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由市建局及恒基發合作發展,位於長沙灣的「映築」共提供337個單位,在去年一月疫情最嚴峻時開售,當時首批呎價21,000多元,貼近「恆大.睿峰」的開價。市區重建地盤經常都是納米樓當道,這個樓盤卻反傳統以兩房為主,但當然宜居度就跟質素成正比,所以一定要跟驗樓師入屋看看。
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項目背景
位於青山道233號的「映築」,也不是什麼大地盤,其地盤面積不足20,000呎,可建樓面也只是約16萬呎,頂盡只是中小上車盤。純粹市建局在2018年推出招標時,規定了要保留最低兩層作樓換樓用途外,還規定項目一半單位需於480呎以下。而結果,樓盤開出的面積都以300多呎兩房為主。我們驗收樓單位為中層H室,一個實用323呎的單位,業主以746.46萬元買入,每呎呎價23,110元。
表: 映築資料表
地址 | 青山道233號 |
單位數目 | 337個 |
面積 | 322-769呎 |
校網 | 40區校網 |
發展商 | 恒基、市建局 |
表: 驗樓單位資料
屋苑 | 映築 |
面積 | 323呎 |
單位 | 中層H室 |
樓價 | 746.46萬元 |
呎價 | 23,100元 |
得分 | 88分 |
驗樓特色
單位沒設鞋櫃位
323呎可以間兩房,空間怎分配都很重要,大門接近沒有玄關,但就是要自行找尋位置放置鞋櫃,業主也很苦惱這點。這裡一邊為洗手間,一邊為開放式廚房。我們先望望洗手間。入到洗手間,整個裝潢及布局也沒有什麼問題,洗手盆上方設玻璃鏡櫃,雖然內裡層架較淺窄, 但設有燈條方便化妝,但若損壞要拆開膠邊才可更換,通常壞火牛多,層架背預留維修生口位,毗鄰到頂儲物櫃,也算貼心,有放置海棉、牙刷、以及放紙巾位。門後方沒有門阻,其門阻並不是置於門後方地下,而是置於牆身,可以掛衣架及毛巾,相對貼心。
洗手間浴室沒設排水口
雖然洗手間屬黑廁,不利通風,但驗樓師在洗手間浴室地枱並沒有排水口,日後洗地或日後有意外,如漏水可把水流流走,但因浴室沒有排水口,唯一只有淋浴缸,所以如日後離開單位或遠行,浴屏門必須長期打開。如有漏水,或坐廁漏水,可透過去水口排走,減低室內浸水的風險。設計上,單位採用開放式廚房設計,並沒有排水口,只有淋浴間的排水口,所以浴屏門不能關上,否則增加單位水浸風險。
部份廚櫃沒設櫃門
由洗手間走出來,就是開放式廚房,L型廚櫃分兩邊,這一邊由頂至底分別為雙層儲物櫃、微波爐以及1.2米高單門雪櫃,而不是納米樓常見的雪櫃。另一邊工作枱面,枱面收納了雙頭煤氣爐,還有伸縮式水龍頭,加裝冚板才可擴闊備餐空間。下方就擺放了洗衣及乾衣機,及少量儲物空間。上方做了吊櫃,唯獨此位置沒有櫃門來收飾,上方的鈎是用來放紅酒杯,但若不飲紅酒,而放置其他雜物,會較為凌亂。而且若不放置紅酒杯而放置其他物品,用途也相對有限。
客飯廳難擺放飯枱
由開放式廚房行過來是客飯廳的主體面積,長3.4 米,現在沒有放置傢俬,當然覺得空間算闊落,但因為睡房門客飯廳左右兩邊,所以較難區分客飯廳空間,要看看怎樣放飯枱,一邊可以用來靠牆放梳化,但跟對面掛牆電視的距離都算近,因為這裡闊度只有2.3米,闊度不算很闊,但以一個323呎的單位來說,已不能奢求太多。
客飯廳設空氣監察系統
客廳牆身裝有一個向外突出的裝置,起初以為是藍芽喇叭,但原來是另類裝置,驗樓師表示自己也是首次看見。這個掛牆裝置是室內空氣監察系統,用以監察室內有機化學物、濕度,擔心有害氣體,讓業主知道。驗樓師表示,入伙初期最擔心有甲醛,好多時木地板或傢俬,但長遠而言未必很有用。不單較浪費空間,會阻礙了梳化及傢俬擺位,日後維修保養也有麻煩,而且純粹監察而非過濾,作用有限。
