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長實跟市建局合作的深水埗「愛海頌」延期210天交樓後，終於在2021年年尾前入伙。當日有業主向我們反映，本已獲銀行批出按揭，卻因延期而要跟銀行再商討按揭安排，同時亦要繼續租樓住，產生額外開支。發展商多了時間起樓，究竟是否「慢功出細貨」? 我們決定前往跟驗樓師一起開箱驗樓。
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項目背景
「愛海頌」一共由四座物業組成，分布於三個地盤。其中第一座位於較後方的「海壇街218號」、第二座則在一座對面，日後前方就是恒基的重建項目；第三及五座則面向「通州街」方向，較捱近「西九龍走廊」。三個地盤分布於不同街道，這個項目是市建局推出的「海壇街」重建項目，佔地80,800呎，長實在2014年投得發展權。
表: 愛海頌資料表
| 地址 | 深水埗海壇街201號、203號及218號 |
| 單位數目 | 876個 |
| 面積 | 474-786呎 |
| 校網 | 40區校網 |
| 發展商 | 長實、市建局 |
發展商在2019年開售時，當時香港正經歷社會運動，開出首批180個單位的價單，折實平均呎價18,688元，較「匯璽」21,700多元低了約14%。當日用較高溢價買入新地「匯璽」，收樓時在我們平台的驗樓得分也有93分，都算值回票價；但選擇了「愛海頌」，情況又如何呢? 我們驗收的單位在5座低層H室，一個實用505呎的單位，是一個兩房單位，業主以861萬元買入，相當於呎價17,050元。
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 愛海頌 |
| 面積 | 505呎 |
| 單位 | 5座低層H室 |
| 樓價 | 861萬元 |
| 呎價 | 17,050元 |
| 得分 | 85分 |
驗樓問題
1. 廚房儲物量淺窄
由玄關行入來，就是曲尺型開放式廚房，發展商有追趕家居潮流，安裝了無觸碰式燈箱。驟眼以為廚房有儲物空間，怎料打開櫃門一看，才知道儲物量很少，櫃身很淺。部份則用來收納總電掣箱。整個廚房較大儲物量只有三個地方，雪櫃頂的櫃、微波爐底下的櫃、以及洗手盆櫃底。
2. 單位設巨型斜牆身
在開放式廚房跟洗手間附近，這裡設有一幅斜牆身，這部份位置會跟管道槽及垃圾房連接，牆身也較毗鄰牆身厚了超過一倍，由於外接公家地方，故需要計入實用面積售予小業主。
3. 洗手間不設煤氣爐
屬於黑廁設計的洗手間，最特別之處是沒有煤氣爐，而提供電熱水爐，因電熱水爐置於廚房的天花頂，故戶主需要用遙控來調節溫度。整個洗手間，驗樓師在這裡找到不算很多問題，但有一個微細問題則建議必須執修，否則後果嚴重，就是鏡邊旁的大條隙縫，因這位置本身具備防水功能，最擔心花灑水流可能會濺至隙邊，石背從石邊入水，積聚在背面，長遠會滲至浴室外，所以一定要唧膠來修補。
4. 固定窗戶難清潔
客飯廳主體面積有160呎大，最特別是有三角形位置，設置兩邊窗，有助引入兩邊景觀，但因為其中一扇窗外望是「西九龍走廊」，所以要加裝隔音鯺以及固定窗戶。然而，這扇固定玻璃窗卻因上方是排氣喉，會噴出很多油煙，玻璃窗容易藏污漬，但卻受制於這幅隔音鯺，業主不能自行清潔，日後可能需要透過管理公司租用吊船下才能清潔。
5. 韆鞦窗螺絲未鎖上
客廳設有韆鞦窗，打開時會聽到兩次「咔」聲，但要把窗戶關上，則必須把窗向外盡推才能關上，身體也須稍為向外傾才可以，有一點危險。還有，在這扇韆鞦窗上，驗樓師看見窗鉸螺絲未完全鎖上。由於這扇窗只依賴三粒螺絲來固定窗框，反覆使用時，窗鉸可能會彈起。驗樓師認為，始終這扇窗面積大，而且要把它向外盡推才可關窗，偶然推動所產生的力量，必須鎖緊螺絲才免生危險。
6. 韆鞦窗窗框壓線裝歪
另外，韆鞦窗窗框壓線裝工有問題，使用上會刮手，需要把壓線及玻璃膠脫下，並重新裝上才可解決問題。驗樓師估計，發展商在更換崩花玻璃時曾經切開膠邊，但重新唧玻璃膠卻裝工不美觀，但要解決問題並不困難。
7. 主人房受制玄關欠氣勢
由客飯廳經過走廊是兩間睡房，進入主人房第一感覺，會感覺稍為欠缺主人房氣勢，因為空間偏細，背後也跟玄關佔據一定空間有關。若果玄關位能納入主人房內，空間或會大一點。
8. 客房房門置中
至於客房，房門置於兩幅牆身的中間，如果能夠捱近旁邊開啟，則有助拉闊睡房牆身。現在設計不能利用牆身來打直放床，睡床只能靠窗邊打橫放，侷限放傢俬自由度。
9. 玻璃窗出現大範圍崩花
客房的玻璃窗比主人房的窗還要大一點，但兩扇窗的崩花也很明顯。旁邊也有很多崩花散落在不同角落。驗樓師相信，跟工人拆棚時，網內沙石從由高處跌下時，受風吹動時而彈在玻璃上。他表示，往往愈低層問題愈多，因為沙石會由高層跌下，所以低層單位的玻璃窗更換機率較大。
10. 地板鬆
最後，單位內也有一些地方失分較多，就是全屋多處地板有鬆，驗樓師整個人企上去，也明顯見到郁動，最終連同窗兩項扣分較誇張，拖低驗樓得分至85分，但都較對上一個我們驗收的長實樓盤荃灣「愛炫美」的72分有改善。我們將驗樓結果交給發展商長實，回覆指，業主已遞交「樓宇接收核對表格」，承建商已全部執修完工。
胡．說評析
1. 有採用發展商高成數按揭需部署轉按
「愛海頌」當日延期交樓，實情很大程度跟公家地方有關，除了地盤內一座設護老院；三五座毗鄰也按地契要求興建公園，終令項目落成有所拖延。遲交樓，業主說對自己影響不算太大，唯一是原本打算入住一段時間才需要處理轉按問題，但現在相信在入伙後已經要著手部署，事關「愛海頌」當日開售，發展商推出了高成數一按及二按，息率「先低後高」，首三年2.275厘，第四年起會跳升至6.125厘，所以一定要轉按。
2. 入伙平均呎租40元
「愛海頌」入伙後，開始慢慢湧出租盤，市場約有30個租盤，並促成了約零星租務個案，平均呎租約40元左右。若以業主買入價861萬元計算，單位租約20,000多元計，在扣除管理費前的回報大約有2.82厘，略高於大市2.7厘的水平。當然，「海壇街」這一區的環境仍有待轉型，因為對面舊樓均為電器回收商、或者車房，晚上仍會較寧靜，租客可能也會考慮這一點。
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