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房委會「綠置居2023」會推出長沙灣的「麗玥苑」，由三座物業組成，共提供2,359個住宅單位，一改以往提供大量細單位，今次有近20%單位為實用面積452呎以上的單位，部份更去到646呎大，比較切合到交還公屋來換取買樓資格的家庭客。「麗玥苑」預計落成日期為2027年4月30日，相當於樓花期長達三年四個月，以市價52折推售，售價介乎154-461萬元之間，預計手持約八萬元資金已經可以進駐。項目在2024年3月28日起接受申請，第二季攪珠，及在第三季揀樓。我們希望透過一文來闡述樓盤需注意事項。
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麗玥苑資料
| 樓盤名稱 | 麗玥苑 |
| 位置 | 荔枝角道、東京街、通州街交界 |
| 單位數目 | 2,359個 |
| 座數 | 3座 |
| 面積 | 280-646呎 |
| 車位 | 住客: 77個 商用: 66個 房屋署大樓: 51個 電單車: 22個 輕貨車: 8個 |
| 校網 | 40校網 |
| 估計落成日期 | 2027年4月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | www.housingauthority.gov.hk/gsh/2023 |
麗玥苑售價
| 售價 | 154萬-461萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 6,470元 |
| 平均呎價 (市值) | 12,442元 |
供款參考
計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 154萬元 | 461萬元 |
| 首期 | 5%: 7.7萬元 | 5%: 23.05萬元 |
| 貸款額 | 95%:146.3萬元 | 95%: 437.95萬元 |
| 月供 | 7,091元 | 21,226元 |
| 第一筆資金* | 8.71萬元 | 50.65萬元 |
面積分布
| 面積 | 單位 | 佔比 |
| 280-313呎 | 850個 | 36% |
| 371-425呎 | 1,084個 | 46% |
| 452-614呎 | 348個 | 15% |
| 646呎 | 77個 | 3% |
項目背景
項目前身為長沙灣屠場
因應政府對發展住宅的需求，在2013年，規劃署建議把現時位於「荔枝角道」、「發祥街」、「東京街」及「西九龍走廊」交界的「西北九龍填海第一號地盤」分階段進行重建作住宅發展。地盤以東，也就是「麗玥苑」所在的用地，被劃為第一期工程計劃，包括曾作長沙灣屠場、渠務署工地、及路政署工地，共佔地約2.5公頃。長沙灣屠場於90年代後期停止運作，故政府決定拆卸舊有建築，但也因地盤含有少量金屬，故在重建前曾進行淨化工程。
2013年初提重建計劃
據分區計劃大綱顯示，這個項目列為「住宅(甲類)」地帶，當時署方建議把當中的1.5公頃用地，透過7倍地積比率來發展住宅，及1.5倍積比率發展非住宅物業，興建三座樓36-38層(不超過主水平基準上120米)的住宅，並在地盤以南興建一座10層高的房屋署辦公樓，以及約2-3層高的購物及社福設施，規劃建2440個住宅單位，料容納人口6,450個。不過當時房屋署也計劃盡量爭取放寬高度限度135米，希望把物業數量增至2,660個，容許人口7,000個。
毗鄰地盤待搬遷後會拆卸重建
至於西北九龍填海區第一號地盤(西)，現時為蔬菜統營處、長沙灣蔬菜批發市場、及優質蔬菜包裝中心，政府有計劃把相關設施，連同附近的長沙灣臨時家禽市場遷至青衣西南，並再發展為住宅項目。據2013年時的資料顯示，當時政府擬議在西面地盤興建居屋項目，料提供3,350個單位。
項目特色
開則設有大單位
受制於政府下限面積
對於一批交還公屋換「綠置居」的準買家來說，今次「麗玥苑」最大賣點就是其開則，起碼並不像昔日綠置居般提供百多呎單位。因為此為政府實施下限面積後的項目，日後興建的單位面積最細必須280呎起。共由三座組成的「麗玥苑」會前中後式沿東京街地盤邊界排開，而較挨近「通州街」及「西九龍走廊」附近的邊界則會多設置一座房委會的寫字樓，樓高約65米。
