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房委會「綠置居2023」會推出長沙灣的「麗玥苑」,由三座物業組成,共提供2,359個住宅單位,一改以往提供大量細單位,今次有近20%單位為實用面積452呎以上的單位,部份更去到646呎大,比較切合到交還公屋來換取買樓資格的家庭客。「麗玥苑」預計落成日期為2027年4月30日,相當於樓花期長達三年四個月,以市價52折推售,售價介乎154-461萬元之間,預計手持約八萬元資金已經可以進駐。項目在2024年3月28日起接受申請,第二季攪珠,及在第三季揀樓。我們希望透過一文來闡述樓盤需注意事項。


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麗玥苑資料
樓盤名稱 | 麗玥苑 |
位置 | 荔枝角道、東京街、通州街交界 |
單位數目 | 2,359個 |
座數 | 3座 |
面積 | 280-646呎 |
車位 | 住客: 77個 商用: 66個 房屋署大樓: 51個 電單車: 22個 輕貨車: 8個 |
校網 | 40校網 |
估計落成日期 | 2027年4月30日 |
綠色建築認證評級 | 待定 |
發展商 | 房委會 |
官方網站 | www.housingauthority.gov.hk/gsh/2023 |
麗玥苑售價
售價 | 154萬-461萬元 |
平均呎價 (折扣後) | 6,470元 |
平均呎價 (市值) | 12,442元 |
供款參考
計算供款
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 154萬元 | 461萬元 |
首期 | 5%: 7.7萬元 | 5%: 23.05萬元 |
貸款額 | 95%:146.3萬元 | 95%: 437.95萬元 |
月供 | 7,091元 | 21,226元 |
第一筆資金* | 8.71萬元 | 50.65萬元 |
面積分布
面積 | 單位 | 佔比 |
280-313呎 | 850個 | 36% |
371-425呎 | 1,084個 | 46% |
452-614呎 | 348個 | 15% |
646呎 | 77個 | 3% |
項目背景
項目前身為長沙灣屠場
因應政府對發展住宅的需求,在2013年,規劃署建議把現時位於「荔枝角道」、「發祥街」、「東京街」及「西九龍走廊」交界的「西北九龍填海第一號地盤」分階段進行重建作住宅發展。地盤以東,也就是「麗玥苑」所在的用地,被劃為第一期工程計劃,包括曾作長沙灣屠場、渠務署工地、及路政署工地,共佔地約2.5公頃。長沙灣屠場於90年代後期停止運作,故政府決定拆卸舊有建築,但也因地盤含有少量金屬,故在重建前曾進行淨化工程。


2013年初提重建計劃
據分區計劃大綱顯示,這個項目列為「住宅(甲類)」地帶,當時署方建議把當中的1.5公頃用地,透過7倍地積比率來發展住宅,及1.5倍積比率發展非住宅物業,興建三座樓36-38層(不超過主水平基準上120米)的住宅,並在地盤以南興建一座10層高的房屋署辦公樓,以及約2-3層高的購物及社福設施,規劃建2440個住宅單位,料容納人口6,450個。不過當時房屋署也計劃盡量爭取放寬高度限度135米,希望把物業數量增至2,660個,容許人口7,000個。


毗鄰地盤待搬遷後會拆卸重建
至於西北九龍填海區第一號地盤(西),現時為蔬菜統營處、長沙灣蔬菜批發市場、及優質蔬菜包裝中心,政府有計劃把相關設施,連同附近的長沙灣臨時家禽市場遷至青衣西南,並再發展為住宅項目。據2013年時的資料顯示,當時政府擬議在西面地盤興建居屋項目,料提供3,350個單位。

項目特色
開則設有大單位
受制於政府下限面積
對於一批交還公屋換「綠置居」的準買家來說,今次「麗玥苑」最大賣點就是其開則,起碼並不像昔日綠置居般提供百多呎單位。因為此為政府實施下限面積後的項目,日後興建的單位面積最細必須280呎起。共由三座組成的「麗玥苑」會前中後式沿東京街地盤邊界排開,而較挨近「通州街」及「西九龍走廊」附近的邊界則會多設置一座房委會的寫字樓,樓高約65米。

