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坊間普遍認為銀主盤定價較具吸引力，但當物業屬於千萬級別的特色戶時，是否依然「抵買」？《胡 ‧ 說樓市》團隊今次實地視察兩個高價銀主盤，分別是位於鑽石山星河明居的頂層複式單位，以及何文田瀚名的相連大宅 。我們將從單位質素、價格折讓、按揭開支以至隱藏風險，為大家逐一剖析 。
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鑽石山星河明居：頂層複式連平台特色戶
第一站我們來到位於鑽石山的大型屋苑星河明居 。該屋苑的標準單位入場費約800多萬元，但今次視察的銀主盤開價卻達千萬元以上，原因是該單位屬於空中頂層特色戶 。不過，值得留意的是，在拍攝完成後不久，該單位已經順利售出 。
單位資料及開價比較
- 物業位置：星河明居A座頂層複式 。
- 單位面積：實用面積1,271平方呎 。
- 戶外空間：連358平方呎平台 。
- 銀主開價：原叫價1,850萬元，最新減價至1,780萬元 。
- 平均呎價：約14,000元 。
在價格參考方面，翻查樓市最高峰的2019年紀錄，同類面積的E座頂層單位最高成交價曾達2,368萬元（呎價18,630元） 。以現時1,780萬元的叫價計算，對比高峰期折讓約25%，相當於以75折放售 。目前銀行的估價約為2,119萬元 。參考近年成交，2024年及2025年分別錄得兩宗頂層買賣，成交價分別為1,786萬元及1,690萬元 。對比黃大仙區近期開售的新盤「薈淳」平均呎價約18,800多元，該銀主盤的呎價確實低約34% 。
實地視察：鑽石形客飯廳與雙平台設計
步出電梯已能感受到頂層特色戶的氣派，但進入單位後卻會發現內部保留了濃厚的80至90年代裝修風格，部分位置亦顯得較為殘舊 。
- 客飯廳佈局：單位採用鑽石形設計，雖然能保障私隱，但對於擺放傢俬會造成一定難度，例如飯廳區難以規劃餐桌位置 。此外，即使採用了霧化玻璃，從客廳依然能隱約看到相鄰單位，私隱度有待商榷 。樓梯底的空間被改裝成吧枱 。
- 樓底與空間：單位樓底明顯偏矮，成年人經過部分位置時容易撞到頭部，需要多加小心 。
- 廚廁與工人房：廚房設備相對新淨，但預料買家仍需重新裝修 。廚房內設有面積極小的工人房，原本的工人洗手間已被拆除 。客廁不設淋浴區，意味著工人若需洗澡，必須共用客廁，容易引發全廁濕透的問題 。
- 景觀與平台：單位設有雙平台設計，其中一個平台的門鎖因老化而無法開啟 。從平台向外望，可飽覽彩虹、彩雲邨及慈雲山一帶的開揚景致，甚至能遠眺學校村；惟景觀同時會涵蓋火葬場及大老山隧道 。
上層睡眠區及主人套房
沿著極具年代感的扶手樓梯前往二樓睡眠區，走廊位置鋪設了地毯，雖然美觀但增加了清潔難度 。
- 客房設計：二樓設有三間房間及一個保留了90年代發展商原裝雲石設計的洗手間 。其中一間客房空間寬敞，足以容納大型衣櫃，但受限於鑽石形間隔，買家必須度身訂造傢俬才能善用空間 。
- 主人套房：主人房面積極大，據圖則顯示，原業主拆除了原有的衣帽間間隔，改為在房內加建大型衣櫃，令寢區空間倍增 。套廁空間同樣寬敞，設計與一般大型主人套房相若 。不過，購買此類複式單位的一大潛在缺點，是每天必須步行樓梯才能返回睡房，對於家有長者的家庭未必適合 。
何文田瀚名：二千呎相連巨無霸
如果追求特色單位但不想行樓梯，第二個視察的銀主盤或許能提供另一種選擇。單位位於何文田喇沙利道10號的單幢盤「瀚名」 。該樓盤共提供79個單位，15樓以上開始提供實用面積1,132平方呎的大單位，一層兩伙設計 。
單位資料及開價比較
- 物業位置：瀚名高層A及B室 。
- 單位面積：兩個單位實用面積各為1,132平方呎，合併後合共2,264平方呎 。
- 銷售條件：銀主要求A及B室必須一併發售，不作分拆 。
- 銀主開價：原叫價6,090萬元，現可考慮以6,000萬元出售 。
- 平均呎價：約26,500元至26,900元之間 。
這個單位不僅叫價高昂，原業主的蝕讓幅度同樣驚人。原業主在樓市辣招期內以7,698萬元買入，若最終以6,000萬元易手，帳面需蝕讓近1,608萬元 。以全港私樓家庭入息中位數42,000元計算，這筆蝕讓金額相當於一個家庭不吃不喝近32年的總收入 。
