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由內房中洲置業發展的火炭「星凱．堤岸」剛落成交樓，驗樓當日正值颱風泰利襲港，大風大雨下會否有漏水、滲水等問題，我們馬上入屋望望。
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項目背景
共由四座物業組成，提供1,335個單位的項目，雖然位於火炭工業區內，但卻勝在近火炭港鐵站。項目由內房中洲置業發展，記得當年開售時撞著內房恒大財困，銀行收緊對中資發展商的樓花按揭，火燒連環船影響到「星凱．堤岸」。事過境遷，買家在按揭一環上也算順利過渡，交樓質素又是否順利過關? 抽中開箱的單位，是一個位於1座低層H室，實用568呎的兩房戶型。業主當日以960.3萬元買入，平均呎價16,907元。568呎不是間三房，而是開兩房連一間工人房! 理應廳大房大吧?! 實際是否如此? 入屋望望便知道了。
表: 星凱．堤岸資料表
| 地址 | 坳背灣街1號 |
| 單位數目 | 1,335個 |
| 面積 | 228-2,001呎 |
| 校網 | 91校網 |
| 發展商 | 中洲置業 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | 星凱．堤岸 |
| 面積 | 568呎 |
| 單位 | 1座低層H室 |
| 樓價 | 960.3萬元 |
| 呎價 | 16,907元 |
| 得分 | 82分 |
驗樓特色
玄關未能發揮其功能
入屋經過玄關長2.3米，玄關面積有27呎大，跟一般新盤不同，入到來看不見有鞋櫃或儲物櫃，業主需要自行添置，大門開合方向，故理應不會放在大門附近，否則會影響出入，但就要放在對面位置，但卻會受制於工作間的門，故不足以放置鞋櫃，故不能發揮玄關功能。
工人房電掣擺位奇怪
入來工作間望望，空間不算闊落，只有20呎大，長度只有約1.6米。如果真的聘請工人姐姐也不能過高，還有望一望並沒有冷氣，故只能透過通風窗來通風，有點難為工人。若不做工人房，而改作儲物房，但空間就不算很大。另外，牆上設有兩組電掣，下方設有電掣可以理解，但上方用來做什麼? 暫時也未太理解到可安裝什麼裝置。會否是把工人房向高空發展，聘請兩個工人? 暫時不知道原因在哪?
廚房工作枱面有微斜易積水
「星凱．堤岸」兩房一共有451個，梗廚佔大約60%，一共有263伙。門後方放置了雙門雪櫃，還有儲物櫃，行前一點的L形工作枱面，上方設有鋅盆、三頭煤氣爐頭，下方放置洗衣及乾衣機、蒸焗爐等裝置，上方就做了吊櫃，純粹看廚房應該不覺得有什麼問題。驗樓師試了來去水也沒發現問題，唯獨你能否看見有灘水? 剛才驗樓師試水時，發現水流向工作枱面方向斜下去，建議戶主日後更改使用習慣，把一條毛巾放在鋅盆附近擋水，因為若堅持重造工作枱面牽涉工程龐大，也需要日後重造枱面後需要重新試水。
外牆磚鬆脫極危險
驗樓師鍾智剛在打開牆檢驗外牆時，徒手抽出來了兩塊磚，在八號風球下竟然出現如此問題，情況是相當危險。他表示，出現空鼓是因為磚沒有貼實，加上窗底沒有唧防水膠。他續說，若有唧防水膠或可「頂一頂」減少風險，然而當幾個問題一起出現，便令外牆磚可以取出來。
露台門撞向石壆
由廚房走過來就是客飯廳，外接露台可望到「御龍山」、「火炭港鐵大樓」、以及下方有火炭站，偶有噪音問題，所以要做一些減音措施，例如露台有減音擋，露台也有隔音物料，還有這扇減音門。雖然有點阻礙空間，但使用上要小心，因為末端設有一個壆位，長期碰撞或許會損壞減音門。近露台旁有一間睡房，面積有49呎，同樣都要做噪音緩解措施。
客飯廳設兩部冷氣機
我們看看客飯廳，客飯廳長超5米，闊2.65米，主體面積都有143呎。剛才我才說過工人房沒有冷氣機，但偏偏客飯廳卻有兩部冷氣機，感覺分配很不均勻。客飯廳一部冷氣也應該足夠吧! 戶主也有同感。
工作平台外受貨倉抽風機影響
過來是工作平台，若我們同時打開露台門及工作平台門，理應有對流很通風，但我猜想戶主不會長期打開工作平台門，為何? 打開便知道。能否聽到嗎? 都很嘈吵。因為這裡會望到沙田冷倉外置的抽風機，會發出幾強的聲響。當然未來可能會改劃，因為長實打算把火炭區申請改劃，包括「沙田冷倉」會連同「百適貨倉」興建2座29層高住宅；前一點的「安盛工業大廈」、「海輝工業中業中心」興建4座32-34層高的住宅。但當然這些也是很遙遠的事。
