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特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》把重心放在「北部都會區」，昔日大力推廣的「明日大嶼」突然坐冷板凳，就連港鐵早前推出「東涌配電站」地皮招標，最終流標收回。過去每逢有土地流標，市場都會出現一陣調整期，因為發展商不願意高價投地，也等於看淡後市。究竟今次是否同一情況，我們決定來看看這一區的市況。
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港鐵地皮流標項目
天水圍輕鐵站「天榮站」
港鐵對上一次有地皮流標收場，已經數到2013年的天水圍輕鐵「天榮站」上蓋項目，當時先後在2013年初及2014年初兩度流標收場。查資料，輕鐵天榮站上蓋在2013年首次招標，當時批出的補地價金額為26.863億元，但因補價高企，加上項目設溶洞增加入標風險，故最終沒有發展商入標，而告流標收場。因沒有發展商入標，有市場人士曾認為，反映發展商沒有興趣把該地發展為私樓，建議政府收回改建居屋或公屋，但其後項目在2014年初再次招標，並改以「一口價」形式推出，並不設分紅，但也只收到3份標書而再流。一直去到2015年時，在第三次招標時由新地中標，補地價金額15.1899億元，每呎地價低見1,500元。
東涌配電站
至於今次推出招標的「東涌配電站」的大型地皮，可以興建高達1,400-1,800個住宅單位，最後有五個財團入標卻無一到價；有說法跟補地價金額過高有關，因為補價金額47.65億，以可建樓面高達94萬呎，每呎地價5,072元，連同建築成本已接近12,000元呎，還未計及在售樓時需要跟港鐵的分紅。每次有地皮流標收場，市場都仍來一陣調整，究竟今次東涌配電站流標又有沒有相同情況? 若計算該地皮建築成本近12,000元，算不算貴? 因為這個地價以建築面積計，轉化成實呎，則要15,000元以上。說實在，這口價是高於部份現貨價。我們今日一共會參觀三個二手屋苑，看過後你便會知道。
表: 東涌配電站地皮資料
| 地盤面積 | 155,000呎 |
| 可建樓面 | 939,600呎 |
| 單位數目 | 1,400-1,800個單位 |
| 招標條款 | 出價競投，金額不少於2.5億元支付補地價金額47.65億元跟港鐵分紅，不少於售樓收益15% |
東涌配電站流標原因
東涌配電站並非真正鐵路上蓋
我們《胡．說樓市》團隊也來到現場視察，由「東涌站」行過來「配電站」起碼需時20分鐘，就算由這個位置行過去，直行可以去到日後的「東涌東站」，但怎計都要十多分鐘。雖然這是由港鐵推出招標，但卻不是真正的上蓋項目。還有一點，雖然地盤以東北，現時可以望到遠海景，但日後都會被阻。
未來東涌東有大量用地可競投
政府在「東涌東」填海造地，日後所釋出的私樓供應，保守估計有15,100個，這些用地都會阻擋「配電站」的景觀。而且對發展商來說，想選擇海景地塊，真正臨海用地，日後在填海區內起碼有十幅；想選擇真正鐵路上蓋，日後「東涌東站」毗鄰「綜合發展區」也有兩個。競投官地不用受制於港鐵的分紅條款，亦解釋為何發展商傾向冷對待這個項目。
政府歎慢板
地皮流標，反映財團出價未達賣方心目中價格。簡單說，財團只願用低價格來買入；港鐵卻堅持高價。當然從政府角度，反正今年首三季的土地供應目標已達標，已經推出了13,700個住宅單位，高於原先預計目標，所以餘下的推地工作也可以歎慢板，故也沒有「尷平尷賤」批出的必要。
區內二手市況
放盤: 映灣園
