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備受矚目的新居屋2023即將登場，今次房委會共推出六個屋苑，涉及9,154個住宅單位，當中八成單位來自市區，近年相當罕見。但市區供應亦有高低之分。位於「宋皇臺站」出口旁的「啟悅苑」就被視為今期居屋王，由兩座組成、共提供2,046個單位，面積由278-475呎之間，預計售價由223萬-494萬元，平均呎價9,390元。要進駐居屋樓王，綠表買家最少要持有約18萬元的起始資金，而白表買家則需要有接近30萬元才可以。新居屋2023納米開放式戶型絕跡，但究竟樓盤的位置、環境、景觀， 有什麼地方需要留意，我們會一文跟大家詳細剖析。
我們Facebook專頁及YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！
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啟悅苑資料
| 樓盤名稱 | 啟悅苑 |
| 位置 | 啟徳2B6號地盤 |
| 單位數目 | 2,046個 |
| 座數 | 2座 |
| 面積 | 278-475呎 |
| 車位 | 住客: 93-137個 訪客: 4-6個 商舖: 5個 電單車: 19個 單位: 137個 |
| 校網 | 34校網 |
| 估計落成日期 | 2024-2025年 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/kaiyuet.html |
表: 啟悅苑售價
| 售價 | 223萬-494萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 9,390元 |
| 平均呎價 (市值) | 15,145元 |
供款參考
表: 綠表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 223萬元 | 494萬元 |
| 首期 | 5%: 11.15萬元 | 5%: 24.7萬元 |
| 貸款額 | 95%: 211.85萬元 | 95%: 469.3萬元 |
| 月供 | 10,606元 | 23,495元 |
| 第一筆資金* | 17.55萬元 | 49.6萬元 |
表: 白表計算供款
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 223萬元 | 494萬元 |
| 首期 | 10%: 22.3萬元 | 10%: 49.4萬元 |
| 貸款額 | 90%: 200.7萬元 | 90%: 444.96萬元 |
| 月供 | 10,460元 | 23,309元 |
| 第一筆資金* | 28.7萬元 | 74.3萬元 |
啟悅苑面積分布
| 面積 | 單位 | 佔比 |
| 278-287呎 | 651個 | 32% |
| 375-393呎 | 899個 | 44% |
| 459-475呎 | 496個 | 24% |
啟悅苑周邊規劃鳥瞰圖(VR)
項目背景
區內七幅地改劃公營房屋
被視為2023居屋王的啟德「啟悅苑」，其位置在啟德發展區以西，座落於「啟德體育館」斜對面。「啟悅苑」為「2B6」用地。原本屬於土木工程署用作啟德基建、以及港鐵沙中線用地之用，區內六幅分別為「2B1」、「2B2」、「2B3」、「2B4」、「2B5」及「2B6」，用地原本待工程完結後會作私樓發展，但政府因應市場對公營房屋需求增加，決定把這六幅用地，連同「1E1」地盤，改劃作公營房屋發展。
啟悅苑最鄰近宋皇臺站
新居屋2022年先推出「2B2」用地「啟欣苑」，但今次推出的「2B6」用地則在位置上最接近「宋皇臺站」出口，日後落雨也接近不用帶雨傘。連同「2B3」、「2B4」及「2B5」分別提供1,280伙、1,840伙及1,740伙均由房委會發展，全數會發展新居屋出售。至於「2B1」項目則劃為「綜合發展區(5)」、連同劃為「其他指定用途註明混合用(3)」的「1E1」地皮會交由房協發展。
2023年輕微修改規劃大綱