最細開則280-313呎
對上幾次綠置居曾低至「啟鑽苑」的152呎,但今次「麗玥苑」最細單位已為280呎,這類多數會規劃作細一房的開則,面積由280-313呎之間,全盤共有850個,佔全盤36%。開則都是入門口見洗手間及廚房打對角擺,轉入的客飯廳主體面積約150呎左右的設計。因為全單位只有一排通風窗,故若間房後會令客飯廳欠缺通風窗,故不會是換樓家庭客的首選。
最大開則646呎
「麗玥苑」佔比較多為實用面積317-425呎的單位,一共有1,084個單位,而再上還有兩款則,為452-614呎的大兩房開則,以及可以間三房的646呎開則,分別有348伙及77伙。翻查已推售的八個「綠置居」項目,最大的項目為首個綠置居「景泰苑」,當時最大只提供至494呎單位。
表: 過去推售綠置居
項目 | 最細(呎) | 最大(呎) | 伙數(個) |
景泰苑 | 195 | 494 | 857 |
麗翠苑 | 184 | 452 | 2,545 |
青富苑 | 187 | 471 | 2,868 |
蝶翠苑 | 187 | 320 | 828 |
啟鑽苑 | 152 | 406 | 2,112 |
高宏苑 | 185 | 489 | 2,021 |
錦柏苑 | 184 | 473 | 1,896 |
清濤苑 | 277 | 449 | 776 |
交通依賴巴士為主
距離長沙灣港鐵站七分鐘步距
雖然項目位處市區,但實情卻是介乎兩個港鐵站「長沙灣」及「南昌站」之間。若由最近的長沙灣A1出口出發,沿著東京街一條直路向前行,經過「麗閣邨」再上橋接駁過去荔枝角道,越過荔枝角道再過對面馬路才能到達,按GOOGLE MAP推算需時七分鐘。不過日後樓盤會興建一條接駁天橋連接,故可省卻落橋後再過馬路的時間。
可透過接駁天橋行至南昌站
如果從「南昌站」出發則可選擇經V WALK的商場接駁天橋穿至富昌邨,並去到深旺道英華書院的十字路口附近下橋,然後沿東京街西一直行,經過西九龍法院後便能到達樓盤,同樣需時七分鐘。重點是兩個前往港鐵站的方法,也不是全程有瓦遮頭覆蓋,故要預計好天曬、落雨淋。

依賴巴士接駁至旺角、九龍東
雖則不算十分鄰近港鐵站,但周邊的接駁公共交通工具算方便。例如前往「麗閣邨」在「荔枝角道」便有多輛巴士可穿梭旺角、九龍東、以至過海。例如可以乘坐新巴117號經旺角、佐敦至海底隧道,接駁至銅鑼灣及跑馬地;九巴2A、2X、42、269C也分別會前往觀塘至將軍澳;而九巴6F則前經土瓜灣前往九龍城碼頭;32則接駁至奧運站。另外亦可以直行「麗閣邨」東京街附近也有過海巴士118,可以前往小西灣一帶。
表: 附近巴士路線
巴士 | 時間 | 目的地 | 價錢 |
117 | 0700-2145 | 跑馬地 | 8.3 |
118 | 0605-0000 | 小西灣 | 9.8 |
2A | 0550-0045 | 樂華 | 5.8 |
2X | 0900-2300 | 彩福村 | 6.8 |
6F | 0600-0005 | 九龍城碼頭 | 4.9 |
296C | 0700-0020 | 尚德 | 8.3 |
32 | 0550-2340 | 奧運 | 6.8 |
42 | 0530-0010 | 順利 | 8.1 |
生活配套尚算完善
可依賴毗鄰麗閣商場
至於生活配套方面,可以依賴「麗閣邨」附近的商場「WE OPEN」以工業風重新設計,亦引入了一些特色食肆,且設有759、U SELECT、萬寧等商舖,未來「麗玥苑」也會提供45,000呎的零售樓面,提供包括超市、便利店、食肆及私人診所的商場及街舖。當然,如果想逛大型商場,則要步行至南昌站的「V WALK」、或深水埗「西九龍中心」。

屋苑設45,000呎商舖及7,6000呎公共空間
「麗玥苑」也會按規劃標準與準則而設定一些休憩設施,預計會設有不少於76,000呎的公共空間,有20%地盤覆蓋為園林綠化,內裡亦會提供一個羽毛球場、一個藍球場、一張乒乓球桌,以及預留約6,000呎興建兒童遊樂區。另外「麗玥苑」要按要求興建一個樓而達24,000呎、提供100個宿位的長者護理中心。
日後景觀會受阻擋

樓盤以東(望泳池及公園)
當然位處市區,雖然「麗玥苑」算贏位置,但卻容易輸景觀。特別是周邊仍有不少變化。如果數一線景觀應是樓盤以東,因為面就是深水埗公園及其泳池,不單止景觀沒有變數,且可望到公園景色。

