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恒基在西營盤旁的「藝里坊.2號」剛入伙,我們碰巧會驗收全盤分層最細190呎的單位。雖然在整個驗收過程,驗樓師在單位發現的問題並不多,在計算分數的十五個項目中,批盪、石材、腳線、地磚、家電、假天花及整潔,驗樓師全給予滿分;只是舖磚手工則扣了多一點分數,其他則保持平穩,最終單位取得91分,評級屬於優質。但大家更關注的是,當政府決心提高人均面積時,一些納米蚊型單位會否成為絕響呢? 如此單位會否毫無吸引力呢? 我們決定前往現場看看。

本文目錄

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項目背景

「藝里坊.2號」位於「西營盤站」旁,前身為「忠正街」的舊樓。恒地夥拍培新集團一直在區內密密收購,在2016年時,在持有「忠正街13-17號」95%業權後,引用強拍條例申請強拍統一業權,結果連同周邊地盤一併發展,而拆卸舊樓起樓,終分開兩期發展。第一期位於「忠正街6-22號」,發展為「藝里坊.1號」;而餘下用地位於「忠正街1-19號」則發展「藝里坊.2號」。

藝里坊.2號

藝里坊.2號資料表

地址西營盤忠正街1-19號
單位數目264個
面積分層: 196-381呎
特色: 174-359呎
校網11區校網
發展商恒基

拆卸舊樓同時,也透過在翻新周邊舊樓,繪畫了不少壁面,藉以美化環境。我們參觀的單位位於「中層K室」,為實用面積196呎的開放式單位。由一座物業組成的「藝里坊.2號」,全盤264個單位,均以這類迷你戶型為主,一層十一個單位,若撇除特色單位,分層面積由196至381呎之間。

【藝里坊‧2號:驗樓】最細納米樓曝光!192呎租金幾多? (附影片)

驗樓單位資料

屋苑藝里坊.2號
面積196呎
單位中層K室
樓價583萬元
呎價29,745元
得分91分

驗樓問題

大門門框布滿釘孔

單位196呎,基本上一眼望透。麻雀雖小,但發展商也花了一點花思,如近大門附近訂造薄身鞋櫃,上方鏡身安裝了智能家電的裝置,對面開放式廚房,麻雀雖小,但五臟俱全,但實情驗樓師踏入門口一刻,卻發現大門封口線有很多釘孔。「這裡有一個、下方又有一個,還有在再下方也見到一個,對面也有,跟師傅執修時手工不理想有關,應該按著木條的紋理來執修。除了釘孔外,門邊也有甩皮問題,跟裝門時過貼弄穿皮面,可以把門校重新安裝可解決問題。」驗樓師陳智康說。

大門門框布滿釘孔
門邊也有甩皮問題

洗手間牆磚現崩花

大門口右手邊就是洗手間,感覺頗為狹窄,玻璃鏡身下方有個迷你儲物櫃,但玻璃鏡身內,打開後會見到深度不足,很難儲物。除此以外,驗樓師在洗手間也找到兩個問題,包括牆磚採用了弧形,而上方頗具凹凸及立體感,然而直角位置卻見崩點。驗樓師估計,跟工人安裝鏡櫃時不小心碰撞,導致有崩花問題。他認為,因為要順著弧度執修會較困難,需有較強的打磨技巧。

洗手間牆磚現崩花

浴缸邊欠唧膠擔心漏水

企缸旁修口位唧膠離隙,驗樓師可輕易攝得下紙張,故必須補唧膠。因為一塊玻璃連接客飯廳牆身,這裡必須特別留意,否則水流有可能穿過框,並由牆底而過。

浴缸邊欠唧膠擔心漏水

單位橫樑多難向上發展

由洗手間行出來就是客飯廳主體面積。由於洗手間長度約有2.5米,客飯廳的主體面積空間不算很大,量度樓書大約只有70多呎,大約等於一般新盤的主人房面積,所以要好好運用空間,也必須要向高空發展,但單位的陣位較多,會局限業主如何運用空間。

單位橫樑多難向上發展

地板掃口顏色深淺不一

驗樓師在單位的地板也發現一點問題,認為手工可以做得更理想。他發現掃口位則因有新舊、及施工時的先後次序,可能補了一次後,清潔拖地會掃走掃口,之後重新補掃口,令到掃口位置顏色不一。他建議,最簡單方法就是全屋重新做掃口,可減少色差。

地板掃口顏色深淺不一

露台採巴士摺門難用盡空間

單位外接22呎露台,對照196呎的單位來說,比例算偏大,而且露台門採巴士摺門設計。巴士摺門會局限了整個露台的運用,如果採用打橫開合的趟門,就可以盡用22呎的空間。

露台採巴士摺門難用盡空間

露台插鎖會弄花地板

驗樓師也提醒業主在使用巴士摺門時要份外小心。「你會見到地板有很大花痕,跟工人開插鎖時不小心有關,把插鎖向下有機會碰及地板,業主或執修工人做得不理想,會聽到一些聲響,多使用幾次便會刮花地板,所以必須要小心使用,必須把鎖扣拉到最高,盡量把拉柄推向上會較穩陣。長期拖拉也會令插鎖破壞。」

露台插鎖會弄花地板

胡.說評析

單幢項目仍設會所

雖然「藝里坊.2號」屬於單幢樓,但都提供了5,400多呎的會所,位於項目的二樓及三樓。其中室內會所設於三樓,健身室屬基本盤外,因應疫情未能外旅,會所也以休閒露營為主題,還闢出一間房間予小朋友扮演露營之用。會所也增設不少閱讀空間及一人工作室,符合在家工作需求大增的大趨勢。走落一層至二樓,就是戶外平台,但設置了燒烤爐可供住戶租用。

5,400多呎的會所,位於項目的二樓及三樓
健身室

租值保持約67-73元呎水平

當政府打算提高人均面積,未來這類納米樓會否絕跡、或者大跌價呢? 可能也要視乎需求。但因樓盤在「西營盤」站口旁,有鐵路優勢,跟中環僅只有兩站之距,可能會吸引就近工作的打工仔租住。也正因為如此,這類單位在過去的租金尚算堅挺。「藝里坊.2號」入伙後促成的租務,每呎也高見於67-73元呎左右,以單位面積192呎計,月租可達14,000元以上,按業主購入價583萬元計,在扣除管理費前的回報約2.9厘,略高於大市水平。

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