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香港住宅土地供應緊絀，就連工業用地也不斷改劃用作住宅發展。最近大型發展商長實地產便向城規會申請火炭東的「工業用地」改劃為「住宅」，預計提供4,706個住宅單位，規模之大，接近半個沙田第一城。火炭工業區是否迎來翻天覆地的轉變? 對區內二手市場又有什麼影響?
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火炭東工業用地改劃背景
《工業用地檢討報告》
根據《工業用地檢討報告》2014，火炭工業區共佔地328萬呎，合共建有45座工廈，涉及7,675個單位，總樓面達1,595萬呎。現時大部份工廈在《報告》也被評為良好水平，只得四座屬惡劣級別。而整個工業區空置率約為1.5%，遠低於市場水平，基於這個理由，規劃署決定保留區內工業用途，但情況可能有變，因為有財團申請把這裡部份用地改劃興建住宅。
城規會申劃改變用途
沿著這條坳背灣街一直前行，一直行到「松頭下路」，延伸入去「禾穗街」，周邊的工業用地都建議由現時「工業地帶」改劃為「住宅戍類」，寓意希望透過重建時可淘汰舊有工業。而牽頭提出這個改劃的就是大發展商「長實地產」。按長實向城規會遞交的資料，規劃用地為工業區的一部份，佔地57.2萬，建議用5.5倍地比率興建，提供總樓面286萬呎，會分三期提供24座28-38層住宅，共有4,706個住宅單位。
整個計劃涉及21座工廈，包括最近鐵路站的「沙田冷倉」及「百適一倉」，以及長實持有的「沙田屈臣氏中心」。若成功改劃，長實更表示會作為先鋒，率先重建該座物業作為項目第一期。另外計劃也涵蓋在山尾街的「巴士總站」及「熟食市場」，擬建八層高小學。
表: 火炭東改劃住宅建議
| 位置 | 火炭丈量約份第176約地段第750號餘段及增批部份及毗連政府土地 |
| 地盤面積 | 1,059,951呎 (住宅: 572,261呎) |
| 用途 | 「工業」 |
| 修訂 | 「住宅戊類」、「政府、機構或社區」、「休憩用地」 |
| 綜合住宅可建樓面 | 住用: 2,861,304呎 非住用: 286,130呎 |
| 住宅座數 | 24座 |
| 單位數目 | 4,706個 |
| 車位數目 | 1,399個 |
改劃影響對附近物業影響
物業1: 「星凱．堤岸」
沙田冷倉、百適貨倉、安盛工業大廈、海輝工業中心
計劃看似有助區內轉型，但對於區內的業主來說卻是噩耗，尤其是中洲置業發展的「星凱．堤岸」才剛開售不久，突然傳出類近消息，若日後改劃重建起樓，不單在供應上增加形成競爭，最直接還是景觀受阻，可能影響身價。因為如果長實真的改劃改劃，「星凱．堤岸」對面的這座「沙田冷倉」會連同「百適貨倉」興建2座29層高住宅；隔離「安盛工業大廈」、「海輝工業中業中心」則為項目第三期，興建4座32-34層高的住宅。對「星凱．堤岸」「2座C-F室」及「1座E-H室」都構成景觀上的阻擋。
稻苗學院
至於位於鄰近樓盤的「稻苗學院」，根據長實建議也計劃興建住宅，會興建1座34層高住宅，也會削走「星凱．堤岸」「5座A、J室」不少景觀。對於已經入市的買家，擔心是無可避免，問題是衝擊是否會出現? 背後有幾個關鍵，包括長實能否成功改劃。
物業2: 銀禧花園
參觀單位
其實在火炭都有一些住宅發展，但就集中在港鐵站的另一邊。雖然火炭東工業區轉型住宅，會令區內住宅數量驟增，但實際上，火炭港鐵站左右兩邊的環境，也是南轅北轍，所以對這一區業主的影響理應相對中性。今天我們就看看區內二手市場，第一個是這區的入場單位「銀禧花園」，單位為7座中層D室，實用面積506的單位，業主叫價789萬元。
表: 銀禧花園放盤資料
| 單位 | 7座中層D室 |
| 面積 | 506呎 |
| 樓價 | 789萬元 |
| 呎價 | 15,593元 |
物業背景
「銀禧花園」都可說是這區的老牌屋苑，由長實發展，樓齡已經有35年，屋苑除了大堂位置未做大維修之外，外牆都進行翻新。所以入到大堂，仍有一點80年的二手樓感覺，由於進入大堂前都要經過幾層小樓梯，如果有大型傢俱要搬運，就要看看搬運公司是否收取額外附加費了。
表: 銀禧花園資料
| 發展項目 | 銀禧花園 |
| 地址 | 火炭樂景街2-18號 |
| 座數 | 9座 |
| 單位數目 | 2,261個 |
| 面積 | 498-510呎 |
| 入伙日期 | 1986年 |
| 發展商 | 長實 |
