【港人上車】調查：不吃不喝18.8年才能上車? 究竟有無誇張? (附影片)

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雖然香港去年樓價跌超過15%，但是否代表香港樓價可負擔? 若以全球最難負擔水平的城市來說，原來香港繼續排榜首。國際公共政策顧問機構Demographia公布「國際樓價負擔能力」報告反映，香港已連續13年成全球樓價最難負擔城市，樓價對收入的比率為18.8倍，也就是我們常常說，要不吃不喝18.8年才能買到樓的地步。表面上看似很誇張的數字，但實際上，報告又多能反映實況? 

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調查結果

調查國家及城市

翻查該報告，顧問機構共針對八個國家，包括中國、英國、美國、加拿大、澳洲、紐西蘭、新加坡及愛爾蘭內的94個城市作出調查，當中他們會抽出當地城市的「樓價中位數」，並與「家庭全年收入中位數」作對比。

調查結果分析

如果得出結果，樓價對收入比率高於5.1，也就是不吃不喝5.1年才能買到樓，已經屬於「極難負擔」水平；若介乎4.1-5倍則屬於「嚴重難負擔」、3.1-4倍為「中等難負擔」，而低於3倍則屬於「可負擔」。2022年，全球94個城市並沒有一個城市屬於「可負擔」，也是調查19年來首次出現如此現象。

樓價極難負擔城市排行(2023)

究竟香港情況有幾嚴重呢?  雖然去年全年樓價回15%，但據2022年的結果反映，香港的樓價與收入比率已由2021年的23.2倍，回落至18.8倍，但仍然排行94個城市中的首位，遠遠拋離第二位的澳洲悉尼13.3倍、以及加拿大溫哥華的12倍。

調查報告的缺點

收入計算了稅項

只是如果我們細心研究報告，你會發現在統計過程中，有很多因素並未加入考慮。例如在「家庭全年收入中位數」中，是以除稅前的收入來計算，但實況卻是不同國家所繳納的稅階並不同。若不把徵收高稅城市的除稅後收入來對比，會低估實況；反觀香港稅階不高，跟其他高稅城市比較，也會高估了問題。

沒有計算按揭、息率等因素

買樓會做按揭，按揭亦受制於息率因素，樓價高低也視乎不同房屋的質素。報告認為上述因素各國差異不大，所以也明確指出沒有把相關因素計算在內。但實況卻是不同國家的按揭政策不同，例如香港的按揭政策也有明顯轉變，如以前過千萬物業只能借取一半按揭，但現在已可透過按揭保險借取高成數，而這些因素都足以影響小市民的負擔能力。

香港樓價可負擔嗎?

對於報告內容，可能大家有保留，但這不代表香港樓價就是可負擔。這一點在我們之前的影片也有說明過。如果我們以最新的樓價，並加入按揭成數、息率等因素計算，來對照今日的負擔水平與去年的分別，結果又會能否更貼近一點實況?

2023年供款情況

按差估署對一層45平方米的中小型住宅來計算，最新平均價格為635萬元，較2022年初的價格730萬元回落了13%，但購入物業負擔是否減少了?  需留意，今天的息率已上升至3.375厘，而最新的平均按揭成數則為59.3%。一個買家買樓後，原來有近60%樓價要來自銀行借貸。若以平均供款年期27年8個月去計，每月供款為17,465元。以私樓家庭入息中位數38,000元推算，供款佔入息的比例為46%，換言之平均家庭會用46%的收入來供樓。

2022年供款情況

2022年初情況又如何? 雖然當時平均樓價730萬元，但卻因息率長期維持於2.5厘，加上買家置業的平均按揭成數也略低，只有54.2%，所以雖然平均供款年期分別不大，也大約維持在27年7個月左右水平，每月供款為16,557元。跟去年同期的私樓家庭入息中位數36,000元來對照，實情供款佔入息比例亦為46%。所以結論是，即使樓價有顯著滑落，但加入不同的因素考慮，這並不反映到樓價變得可負擔。

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