上車聖地天水圍嘉湖山莊,兩房單位現時閒閒地都要近600萬,作為準買家,就更加要了解清楚!如果想揀兩房,記住此口訣:「F不如E」!

分支家庭上車聖地:嘉湖山莊

嘉湖山莊

屬於全港最大型私人屋苑,天水圍嘉湖山莊提供15,880伙,一直深受分支家庭的首置客歡迎,皆因其呎價較低且空間較大,同時設有會所及大型中央公園。屋苑總佔地達400萬呎,整體綠化空間更達360萬呎,適合一家大細居住。

當然,呎價低當然有所犧牲,因其位處天水圍遠離市區,故售價亦較相宜。屋苑的價格分野在於景觀和位置,望中央公園景及米埔景的單位較受歡迎,而最近西鐵天水圍站的一期也最高,其餘期數則靠輕鐵接駁至天水圍站。

嘉湖山莊單位面積介乎441至1,462呎,提供兩房至三房單位,客廳全部採用鑽石形設計。

嘉湖山莊小檔案
發展商長實
入伙日期1991至1998年
位置新界天水圍市鎮第六段
座數6期58座
單位15,880伙
面積441至1,462呎
戶型– 兩房兩廳
– 三房兩廳
– 三房兩廳連套房
– 頂層複式戶
管理費約$2.2
泊車位私人車位月租約$2,400至$3,000,視乎位置

兩房揀樓攻略:F不如E

嘉湖兩房,面積介乎441至449呎之間,客飯廳就是出名的鑽石型則,流露90年代香港樓特色。好處是不用跟對面屋對望,但就較難擺放傢俬。 E則的單位,房間可以承上窗台做半邊床的,而F室的單位不可以承上窗台做床的,因為會頂住了走入房間的房門。

E則的單位
嘉湖山莊兩房分別
E室窗台可承托半邊床
F室窗台不足夠承托半邊床

即係點?所指就是直入到篤的睡房,往往劃為主人房,原本面積不算寬敞,或需將睡床架上窗台才夠用。但由於窗台位置貼近房門,如果將睡床架上去會阻擋出入。

嘉湖山莊兩房平面圖
E室單位的主人房,窗台與房門之間有一段距離,就算將窗台架上,並不會影響出入 。

反觀E室單位的主人房,窗台與房門之間有一段距離,就算將窗台架上,並不會影響出入,提高睡房可塑性。這個單位就屬於F室一類,現時叫租12,500元,以業主2012年買入價196萬去看,今日穩收回報7.8厘。

嘉湖山莊兩房放盤

F室估值$500萬

至於這個單位市值又是多少?銀行估價介乎490萬至503萬元之間,但實情成交價已經不止於此。皆因六月兩房平均賣540萬,兩成首期108萬,連按保上會月供也有16,700元,月入44,000元可過壓力測試。

然而,最誇張一單直指575萬,創嘉湖兩房紀錄新高。600萬關口是否指日可待?若果成真,按保做不到,車也上不到。

嘉湖山莊兩房六月平均成交價
平均價$540萬
首期$108萬
月供$16,700 (連按保)
壓力測試$44,000

三房揀樓攻略:分別在於窗台

嘉湖山莊三房單位

上面影片看的單位是「嘉湖山莊」一期樂湖居,11座低層D室,實用551呎。受制於客飯廳的牆身,廳邊房望落比較三尖八角,但除此之外兩間房間就算方正,同樣都望向內園景緻。主人房更有個大凹位預留作衣帽間,空間相當之闊落,跟兩房一樣,睡房窗台會影響身價。

三房單位D及H室都是同一間隔,可用窗台做半邊床,令空間感大一點。C及G室做不到,因為窗台較細。

嘉湖山莊三房主要分別
D及H室窗台可放床
C及G室窗台較細,難放床

三房平均售價$610萬

參考嘉湖六月份市值,三房平均賣價610萬,超出按保門檻,故需要付四成首期244萬元,六成按揭額366萬元,月供13,800元,月入36,500元過到壓力測試。

但這個單位,現時業主只是放租為主,叫租13,500元,意味供租大致相若。更重要一點,比起兩房市值540萬,補多60餘萬已可進駐三房單位,兩房升格三房階梯仍然存在。

嘉湖山莊三房平均賣價610萬

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