實地視察：極高採光度與特大客飯廳
由於單位已透過合規程序將中間的間隔牆拆除，打通成相連單位，一進門便能感受到強烈的視覺震撼 。
- 巨型客飯廳：即使在未開燈的情況下，單位憑藉雙露台設計，室內採光依然極佳 。客飯廳空間巨大，以成年人步幅計算，足足需要走14步才能橫跨整個空間 。
- 開揚景觀：從露台外望，前方多為碧華花園、喇沙中學及喇沙小學等較矮的建築群，因此能無阻擋地遠眺筆架山、獅子山及飛鵝山，景觀極度開揚舒服，唯獨靠近界限街一帶的街道可能會有些許車聲 。
豪宅級數改動：四房雙套佈局
原本A及B室均為「三房一套連工人房」間隔，合併後理應為六房格局，但業主進行了大幅度改動，現時純粹以睡房計算，屬於四房雙套設計，展現出2026年現代豪宅的氣派 。
- 左右分區：客飯廳左右兩側分別為不同的生活區。其中一側原本的廚房已被拆除，改裝成工人房及客廁 。
- 特色房間：近客廳位置設有一間玻璃房，原以為是兒童遊戲室，細看下更像是業主的宗教室 。另外亦擴闊了一間特大睡房，放置睡床後仍能做到三邊落床 。
- 極致主人套房：主人套房空間極度誇張，內設巨型衣帽間、帶燈光的化妝桌，盡顯豪宅氣派 。寢區即使放置了Queen Size雙人床、床頭櫃及嬰兒床，空間依然綽綽有餘 。套廁內同時配備浴缸及企缸（附雨淋式花灑），並設有百葉簾連接寢區，可靈活調節私隱度 。
- 廚房比例：單位改動後只保留一個廚房，相對於二千多平方呎的總面積而言，廚房比例略顯偏小 。
配套、校網與按揭開支估算
購買這類豪宅除了看重內櫳，周邊配套亦是關鍵。瀚名僅提供小型會所，且全盤只有19個住客車位，需乘搭汽車電梯至地庫停泊，對於非富則貴的住客而言，車位可謂「一位難求」 。校網方面，雖然物業位處喇沙利道且對面就是喇沙書院，但該盤剛好跌出41名校網，被劃入34區何文田校網 。
| 項目 | 星河明居複式特色戶 | 瀚名相連巨無霸 |
| 單位開價 | 1,780萬元 | 6,000萬元 |
| 最高按揭成數 | 70% | 70% |
| 首期金額 | 534萬元 | 1,800萬元 |
| 按揭貸款額 | 1,246萬元 | 4,200萬元 |
| 每月供款 (息率3.25厘，分30年還) | 54,227元 | 182,787元 |
| 最低入息要求 | 108,454元 | 365,000元 |
| 估算起始資金 (含首期、印花稅、佣金等) | 約620萬元 | 約2,100萬元 |
👉在決定出價前，建議先閱讀我們的銀主盤風險全攻略，保障自己的權益。
購買高價銀主盤注意事項
物業淪為銀主盤，通常是因為業主連續三至六個月未能還款，銀行在屢勸無效及發出律師信後，入稟法院申請收樓令並由執達吏協助收樓，整個過程往往耗時一年以上 。截至去年底，市場上約有227個銀主盤，存量連續兩季回落 。購買高價銀主盤時，必須留意以下幾大隱患：
隱藏財務風險與估價問題
一般情況下，正常的銀主盤是可以承造按揭的 。以星河明居為例，網上銀行系統仍能提供估價；但瀚名這類物業，曾有大型銀行回覆拒絕提供估價 。買家需警惕以下隱藏問題：
- All Money 契風險：若物業屬於 All Money 契，買家可能需透過物業承擔原業主在銀行的其他債務 。
- 財務公司「落釘」 (財仔盤)：若業主曾向財務公司借貸，財務公司可能已搶佔優先權 。這些尚未在土地註冊處正式登記的債務，會嚴重影響契約完整性 。
- 產權缺陷：由於原業主多數失蹤或不合作，物業可能存在「缺契」或「半契」問題，甚至可能要求買家「一炮過」以現金全數支付 。建議交易前必須聘請律師詳細查證 。
銀主盤獨有成交條款
除了按揭與業權，合約條款亦與一般私樓買賣大有不同：
- 成交期較短：一般私樓成交期較具彈性，但銀主盤成交期多數僅為30至45天 。
- 「必買必賣」條款：買家簽署合約後，無論物業其後被發現有任何法律瑕疵，都必須完成交易，否則訂金將被沒收，甚至會被追討物業重售後的差價 。
- 「現狀」交收：銀主絕對不會負責物業內的任何損壞、滲漏或漏水問題 。若原業主遺下大量傢俬或垃圾，清理費用亦全數由買家一力承擔 。
