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香港住宅土地供應緊絀,就連工業用地也不斷改劃用作住宅發展。最近大型發展商長實地產便向城規會申請火炭東的「工業用地」改劃為「住宅」,預計提供4,706個住宅單位,規模之大,接近半個沙田第一城。火炭工業區是否迎來翻天覆地的轉變? 對區內二手市場又有什麼影響?

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火炭東工業用地改劃背景

《工業用地檢討報告》

根據《工業用地檢討報告》2014,火炭工業區共佔地328萬呎,合共建有45座工廈,涉及7,675個單位,總樓面達1,595萬呎。現時大部份工廈在《報告》也被評為良好水平,只得四座屬惡劣級別。而整個工業區空置率約為1.5%,遠低於市場水平,基於這個理由,規劃署決定保留區內工業用途,但情況可能有變,因為有財團申請把這裡部份用地改劃興建住宅。

工業用地檢討報告

城規會申劃改變用途

沿著這條坳背灣街一直前行,一直行到「松頭下路」,延伸入去「禾穗街」,周邊的工業用地都建議由現時「工業地帶」改劃為「住宅戍類」,寓意希望透過重建時可淘汰舊有工業。而牽頭提出這個改劃的就是大發展商「長實地產」。按長實向城規會遞交的資料,規劃用地為工業區的一部份,佔地57.2萬,建議用5.5倍地比率興建,提供總樓面286萬呎,會分三期提供24座28-38層住宅,共有4,706個住宅單位。

長實城規會圖1
長實城規會圖2

整個計劃涉及21座工廈,包括最近鐵路站的「沙田冷倉」及「百適一倉」,以及長實持有的「沙田屈臣氏中心」。若成功改劃,長實更表示會作為先鋒,率先重建該座物業作為項目第一期。另外計劃也涵蓋在山尾街的「巴士總站」及「熟食市場」,擬建八層高小學。

: 火炭東改劃住宅建議

位置火炭丈量約份第176約地段第750號餘段及增批部份及毗連政府土地
地盤面積1,059,951呎 (住宅: 572,261呎)
用途「工業」
修訂「住宅戊類」、「政府、機構或社區」、「休憩用地」
綜合住宅可建樓面住用: 2,861,304呎 非住用: 286,130呎
住宅座數24座
單位數目4,706個
車位數目1,399個
長實城規會圖3
長實城規會圖4

改劃影響對附近物業影響

物業1: 「星凱.堤岸」

沙田冷倉、百適貨倉、安盛工業大廈、海輝工業中心

計劃看似有助區內轉型,但對於區內的業主來說卻是噩耗,尤其是中洲置業發展的「星凱.堤岸」才剛開售不久,突然傳出類近消息,若日後改劃重建起樓,不單在供應上增加形成競爭,最直接還是景觀受阻,可能影響身價。因為如果長實真的改劃改劃,「星凱.堤岸」對面的這座「沙田冷倉」會連同「百適貨倉」興建2座29層高住宅;隔離「安盛工業大廈」、「海輝工業中業中心」則為項目第三期,興建4座32-34層高的住宅。對「星凱.堤岸」「2座C-F室」及「1座E-H室」都構成景觀上的阻擋。

改劃對星凱.堤岸的影響

稻苗學院

至於位於鄰近樓盤的「稻苗學院」,根據長實建議也計劃興建住宅,會興建1座34層高住宅,也會削走「星凱.堤岸」「5座A、J室」不少景觀。對於已經入市的買家,擔心是無可避免,問題是衝擊是否會出現? 背後有幾個關鍵,包括長實能否成功改劃。

至於位於鄰近樓盤的「稻苗學院」,根據長實建議也計劃興建住宅,會興建1座34層高住宅,也會削走「星凱.堤岸」「5座A、J室」不少景觀。

物業2: 銀禧花園

參觀單位

其實在火炭都有一些住宅發展,但就集中在港鐵站的另一邊。雖然火炭東工業區轉型住宅,會令區內住宅數量驟增,但實際上,火炭港鐵站左右兩邊的環境,也是南轅北轍,所以對這一區業主的影響理應相對中性。今天我們就看看區內二手市場,第一個是這區的入場單位「銀禧花園」,單位為7座中層D室,實用面積506的單位,業主叫價789萬元。