樓盤以北(麗翠苑)
但除此之外,其他方位均會受到不同程度的景觀阻擋。其中樓盤以北會望向已落成幾年的綠置居「麗翠苑」。項目為2020年的「綠置居」計劃共提供2,545個單位,北向單位都會先透過「麗翠苑」再望向深水埗及長沙灣一帶。

樓盤以南(西九龍法院大樓)
樓盤以南原本可以望到西九龍海景,但卻因西九龍法院大樓的落成、以及庫務大樓,故也未必可望得到海景,頂盡只能望到罅海。而且前方為「西九龍走廊」,車來車往都會有噪音問題。樓盤以西,原本是「麗玥苑」的另一個缺口,但卻受制於日後的重建步伐,會令西面景觀存有限期。

樓盤以北(受多個重建項目)
首當其衝,必然是毗鄰劃為第二期發展工程的「西北九龍填海區第一號地盤(西)」。正如上文已經提出,該位置為蔬菜統營處、長沙灣蔬菜批發市場、及優質蔬菜包裝中心。政府有計劃把相關設施,連同長沙灣臨時家禽市場遷至青衣西南,並再發展為住宅項目,故日後起樓後會直接把西面景觀阻擋。

區內重建步伐持續
怡高工業中心、田氏企業中心
事實上,就算「西北九龍填海區第一號地盤(西)」重建需時,但實情在此地盤的前方,仍有項目會重建,因為在「星匯居」旁邊的「怡高工業中心」及「田氏企業中心」,在2020年公布的《工業用地檢討報告》中,繼續保留在「住宅戊類」用途,鼓勵重建為住宅發展。兩座物業分別樓齡32年及23年,樓高分別為13層及19層,佔地26,373呎及20,269呎,可用7.5倍地積比率重建住宅,最高可提供19.7萬呎及15萬呎樓面,高度限制則為100米。其中「田氏企業中心」因由單一業主所持有,更減少了併購的阻力,更具備補價重建的條件。
表: 工廈重建步伐
項目 | 怡高工業中心 | 田氏企業中心 |
用途 | 住宅戊類 | 住宅戊類 |
物業 | 13層 | 19層 |
樓齡 | 32年 | 23年 |
佔地 | 26,373呎 | 20,269呎 |
重建地積比率 | 7.5倍 | 7.5倍 |
可建樓面(住宅) | 197,797呎 | 152,017呎 |
高度限制 | 100米 | 100米 |

宏昌工廠大廈
以至再前一點的「宏昌工廠大廈」以及「嘉里鴻基貨倉」及「潤發倉庫」,三個地盤都已經有重建計劃,亦可把「麗玥苑」西面景觀阻擋。「宏昌工廠大廈」由房委會持有。政府在2019年施政報告,邀請房委會研究重建轄下工廈作公營房屋的可行,其後建議把「宏昌工廠大廈」及毗鄰現有的丹荔街,佔地0.8公頃用地改劃為「住宅(甲類)11」,並用7.5倍地積比重建2座住宅,高度為主水平基準上152米,並預計會提供1,200個單位,容納人口3,240人。會興建足以把「麗玥苑」以西的景觀阻擋。
表: 宏昌工廠大廈
項目 | 宏昌工廠大廈 |
用途 | 住宅(甲類)11 |
佔地 | 86,114呎 |
重建地積比率 | 7.5倍 |
可建樓面(住宅) | 645,852呎 |
高度限制 | 152米 |
住宅 | 2座 |
伙數 | 1,200個 |
人口 | 3,240人 |

嘉里鴻基貨倉及潤發倉庫
「嘉里鴻基貨倉」及「潤發倉庫」則由私人發展商持有。這個規劃為「綜合發展區」的項目,早於1998年,三大發展商嘉里、新地及華潤置地便提出合作重建,並於2000年獲建2,900個住宅單位,但相關申請於2010年到期後未有進展,及後發展商再提出重建計劃,並獲批建8幢40-44層高,共提供3,140伙。
其後在2020年,項目再向城規會闖關,把項目分兩個地盤發展,獲批准興建為七座共提供3,647個單位的項目。當中嘉里鴻基貨倉會興建1座不高於42層高住宅,而潤發倉庫則興建6座不高於45層高的住宅,並提供662個車位。華潤於2023年2月就成功以137億元補地價,以住宅及商業樓面158萬呎計,每呎地價8,692元。故此,只要有任何一個項目重建,都足以為「麗玥苑」以西的景觀全面阻擋。

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