根據2019批出的初步規劃，以及其後在2023年的修訂，「2B1」至「2B6」的六幅用地，均會各自興建2座住宅，以及2層高零售大樓，預計可提供10,550個單位，連同「1E1」保留作重置「真善美邨」居民之用，預計提供2,050個單位在內，這七幅用地會提供12,600個住宅單位，預計容納人口35,190人。七幅用地共提供約875個私家車車位、116個電單車車位、840個單車車位及132個 商用私家車車位。政府亦計劃在「2B2-2B6」範圍內增設兩所幼稚園，以及在「2B3」用地內增設濕地街市。相關工程會分階段由2020年至2022年展開，預計2024年至2026年完工。
表: 啟德區七幅用地發展參數 (房委會)
| 2B6地盤 (啟悅苑) | 2B2地盤 (啟欣苑) | 2B3地盤 | 2B4地盤 | 2B5地盤 | |
| 地盤面積 | 153,928呎 | 129,170呎 | 120,559呎 | 122,712呎 | 122,712呎 |
| 地積比率 (修訂) | 6.6倍 | 6.6倍 | 6.6倍 (6.49倍) | 6.6倍 (7.72倍) | 6.6倍 |
| 可建樓面 (修訂) | 1,015,925呎 | 852,522呎 | 795,689呎 (783,096呎) | 809,899呎 (947,034呎) | 809,899呎 |
| 座數 | 2座 | 2座 | 1座 | 2座 | 2座 |
| 樓高 | 30層 | 40層 | 35層 | 35層 | 30層 |
| 單位數目 (修訂) | 2,050個 | 1,840個 | 1,470個 (1,280個) | 1,610個 (1,840) | 1,740個 |
| 預計人口 | 5,740人 | 5,150人 | 4,120人 | 4,510人 | 4,870人 |
| 車位 | 私家車: 93-137個 電單車: 19個 單車: 137個 商用: 5個 | 私家車: 84-123個 電單車: 17個 單車: 123個 商用: 8個 | 私家車: 86個 電單車: 12個 單車: 86個 商用: 6個 | 私家車: 123個 電單車: 17個 單車: 123個 商用: 6個 | 私家車: 79-116個 電單車: 16個 單車: 116個 商用: 7個 |
表: 啟德區七幅用地發展參數 (房協)
| 1E1地盤 | 2B1地盤 | |
| 地盤面積 | 184,068呎 | 148,546呎 |
| 地積比率 | 住用: 6倍 非住用: 2.2倍 | 6.8倍 |
| 可建樓面 | 逾110萬呎 | 1,010,113呎 |
| 座數 | 5座 | 2座 |
| 樓高 | 30層 | 40層 |
| 單位數目 | 2,050個 | 1,800個 |
| 預計人口 | 5,800人 | 5,000人 |
| 車位 | 私家車: 160個 電單車: 20個 單車: 135個 商用: 90個 | 私家車: 130個 電單車: 15個 單車: 120個 商用: 10個 |
區內居屋項目
啟朗苑
啟德區屬於新發展區，但區內首個居屋項目，就是在市建局資助房屋「煥然壹居」旁的「啟朗苑」，三座物業，合共提供683個單位，面積由286-471呎，當日折算呎價直迫一萬元，創出居屋推售以來的新高，售價由227.28至488.4萬元之間，均價9,755元呎。
煥然壹居
至於另一個資助房屋已經數到「煥然壹居」，是政府在2015年公布增大資助房屋計劃下的單位。位於啟德「沐翠街3號」，地盤面積61,290呎，共由三座高座及一座低座組成，合共有484個住宅單位，除了把146個單位預留住市區重建「樓換樓」之用，其餘則以折扣價售予合資格人士。項目共提供四種戶型，由開放式、一房、兩房及三房一套，面積由332-675呎不等。
啟欣苑
區內第三個居屋項目，就是「啟欣苑」，其位置挨近「宋皇壹站」，而非啟德區的中心區，跟今次即將推出的「啟悅苑」很相似。「啟欣苑」當日以平均呎價8,530元推出，因為項目有提供面積低至186呎的開放式單位，去到最大兩房單位448呎，故其售價低至124萬，最高價則為479萬元。
表: 啟德區內資助房屋
| 啟朗苑 | 煥然壹居 | 啟欣苑 | |
| 地址 | 啟德沐安街18號 | 啟德沐翠街3號 | 啟德2B2地盤 |
| 落成年份 | 2019年3月 | 2016年6月 | 2023-2024年 |
| 座數 | 3座 | 3座 | 2座 |
| 伙數 | 683呎 | 484個 | 1,840個 |
| 面積 | 286-471呎 | 332-675呎 | 186-448呎 |