其實在火炭都有一些住宅發展,但就集中在港鐵站的另一邊。雖然火炭東工業區轉型住宅,會令區內住宅數量驟增
: 銀禧花園放盤資料
單位7座中層D室
面積506呎
789萬元
呎價15,593元

物業背景

「銀禧花園」都可說是這區的老牌屋苑,由長實發展,樓齡已經有35年,屋苑除了大堂位置未做大維修之外,外牆都進行翻新。所以入到大堂,仍有一點80年的二手樓感覺,由於進入大堂前都要經過幾層小樓梯,如果有大型傢俱要搬運,就要看看搬運公司是否收取額外附加費了。

銀禧花園
: 銀禧花園資料
發展項目銀禧花園
地址火炭樂景街2-18號
座數9座
單位數目2,261個
面積498-510呎
入伙日期1986年
發展商長實

單位點評

入屋行一轉,不用說放盤最矚目,都是外望的景觀。接近全方位馬場景色,由遠至近可以先望城門河、彭福公園、以及綠油油的草披,基本上站在單近門口位置,這個水平線都望得到,所以確實賞心悅目;只是望馬場同時,向下俯瞰也會見到高速公路,車輛飛馳電掣都有頗強的噪音,可能以前二手樓對噪音緩解要求不高,換著現在新樓可能都要加裝維修窗或固定窗了。

單位兩房開則,業主都稍為改動了間隔,因為主人房的門是跟洗手間打對角擺,現在封了改作衣櫃位,而另一間客房則在入門口附近。至於橫向式廚房空間夠闊落,但就仍保留80年代的交樓特色,下手都要花一筆錢來翻新。

「銀禧花園」一共由九座組成,合共提供2,261個單位的項目,標準面積由498-510呎不等,一層八個單位開則,望馬場景的單位都幾簡單,記住幾個室號便可以,就是「CD及EF室」,其餘「AB、GH室」則望向火炭站方向。樓價有幾多差距,大約50萬-100萬左右吧。

單位客飯廳
外望景觀
業主都稍為改動了間隔
銀禧花園景觀分布

供款要求

好像這個望馬場的兩房單位,現時叫價789萬元,低於800萬算頗相宜。因為類近間隔在十月份都賣800-828萬元,銀行也接近估足,估價786萬元,變相還可以用90%按揭上車,所以第一筆資金會相對輕鬆,首期連雜費117萬元都足夠,而月供大約30,000元就可以,管理費開支也比較相宜,每呎2.5元而已。但缺點卻是入息70,000多才可過到壓測。如果你說,我只得這府多首期,又希望在火炭區上車,也就唯有將價就貨了;否則,如果你說,我本身能支付更多首期,我覺得你可以參觀多區內一個屋苑,因為它本身是這一區的老牌豪宅。

: 供款要求
估價786萬元
首期10%: 78.6萬元
貸款額90%: 707.4萬元
按保: 35.37萬元
月供29,357元
入息需求70,311元
第一筆資金117萬元

物業3: 駿景園

放盤資料

第二個參觀的放盤,就是在「銀禧花園」行落一點的老牌豪宅「駿景園」,我們會參觀一個5座中層B室,實用594呎的單位,業主正在放租,叫租19,500元。

駿景園景觀分布
: 駿景園放盤資料
單位5座中層B室
面積594呎
叫租19,500元
呎租32.8元

物業背景

跟「銀禧花園」相比,「駿景園」多了一份豪宅氣派。起碼要搭電梯上到私人屋苑平台,之後才能去到各座。「駿景園」分了兩期發展,是新地跟港鐵合作發展的項目,第二期位置上捱得較後方,而第一期則置於近「大埔公路」方向,望向沙田馬場景,合共2,504個住宅單位。當中只有一期提供兩房,但全數「2、3、5座」的內園方向,所以也沒有馬場景可言,這是跟「銀禧花園」之間的差距。我們參觀的放盤「5座」已經算內園較開揚的一批,因為「2及3座」都被二期阻擋。

駿景園
: 駿景園資料
發展項目駿景園
地址火炭駿景路1號
座數10座
單位數目2,504個
面積596-1,401呎
入伙日期一期: 1995年
二期: 1997年
發展商新地、港鐵

單位點評

至於內櫳,開則上採用了90年代常見的鑽石形則,好不好用就見仁見智,但客飯廳空間頗巨型。就連廚房也見鑽石形則。但經過走廊直入的兩間房,則方方正正,擺傢俬沒難度,而且空間寬大的程度,是客房放置大型衣櫃後,放置睡床應沒難度;而主人房更設一組大型入牆衣櫃、及訂造了書枱,餘下還有大量空間放大床。為何說,如果有更多資金可以考慮這個屋苑呢?

