【和你搵盤:將軍澳】$6XX萬買到三房一套!? 將藍隧道通車係點? (附影片)

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將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車,在市場下行及加息等陰霾下,算有一點沖喜作用。連接康城及將軍澳的跨灣大橋為全港第一條同時設車路、行人路及單車徑的高架橋,經過大橋後,駛入將軍澳藍田隧道。隧道會採用雙程雙線分隔車道,分別連接東隧及觀塘茶果嶺道。如果由康城出發,大約五分鐘可以抵達東隧,比以前慳一半時間,便捷了康城居民,都有助分流將軍澳隧道,同時又取消了將軍澳隧收費,所以對將軍澳市中心居民也有利。今次「和你搵盤」,我決定來到將軍澳跟大家看看有沒有什麼平價盤。

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放盤1: 都會駅

今天我們會一共參觀三個屋苑,第一站,會去到調景嶺站上蓋的「都會駅」。整個「都會駅」分兩期發展,九座物業共3,772個住宅單位。前排一二三五座屬於第一期「都會駅」,如果扭向將軍澳南方向,高層都可以望到「藍塘海峽」及「跨灣大橋」,類近放盤間隔、又朝向此方向的單位,包括「1-3座A、G室」及「5座E及G室」。

二期「城中駅」就由六至十座,景觀不及一期,但兩房多為光廁。但說到屋苑的最大賣點,就是其一落電梯就是「調景嶺站」,落雨不用遮傘。如果取道綠色線,尾站不用再轉線就可抵達家中。

發展項目都會駅
地址將軍澳景嶺路8號
座數9座
單位數目一期: 1,676個 二期: 2,096個
面積476-897呎
入伙日期2008年
發展商長實、南豐、港鐵
都會駅

今天我們會參觀一個位於一期5座低層A室,實用500多呎的兩房單位,單位叫價728萬元,同類型單位在最高位時造價高見900多萬元。

單位都會駅1期5座低層A室
面積502呎
叫價728萬元
呎價14,500元

特色1: 單位景觀被專上學院阻擋

同間隔單位最高價做900多萬元,這個單位平了200多萬元,驟耳聽會覺得頗吸引,但也不是沒有原因的。除了跟市況下行有關,單位的間隔及方位也有關係,因為進入單位,你不僅覺得有住過的痕跡,更有住了很久的痕跡,較舊一點。由單位走出露台,有大遍景觀都被前方的專上學院阻擋,只能打側才望到學校及山景。加上單位向西,有西斜問題。但低層及向西都成為樓價有折讓的主因,不過客飯廳相當方正,透過廚房門及走廊,可以區分出客廳及飯廳的空間,兩邊空間也是接近均等。

單位景觀被專上學院阻擋

特色2: 廚房面積相對狹小

相對整個單位來說,廚房相對狹小一點,設有三邊工作枱面,收納爐具、抽油煙機、洗衣機及雪櫃,但就沒有微波爐或焗爐,所以表面看工作枱面算充足,但如果放置微波爐,再放置電飯煲、熱水壺,工作枱面並不算很多。但當然也視乎你放多少物品,各自取捨了。

廚房面積相對狹小

特色3: 單位少走廊位

對面洗手間及睡眠區,以往新盤均設長走廊,但這裡相對會細一點,可能把更多面積攤分在客飯廳,也是其好處。相對於廚房來說,洗手間的整體裝潢保養得宜一點,而且空間也算寬落,不會狹窄難轉身,要挑剔的地方就是黑廁,不利通風。

單位少走廊位

特色4: 廳房同向

睡房有兩間打對角擺,也能夠做到廳房同向。近廳房的空間較狹小一點,畢竟設有大窗台,地氈面積不算很大,加上景觀角度被不少專上學院阻擋,採光度不算很充足,用來做雜物房會較適合一點。