區內私樓項目
啟德一號
作為區內首個私樓住宅項目，由中國海外發展的「啟德一號」，兩期合共提供1,169個單位，被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目，規定買家必須為香港永久性居民，且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民，最新二手呎價20,190元。
嘉匯、龍譽、天寰
「啟德一號」一期開售後，發展商在2017年1月也推出第二期，此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」，項目共由八座物業，合共提供900個單位，最細單位325呎起步。而第三個項目則為「龍譽」，屬內房保利置業首度進軍香港的項目，由4座共930個單位組成，有提供最細228呎開放式單位。其後，再有建灝地產發展的「天寰」推出，七座物業，合共822個單位。三個樓盤現時均份分別介乎23,000-24,000元之間。
尚．珒溋、嘉峯匯
啟德站以南的樓盤，包括「嘉峯匯」及「尚．珒溋」，其中合景泰富及龍湖地產合作的「尚．珒溋」，由七座組成，合共提供667個單位；至於嘉華地產發展的「嘉峯匯」則由十座組成，共提供1,006個住宅單位，兩個樓盤開售時的呎價分別為24,310元及22,887元。以至前身由海航持有的幾幅私樓用地，都分別被恒基及會德豐投得，並發展為「The Henley」及「Monaco」系列，部份都已經落成入伙。
表: 發展項目資料(啟德站以東南)
| 啟德一號 | 天寰 | 龍譽 | 嘉匯 | OASIS KAI TAK | |
| 地址 | 沐寧街2號 | 沐寧街1號 | 沐寧街9號 | 沐寧街7號 | 沐寧街10號 |
| 座數 | 1期: 8座 2期: 9座 | 7座 | 4座 | 8座 | 8座 |
| 單位 | 1,169伙 | 822個 | 930個 | 900個 | 648個 |
| 面積 | 1期: 367-1,663呎 2期: 375-2,414呎 | 232-2,555呎 | 228-2,703呎 | 325-2,193呎 | 275-1,530呎 |
| 車位數目 | 196個 | 145個 | 176個 | 149個 | 96個 |
| 發展商 | 中國海外 | 建灝地產 | 保利置業 | 嘉華地產 | 會德豐 |
| 入伙日期 | 1期: 2017年6月 2期: 2017年7月 | 2018年12月 | 2018年11月 | 2018年8月 | 2018年12月 |
| 驗樓得分 | 83分 | 75分 | 57分 | 85分 | 97分 |
表: 發展項目資料(啟德站以南)
| 嘉峯匯 | 尚．珒溋 | The Henley | Monaco | Monaco One | |
| 地址 | 沐泰街9號 | 沐泰街11號 | 沐泰街7號 | 沐泰街12號 | 沐泰街10號 |
| 座數 | 10座 | 7座 | 7座 | 6座 | 7座 |
| 單位 | 1,006個 | 667個 | 1,184個 | 646個 | 1,051個 |
| 面積 | 287-3,268呎 | 332-2,566呎 | 1期: 186-1,350呎 2期: 379-1,365呎 3期: 229-778呎 | 1期: 280-1,394呎 2期: 332-1,679呎 | 1期: 319-1,471呎 2期: 324-1,708呎 |
| 車位數目 | 117個 | 178個 | 122個 | 111個 | 100個 |
| 發展商 | 嘉華地產 | 合景泰富、龍湖地產 | 恒基地產 | 會德豐 | 會德豐 |
| 入伙 | 2021年11月 | 2021年11月 | 2021年11月 | 2022年4月 | 2022年10月 |
| 驗樓得分 | 90分 | 64分 | 85分 | 75分 | — |
胡．說評析
1. 景觀
一線之選(地盤西北，望向宋皇臺方向)
「啟悅苑」位於啟德城中心以西北位置，據已獲批的規劃大綱，項目共由兩座組成，座落於地盤的一前一後位置，跟之前的「啟欣苑」擺位有點相似。由於其座落於大單邊位置，地盤西南方均會望到較開揚景觀，透過前方「宋皇臺公園」望向「傲雲峰」一帶。「傲雲峰」附近用地多為一些昔日鄰近機場的工業大廈及貨倉，部份已改劃為「綜合發展區」故有較大重建機會。但因隔了「宋皇臺公園」故就算重建亦對「啟悅苑」的影響也不算很大，仍可視為景觀的一線之選。
