立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
新盤業主被財務公司call loan的故事，早前大家應該聽不少? 因為樓價下跌，財務公司要求業主償還部份本金，否則侷供十厘息，部份捱不住便唯有放棄。當我們正密切關注「銀主盤」數目會否直線飆升，有準買家卻逆向思維購入「銀主盤」。因為「銀主盤」三個字，往往跟「執平貨」掛鉤。但最近，我們《胡．說樓市》有一名谷友就透過地產代理買入一層「銀主盤」，怎也想不到原業主身份，令交易過程無比麻煩。
初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
印度銀主盤個案背景
睇樓時已發現有法庭頒令
事緣今年8月，陳小姐沽出了長沙灣自住物業後，便隨地產代理前往東涌睇樓，當日她參觀「映灣園」涉事單位時，已發現門外貼有幾張紙，上方標示原業主被追討三年管理費，當時陳小姐覺得很奇怪，還向代理查詢單位是否「銀主盤」等等，代理表示不知情。
“當時入去單位見到門口有四張紙，寫明為銀主盤，知道是有些事情，管理處也有一張通告表示欠管理費。當時我也有問代理: 「此單位為銀主盤?」。但代理表示不知道，但我們照樣去看。後來我看了幾層樓，他叫我選擇哪一間最喜愛排次序，我把它排在第三。因為我一想到銀主盤，都擔心內裡是否凶宅、或欠財務公司債項，我自己最怕這些。”
買家最高只能承擔800萬元物業
參觀過後，她繼續透過電話跟代理聯絡。當時，她稱最高只能接受800多萬元的物業，代理就跟她說，當日參觀過的幾個單位，頭一二之選傾不到價，積極游說她購入第三選項目，並強調會協助她爭取800多萬元成交金額。
“ 我選擇的兩個單位，表示業主不肯減價，他根本沒有跟我傾過。我電話跟代理談，始終單位屬銀主盤，我不知道有沒有問題。但代理說，我會盡量幫你傾到最便宜。 (沒有談及什麼風險? ) 沒有。我問代理，究竟業主因什麼事淪為銀主盤呢? 代理回應跟業主生意周轉不靈，但單位的景觀美觀，買了就一定大賺。但我說，我買入只是自住不是炒樓。”
代理承諾可提前成交
換樓過程中，陳小姐「先賣後買」，故一直希望「細屋搬大屋」可無縫交接，故特意向代理提出，要求把成交期推前至2023年10月30日。當時代理口頭上多次表示沒有問題。她心想，既然代理也保證「銀主盤」交易無問題、提前成交也做得到，跟丈夫商量後便決定去馬，終落實以830萬元買入物業，並簽署臨約支付半成細訂，相當於41.5萬元，十四日後再簽署正約支付餘額半成樓價，前後共支付樓價10%。合約訂明成交日期為2023年12月4日成交，卻沒有寫明會提前成交。
業主斷供而被接管的物業，我們都可統稱為「銀主盤」。截至今年第三季，市場統計待售「銀主盤」高達271個，按年升36%，創出自2009年新高。多數銀主盤也在拍賣行進行，也有部份是透過代理買賣。對於拍賣銀主盤的流程，可參考以下文章:
銀主盤衍生問題
查冊文件反映買家欠管理費
我們《胡．說樓市》編輯部翻查該物業的查冊文件，看見該單位原業主是一名印度藉的買家，原本在「Hahbib Bank Zurich Limited」(恒比銀行蘇黎世(香港) 有限公司) 有按揭，其後轉按至「Indian Overseas Bank」，備註一句：「assignemnt of tenancy rentals」，意思就是原物業在承造按揭時，有把收租權力抵押出去，目的是讓銀行在特定情況下可向租客繼續收租。查冊文件末端亦有備註「memorandum of charge」並由港鐵公司註上，也反映了欠交管理費的押記令，
臨約文件顯示業主為按揭公司
從業主提供的「臨時買賣合約」反映，賣方為「Indian Overseas Bank」。由於賣方身份已非該名印度藉買家，故很有可能物業已被「Indian Overseas Bank」接管。翻查該公司網頁，「Indian Overseas Bank」在1937年創立，旨在提供全球外匯生意，並於1969年國有化，成為印度14間國有銀行之一，在本港亦設有分行。
查核海外物業資料需時
當日簽約後，陳小姐已馬上準備裝修工程事宜，怎料其後卻突然收到律師樓通知，表示交易有阻滯。因為原業主在海外銀行承造按揭，但物業現時被銀行接管，但由於相關契約一直存於當地銀行，需時間取回正契審核，著她有心理準備，成交期有遲無早，一定不能夠早於2023年10月30日成交。
代理有責任核實業主身份
事件反映代理銷售過程有問題外，最特別地方是，原業主物業透過海外銀行來承造按揭，還淪為了「銀主盤」，但由一開始做查冊時，我們只看到港鐵的押記，卻不知道買家的身份已非印度籍買家，一直去到簽臨約一刹那，代理在合約上賣方名字為「Indian Overseas Bank」才能知悉業主身份。
根據地產代理監管局守則，代理有責任保障和促進買家利益，而核實賣方身分是持牌人的基本責任之一。代理協助買家簽署的買賣協議，用了非銀主盤常見契約，這點可側面反映代理或對銀主盤身份不知情。因為跟一般買賣合約不同，銀主盤合約多了一些附加條款，例如說明銀主不負責搬清走傢俬、不處理單位內的結構改動或非法僭建、或單位有釘契也不會負責等。
海外銀行是否用上香港承認的合約
一層本港物業，卻在海外銀行承造按揭，還要被接管，之後再轉讓給陳小姐，律師洪俊良說類近個案較為複雜，因賣方律師要跟印度銀行聯絡，雙方在不同語言下能否有效溝通、印度銀行是否用了香港特定標準合約，文件有沒有加蓋俗稱「鋼章」的「法團印章」(Common Seal)。律師洪俊良表示，因為要做贖契，其簽名模式在香港樓宇買賣的法律下也很重要，會牽涉到法律文件簽署是否有效，這裡牽涉到其簽名模式，而香港簽名需要有鋼印，若沒有鋼印必須提供法律意見書，需提供當地法律意見書，該簽名是否有效及有約束力。
銀行資金去向問題
另一個問題就是資金去向。雖然據陳小姐反映，簽署臨約後向本地銀行申請按揭過程沒太多阻礙，但該印度籍業主在「Indian Overseas Bank」應仍有按揭餘款未找清，否則物業不會被接管，但陳小姐卻在本地銀行承造按揭，該筆資金可以怎樣過戶至海外銀行，同時確保贖契過程順利?
因為一般在香港進行的買賣，銀行會把批出貸款存於在買家律師樓戶口內，透過律師樓在成交日，在簽妥轉讓契約及贖契文件，便會把資金轉移至賣方業主律師樓戶口。香港對接香港銀行可做到即時到帳，但對接海外銀行因地域所限，滙錢或有時間差，所以買賣雙方律師樓會有一些專業承諾作保證，包括需於5-7日內把賣方簽署好的轉讓契約轉交買家律師樓，以及在21日內簽好銀行的贖契交件，並交回買方律師樓，否則屬違反律師公會守則，亦導致不能完成交易，導致賣方違約，買方可向賣方及賣方律師樓追討。
除了由銀行釋出「銀主盤」，因近年不少新盤買家均透過財務公司承造高成數按揭，所以亦有不少「銀主盤」由財務公司放出。只是遇上這類盤源，亦要格外小心。因為兩者簽署的「按揭契」有本質上的分別，對交易有影響。我們早前都曾經有報道過相關問題，可參閱這篇文章:
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
