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根據差估署資料，截至2022年底，面積少於215呎單位，總存量共有13,824個，佔全盤私樓總存量的1.1%。雖然大家很抗拒納米樓，但偏偏香港就是特別多納米樓落成。今日，我來到旺角勝利道，內房萬科的「VAU Residence」剛落成，也是納米樓之一。這個提供165個單位的單幢項目，在2021年開售，當時首批推出50個單位，即供平均呎價24,519元，就是因為開得細單位多，所以才能以500萬樓下入場做賣點。
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項目背景
「VAU Residence」前身也是舊樓併購而成的項目，由兩個主要地盤組成，並由「小巴大王」馬亞木持有85%及95%業權，其後轉售予萬科地產，再透過強拍統一業權。剛才所說，500萬樓下做賣點，實情要用特定付款辦法才是500萬樓下。我們翻查成交紀錄冊，累計售出69個單位，並沒有一個平過500萬，包括我們抽中開箱的單位，雖然業主買入的單位面積僅209呎，扣除所有折扣後，樓價522.4萬元，平均呎價高達24,995元。樓市轉角，今日看可能當初有點高追，但交樓質素又能否彌補到? 入屋驗樓便知道。
表: VAU Residence資料表
| 地址 | 旺角自由道11號 |
| 單位數目 | 165個 |
| 面積 | 209-499呎 |
| 校網 | 34區校網 |
| 發展商 | 萬科 |
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | VAU Residence |
| 面積 | 209呎 |
| 單位 | 低層D室 |
| 樓價 | 522.4萬元 |
| 呎價 | 24,995元 |
| 得分 | 93分 |
驗樓特色
玄關設有鞋櫃，跟雪櫃貼近
209呎納米樓，每一呎、每一吋都要計得好盡。入門口玄關位，門後方由頂至底有儲物櫃，儲物櫃也幾深、亦有不同層架，下方收納了一個可拉出來的鞋櫃，都設有不少鞋。最近參觀了部份新盤，發現部份大單位有玄關也沒預留鞋櫃位，所以這裡算說得過去。下方也有凹位可以放置一雙拖鞋，或經常穿著的鞋。因單位空間有限，玄關旁已是廚房的開始，由頂至底上設有儲物櫃、中間為蒸焗爐，下方為1.2米高的雪櫃，內設冰格。因為雪櫃機身的關係，故蒸焗爐擺放的位置較高，使用時要小心一點。還有雪櫃跟鞋櫃貼近，是如此設計大家是否喜愛則見仁見智，但空間有限也沒有辦法。
鞋櫃底部開口有窿
驗樓師賴達明剛才在鞋櫃底近牆身發現有窿，認為是造櫃時遺留處理修口，由於位置較隱蔽，故較難發現，建議可以通知發展商處理。除了外觀問題，也擔心蟲蟻會走入去。驗樓師估計這跟發展商施工過程，先安裝櫃再進行地腳線，會很容易遺留了窿隙，所以執修時會發現的問題。
開放式廚房備餐區欠奉
一直行過來就是開放式廚房的另一部份，上方放置了洗手盆、雙頭電磁爐後，已經沒有備餐空間，如果把電磁爐移過一點，令鋅盆與電磁爐間可有更多位置是否可行? 剛才問過，因電磁爐會較近櫃身，故未必合例，只能做到如此。這裡設有電掣位，都是合例的，因為跟洗手盆有一定距離。但電掣的可用性有多大? 如擺放電飯煲、熱水壺等，根本都沒有空間，需要拉一條電線移去另一邊使用；又或者用一些可以即時移走的廚房裝置，此電掣的運用有一定侷限。工作枱面上方為儲物櫃，內設不同層板，工作枱面下方為洗衣及乾衣機，旁邊就是鋅盆底的位置，屬於較大的儲物空間。
廚櫃底電掣裝防水盒
驗樓師檢查廚房沒有太大問題，反而留意到櫃內的電掣位也有防水盒，認為其1好處是當有滲水時，電力系統較危險，裝置可增加了防水保護，屬於良好設計，過去新盤較少見，多在豪宅才見。他表示，很多時新盤空間運用上，電掣位也會收納在櫃內，要小心檢查有沒有漏水，而櫃內安裝防水裝置屬理想設計。
洗手間坐廁設趟門分隔