宋皇臺道62-68號
位於「傲雲峰」旁的「宋皇臺道62-68號」的「飛達工商業中心」為正在營運中的工廈。項目佔地57,319呎，被劃為「綜合發展區(1)」，最高的住用樓面為435,950呎，以及提供87,190呎的非住用樓面。項目於十年前，業主曾集合了86%業權並算聯合招標出售，故日後都有機會重建為商住項目。
宋皇臺道70號
位於「飛達工商業中心」毗鄰的「好收成中心」及「金賜工業中心」，被劃為「綜合發展區(2)」，最高的住用樓面為678,145呎，以及提供135,629呎的非住用樓面，並於2020年時獲批建住宅，會分兩期發展。其中挨近木廠街的「金錫工業中心」會重建為1座樓高28層的住宅，一層兩伙共提供48個單位，初步計劃設有100個車位；而「好收成中心」則為二期建有兩座樓高28層住宅，共提供777單位，會提供105個車位。
宋皇臺道90-100號
一直延伸落去，有「華大工業大廈」及「蓋一大廈」，現時被劃為「綜合發展區(3)」，最高的核准住用樓面為673,839呎，以及提供135,091呎的非住用樓面。在2021年9月獲批建重建，會分2期發展，共提供746伙及340個私家車車位。當中第一期地盤面積35,500呎，興建3座樓高30層的住宅，提供350個單位；第2期地盤則會再分ABC期，興建4座31層高住宅，提供396個住宅單位。
香港盲人輔道會
華大工業大廈旁，位於木廠街方向的「香港盲人輔導會」會重建為100米高的新社福綜合大樓外，在位於土瓜灣道及宋皇臺道交界的用地則會發展公共房屋用地，會重建一幢樓高100米的公屋單位，料可提供600個住宅單位，預計於2027-2028年才落成。現時則批予作過渡性房屋之用，提供110個單位。
十三街重建項目
在整個宋皇臺道後方就是「十三街」，現劃為「綜合發展區」，規劃大綱容許最高住用面積為229萬呎，以及458,555呎的非住用面積，被市建局列為「擬議重建優先地區」，相信日後預料亦會重建。位於五街附近的用地，以及工業大廈已被市建局確認會重建。而現存的煤氣鼓用地也劃為住宅甲類，待日後搬遷煤氣廠後亦可發展住宅。
表: 宋皇臺道部份重建項目
| 宋皇臺道62-68號 | 宋皇臺道70號 | 宋皇臺道90-100號 | 土瓜灣道 | |
| 規劃樓面 | 住用: 435,950呎 商用: 87,190呎 | 住用: 678,145呎 商用: 135,629呎 | 住用: 673,839呎 商用: 135,091呎 | 住用: 330,999呎 商用: 66,200呎 |
| 單位 | 待定 | 825個單位 | 746個 | 600個 |
二線之選(地盤以東南)
雖然景觀上，「宋皇臺道」會有較多重建項目發展，但畢竟隔了一個公園，故對西北單位影響相對輕微，地盤以東南的單位則可以望向「體育園」方向，體育館樓高約46米，場館設4,000個固定座位主場外，還備有可容納400名觀眾的副場，進行籃球、排球、羽毛球，乒乓球和武術等運動；還有一個可開合上蓋的體育館，高度則達70米，會提供一個50,000個座位及可開合上蓋的體育館，以便舉辦大型國際體育賽事及文娛活動。高層單位則還俯瞰「啟德體育館」，遠眺跑道區住宅及觀塘避風塘景色。不過根據過往「啟欣苑」的經驗，該方向剛好為走廊末端，故實際未必有單位望向此景觀。
次級之選(地盤以西北、地盤以東北)
不過怎樣也好，樓盤的最次級景觀一定為地盤以西北、以及地盤以東北的單位。因為其主要分兩座，故其中一座會較挨近「宋皇臺站」的單位，另一座的西北方的單位則以望樓景為主。挨近「宋皇臺站」的單位，其前方就長實去年以87億元投得三合一用地，其中正前方的一幅為「2A10」用地，其核准高度為125米，比起現時核准只有100米的「啟悅苑」為高，故可以預視無論高中低層也沒有景觀可言，只能望到樓景。另外，地盤以東北則為「2B5」地盤，亦會興建兩座居屋，共提供1,740個單位，核准高度也達100米，故東北方的單位也只能望樓景為主。故純粹從景觀角度，應被視為次選考慮。
2. 交通配套
最近巴士站需前往太子道東
位於啟德城中心以西北面，位置上較偏近「太子道東」，專線小巴70號，由鑽石山開出可以通往奧海城，沿途會經過太子港鐵站；亦有過海巴士包括九巴「101號」由觀塘往堅尼地城；九巴「106號」由黃大仙至小西灣、九巴「107號」由九龍灣至華富貴等。