工作平台圍欄未唧膠
驗樓師檢查玻璃圍欄，發現扶手底全部都未唧膠。玻璃圍欄下方應用唧膠把它們固定，但現在上方是有唧膠，但下方則沒有，當中其中一塊沒有膠粒固定下，甚至乎徒手可搖得郁。驗樓當日正值八號風球，強風吹襲下不斷搖動，太大力也會撞爛玻璃。
坐廁設雙閘掣
由工作平台經過走廊，就是洗手間及另一間睡房。但毗鄰這扇玻璃幕牆，一邊為磨砂玻璃、一邊則為清玻璃，玻璃有點不清潔，日後要清潔的話，除了在工作平台及透過工具協助清潔，我估計也頗難處理，可能也需要靠吊船才可以。過來洗手間，洗手間屬於光廁，裝潢都算幾靚，洗手盆上方設置了鏡櫃，內設smart mirror，也是豪宅才見到的裝置，坐廁旁的廁紙架，上方設有玻璃板，標示承重5kg，我估計可給戶主放置煙灰缸。坐廁旁找不到閘掣，原來是設於洗手盆櫃內，揭開生口板便能找得到，運用上比較麻煩，所以洗手間有第二個閘掣，可以直接打開氣窗，外面也設有閘掣。
洗手間地台做錯方向
驗樓師鍾智剛在洗手間地台噴了一點水作測試，其後用了平水尺一度卻發現有倒斜至櫃邊。他表示現在的浴室應該做平，而不做斜水，但就算做有斜水也應該往去水口斜。但他認為，業主可考慮需否重造地台。因為真的重做地台，要起地磚，之後重新做地台，承建商也不會刻意做到傾向去水口，因為按標準是做平地台的。而且起地磚過程一定要小心，因為有機會傷害防水層。
洗手間氣窗膠邊鬆脫
鍾SIR也檢查了洗手間氣窗，發現膠邊鬆脫，並且貼在外框。他估計是工人唧防水膠時過界，而剛好貼實膠邊，而當乾透時開窗便把膠邊扯下來。要界開膠邊重造，否則膠邊只會愈來愈鬆。
冷氣機摩打聲過大
由洗手間行過來是另一間睡房，睡房空間相對大一點，但也只是70多呎，主人房三邊均設通風窗，好想很通風，但實情其中一扇窗為維修窗，要用六角匙才能開啟，這一扇也是維修窗，亦需要用六角匙才能開啟，全間房能夠開的窗只有這一扇，但外接冷氣機散熱器平台，剛打開窗也有熱風可能會入屋。若戶主選擇關上窗開冷氣，奈何這部冷氣的摩打卻發出很大的聲響，若不處理會影響睡眠。
單位厚牆身蠶食實用性
實用568呎的單位，卻不覺得如此大，部份原因跟單位承受較多厚牆身有關。例如廚房設有一幅350毫米的厚牆身外，也要購入近工作平台的一幅厚牆；工作間亦分別被350毫米及400毫米的牆身包圍；以至主人房更誇張，三邊都是厚牆身，兩幅厚300毫米、一幅更厚350毫米，全部都蠶食了內櫳的實用性。
胡．說評析
1. 驗樓得82分
由交樓至今已超過一個月，我們屬於較後期收樓的一批，愈後期是否愈求其? 洗手間休氣窗膠邊，加上工作平台欄杆未裝妥被扣大分外，最離譜還是外牆磁磚竟鬆脫可徒手拆出來，只是該部份屬外牆未有被扣分，單位總分得82分，評級有B。我們把驗樓結果轉交發展商中洲置業，回覆指已收到業主執修清單，會展開執修工程，除了部份物料等待需時，其餘於短期內可完工。回覆信有指出，露台門撞壆跟玻璃幕牆需設300毫米高的矮牆身有關，廚房工作枱面覆檢後沒斜水，而工作間電掣放高位跟方便設計向高空發展有關。
2. 會所佔地45,000呎
「星凱．堤岸」住客會所面積45,000呎，另設近73,000呎的花園。會所內有健身室、瑜伽室、宴會廳等設施外，室外也有兒童遊樂設施。但部份室外設施就分布有少少散，中央園林設有緩跑徑外，戶外無邊際泳池則自成一角。在「星凱．堤岸」車路旁則開闢了一個寵物公園及BBQ區。BBQ區設施相對較遠離住宅，我覺得都有其可取之處，就是避免燒烤味道傳到入室內。
3. 入伙租務算活躍
近鐵路，加上自從「御龍山」後，火炭區沒有新盤推出，而且鄰近中文大學，所以入伙以來的「星凱．堤岸」的租務算活躍。開放式單位13,800元，因面積細，故呎租高達60元；而一房則15,800元右，平均呎租約45元。至於兩三房分別為21,000元及27,000元，呎租約40元。但當然，這一刻供應少，不代表未來沒有供應。
4. 未來區內透過改劃增供應
「星凱．堤岸」前身為惠康倉，屬於區內綜合發展區的一部份。牛奶公司把惠康倉權益轉售予爪哇後，及後爪哇再轉售中洲置業，經歷超過17年才發展的一個住宅項目。但正如之前所述，除了港鐵未發展用地可以起樓，有逾千個單位，還有隨著長實地產申請把區內工廈重建，有機會釋出4,706個住宅單位。
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