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雖然市況回調,但今集《和你搵盤》就同大家去睇豪宅,當開眼界吧! 今集一共會參觀三個西貢放盤,一個分層、一間獨立屋、一間村屋,價碼由逾$5,300萬至$1.7億,相信現市況要去貨都有難度,我們即管看看放盤如何吧!
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放盤一:傲瀧
第一站,我們先去「大埔仔」,參觀一個叫做「傲瀧」的分層四房全海景單位。「大埔仔」在哪裡? 純粹說名字,連我們都覺得陌生,但說「科技大學」,你應該大約知道在哪裡吧? 「傲瀧」就在其毗鄰,是新世界發展的豪宅項目。
「傲瀧」共有680個住宅單位,由21座住宅大廈、以及6座住宅大樓組成。「住宅大廈」屬於中密度發展,以數字命名座數,分布於1-25座,座落在整個項目的中心位置,向科技大學方向展開,由一房至四房單位都有提供,面積由409-1,945呎。我們要參觀的單位,就「住宅大廈」中最大的單位,位於1座低層A室,實用面積1,945呎,叫價高達$5,300萬。
傲瀧放盤資料
地址 | 新界西貢清水灣道663號 |
提供單位 | 680伙 |
戶型 | 一房至四房 |
發展商 | 新世界 |
放盤單位 | 1座低層A室 |
放盤面積 | 1,945呎 |
放盤叫價 | $5,300萬 |
放盤呎價 | $27,249 |
放盤特色
露台設溫室,包圍大廳享海景
1,945呎的單位,反映身價的地方就是這個位置,因為由電梯走出單位樓層,這裡會附設一個私家大堂,再推開門入來就是自己的單位。雖然私家電梯大堂會計入實用面積,但會多於一個地方可以放置鞋櫃、儲物櫃,同時可增加私隱度。
外望開揚海景,因為露台把整個客飯廳270度包圍,露台面積185呎,外望樹景,透過連接往科技大學的道路,再遠處就是海景,朝向白沙灣、橋咀島方向。高層單位可避過周邊複式單位,可以望到更遼闊的海景,樓價稍為貴一點。
傲瀧主要一座才能望到如此開揚的海景,其他座數主要望山景為主,沿著如此長的露台一直行到末端,這裡有另一個位置,雖然種了一些頗凋零的植物,但這個位置有個名稱,叫做「溫室」,預留種植花草樹木去增加單位綠化,「溫室」跟睡房連接,所以睡房可望到「溫室」之後再望海景,稍後我們再參觀。因為「溫室」連接露台,所以也需要計入實用面積,當初發展商在起樓時能否獲取豁免則無從稽考。
由露台行入內就是客飯廳,試想像把所有趟門拉開後,可以將室內及室外完全融為一體,會有一種悠閒及渡假的感覺。還有這個客飯廳真的很大,由開廚的櫃面一直延伸至露台門大約有6米闊,長度也有8米,所以單計這空間已有逾400多500呎。
開放式廚房加梗廚,收納量驚人
第二個位置想帶大家參觀就是開放式廚房,設置大量入牆儲物櫃,增加收納量,雖然已經住了幾年,但保養得很新淨,特別的地方在於設有開放式廚房外,還有梗廚。開放式廚房鋪雲石枱面,下方擺放紅酒櫃,旁邊儲物櫃擺放品酒用品,背面做了一組儲物櫃,有焗爐之餘,還有雙門大雪櫃。
走入梗廚參觀一下,跟我們參觀新盤分別不大,U形設計備餐區充足,應有的裝置都有,內裡亦有工人套房,內設連接垃圾房的門,亦有另一部電梯可以乘搭,變相可以將家傭與業主分開,除了可增加主人私隱,對工人姐姐來說也有一個私隱地方。
主人房同望海景
由廚房行過去,經過走廊就是睡房及洗手間,有人可能會覺得有點浪費空間,但也一點好處,可以跟客飯廳距離拉得較遠,這裡先有洗手間,雖然為黑廁,但就可以再拉遠一點跟客飯廳距離,令睡房更寧靜。