最細開則280-313呎
對上幾次綠置居曾低至「啟鑽苑」的152呎，但今次「麗玥苑」最細單位已為280呎，這類多數會規劃作細一房的開則，面積由280-313呎之間，全盤共有850個，佔全盤36%。開則都是入門口見洗手間及廚房打對角擺，轉入的客飯廳主體面積約150呎左右的設計。因為全單位只有一排通風窗，故若間房後會令客飯廳欠缺通風窗，故不會是換樓家庭客的首選。
最大開則646呎
「麗玥苑」佔比較多為實用面積317-425呎的單位，一共有1,084個單位，而再上還有兩款則，為452-614呎的大兩房開則，以及可以間三房的646呎開則，分別有348伙及77伙。翻查已推售的八個「綠置居」項目，最大的項目為首個綠置居「景泰苑」，當時最大只提供至494呎單位。
表: 過去推售綠置居
| 項目 | 最細(呎) | 最大(呎) | 伙數(個) |
| 景泰苑 | 195 | 494 | 857 |
| 麗翠苑 | 184 | 452 | 2,545 |
| 青富苑 | 187 | 471 | 2,868 |
| 蝶翠苑 | 187 | 320 | 828 |
| 啟鑽苑 | 152 | 406 | 2,112 |
| 高宏苑 | 185 | 489 | 2,021 |
| 錦柏苑 | 184 | 473 | 1,896 |
| 清濤苑 | 277 | 449 | 776 |
交通依賴巴士為主
距離長沙灣港鐵站七分鐘步距
雖然項目位處市區，但實情卻是介乎兩個港鐵站「長沙灣」及「南昌站」之間。若由最近的長沙灣A1出口出發，沿著東京街一條直路向前行，經過「麗閣邨」再上橋接駁過去荔枝角道，越過荔枝角道再過對面馬路才能到達，按GOOGLE MAP推算需時七分鐘。不過日後樓盤會興建一條接駁天橋連接，故可省卻落橋後再過馬路的時間。
可透過接駁天橋行至南昌站
如果從「南昌站」出發則可選擇經V WALK的商場接駁天橋穿至富昌邨，並去到深旺道英華書院的十字路口附近下橋，然後沿東京街西一直行，經過西九龍法院後便能到達樓盤，同樣需時七分鐘。重點是兩個前往港鐵站的方法，也不是全程有瓦遮頭覆蓋，故要預計好天曬、落雨淋。
依賴巴士接駁至旺角、九龍東
雖則不算十分鄰近港鐵站，但周邊的接駁公共交通工具算方便。例如前往「麗閣邨」在「荔枝角道」便有多輛巴士可穿梭旺角、九龍東、以至過海。例如可以乘坐新巴117號經旺角、佐敦至海底隧道，接駁至銅鑼灣及跑馬地；九巴2A、2X、42、269C也分別會前往觀塘至將軍澳；而九巴6F則前經土瓜灣前往九龍城碼頭；32則接駁至奧運站。另外亦可以直行「麗閣邨」東京街附近也有過海巴士118，可以前往小西灣一帶。
表: 附近巴士路線
| 巴士 | 時間 | 目的地 | 價錢 |
| 117 | 0700-2145 | 跑馬地 | 8.3 |
| 118 | 0605-0000 | 小西灣 | 9.8 |
| 2A | 0550-0045 | 樂華 | 5.8 |
| 2X | 0900-2300 | 彩福村 | 6.8 |
| 6F | 0600-0005 | 九龍城碼頭 | 4.9 |
| 296C | 0700-0020 | 尚德 | 8.3 |
| 32 | 0550-2340 | 奧運 | 6.8 |
| 42 | 0530-0010 | 順利 | 8.1 |
生活配套尚算完善
可依賴毗鄰麗閣商場
至於生活配套方面，可以依賴「麗閣邨」附近的商場「WE OPEN」以工業風重新設計，亦引入了一些特色食肆，且設有759、U SELECT、萬寧等商舖，未來「麗玥苑」也會提供45,000呎的零售樓面，提供包括超市、便利店、食肆及私人診所的商場及街舖。當然，如果想逛大型商場，則要步行至南昌站的「V WALK」、或深水埗「西九龍中心」。
屋苑設45,000呎商舖及7,6000呎公共空間
「麗玥苑」也會按規劃標準與準則而設定一些休憩設施，預計會設有不少於76,000呎的公共空間，有20%地盤覆蓋為園林綠化，內裡亦會提供一個羽毛球場、一個藍球場、一張乒乓球桌，以及預留約6,000呎興建兒童遊樂區。另外「麗玥苑」要按要求興建一個樓而達24,000呎、提供100個宿位的長者護理中心。
