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長實跟市建局合作的深水埗「愛海頌」延期210天交樓後,終於在2021年年尾前入伙。當日有業主向我們反映,本已獲銀行批出按揭,卻因延期而要跟銀行再商討按揭安排,同時亦要繼續租樓住,產生額外開支。發展商多了時間起樓,究竟是否「慢功出細貨」? 我們決定前往跟驗樓師一起開箱驗樓。

本文目錄

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項目背景

「愛海頌」一共由四座物業組成,分布於三個地盤。其中第一座位於較後方的「海壇街218號」、第二座則在一座對面,日後前方就是恒基的重建項目;第三及五座則面向「通州街」方向,較捱近「西九龍走廊」。三個地盤分布於不同街道,這個項目是市建局推出的「海壇街」重建項目,佔地80,800呎,長實在2014年投得發展權。

愛海頌
愛海頌分布

: 愛海頌資料表

地址深水埗海壇街201號、203號及218號
單位數目876個
面積474-786呎
校網40區校網
發展商長實、市建局

發展商在2019年開售時,當時香港正經歷社會運動,開出首批180個單位的價單,折實平均呎價18,688元,較「匯璽」21,700多元低了約14%。當日用較高溢價買入新地「匯璽」,收樓時在我們平台的驗樓得分也有93分,都算值回票價;但選擇了「愛海頌」,情況又如何呢? 我們驗收的單位在5座低層H室,一個實用505呎的單位,是一個兩房單位,業主以861萬元買入,相當於呎價17,050元。

愛海頌驗樓單位

: 驗樓樓盤資料

屋苑愛海頌
面積505呎
單位5座低層H室
樓價861萬元
呎價17,050元
得分85分

驗樓問題

1. 廚房儲物量淺窄

由玄關行入來,就是曲尺型開放式廚房,發展商有追趕家居潮流,安裝了無觸碰式燈箱。驟眼以為廚房有儲物空間,怎料打開櫃門一看,才知道儲物量很少,櫃身很淺。部份則用來收納總電掣箱。整個廚房較大儲物量只有三個地方,雪櫃頂的櫃、微波爐底下的櫃、以及洗手盆櫃底。

廚房儲物量淺窄

2. 單位設巨型斜牆身

在開放式廚房跟洗手間附近,這裡設有一幅斜牆身,這部份位置會跟管道槽及垃圾房連接,牆身也較毗鄰牆身厚了超過一倍,由於外接公家地方,故需要計入實用面積售予小業主。

單位設巨型斜牆身

3. 洗手間不設煤氣爐

屬於黑廁設計的洗手間,最特別之處是沒有煤氣爐,而提供電熱水爐,因電熱水爐置於廚房的天花頂,故戶主需要用遙控來調節溫度。整個洗手間,驗樓師在這裡找到不算很多問題,但有一個微細問題則建議必須執修,否則後果嚴重,就是鏡邊旁的大條隙縫,因這位置本身具備防水功能,最擔心花灑水流可能會濺至隙邊,石背從石邊入水,積聚在背面,長遠會滲至浴室外,所以一定要唧膠來修補。

洗手間不設煤氣爐

4. 固定窗戶難清潔

客飯廳主體面積有160呎大,最特別是有三角形位置,設置兩邊窗,有助引入兩邊景觀,但因為其中一扇窗外望是「西九龍走廊」,所以要加裝隔音鯺以及固定窗戶。然而,這扇固定玻璃窗卻因上方是排氣喉,會噴出很多油煙,玻璃窗容易藏污漬,但卻受制於這幅隔音鯺,業主不能自行清潔,日後可能需要透過管理公司租用吊船下才能清潔。

固定窗戶難清潔
固定玻璃窗卻因上方是排氣喉

5. 韆鞦窗螺絲未鎖上

客廳設有韆鞦窗,打開時會聽到兩次「咔」聲,但要把窗戶關上,則必須把窗向外盡推才能關上,身體也須稍為向外傾才可以,有一點危險。還有,在這扇韆鞦窗上,驗樓師看見窗鉸螺絲未完全鎖上。由於這扇窗只依賴三粒螺絲來固定窗框,反覆使用時,窗鉸可能會彈起。驗樓師認為,始終這扇窗面積大,而且要把它向外盡推才可關窗,偶然推動所產生的力量,必須鎖緊螺絲才免生危險。

韆鞦窗螺絲未鎖上

6. 韆鞦窗窗框壓線裝歪

另外,韆鞦窗窗框壓線裝工有問題,使用上會刮手,需要把壓線及玻璃膠脫下,並重新裝上才可解決問題。驗樓師估計,發展商在更換崩花玻璃時曾經切開膠邊,但重新唧玻璃膠卻裝工不美觀,但要解決問題並不困難。

韆鞦窗窗框壓線裝歪

7. 主人房受制玄關欠氣勢

由客飯廳經過走廊是兩間睡房,進入主人房第一感覺,會感覺稍為欠缺主人房氣勢,因為空間偏細,背後也跟玄關佔據一定空間有關。若果玄關位能納入主人房內,空間或會大一點。

主人房有玄關

8. 客房房門置中

至於客房,房門置於兩幅牆身的中間,如果能夠捱近旁邊開啟,則有助拉闊睡房牆身。現在設計不能利用牆身來打直放床,睡床只能靠窗邊打橫放,侷限放傢俬自由度。

客房房門置中

9. 玻璃窗出現大範圍崩花

客房的玻璃窗比主人房的窗還要大一點,但兩扇窗的崩花也很明顯。旁邊也有很多崩花散落在不同角落。驗樓師相信,跟工人拆棚時,網內沙石從由高處跌下時,受風吹動時而彈在玻璃上。他表示,往往愈低層問題愈多,因為沙石會由高層跌下,所以低層單位的玻璃窗更換機率較大。

玻璃窗出現大範圍崩花

10. 地板鬆

最後,單位內也有一些地方失分較多,就是全屋多處地板有鬆,驗樓師整個人企上去,也明顯見到郁動,最終連同窗兩項扣分較誇張,拖低驗樓得分至85分,但都較對上一個我們驗收的長實樓盤荃灣「愛炫美」的72分有改善。我們將驗樓結果交給發展商長實,回覆指,業主已遞交「樓宇接收核對表格」,承建商已全部執修完工。

地板鬆

胡.說評析

1. 有採用發展商高成數按揭需部署轉按

「愛海頌」當日延期交樓,實情很大程度跟公家地方有關,除了地盤內一座設護老院;三五座毗鄰也按地契要求興建公園,終令項目落成有所拖延。遲交樓,業主說對自己影響不算太大,唯一是原本打算入住一段時間才需要處理轉按問題,但現在相信在入伙後已經要著手部署,事關「愛海頌」當日開售,發展商推出了高成數一按及二按,息率「先低後高」,首三年2.275厘,第四年起會跳升至6.125厘,所以一定要轉按。

2. 入伙平均呎租40元

「愛海頌」入伙後,開始慢慢湧出租盤,市場約有30個租盤,並促成了約零星租務個案,平均呎租約40元左右。若以業主買入價861萬元計算,單位租約20,000多元計,在扣除管理費前的回報大約有2.82厘,略高於大市2.7厘的水平。當然,「海壇街」這一區的環境仍有待轉型,因為對面舊樓均為電器回收商、或者車房,晚上仍會較寧靜,租客可能也會考慮這一點。

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