廳房同向

特色5: 主人房望屋苑車道

至於主人房,空間算比較大一點,有預留衣櫃位可做到頂衣櫃,及放置大床。景觀角度望專上學院的比例會少一點,會較能望學校及遠山景,但也有缺點,就是會望到屋苑進出的車道,若有很多車輛經過,亦有噪音問題。

主人房望屋苑車道

放盤2: 維景灣畔

剛剛才參觀的單位,並不是全場最優質放盤,只屬於二線之選,但我們常說,跌市時應該先吸納優質貨,因為樓市回升時,這類單位會先升;旺市時業主也會較惜售,如果大家都有同一相法,可以跟我參觀以下放盤就是「維景灣畔」。

「維景灣畔」位於「都會駅」旁邊,由新地及太古合作發展,雖然一至三期由2001-2003年期間落成,至今已經有19-21年,比「都會駅」樓齡大一些,但整體屋苑保養算得宜,亦可以養寵物。

「維景灣畔」一共有15座,由調景嶺站一直延伸至海邊,愈近調景嶺站就是三期,中間為二期,我們參觀的一期近海有海景優勢,但缺點就是前往港鐵較需時,大約需時五至六分鐘,這點大家要注意。不過,如果選擇駕車,則其屋苑的車道出入口較近一期,也有一定優勢。

維景灣畔
發展項目維景灣畔
地址將軍澳澳景路88號
座數15座
單位數目5,728伙
面積398-1,019呎
入伙日期2000年-2003年
發展商太古、新地、紹榮鋼鐵廠

我們將參觀的單位是三座中層F室,實用522呎,業主叫價850萬元。「現市況也要850萬元?!」無錯,這是我第一反應;但看資料才知道,原來這類單位最旺市時造到近1,000萬元,早幾個月的成交價928-983萬元。

單位維景灣畔3座中層F室
面積522呎
叫價850萬元
呎價16,284元

特色1: 廚房空間算寬敞

入屋經過玄關旁是廚房,可以先看看。跟剛才參觀的「都會駅」單位相比,廚房設有三邊工作枱面,但這個廚房較寬大一點,收納洗衣機、雪櫃、微波爐等,工作枱面仍充足,就算放置了電飯煲、熱水壺,仍有足夠備餐空間。上方吊櫃有充足儲物櫃,但這類2000年代出品的物業,木製廚具有一點歲月痕跡,視乎業主想保留還是拆除重新裝修。

廚房空間算寬敞

特色2: 單位望海景及跨灣大橋

由廚房走出來經過玄關為客飯廳,這個單位開價較「都會駅」貴100萬元左右,原因在哪? 行過來這裡會感受到,因為單位向南,可透過前方「藍塘海峽」望到港島區景色;「都會駅」單位向西,會被樓景阻擋。這個單位並不設露台,只有窗台,「都會駅」單位則設有露台。企過來又可看到另一重景觀,可望跨灣大橋及將軍澳藍田隧道連接路,可遠眺日出康城方向,從此角度外望,海景是很平靜的,景觀很舒服。客飯廳跟剛才「都會駅」單位有點相似,都是方方正正,但這個單位的客飯廳會再闊落一點,透過走廊區分客飯與飯廳的空間。

單位望海景及跨灣大橋

特色3: 洗手間保養得宜

由客飯廳轉入睡房來,有一個小空間,我會稱呼為小玄關,跟新盤的長走廊不同,但做到同樣目的,透過前方的牆身可以將客廳與睡眠區分隔開,令睡眠區得以保持寧靜。參觀洗手間,跟「都會駅」單位不同,洗手間屬光廁,保留了2000年代出品的特色,黑色雲石下方為木製洗手盆櫃,還有毛巾架,都是2000年的常見的配置。但如果以住多年計算,洗手盆保養得宜,若下手業主不介意,稍為清潔或翻新後也可繼續使用。

洗手間保養得宜

特色4: 房間向西或西南

打對角的睡房跟客飯廳的方位不同,例如客房向西,會有西斜問題,主要望山景,我站在這裡也覺有點熱,而且此位置空間不大,較理想用作雜物房或書房。主人房向西南,一邊望山景、一邊望海景方向,所以可以引入海景至主人房,採光度也充足,沒有客房般悶熱。