這裡是其中一間套房,外望毗鄰單位及山景,不能望海景,所以相對暗一點,套廁屬黑廁,套廁裝潢新淨,如果住戶未能盡用房間,可以保留此房間招待客人。再過來就是三間睡房。此睡房就是剛才說,可以望到「溫室」的房間,睡房面積偏細,因為以一個1,945呎的單位來說,房間面積偏細,但勝在連接「溫室」,可望樹景及海景,所以才感覺不太壓迫。
再過來另一間睡房看看。如果以一個1,900呎的單位來說,睡房空間相對細一點,外望景觀跟客飯廳很相似,可望樹景及海景,但樹景比例稍多一點。再入就是主人房了。經過小走廊,主人房就正常得多。除了有一幅窗可望山景及海景,另一邊有側窗,可望屋苑分層及山景,仿如被山水包圍,感覺是舒服的。裡面是套廁,打開趟門,趟門為磨砂玻璃,可能能望到內裡狀況,走入來都是豪宅常見的裝置,除了有雙洗手盆,還有浴缸及企缸,企缸空間也寬敞,而非狹窄的一類,還有坐廁也有玻璃門分隔開,若非單位面積大,也很難做到如此設計。
單位月租$100,000,現叫價$5,300萬
業主之前放租,月租大約100,000元,現在放盤盛惠5,300萬元,以1,945呎的單位來計,相當於呎價27,000多元。雖然最近「傲瀧」都有蝕讓成交,但我們參觀的放盤就屬於分層,較能望到海景的一線單位,用半億去私有化全開放式露台及海景是否值,最終都要自己衡量。
西貢近年的新式住宅,在「傲瀧」附近也沒有太多類比的屋苑。西貢區新樓,新近已經要去到市中心的「逸瓏園」、「逸瓏海匯」,但兩者都屬於中小型單位為主,定位跟「傲瀧」截然不同;而「133 Portofino」則以洋房為主。但可以放眼未來區內兩大項目,一個是「逸瓏園」附近,由新世界、新地及泛海持有的「沙下」項目,會興建15幢4至10層高住宅,提供972伙;另一個就是在新地在「十四鄉」的大型住宅項目,興建46幢住宅,提供9,700個住宅單位,後者更已開始申請預售。
放盤二:銀海峰
第二個放盤,是華懋發展的「銀海峰」。離傲瀧並不遠處,大約在「傲瀧」南行車程五分鐘可到達,去到「銀線灣」附近就是了。「銀海峰」一共由四座洋房,我們會參觀單位面積2,170呎,叫價1.68億元,相當於呎價77,419元。
銀海峰放盤資料
地址 | 新界西貢安寧徑1號 |
提供單位 | 4座 |
戶型 | 洋房 (四房) |
發展商 | 華懋 |
放盤面積 | 2,170呎 |
放盤叫價 | $1.68億 |
放盤呎價 | $77,419 |
放盤特色
偌大客飯廳,外接私家泳池
走入單位,你會看見左右係兩條樓梯, 往上的樓梯應該是通往睡房,往下走半層,是客飯廳面積,也頗有氣勢客飯廳都分明,飯廳放了六人餐桌,上方懸掛水晶燈,始終飯廳有2.55闊,4米長,加上兩邊直落到地的玻璃,透光度充足,也顯得頗有氣派。
客廳空間有六米長、六米闊,裡面還有廚房及工人套房。單位最值得參觀的地方是戶外空間,更能突顯單位身價的地方。這裡是入契花園,花園也分了幾個部份,首先花園前方鋪設草被,雖然不算很大的草被,但足夠女戶主做瑜伽、給小朋友做伸展運動,或放狗都有足夠空間。
行前一點,經過籬笆向下去就是泳池,泳池還會將單位270度包圍,再行落半層就是第三個區域,這裡沒有草被,但左右兩邊都種了植物,我覺得適合放戶外餐桌,方便一家人聚餐,秋天BBQ也適合。
主人房可望銀線灣景觀
上到二樓是睡房,但入睡房前,我看見有個空間,我想參觀一下。打開望望,這裡為平台,可以望向室外屋苑內園景觀,若跟房間的露台打開,都頗扯風及通爽。
緊接參觀幾個睡房,其中主人房,空間一定是幾間房中最大,單計主人房的主體面積,放置了三邊落床的睡床及BB睡床,還有衣帽間位置,套廁跟「傲瀧」相似,有雙洗手盆,有企缸有浴缸,為豪宅常見的設計。但主人房最值得欣賞的地方,並不是其空間,而是其景觀,因為外望景觀比下層客飯廳的覆蓋更高,走出平台望望便知道,可以從水平線角度望透整個銀線灣的景色。
