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將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車，在市場下行及加息等陰霾下，算有一點沖喜作用。連接康城及將軍澳的跨灣大橋為全港第一條同時設車路、行人路及單車徑的高架橋，經過大橋後，駛入將軍澳藍田隧道。隧道會採用雙程雙線分隔車道，分別連接東隧及觀塘茶果嶺道。如果由康城出發，大約五分鐘可以抵達東隧，比以前慳一半時間，便捷了康城居民，都有助分流將軍澳隧道，同時又取消了將軍澳隧收費，所以對將軍澳市中心居民也有利。今次「和你搵盤」，我決定來到將軍澳跟大家看看有沒有什麼平價盤。
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放盤1: 都會駅
今天我們會一共參觀三個屋苑，第一站，會去到調景嶺站上蓋的「都會駅」。整個「都會駅」分兩期發展，九座物業共3,772個住宅單位。前排一二三五座屬於第一期「都會駅」，如果扭向將軍澳南方向，高層都可以望到「藍塘海峽」及「跨灣大橋」，類近放盤間隔、又朝向此方向的單位，包括「1-3座A、G室」及「5座E及G室」。
二期「城中駅」就由六至十座，景觀不及一期，但兩房多為光廁。但說到屋苑的最大賣點，就是其一落電梯就是「調景嶺站」，落雨不用遮傘。如果取道綠色線，尾站不用再轉線就可抵達家中。
| 發展項目 | 都會駅 |
| 地址 | 將軍澳景嶺路8號 |
| 座數 | 9座 |
| 單位數目 | 一期: 1,676個 二期: 2,096個 |
| 面積 | 476-897呎 |
| 入伙日期 | 2008年 |
| 發展商 | 長實、南豐、港鐵 |
今天我們會參觀一個位於一期5座低層A室，實用500多呎的兩房單位，單位叫價728萬元，同類型單位在最高位時造價高見900多萬元。
| 單位 | 都會駅1期5座低層A室 |
| 面積 | 502呎 |
| 叫價 | 728萬元 |
| 呎價 | 14,500元 |
特色1: 單位景觀被專上學院阻擋
同間隔單位最高價做900多萬元，這個單位平了200多萬元，驟耳聽會覺得頗吸引，但也不是沒有原因的。除了跟市況下行有關，單位的間隔及方位也有關係，因為進入單位，你不僅覺得有住過的痕跡，更有住了很久的痕跡，較舊一點。由單位走出露台，有大遍景觀都被前方的專上學院阻擋，只能打側才望到學校及山景。加上單位向西，有西斜問題。但低層及向西都成為樓價有折讓的主因，不過客飯廳相當方正，透過廚房門及走廊，可以區分出客廳及飯廳的空間，兩邊空間也是接近均等。
特色2: 廚房面積相對狹小
相對整個單位來說，廚房相對狹小一點，設有三邊工作枱面，收納爐具、抽油煙機、洗衣機及雪櫃，但就沒有微波爐或焗爐，所以表面看工作枱面算充足，但如果放置微波爐，再放置電飯煲、熱水壺，工作枱面並不算很多。但當然也視乎你放多少物品，各自取捨了。
特色3: 單位少走廊位
對面洗手間及睡眠區，以往新盤均設長走廊，但這裡相對會細一點，可能把更多面積攤分在客飯廳，也是其好處。相對於廚房來說，洗手間的整體裝潢保養得宜一點，而且空間也算寬落，不會狹窄難轉身，要挑剔的地方就是黑廁，不利通風。
特色4: 廳房同向
睡房有兩間打對角擺，也能夠做到廳房同向。近廳房的空間較狹小一點，畢竟設有大窗台，地氈面積不算很大，加上景觀角度被不少專上學院阻擋，採光度不算很充足，用來做雜物房會較適合一點。
特色5: 主人房望屋苑車道