露台伸縮式晾衫架佈滿鏽漬
空間分配上能開到兩房,其中一個原因是樓盤不設工作平台,而只有露台。工作平台要計實用面積,但卻置於室外,很多時都未必有太大用途,反而把相應面積攤分入室內實際得多。但這個單位都有22呎露台,而露台會計算入實用面積。露台擺放了伸縮式晾衫架,下方設有檢查煤氣爐的生口位,但都佈滿鏽漬,被驗樓師扣了分。
露台為金魚缸設計
而且露台的玻璃圍欄是一整幅玻璃,沒有預留隙縫,此類俗稱金魚缸的設計,露台只有單一排水口,若有風季雨季時,業主要留意排水口有沒有淤塞,可能會令單位有水浸風險。驗樓師表示,發展商在飾面板加裝了兩個小孔,以檢查是否有水浸問題,但認為作用有限,因小孔較細,故提示作用有限。他認為,若真的有水浸,屆時也難分辨是由大雨造成,還是真的由小孔漏水,所以業主在雨季時必須要自行檢查。另外,若業主鋪砌戶外木,要小心樹葉堵塞,導致淤塞。
煤氣爐設於天花頂
從露台外望,這裡樓下就是青山道,車來車往有噪音也因此要裝減音設施,也會望到前方舊樓天台的無線發射器,有一點壓迫感。噪音緩解措施,包括露台上方的隔音檔板,不知大家有沒有發現,剛才在洗手間及廚房均看不到熱水爐。原來單位煤氣錶及煤氣爐均置於露台頂。這個煤氣爐本身身重51.8磅,日後維修檢查時,工作要爬上爬落都有危險,如果要拆下來重裝也危險。分層單位中,除了A及B室放置在浴室外,其餘全都置於露台頂。
房間玻璃難更換
單位有兩間睡房,設於客飯廳左右兩側。我們可以先望望看看睡房,雖說長2.35米、闊2米,面積都有50呎大,但323呎間兩間房也算如此了,採光度算充足,驗樓師檢查玻璃後發現有點崩花。他說,據國家標準,檢查人員需距離一米檢查,玻璃有四個崩點。若崩點大於100毫米,所以玻璃有超標,建議要求更換。但因窗外設有減音簷篷向外伸出,採用吊船維修時會阻礙工程,增加檢查及維修難度。
採用減音房門
同樣問題在對面房間也出現,過來望望便知道。睡房用了大塊幕牆玻璃,旁設有維修窗,上方設有簷篷,但有點不清潔,必須要吊船才可清潔。房間相對較闊落,因為預留了衣櫃位,房間也用了一些特別裝置,用了較簿身門,用了磁石門鎖,以及加裝膠邊,關門時不會有聲響。
胡.說評析
1. 驗樓得分88分
驗勻全屋,明哥在露台衣架有污跡、圍欄欠收口、以及部份玻璃窗有崩點,而扣了較多分外,單位大部份地方也沒有大問題,單位有88分,評級B+。我們把驗樓結果轉交發展商之一的恒基地產,回覆稱一周內可完成修繕,會將盡快通知業主到場驗收。
2. 會所採用日式風格
外型呈L型的「映築」,一層十二個單位,共用三部電梯,而每層也有一個垃圾收集房。縱然密度也算幾高,但跟一些納米樓相比,全層都可以間到兩房,也起碼是上車客能夠居住,而不覺得委屈的空間。當日市建局跟恒基簽定的發展協議,有規定樓盤要以一定的可持續發展和智能系統設備,在哪裡反映出來呢? 就是在會所。設於基座的會所,面積有過萬呎大,採用了日式和風的設計風格。除了最基本的健身室、宴會廳等等,會所的在設計上無論是牆壁、樑柱位都用上木製飾件,好像這個茶道空間,以至庭園水池,置中種了羅漢松,好像去了日本般。
3. 租金回報2.6厘
位於長沙灣鬧市,縱然周邊環境較老化,但交通配套等卻算方便。由樓盤前往最近的長沙灣港鐵站約只需二至三分鐘步距,故入伙後都陸續有業主放租。只是現在租盤盤源算多,以「映築」兩房叫租大約16,000元至18,800元左右,呎租約49-58元,是否能夠吸引到準租客還要時間驗證。純粹從業主角度,好像驗樓單位般買入價746.46萬元來計算,成功放租的預期回報約2.6厘起。
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