房間向西或西南

放盤3: 疊翠軒

剛剛參觀完維景灣畔及都會駅的二手盤源,今天參觀的最後一個放盤,就是寶琳站的「疊翠軒」,位於「新都城」旁邊。「疊翠軒」本身屬房協夾屋項目,四座物業共提供1,424個單位,屋苑都有接駁天橋可行至新都城商場、以及可行至寶琳港鐵站。只是其規模則未必及新都城大。設有兩房單位面積由452-477呎,三房單位就分三房一套、或三房一套連雙洗手間,面積由564-660呎。我們會參觀一個位於二座低層B室,實用614呎三房一套。

疊翠軒
發展項目疊翠軒
地址寶琳運亨路8號
座數4座
單位數目1,424個
面積452-660呎
入伙日期1998年
發展商房協
單位疊翠軒2座低層B室
面積614呎
叫價670萬元
呎價10,912元

特色1: 鑽石形客飯廳

單位為614呎的單位,入屋的客飯廳也算頗闊落,因為把玄關收納在客飯廳內,亦可成功區分客廳及飯廳的空間,但貌似鑽石形客飯廳較難放置傢俬,電視會掛於此位置,因為下方為天線掣位,但若放置電視後,梳化放對面,會打斜望電視,必須訂造傢俬去修補位置才可解決此問題。

鑽石形客飯廳

特色2: 廚房及洗手間空間較細

客飯廳望落闊落,但站在這裡望過去走廊位置,也會感受到單位的倘大。因為睡房、洗手間、廚房全部收納於此走廊內,我們可以望望。第一個位置是廚房。廚房較細及舊,兩邊為工作枱面,設有煮食爐,有預留位置放雪櫃及洗衣機。除此之外就是工作枱面。如此看,廚櫃也頗舊,部份已破爛,下手買家需要翻新。廚房較想像中稍細一些。洗手間跟廚房也很細,感覺轉身也有困難,保留了原裝交樓標準,好處卻是光廁。

廚房及洗手間空間較細

特色3: 一間客房及主人房可望公園及運動場

單位本身有三間房,睡房有點驚嘉。對比廚房及洗手間,睡房算闊大及合比例,睡房的採光度充足,因為其景觀也開揚,可以望「寶康公園」及「將軍澳運動場」,可以看看其他房間。設於走廊末端打對角擺。此睡房為客房,此客房會較剛才房間較暗,因為望「新都城」方向,打側也能看到一點山景,整體而此房間較暗,但空間足夠,可利用窗台來放置傢俬。最後一間為主人房,空間不算很大,但算合比例,光線充足,因為景觀跟第一間客房相同。這個睡房設有套廁, 套廁比起客廁還大。

一間客房及主人房可望公園及運動場

特色4: 樓底較矮

看畢此單位,其最大缺點是樓底較矮,壓迫感較大,空間分布上就側重在睡房,反而廚廁較細。

樓底較矮

胡.說評析

考慮1: 叫價回落 = 筍盤?

一連跟大家看了三個單位,未討論價錢前,你們有沒有心水單位?  將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車,究竟對將軍澳有無沖喜? 我相信有,起碼早一陣子,隨著平盤被吸納下,業主未必再願意向下劈。因為參考我們拍攝的幾個單位,雖然對比高峰期時,現在叫價回落百多萬,但參考銀行估價,則似乎銀行也未認同業主叫價,覺得應該要再減多一點點。

第二個放盤「維景灣畔」,望海景的確最優質,雖說今年四至五月份,造價高見928萬至983萬,現在業主叫價850萬回落了不少,但銀行也估到737萬元,估價不足有13%。至於第一個放盤「都會駅」,業主開價720萬,但銀行都不接受,只估到656萬元,偏差幅度達9%。暫時只得最後一個放盤「疊翠軒」跟銀行估價幅度最貼,僅相差幾萬元。

 都會駅維景灣畔疊翠軒
業主叫價720萬元850萬元670萬元
類近間隔最高價992萬元940萬元856萬元
銀行估價656萬元737萬元657萬元
估價不足幅度-9%-13%-2%

考慮2: 租務回報 VS 其他投資工具?