第一個放盤是在配電站毗鄰的屋苑「映灣園」，雖然樓齡已有17年，但放盤是一個3座中層E室的單位，實用面積518呎，但怎計叫價只貼近地價成本。
| 發展項目 | 映灣園 |
| 地址 | 文東路 |
| 座數 | 13座 |
| 單位數目 | 5,336個 |
| 面積 | 463呎-987呎 |
| 入伙日期 | 2002年 |
| 發展商 | 長實、和黃 |
| 單位 | 映灣園3座中層E室 |
| 面積 | 518呎 |
| 叫價 | 700萬元 |
| 呎價 | 13,510元 |
單位內櫳
當然住了這麼多年，單位已流露出一點歲月痕跡。兩房單位入屋經過小玄關，轉入已是長型客飯廳，間隔算頗分明，旁邊梗廚，但內裡則有一點三尖八角。一大一細的睡房就在梗廚旁邊。「映灣園」本身共分五期發展，合共提供5,336個單位，景觀上都分前後排。前排部份能夠避得過「東環」及「昇薈」望海景，身價最高。
供款資訊
類近放盤望向配電站方向，屬沒有景觀的一類，所以叫價相對便宜一點，業主叫價700萬元，相當於呎價13,510元。重點是銀行估足有餘，銀行估價713萬元。若用估值計算供款，借足90%，每月月供26,631元，入息64,000元可過壓力測試，手持106萬資金大約可支付首期及雜費。
放盤: 昇薈
第二個參觀的放盤，位置更貼近海，是由南豐發展的「昇薈」，業主叫價940萬! 可能你會說940萬買東涌樓? 是的! 但面積有671呎，所以總價相對較高，而且論呎價也不過14,000多元，這個價位同樣是「配電站」的地價成本。
| 地址 | 昇薈 |
| 座數 | 迎東路1-5號 |
| 單位數目 | 1,419個 |
| 面積 | 433-2,530呎 |
| 入伙日期 | 2015年9月 |
| 發展商 | 南豐、保利控股 |
| 單位 | 昇薈6座低層D室 |
| 面積 | 671呎 |
| 叫價 | 940萬元 |
| 呎價 | 14,000元 |
單位內櫳
671呎間兩房、加上室內沒擺傢俬，所以感覺空間特別闊落。外望景觀雖以樓景「映灣園」為主，但樓與樓之間有一段距離，所以不算太壓迫。經過走廊直入就是兩間房間，值得望望主人房，因為少有巨型房，還設轉角玻璃窗，放置睡床可做到三邊落床。
供樓資訊
目前業主叫價略高於估價，但差幅不算太大，銀行估價926萬元，借盡最高可做80%按揭，連按保貸款額759萬元，月供少於30,000元，入息大約有71,800多元可過到壓力測試。
放盤: 東環
今日參觀的最後一個單位，就是在「昇薈」旁的「東環」。「東環」是當年推出的限呎地之一，所興建的單位面積相對偏細一點。物業落成至今已有五年，我們參觀一個位於5B座中層1室的單位，實用面積484呎，業主叫價770萬元，呎價也只是15,900元。
| 地址 | 東環 |
| 座數 | 迎康街6號 |
| 單位數目 | 2,339個 |
| 面積 | 355-646呎 |
| 入伙日期 | 2016年5月 |
| 發展商 | 新地 |
| 單位 | 東環5B座中層1室 |
| 面積 | 484呎 |
| 叫價 | 770萬元 |
| 呎價 | 15,900元 |
單位內櫳
單位保養新淨，感覺不到有住過的痕跡，入門口玄關設儲物櫃、開廚貼客飯廳牆角放，直出露台一邊望新居屋「裕雅苑」、一邊望向機場海景。因為部份面積劃作儲物房，所以兩間睡房稍為偏細一點。
供樓資訊
以銀行估價754萬元計算，借盡90%按揭，連按保月供28,154元，入息67,428元已夠過測試。純粹因為「配電站」開價較進取才導致流標，亦難怪區內業主沒有太大反應，尤其細心看看地皮本身的質素，你可能也認同這一點。
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