最高一層就是天台。雖然天台面積不大,但卻可以望到比多一重景觀,除了望到「銀線灣」外,後方還可望「龍蝦灣」及「相思灣」。單位屬於獨立屋,所以大門前也設有一個花園,外牆舖雲石面,有點歐式大宅風味,花園配有兩個車位,但若你招呼朋友比較多,你都可視乎花園位置再額外泊車。
放盤三:北港拗村屋
西貢版圖真的很大,由「科大」至「銀線灣」、「布袋澳」一帶;由「十四鄉」去到「西貢市中心」,再入去「大浪灣」都屬於西貢區;以至由彩虹入到「井欄樹」一帶都是。所以第三站,我們會到「北港拗」附近參觀一間西貢村屋。
我們今次參觀的這間村屋,位於西貢半山的北港拗山腰,都是傳統三層高規格、每層700呎,三層總共2,100呎的單位。據業主說,這裡特意委託設計師裝修,希望利用前方180度半山海景,營造渡假感覺,目前放盤叫價$5,600萬,平均每呎$26,667。說實話,叫價真的挺貴,因為觀乎北港一帶的村屋,全幢放售叫價只是約$2,000多萬,究竟景觀、裝修是否值得付上這麼高溢價? 讓我們帶大家看看。
北港拗村屋放盤資料
地址 | 新界西貢北港拗 |
戶型 | 村屋 (三層,每層700呎) |
放盤面積 | 2,100呎 |
放盤叫價 | $5,600億 |
放盤呎價 | $26,667 |
放盤特色
樓底較矮,連接山坡俯瞰海景
我們一般參觀市區新盤,很多都以高樓底做賣點,但這間村屋卻不見有高樓底設計,但卻可營造另一種感覺。我們先到這邊參觀。入門口左邊已是開放式廚房,據設計師所說,戶主有兩個要求,第一,希望將單位營造渡假感覺;第二,戶主喜歡宴客,故希望有更多空間讓朋友相聚,所以廚房面積很大,亦是全屋最具功能的地方。
這間村屋的間隔相對簡單,開放式廚房連接客廳,中間以竹屏分隔,或者業主想營造較放鬆的度假感覺,故地下感覺比較暗,我個人就不太喜歡,不過裝修設計始終見仁見智吧。而客廳對外連接的地方,正是這個單位的最大賣點。
由客廳一直向外走,就伸延至這個戶外休憩區,因為業主喜歡跟三五知己交流,故這裡可讓他們放鬆談天及品茗。原來戶主是一名藝術家,他除了喜歡自己對著山水繪畫外,平日也會邀請朋友一起創作。
主人房內藏開放式風呂
地下除了廚房與客廳外,還有一半空間劃為主人房,內裡的間隔亦比較簡單,入門口先是工作區,同樣可外望花園景,睡眠區同樣採用峇里度假風,放置雙人床後仍有充足空間三邊落床,主人房也有一些特色,你不難發現天花已鋪滿隔音棉,相信戶主也很著重寧靜吧。而我覺得最特別的是這裡設有室內風呂,放工後在這裡浸浴也是樂事,不過這裡與睡床卻只以屏風分隔。
二樓小偏廳享開揚海景
二樓就是多用途區,這裡比樓下的私隱度更高,景觀更好,外望遠遠近近的山景,比樓下望得更遠更開揚。這個偏廳的白色牆身,大部份都是收納空間,同時掛滿戶主珍藏的作品。而偏廳後方就是客房的位置,空間與景觀當然比不上主人房,但也是簡潔舒適,也充滿書香味道。
我們也想參觀三樓,但可惜業主稱不方便開放,故今次參觀也到此為止。相比阿威之前帶大家參觀的半新盤與洋房,這裡始終是村屋格局,樓底較矮而且面積侷限每層700呎,入屋未必有傳統豪宅的氣派,戶主唯有花心思於裝修上。始終這裡的裝修較具個人風格,若下手買家不喜歡,就要再花上一筆資金推倒重來。
購買村屋注意事項
還有一點要提提大家,就是村屋不同於一般新盤與市區樓,始終業權較複雜,如果附近路權不清、或者屬於「祖堂地」及「舊屋地」,銀行也隨時拒批按揭,而且部分全幢村屋或者已分契,引申的律師費、印花稅與按揭處理亦會較為複雜,銀行多數會委託估價行上門估價,若有違規建築,亦有可能影響按揭。
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