用最直接的租金來對照,亦大致確立「價錢未見底」的觀點。第一個單位「都會駅」同間隔的單位,現時月租約16,000元,假設業主已讓步,鐵價不二以叫價720萬元成交,未扣除管理費前的回報僅2.66厘,以現時定存等息口來看,把資金投放磚頭並未十分吸引。但如果可以鋤到以銀行估價656萬元成交,回報可勉強回升至2.9厘。

第二個「維景灣畔」,類近間隔單位同樣月租16,000元,以業主叫價850萬元計,回報僅2.26厘,並不吸引。若議價至銀行估價727萬元成交,回報也不過2.6厘。看來,必須再下試低位,因為當回報轉趨合理時,準買家才會心動。若以回報計,暫時第三個放盤「疊翠軒」算仍可看高一線。類近三房一套月租16,800元計,無論銀行估價或業主叫價計,回報都去到三厘水平。

 都會駅維景灣畔疊翠軒
租值16,000元16,000元16,800元
回報2.66厘(業主叫價)
2.9厘 (銀行估價)
2.26厘(業主叫價)
2.6厘 (銀行估價)
3厘 (業主叫價)
3.1厘(銀行估價)

考慮3: 租樓 VS 供樓?

對準買家來說,現市況買樓會考慮供款,特別是供租下,哪個較划算? 在這裡,我們假定業主起碼減至銀行估價水平,所以計算供款基礎上,我們都用了銀行估價做準則。基本上,在寶琳站「疊翠軒」三房一套價錢,只能買到調景嶺站「都會駅」的最次級貨色,大家月供也是28,000多元,入息有59,000多元可過壓力測試,起始資金大約需預備97萬元。而第二個盤「維景灣畔」起始資金則多十多萬元,大約要109萬元,而每月供款則大約31,000多元,入息有66,000多元可過壓力測試。

 都會駅維景灣畔疊翠軒
銀行估價656萬元737萬元657萬元
首期10%:65.6萬元10%:73.7萬元10%:65.7萬元
貸款額90%: 590.4萬元
按保: 29.52萬元
90%: 663.3萬元
按保: 33.165萬元
90%: 591.3萬元
按保: 29.565萬元
月供28,272元31,763元28,315元
入息要求59,477元66,821元59,568元
第一筆資金97萬元109萬元97萬元
*利息: 3.625厘、供款年期: 30年

考慮4: 息本比例仍能發揮效用?

簡單來說,三個單位在現息口水平下,月供大約28,000-31,000元;但同一單位,選擇租樓,租金由16,000-16,800元。以前買樓,因為有供本多過供息的效應,但在加息周期下已淡化至息本比例為66%及34%,所以以取不會的利息來計,選擇置業的準買家,每月會花18,000-20,000元在供樓利息上,比起租樓稍貴一點。更重要一點,以前準買家追入市,也因為眼中更著重升值,現在不跌價已感滿足下,價格要很吸引才會令準買家心動。

 都會駅維景灣畔疊翠軒
月供28,272元31,763元28,315元
每月利息支出18,567元20,859元18,596元
月租16,000元16,000元16,800元

總結

將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車,對將軍澳有無沖喜?  很視乎持貨業主往後取態。如果是借消息肯再落價,則有機會令準買家心郁入市,成交才會回升;否則因大橋通車消息,而慢慢回復心紅,成交又只會轉趨淡靜。給大家一個概念,將軍澳旺市時,一個月成交量超過400宗,最差之時大約150宗左右,下個月區內有幾多成交量,也大致能反映業主有沒有接受現實,我們可以一起來觀察。

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