日後景觀會受阻擋
樓盤以東(望泳池及公園)
當然位處市區，雖然「麗玥苑」算贏位置，但卻容易輸景觀。特別是周邊仍有不少變化。如果數一線景觀應是樓盤以東，因為面就是深水埗公園及其泳池，不單止景觀沒有變數，且可望到公園景色。
樓盤以北(麗翠苑)
但除此之外，其他方位均會受到不同程度的景觀阻擋。其中樓盤以北會望向已落成幾年的綠置居「麗翠苑」。項目為2020年的「綠置居」計劃共提供2,545個單位，北向單位都會先透過「麗翠苑」再望向深水埗及長沙灣一帶。
樓盤以南(西九龍法院大樓)
樓盤以南原本可以望到西九龍海景，但卻因西九龍法院大樓的落成、以及庫務大樓，故也未必可望得到海景，頂盡只能望到罅海。而且前方為「西九龍走廊」，車來車往都會有噪音問題。樓盤以西，原本是「麗玥苑」的另一個缺口，但卻受制於日後的重建步伐，會令西面景觀存有限期。
樓盤以北(受多個重建項目)
首當其衝，必然是毗鄰劃為第二期發展工程的「西北九龍填海區第一號地盤(西)」。正如上文已經提出，該位置為蔬菜統營處、長沙灣蔬菜批發市場、及優質蔬菜包裝中心。政府有計劃把相關設施，連同長沙灣臨時家禽市場遷至青衣西南，並再發展為住宅項目，故日後起樓後會直接把西面景觀阻擋。
區內重建步伐持續
怡高工業中心、田氏企業中心
事實上，就算「西北九龍填海區第一號地盤(西)」重建需時，但實情在此地盤的前方，仍有項目會重建，因為在「星匯居」旁邊的「怡高工業中心」及「田氏企業中心」，在2020年公布的《工業用地檢討報告》中，繼續保留在「住宅戊類」用途，鼓勵重建為住宅發展。兩座物業分別樓齡32年及23年，樓高分別為13層及19層，佔地26,373呎及20,269呎，可用7.5倍地積比率重建住宅，最高可提供19.7萬呎及15萬呎樓面，高度限制則為100米。其中「田氏企業中心」因由單一業主所持有，更減少了併購的阻力，更具備補價重建的條件。
表: 工廈重建步伐
| 項目 | 怡高工業中心 | 田氏企業中心 |
| 用途 | 住宅戊類 | 住宅戊類 |
| 物業 | 13層 | 19層 |
| 樓齡 | 32年 | 23年 |
| 佔地 | 26,373呎 | 20,269呎 |
| 重建地積比率 | 7.5倍 | 7.5倍 |
| 可建樓面(住宅) | 197,797呎 | 152,017呎 |
| 高度限制 | 100米 | 100米 |
宏昌工廠大廈
以至再前一點的「宏昌工廠大廈」以及「嘉里鴻基貨倉」及「潤發倉庫」，三個地盤都已經有重建計劃，亦可把「麗玥苑」西面景觀阻擋。「宏昌工廠大廈」由房委會持有。政府在2019年施政報告，邀請房委會研究重建轄下工廈作公營房屋的可行，其後建議把「宏昌工廠大廈」及毗鄰現有的丹荔街，佔地0.8公頃用地改劃為「住宅(甲類)11」，並用7.5倍地積比重建2座住宅，高度為主水平基準上152米，並預計會提供1,200個單位，容納人口3,240人。會興建足以把「麗玥苑」以西的景觀阻擋。
表: 宏昌工廠大廈
| 項目 | 宏昌工廠大廈 |
| 用途 | 住宅(甲類)11 |
| 佔地 | 86,114呎 |
| 重建地積比率 | 7.5倍 |
| 可建樓面(住宅) | 645,852呎 |
| 高度限制 | 152米 |
| 住宅 | 2座 |
| 伙數 | 1,200個 |
| 人口 | 3,240人 |
嘉里鴻基貨倉及潤發倉庫
「嘉里鴻基貨倉」及「潤發倉庫」則由私人發展商持有。這個規劃為「綜合發展區」的項目，早於1998年，三大發展商嘉里、新地及華潤置地便提出合作重建，並於2000年獲建2,900個住宅單位，但相關申請於2010年到期後未有進展，及後發展商再提出重建計劃，並獲批建8幢40-44層高，共提供3,140伙。
其後在2020年，項目再向城規會闖關，把項目分兩個地盤發展，獲批准興建為七座共提供3,647個單位的項目。當中嘉里鴻基貨倉會興建1座不高於42層高住宅，而潤發倉庫則興建6座不高於45層高的住宅，並提供662個車位。華潤於2023年2月就成功以137億元補地價，以住宅及商業樓面158萬呎計，每呎地價8,692元。故此，只要有任何一個項目重建，都足以為「麗玥苑」以西的景觀全面阻擋。
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