至於主人房，空間算比較大一點，有預留衣櫃位可做到頂衣櫃，及放置大床。景觀角度望專上學院的比例會少一點，會較能望學校及遠山景，但也有缺點，就是會望到屋苑進出的車道，若有很多車輛經過，亦有噪音問題。
放盤2: 維景灣畔
剛剛才參觀的單位，並不是全場最優質放盤，只屬於二線之選，但我們常說，跌市時應該先吸納優質貨，因為樓市回升時，這類單位會先升；旺市時業主也會較惜售，如果大家都有同一相法，可以跟我參觀以下放盤就是「維景灣畔」。
「維景灣畔」位於「都會駅」旁邊，由新地及太古合作發展，雖然一至三期由2001-2003年期間落成，至今已經有19-21年，比「都會駅」樓齡大一些，但整體屋苑保養算得宜，亦可以養寵物。
「維景灣畔」一共有15座，由調景嶺站一直延伸至海邊，愈近調景嶺站就是三期，中間為二期，我們參觀的一期近海有海景優勢，但缺點就是前往港鐵較需時，大約需時五至六分鐘，這點大家要注意。不過，如果選擇駕車，則其屋苑的車道出入口較近一期，也有一定優勢。
| 發展項目 | 維景灣畔 |
| 地址 | 將軍澳澳景路88號 |
| 座數 | 15座 |
| 單位數目 | 5,728伙 |
| 面積 | 398-1,019呎 |
| 入伙日期 | 2000年-2003年 |
| 發展商 | 太古、新地、紹榮鋼鐵廠 |
我們將參觀的單位是三座中層F室，實用522呎，業主叫價850萬元。「現市況也要850萬元?!」無錯，這是我第一反應；但看資料才知道，原來這類單位最旺市時造到近1,000萬元，早幾個月的成交價928-983萬元。
| 單位 | 維景灣畔3座中層F室 |
| 面積 | 522呎 |
| 叫價 | 850萬元 |
| 呎價 | 16,284元 |
特色1: 廚房空間算寬敞
入屋經過玄關旁是廚房，可以先看看。跟剛才參觀的「都會駅」單位相比，廚房設有三邊工作枱面，但這個廚房較寬大一點，收納洗衣機、雪櫃、微波爐等，工作枱面仍充足，就算放置了電飯煲、熱水壺，仍有足夠備餐空間。上方吊櫃有充足儲物櫃，但這類2000年代出品的物業，木製廚具有一點歲月痕跡，視乎業主想保留還是拆除重新裝修。
特色2: 單位望海景及跨灣大橋
由廚房走出來經過玄關為客飯廳，這個單位開價較「都會駅」貴100萬元左右，原因在哪? 行過來這裡會感受到，因為單位向南，可透過前方「藍塘海峽」望到港島區景色；「都會駅」單位向西，會被樓景阻擋。這個單位並不設露台，只有窗台，「都會駅」單位則設有露台。企過來又可看到另一重景觀，可望跨灣大橋及將軍澳藍田隧道連接路，可遠眺日出康城方向，從此角度外望，海景是很平靜的，景觀很舒服。客飯廳跟剛才「都會駅」單位有點相似，都是方方正正，但這個單位的客飯廳會再闊落一點，透過走廊區分客飯與飯廳的空間。
特色3: 洗手間保養得宜
由客飯廳轉入睡房來，有一個小空間，我會稱呼為小玄關，跟新盤的長走廊不同，但做到同樣目的，透過前方的牆身可以將客廳與睡眠區分隔開，令睡眠區得以保持寧靜。參觀洗手間，跟「都會駅」單位不同，洗手間屬光廁，保留了2000年代出品的特色，黑色雲石下方為木製洗手盆櫃，還有毛巾架，都是2000年的常見的配置。但如果以住多年計算，洗手盆保養得宜，若下手業主不介意，稍為清潔或翻新後也可繼續使用。
特色4: 房間向西或西南
打對角的睡房跟客飯廳的方位不同，例如客房向西，會有西斜問題，主要望山景，我站在這裡也覺有點熱，而且此位置空間不大，較理想用作雜物房或書房。主人房向西南，一邊望山景、一邊望海景方向，所以可以引入海景至主人房，採光度也充足，沒有客房般悶熱。
放盤3: 疊翠軒