鑽石形則
主人房

供款要求

雖然單位只是放租,但以售價來計,樓價也維持在1,000萬以下,就如這個單位,銀行估價975萬元,也就是說20%首期也可以購入。雖然首期連雜費要242萬元,但按供款來計,實情跟剛才的「銀禧花園」相差無幾,月供31,000多元,而入息有75,000元可以過到壓力測試。因此,視乎自己個人的資金而比較一下。

: 供款要求
估價975萬元
首期20%: 195萬元
貸款額80%: 780萬元
按保: 19.266萬元
月供31,581元
入息需求75,363元
第一筆資金242萬元

物業4: 御龍山

放盤資料

今天參觀的最後一個單位,就是在火車站旁的「御龍山」,業主同樣都是放租,我們會參觀一個一座高層D室單位,實用面積556呎,現時叫租23,000元。

御龍山
: 御龍山放盤資料
單位1座高層D室
面積556呎
叫租23,000元
呎租41.4元

物業背景

「御龍山」是信和跟港鐵的出品,樓齡最新,樓價也自然最貴,就連管理費都特別高,每呎要4.5元,比起「駿景園」每呎2.8元,高出60%。始終樓齡只有13年,什麼也再豪華一點,保養費自然也要較高吧。項目一共由十座組成,合共1,375個單位,以兩房、三房及四房為主。就連內櫳都看到新與舊之間的分別,因為就如廚房,內裡附設全屋入牆名牌爐具外,廚房還有電視。

御龍山
: 御龍山資料
發展項目御龍山
地址火炭樂景街28號
座數10座
單位數目1,375個
面積491-3,070呎
入伙日期2008年
發展商信和、港鐵

單位點評

長直客飯廳開則上分明,露台工作平台合併,但外望景觀就以望「星凱.堤岸」及俯瞰火炭工業區為主。但樓層夠高,所以不太壓迫;而且經過走廊,直入有兩間房,主人房更設有轉角窗,連沙田城門河景也能飽覽。唯一要說說是樓價。

客飯廳
外望景觀

供款要求

當然這個放盤也是放租為主,因為想找買賣匙盤,近排缺盤相當嚴重,參考近幾個月的御龍山兩房成交,全數1,000萬元過外,也就是說做按揭,你最少預備一半首期500萬才可以。就如這個單位,銀行估價1,042萬元,首期連雜費就起碼要572萬。

: 供款要求
估價1,042萬元
首期50%: 521萬元
貸款額50%: 521萬元
月供20,585元
入息需求49,303元
第一筆資金572萬元

工業用地改住宅發展的考慮因素

申請者通知土地擁有人及進行環評工作

事實上,對區內新盤及二手有否影響,還要視乎改劃過程是否順利。一般來說,城規會是否接納土地用途改劃,都要求申請人需於合理時間內(泛指一年前)提前通知「現有土地擁有人」,亦需要就環境、排水、交通、基建、景觀及地形等影響作技術評估。當申請人提出了改劃要求後,城規會考慮後會接納部份或全部申請,公眾可在期間提出意見,城規會會再視乎是否接受公眾意見。

工廈用地是否屬於單一業權

其次,即使成功改劃,背後也視乎項目本身的業主重建意願。對於單一業權持有的項目,其重建的動力固然較大;但若項目由多名業主持有,大家要達成重建共識,並不是短時間內可以發生的事。就以現時長實提出的改劃建議為例,除了「沙田屈臣氏中心」由長實持有外,劃作第二期的「大家樂中心」、「百適一二倉」、「沙田冷倉」,以及「稻苗學院」由單一業主持有,其他均屬業權分散的項目,要集合業權重建肯定需時。

修訂契約的補地價拉鋸

就算過了這一關,業主真的願意重建,更重要這裡還涉及大額補地價。事關由工廈用地轉作住宅用地,背後涉及的契約修訂,發展商跟地政總署之間對補地價的拉鋸,受制於大家怎樣評估後市,以及現時的樓價走勢,隨時可以拖足十年八載。正因為改劃過程需時,實際能否提供到相關單位,背後有很多變數。

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