掛鈎戶口，只是部份銀行跟他說只能做到70%按揭，唯獨一間表示可以借到80%，且仍能提供0.7%現金回贈，而非其他只提供0.1%，所以他已屬意會選擇這間銀行。
他表示，1,508萬元的樓價，其實自己有能力支付30%首期，只借取70%按揭，所以面對銀行提供可借80%按揭，他有猶豫過應否借盡一點? 因為如果借盡一點，缺點是每月供款增加，可能會影響了生活，但卻可把更多資金留在身邊；不借盡則代表會把自己積蓄投放在物業上，當然好處可減輕每月供樓負擔，實情在高息環境下，哪個選擇會較划算呢? 我們可以計一計數。
情景1: 借取70%按揭 = 減少供款
假設谷友只借取70%按揭，意味選擇自己支付30%首期，撇除厘印、律師費、經紀佣金等支出，第一筆首期452.4萬元，向銀行借取70%按揭，相當於貸款額1,055.6萬元。就以現時封頂息率4.125厘、攤30年還款期計算，每月供款51,160元。由於現在已沒有壓力測試，若以供款佔入息一半作審批準則，入息有102,320元可通過審批。
表: 70%按揭
| 樓價 | 1,508萬元 |
| 首期 | 30%: 452.4萬元 |
| 貸款額 | 70%: 1,055.6萬元 |
| 息率 | 4.125厘 |
| 年期 | 30年 |
| 每月供款 | 51,160元 |
| 入息要求 | 102,320元 |
目前高息環境下，息本比例69%供息、31%儲本。我們假設買家三年後會做一次轉按，而只計算首三年的供款額的前提下，每月51,160元的供款中，會有35,356元用來支付利息，而真正儲到的本金為15,804元。拉長三年的話，則三年支付利息127.2萬元，期內儲到56.8萬元本金。
表: 70%按揭(本金、利息分布)
| 月供: 51,160元 | |
| 利息 | 1,272,805元 (35356元/月) |
| 本金 | 568,944元 (15804元/月) |
情景2: 借取80%按揭 = 保留現金
同一銀行、同一樓價、同一入息及資金水平下，谷友可選擇借取80%按揭，這意味自己少付一點首期，寧願供多一點點，卻可換來10%樓價的資金流動性。這條數又應該怎樣計?
首先，樓價超過1,500萬元的物業，原本最高可借取70%按揭，但70%以上則要繳付保費來借取按揭保險。現時按證公司容許1,500萬至1,715萬元的物業，可借取最高70%-80%按揭，但貸款上限為1,200萬元。換言之，谷友借取按保的前提下，最高只能借取1,200萬元，相當於樓價79.6%。所以倒轉推算，谷友要支付308萬元作為物業首期，相當於樓價20.4%。
表: 80%按揭
| 樓價 | 1,508萬元 |
| 首期 | 20.4%: 308萬元 |
| 貸款額 | 79.6%: 1,200萬元 + 按保: 193,200元 |
| 息率 | 4.125厘 |
| 年期 | 30年 |
| 每月供款 | 59,095元 |
| 入息要求 | 118,190元 |
連同按保193,200元一併上會，同樣以現時息率4.125厘、攤分最長30年還款期，每月供款會比起供70%按揭為多，每月供款59,095元，增加了近8,000元，但如此做法卻可少付首期，而釋出144.4萬元流動資金。供款額增加，其利息支出也增多，以首三年情況推算，期內會支付了147萬元利息，比起70%按揭的127.2萬元，看似多了197,408元。
表: 80%按揭 VS 70%按揭 (本金、利息分布)
| 按揭成數 | 80%按揭 | 70%按揭 |
| 月供 | 59,095元 | 51,160元 |
| 利息 | 1,470,213元 | 1,272,805元 |
| 本金 | 657,185元 | 568,944元 |
但因銀行都提供了按揭利率掛鈎戶口，如果谷友可把釋出的144.4萬元存放入去，持續收取跟按揭相同的息率，不計複式增長，三年可獲取178,695元利息，相互抵銷下，其三年利息支出僅為129萬元，比起70%按揭多了約18,000元，也就是釋出10%首期的成本。
表: 實質利息支出
| 按揭成數 | 80%按揭 | 70%按揭 |
| 月供 | 59,095元 | 51,160元 |
| 供樓利息支出 | 1,470,213元 | 1,272,805元 |
| 獲取儲蓄利息 | 178,695元 | — |
| 實際利息支出 | 1,291,518元 | 1,272,805元 |
結論
換句話說，如果借到最盡80%按揭，代價是每月供款較為吃力，較70%按揭增加了約8,000元，所以關鍵是要衡量多出的供款對生活影響有多大。第二，換取了10%資金流動，究竟能否獲得更理想的投資回報，如能在三年內賺回多付的19.7萬元的利息支出，則值得借盡80%，否則單純放在ML戶口，其實質成本則為18,000元。
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