剛剛參觀完維景灣畔及都會駅的二手盤源，今天參觀的最後一個放盤，就是寶琳站的「疊翠軒」，位於「新都城」旁邊。「疊翠軒」本身屬房協夾屋項目，四座物業共提供1,424個單位，屋苑都有接駁天橋可行至新都城商場、以及可行至寶琳港鐵站。只是其規模則未必及新都城大。設有兩房單位面積由452-477呎，三房單位就分三房一套、或三房一套連雙洗手間，面積由564-660呎。我們會參觀一個位於二座低層B室，實用614呎三房一套。
| 發展項目 | 疊翠軒 |
| 地址 | 寶琳運亨路8號 |
| 座數 | 4座 |
| 單位數目 | 1,424個 |
| 面積 | 452-660呎 |
| 入伙日期 | 1998年 |
| 發展商 | 房協 |
| 單位 | 疊翠軒2座低層B室 |
| 面積 | 614呎 |
| 叫價 | 670萬元 |
| 呎價 | 10,912元 |
特色1: 鑽石形客飯廳
單位為614呎的單位，入屋的客飯廳也算頗闊落，因為把玄關收納在客飯廳內，亦可成功區分客廳及飯廳的空間，但貌似鑽石形客飯廳較難放置傢俬，電視會掛於此位置，因為下方為天線掣位，但若放置電視後，梳化放對面，會打斜望電視，必須訂造傢俬去修補位置才可解決此問題。
特色2: 廚房及洗手間空間較細
客飯廳望落闊落，但站在這裡望過去走廊位置，也會感受到單位的倘大。因為睡房、洗手間、廚房全部收納於此走廊內，我們可以望望。第一個位置是廚房。廚房較細及舊，兩邊為工作枱面，設有煮食爐，有預留位置放雪櫃及洗衣機。除此之外就是工作枱面。如此看，廚櫃也頗舊，部份已破爛，下手買家需要翻新。廚房較想像中稍細一些。洗手間跟廚房也很細，感覺轉身也有困難，保留了原裝交樓標準，好處卻是光廁。
特色3: 一間客房及主人房可望公園及運動場
單位本身有三間房，睡房有點驚嘉。對比廚房及洗手間，睡房算闊大及合比例，睡房的採光度充足，因為其景觀也開揚，可以望「寶康公園」及「將軍澳運動場」，可以看看其他房間。設於走廊末端打對角擺。此睡房為客房，此客房會較剛才房間較暗，因為望「新都城」方向，打側也能看到一點山景，整體而此房間較暗，但空間足夠，可利用窗台來放置傢俬。最後一間為主人房，空間不算很大，但算合比例，光線充足，因為景觀跟第一間客房相同。這個睡房設有套廁， 套廁比起客廁還大。
特色4: 樓底較矮
看畢此單位，其最大缺點是樓底較矮，壓迫感較大，空間分布上就側重在睡房，反而廚廁較細。
胡．說評析
考慮1: 叫價回落 = 筍盤?
一連跟大家看了三個單位，未討論價錢前，你們有沒有心水單位? 將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車，究竟對將軍澳有無沖喜? 我相信有，起碼早一陣子，隨著平盤被吸納下，業主未必再願意向下劈。因為參考我們拍攝的幾個單位，雖然對比高峰期時，現在叫價回落百多萬，但參考銀行估價，則似乎銀行也未認同業主叫價，覺得應該要再減多一點點。
第二個放盤「維景灣畔」，望海景的確最優質，雖說今年四至五月份，造價高見928萬至983萬，現在業主叫價850萬回落了不少，但銀行也估到737萬元，估價不足有13%。至於第一個放盤「都會駅」，業主開價720萬，但銀行都不接受，只估到656萬元，偏差幅度達9%。暫時只得最後一個放盤「疊翠軒」跟銀行估價幅度最貼，僅相差幾萬元。
| 都會駅 | 維景灣畔 | 疊翠軒 | |
| 業主叫價 | 720萬元 | 850萬元 | 670萬元 |
| 類近間隔最高價 | 992萬元 | 940萬元 | 856萬元 |
| 銀行估價 | 656萬元 | 737萬元 | 657萬元 |
| 估價不足幅度 | -9% | -13% | -2% |
考慮2: 租務回報 VS 其他投資工具?