由廚房行過來洗手間，是單位發現最多問題的地方。洗手間跟客飯廳鋪砌了不同地融，雲石枱面上方有橢園形鏡櫃，內裡有層架，有電掣，有凹位可以伸出風筒等，部份細節也還可以。下方就是儲物櫃。行入就是淋浴地方及坐廁，有趟門分隔洗澡、刷牙及如廁的地方。但洗手間為黑廁設計，關上此趟門如廁時，感覺也不舒服，味道會困在裡面。坐廁背不是實心牆，有磨砂玻璃透光，可能會窺探到私隱，感覺有點奇怪，以為是一個儲物櫃，實際上並不是，有一點奇怪。
洗手間較多甩漏
剛才驗樓師檢查過後，由坐廁、趟門、洗手盆、鏡櫃及淋浴間，都找到一些需執修的瑕疵，包括鏡櫃櫃門欠螺絲，洗手盆旁膠邊破損，坐廁趟門門柄、以及淋浴間放置清潔用品的層架有鬆。設計上坐廁用隱藏式水箱，上方有石材，水箱牆身的排水警示口的蓋鬆脫。驗樓師表示，類近隱藏式水箱，一旦水箱漏水不容易察覺，所以警示口相對重要。他認為，此類設計會較美觀，但一旦漏水難察覺，檢查維修也較麻煩。
客飯廳主體面積僅97呎
由洗手間走出來就是客飯廳的主體面積。剛才說過洗手間有透光地方。看樓書，會有一個小凹位，這裡是洗手間的牆背，做了磨砂玻璃可以透光入內。現在加了四層層架，櫃身沒有做到底，但有其好處。畢竟客飯廳主體面積就是眼見的空間，這裡大約長2.8米、闊3.175米，空間大約97呎左右，故每幅牆身也重要。如果把凹位做到底就會少了半截牆身。此半截牆身也有其用處，可以把床頭放在此方向；或放床向客飯廳伸展，餘下位置可以放置餐枱，開闢飯廳區。
窗外牆磚有空鼓問題
再行過來，就是單位窗及透光地方，打開窗望到外牆位置，驗樓師檢查後，發現幕牆外有一排飾面牆磚沒有做好修口，表示若果不執修會有隱患，例如有雨水滲入可能會有滲水問題，亦擔心會有空鼓，故建議用防水物料來填封。另外，如果出現空鼓，擔心會鬆脫而有跌落腳的風險。
冷氣機散熱器置於單位後樓梯位置
過來露台，外接22呎露台。驗樓師貼了黃紙標示玻璃圍欄有花痕，視乎業主是否接受，否則要執修。外望二手樓景為主，單位低層為主，景觀不算太開揚。VAU Residence一層八個單位，B-F室都扭向此方向望二手樓為主。單位設有一部冷氣機，但其冷氣機散熱器並不是露台頂部，而是放於後樓梯位置，好處是熱風不會攻露台，但冷氣機喉管通過公家地方接駁過去散熱器，日後維修就要在公家地方進行。
胡．說評析
1. 驗樓單位93分
今次驗樓的單位，明哥表示洗手間的問題較多，但都屬於可以執修的一類，連同外牆飾面磚欠收口、以及部份牆身有收水問題，給了單位93分，評級A-。我們把驗樓結果轉交發展商萬科，回覆說有關修繕工程已經完成，如業主入伙後發現有要跟進項目，承諾在保養責任期內，盡力為業主進行執修。其後業主亦跟我們《胡．說樓市》確認完成執修。
2. 區內多內地生租用
樓盤都設有會所，位於基座的三樓，但室內外僅佔地約4,000的會所，不能期望有太多特別設施，但最基本的宴會廳、健身室，也設有一些共享空間、及兒童遊樂設施等。位於自由道、勝利道交界的「VAU Residence」，實際位置在旺角與何文田交界，也是寵物診所的集中地，前往朗豪坊、旺角市中心也算方便，寄望租務有較高支持。暑假旺季期間收樓，也多內地生前來租盤。「VAU Residence」暫時約有十個租盤，第一租務成交為一個264呎一房，以1.75萬元租出，呎租約66元，若按同一呎價計，驗樓單位月租大約13,794元左右，回報約3.1厘左右，也因此區內舊樓成為發展商集中併購發展的地方。
3. 區內仍有舊樓併購
未來區內亦有類近項目，包括在「自由道1B及1C號」，就已被一個名為「輝宇國際」的公司」購入，並發展為住宅項目「泓璟」，項目佔地2,900呎，可以最高9倍地積比重建，樓面達27,000呎。以至「VAU Residence」對面的「自由道4號」，地盤佔地4,882呎， 恒基地產已併購了超過十年，並持有逾94%業權，也正申請強拍。
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