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特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》把重心放在「北部都會區」,昔日大力推廣的「明日大嶼」突然坐冷板凳,就連港鐵早前推出「東涌配電站」地皮招標,最終流標收回。過去每逢有土地流標,市場都會出現一陣調整期,因為發展商不願意高價投地,也等於看淡後市。究竟今次是否同一情況,我們決定來看看這一區的市況。

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本文目錄

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港鐵地皮流標項目

天水圍輕鐵站「天榮站」

港鐵對上一次有地皮流標收場,已經數到2013年的天水圍輕鐵「天榮站」上蓋項目,當時先後在2013年初及2014年初兩度流標收場。查資料,輕鐵天榮站上蓋在2013年首次招標,當時批出的補地價金額為26.863億元,但因補價高企,加上項目設溶洞增加入標風險,故最終沒有發展商入標,而告流標收場。因沒有發展商入標,有市場人士曾認為,反映發展商沒有興趣把該地發展為私樓,建議政府收回改建居屋或公屋,但其後項目在2014年初再次招標,並改以「一口價」形式推出,並不設分紅,但也只收到3份標書而再流。一直去到2015年時,在第三次招標時由新地中標,補地價金額15.1899億元,每呎地價低見1,500元。

天榮站

東涌配電站

至於今次推出招標的「東涌配電站」的大型地皮,可以興建高達1,400-1,800個住宅單位,最後有五個財團入標卻無一到價;有說法跟補地價金額過高有關,因為補價金額47.65億,以可建樓面高達94萬呎,每呎地價5,072元,連同建築成本已接近12,000元呎,還未計及在售樓時需要跟港鐵的分紅。每次有地皮流標收場,市場都仍來一陣調整,究竟今次東涌配電站流標又有沒有相同情況? 若計算該地皮建築成本近12,000元,算不算貴? 因為這個地價以建築面積計,轉化成實呎,則要15,000元以上。說實在,這口價是高於部份現貨價。我們今日一共會參觀三個二手屋苑,看過後你便會知道。

東涌配電站

: 東涌配電站地皮資料

地盤面積155,000呎
可建樓面939,600呎
單位數目1,400-1,800個單位
招標條款出價競投,金額不少於2.5億元支付補地價金額47.65億元跟港鐵分紅,不少於售樓收益15%

東涌配電站流標原因

東涌配電站並非真正鐵路上蓋

我們《胡.說樓市》團隊也來到現場視察,由「東涌站」行過來「配電站」起碼需時20分鐘,就算由這個位置行過去,直行可以去到日後的「東涌東站」,但怎計都要十多分鐘。雖然這是由港鐵推出招標,但卻不是真正的上蓋項目。還有一點,雖然地盤以東北,現時可以望到遠海景,但日後都會被阻。

東涌配電站並非真正鐵路上蓋

未來東涌東有大量用地可競投

政府在「東涌東」填海造地,日後所釋出的私樓供應,保守估計有15,100個,這些用地都會阻擋「配電站」的景觀。而且對發展商來說,想選擇海景地塊,真正臨海用地,日後在填海區內起碼有十幅;想選擇真正鐵路上蓋,日後「東涌東站」毗鄰「綜合發展區」也有兩個。競投官地不用受制於港鐵的分紅條款,亦解釋為何發展商傾向冷對待這個項目。

政府歎慢板

地皮流標,反映財團出價未達賣方心目中價格。簡單說,財團只願用低價格來買入;港鐵卻堅持高價。當然從政府角度,反正今年首三季的土地供應目標已達標,已經推出了13,700個住宅單位,高於原先預計目標,所以餘下的推地工作也可以歎慢板,故也沒有「尷平尷賤」批出的必要。


區內二手市況

放盤: 映灣園

第一個放盤是在配電站毗鄰的屋苑「映灣園」,雖然樓齡已有17年,但放盤是一個3座中層E室的單位,實用面積518呎,但怎計叫價只貼近地價成本。

映灣園
發展項目映灣園
地址文東路
座數13座
單位數目5,336個
面積463呎-987呎
入伙日期2002年
發展商長實、和黃
單位映灣園3座中層E室
面積518呎
叫價700萬元
呎價13,510元

單位內櫳

當然住了這麼多年,單位已流露出一點歲月痕跡。兩房單位入屋經過小玄關,轉入已是長型客飯廳,間隔算頗分明,旁邊梗廚,但內裡則有一點三尖八角。一大一細的睡房就在梗廚旁邊。「映灣園」本身共分五期發展,合共提供5,336個單位,景觀上都分前後排。前排部份能夠避得過「東環」及「昇薈」望海景,身價最高。

單位內櫳
映灣園單位內櫳

供款資訊

類近放盤望向配電站方向,屬沒有景觀的一類,所以叫價相對便宜一點,業主叫價700萬元,相當於呎價13,510元。重點是銀行估足有餘,銀行估價713萬元。若用估值計算供款,借足90%,每月月供26,631元,入息64,000元可過壓力測試,手持106萬資金大約可支付首期及雜費。


放盤: 昇薈

第二個參觀的放盤,位置更貼近海,是由南豐發展的「昇薈」,業主叫價940萬! 可能你會說940萬買東涌樓? 是的!  但面積有671呎,所以總價相對較高,而且論呎價也不過14,000多元,這個價位同樣是「配電站」的地價成本。

昇薈
地址昇薈
座數迎東路1-5號
單位數目1,419個
面積433-2,530呎
入伙日期2015年9月
發展商南豐、保利控股
單位昇薈6座低層D室
面積671呎
叫價940萬元
呎價14,000元

單位內櫳

671呎間兩房、加上室內沒擺傢俬,所以感覺空間特別闊落。外望景觀雖以樓景「映灣園」為主,但樓與樓之間有一段距離,所以不算太壓迫。經過走廊直入就是兩間房間,值得望望主人房,因為少有巨型房,還設轉角玻璃窗,放置睡床可做到三邊落床。

單位內櫳
昇薈內櫳

供樓資訊

目前業主叫價略高於估價,但差幅不算太大,銀行估價926萬元,借盡最高可做80%按揭,連按保貸款額759萬元,月供少於30,000元,入息大約有71,800多元可過到壓力測試。


放盤: 東環

今日參觀的最後一個單位,就是在「昇薈」旁的「東環」。「東環」是當年推出的限呎地之一,所興建的單位面積相對偏細一點。物業落成至今已有五年,我們參觀一個位於5B座中層1室的單位,實用面積484呎,業主叫價770萬元,呎價也只是15,900元。

東環
地址東環
座數迎康街6號
單位數目2,339個
面積355-646呎
入伙日期2016年5月
發展商新地
單位東環5B座中層1室
面積484呎
叫價770萬元
呎價15,900元

單位內櫳

單位保養新淨,感覺不到有住過的痕跡,入門口玄關設儲物櫃、開廚貼客飯廳牆角放,直出露台一邊望新居屋「裕雅苑」、一邊望向機場海景。因為部份面積劃作儲物房,所以兩間睡房稍為偏細一點。

昇薈單位內櫳

供樓資訊

以銀行估價754萬元計算,借盡90%按揭,連按保月供28,154元,入息67,428元已夠過測試。純粹因為「配電站」開價較進取才導致流標,亦難怪區內業主沒有太大反應,尤其細心看看地皮本身的質素,你可能也認同這一點。

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