用最直接的租金來對照，亦大致確立「價錢未見底」的觀點。第一個單位「都會駅」同間隔的單位，現時月租約16,000元，假設業主已讓步，鐵價不二以叫價720萬元成交，未扣除管理費前的回報僅2.66厘，以現時定存等息口來看，把資金投放磚頭並未十分吸引。但如果可以鋤到以銀行估價656萬元成交，回報可勉強回升至2.9厘。
第二個「維景灣畔」，類近間隔單位同樣月租16,000元，以業主叫價850萬元計，回報僅2.26厘，並不吸引。若議價至銀行估價727萬元成交，回報也不過2.6厘。看來，必須再下試低位，因為當回報轉趨合理時，準買家才會心動。若以回報計，暫時第三個放盤「疊翠軒」算仍可看高一線。類近三房一套月租16,800元計，無論銀行估價或業主叫價計，回報都去到三厘水平。
| 都會駅 | 維景灣畔 | 疊翠軒 | |
| 租值 | 16,000元 | 16,000元 | 16,800元 |
| 回報 | 2.66厘(業主叫價) 2.9厘 (銀行估價) | 2.26厘(業主叫價) 2.6厘 (銀行估價) | 3厘 (業主叫價) 3.1厘(銀行估價) |
考慮3: 租樓 VS 供樓?
對準買家來說，現市況買樓會考慮供款，特別是供租下，哪個較划算? 在這裡，我們假定業主起碼減至銀行估價水平，所以計算供款基礎上，我們都用了銀行估價做準則。基本上，在寶琳站「疊翠軒」三房一套價錢，只能買到調景嶺站「都會駅」的最次級貨色，大家月供也是28,000多元，入息有59,000多元可過壓力測試，起始資金大約需預備97萬元。而第二個盤「維景灣畔」起始資金則多十多萬元，大約要109萬元，而每月供款則大約31,000多元，入息有66,000多元可過壓力測試。
| 都會駅 | 維景灣畔 | 疊翠軒 | |
| 銀行估價 | 656萬元 | 737萬元 | 657萬元 |
| 首期 | 10%:65.6萬元 | 10%:73.7萬元 | 10%:65.7萬元 |
| 貸款額 | 90%: 590.4萬元 按保: 29.52萬元 | 90%: 663.3萬元 按保: 33.165萬元 | 90%: 591.3萬元 按保: 29.565萬元 |
| 月供 | 28,272元 | 31,763元 | 28,315元 |
| 入息要求 | 59,477元 | 66,821元 | 59,568元 |
| 第一筆資金 | 97萬元 | 109萬元 | 97萬元 |
考慮4: 息本比例仍能發揮效用?
簡單來說，三個單位在現息口水平下，月供大約28,000-31,000元；但同一單位，選擇租樓，租金由16,000-16,800元。以前買樓，因為有供本多過供息的效應，但在加息周期下已淡化至息本比例為66%及34%，所以以取不會的利息來計，選擇置業的準買家，每月會花18,000-20,000元在供樓利息上，比起租樓稍貴一點。更重要一點，以前準買家追入市，也因為眼中更著重升值，現在不跌價已感滿足下，價格要很吸引才會令準買家心動。
| 都會駅 | 維景灣畔 | 疊翠軒 | |
| 月供 | 28,272元 | 31,763元 | 28,315元 |
| 每月利息支出 | 18,567元 | 20,859元 | 18,596元 |
| 月租 | 16,000元 | 16,000元 | 16,800元 |
總結
將軍澳藍田隧道及跨灣大橋通車，對將軍澳有無沖喜? 很視乎持貨業主往後取態。如果是借消息肯再落價，則有機會令準買家心郁入市，成交才會回升；否則因大橋通車消息，而慢慢回復心紅，成交又只會轉趨淡靜。給大家一個概念，將軍澳旺市時，一個月成交量超過400宗，最差之時大約150宗左右，下個月區內有幾多成交量，也大致能反映業主有沒有接受現實，我們可以一起來觀察。
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