步行一分鐘可到宋皇臺站
由於屯馬線已經開通，故日後「啟悅苑」的住戶可以步行約一至兩分鐘，前往最近的「宋皇臺站」A出口。「沙中線過海段」已通車，可幾站直達金鐘及灣仔會展。
表: 區內巴士選擇
| 巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
| 九巴101號 | 觀塘-堅尼地城 | 3-12分鐘 | 05:30-00:30 | 9.8元 |
| 九巴106號 | 黃大仙-小西灣 | 4-12分鐘 | 05:40-00:00 | 9.8元 |
| 九巴107號 | 九龍灣-華貴 | 7-20分鐘 | 平日: 06:10-00:00 假日: 06:45-00:00 | 11.1元 |
附近配套
坐落34區名校網
還有一點，就是校網。雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶，但以校網劃分則跌入34區校網，為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。這一點也是其餘幾個新居屋所沒有的優勢。
生活配套漸元善
至於生活配套方面，看似荒蕪的啟德區，實在也沒有太多的配套。最近的大型商場已經數到新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」、或者九龍城廣場，但隨著附近南豐的「Airside」會於今年開幕，合共70萬呎樓面的購物商場內，預計商場內有超過160個購物、餐飲及消閒的商戶。而且AEON亦租用了啟德體育園舖位9年，包括會為顧客提供外賣食物、日本直送有機鮮活食品，內裡亦提供麵包店、輕便運動和戶外用品。據房委會規劃，會在「2B3」號地盤，會設有一個提供40個攤檔的濕地市場，可滿生活所需。
周邊地貌慢慢提升
事實上，隨著日後啟德區發展，周邊環境也會不斷改變，也會慢慢提升附近的生活質素。例如鐵路下方會設置地下街、毗鄰「綜合發展區」捱近啟德河方向也需要有一定的文娛設施，還有會保育龍津橋，故地貌會不斷提升。但當然有得也有失，例如區內也有綜合發展區用地，會撥作興建「簡約公屋」，這點準買家也要先知道。
美化啟德河
在AIRSIDE對面，佔地1.97公頃的「綜合發展區(2)」用地，位於啟德河的西南側。這幅用地的西南面會用作酒店及零售設施用途；毗鄰啟德河則發展為公眾休憩用地，河道兩旁亦會興建河畔長廊。根據規劃，這幅土地上會連同毗連「藝術及演藝用途」及「休憩用地」地帶合併發展，令土地總面積達3.76公頃，內設一個「弧形園景美化高架行人道」橫跨北部用地，並在設計上配合AIRSIDE建築高度，令啟德河兩旁的景致對稱。政府都計劃在啟德河，各預留兩道闊5米的非建築用地，以令河畔景觀更廣闊，同時在河畔兩旁設商店、茶座和食肆。
設置園景美化高架行人道及表演場地
在「綜合發展區(2)」也會透過地盤「弧形園景美化高架行人道」，把用地發展看台及表演場地，在地盤以南位置會設置類似「香港文化中心」露天廣場的大階梯，從平台拾級而下，供公眾觀賞和作戶外表演之用之用。
表: 附近綜合發展區用地
| 綜合發展區(2) | |
| 地盤面積 | 212,055呎 |
| 地積比率 | 4.5倍 |
| 最高可建樓面 | 95萬呎 (酒店、零售) |
| 建築物高度 | 40米 |
車站延伸出地下街
為改善與周邊地區的接連及行人環境，大綱圖在啟德城中心區劃定一條「地下購物街」，連接九龍城、新蒲崗、啟德發展區，以及沙中線「啟德站」及「宋王臺站」，擬議「地下街」全長約1500米，分兩段，包括貫穿九龍城段(約20米闊及1100米長)及東北面較遠處的新蒲崗段(約15米闊及400米長)。
其他因素
地盤下方為「鐵路保護界限」
跟「啟欣苑」相似，「啟悅苑」下方會有一少部份為「鐵路保護界限」，長遠會否要住戶攤分維修費，令管理費會相對高昂一點，這點值得準買家留意。
區內興建簡約公屋
最近備受爭議的「簡約公屋」，其選址就在「AIRSIDE」旁邊的「綜合發展區(3)」。簡約公屋佔地5.7公頃，會興建10,700個住宅單位，為眾簡約公屋量數最多，其位置正正在地盤與Airside之間。
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