單位點評
入屋行一轉，不用說放盤最矚目，都是外望的景觀。接近全方位馬場景色，由遠至近可以先望城門河、彭福公園、以及綠油油的草披，基本上站在單近門口位置，這個水平線都望得到，所以確實賞心悅目；只是望馬場同時，向下俯瞰也會見到高速公路，車輛飛馳電掣都有頗強的噪音，可能以前二手樓對噪音緩解要求不高，換著現在新樓可能都要加裝維修窗或固定窗了。
單位兩房開則，業主都稍為改動了間隔，因為主人房的門是跟洗手間打對角擺，現在封了改作衣櫃位，而另一間客房則在入門口附近。至於橫向式廚房空間夠闊落，但就仍保留80年代的交樓特色，下手都要花一筆錢來翻新。
「銀禧花園」一共由九座組成，合共提供2,261個單位的項目，標準面積由498-510呎不等，一層八個單位開則，望馬場景的單位都幾簡單，記住幾個室號便可以，就是「CD及EF室」，其餘「AB、GH室」則望向火炭站方向。樓價有幾多差距，大約50萬-100萬左右吧。
供款要求
好像這個望馬場的兩房單位，現時叫價789萬元，低於800萬算頗相宜。因為類近間隔在十月份都賣800-828萬元，銀行也接近估足，估價786萬元，變相還可以用90%按揭上車，所以第一筆資金會相對輕鬆，首期連雜費117萬元都足夠，而月供大約30,000元就可以，管理費開支也比較相宜，每呎2.5元而已。但缺點卻是入息70,000多才可過到壓測。如果你說，我只得這府多首期，又希望在火炭區上車，也就唯有將價就貨了；否則，如果你說，我本身能支付更多首期，我覺得你可以參觀多區內一個屋苑，因為它本身是這一區的老牌豪宅。
表: 供款要求
| 估價 | 786萬元 |
| 首期 | 10%: 78.6萬元 |
| 貸款額 | 90%: 707.4萬元 按保: 35.37萬元 |
| 月供 | 29,357元 |
| 入息需求 | 70,311元 |
| 第一筆資金 | 117萬元 |
物業3: 駿景園
放盤資料
第二個參觀的放盤，就是在「銀禧花園」行落一點的老牌豪宅「駿景園」，我們會參觀一個5座中層B室，實用594呎的單位，業主正在放租，叫租19,500元。
表: 駿景園放盤資料
| 單位 | 5座中層B室 |
| 面積 | 594呎 |
| 叫租 | 19,500元 |
| 呎租 | 32.8元 |
物業背景
跟「銀禧花園」相比，「駿景園」多了一份豪宅氣派。起碼要搭電梯上到私人屋苑平台，之後才能去到各座。「駿景園」分了兩期發展，是新地跟港鐵合作發展的項目，第二期位置上捱得較後方，而第一期則置於近「大埔公路」方向，望向沙田馬場景，合共2,504個住宅單位。當中只有一期提供兩房，但全數「2、3、5座」的內園方向，所以也沒有馬場景可言，這是跟「銀禧花園」之間的差距。我們參觀的放盤「5座」已經算內園較開揚的一批，因為「2及3座」都被二期阻擋。
表: 駿景園資料
| 發展項目 | 駿景園 |
| 地址 | 火炭駿景路1號 |
| 座數 | 10座 |
| 單位數目 | 2,504個 |
| 面積 | 596-1,401呎 |
| 入伙日期 | 一期: 1995年 二期: 1997年 |
| 發展商 | 新地、港鐵 |
單位點評
至於內櫳，開則上採用了90年代常見的鑽石形則，好不好用就見仁見智，但客飯廳空間頗巨型。就連廚房也見鑽石形則。但經過走廊直入的兩間房，則方方正正，擺傢俬沒難度，而且空間寬大的程度，是客房放置大型衣櫃後，放置睡床應沒難度；而主人房更設一組大型入牆衣櫃、及訂造了書枱，餘下還有大量空間放大床。為何說，如果有更多資金可以考慮這個屋苑呢?
供款要求
雖然單位只是放租，但以售價來計，樓價也維持在1,000萬以下，就如這個單位，銀行估價975萬元，也就是說20%首期也可以購入。雖然首期連雜費要242萬元，但按供款來計，實情跟剛才的「銀禧花園」相差無幾，月供31,000多元，而入息有75,000元可以過到壓力測試。因此，視乎自己個人的資金而比較一下。
表: 供款要求
| 估價 | 975萬元 |
| 首期 | 20%: 195萬元 |
| 貸款額 | 80%: 780萬元 按保: 19.266萬元 |
| 月供 | 31,581元 |
| 入息需求 | 75,363元 |
| 第一筆資金 | 242萬元 |
物業4: 御龍山
放盤資料
今天參觀的最後一個單位，就是在火車站旁的「御龍山」，業主同樣都是放租，我們會參觀一個一座高層D室單位，實用面積556呎，現時叫租23,000元。
表: 御龍山放盤資料
| 單位 | 1座高層D室 |
| 面積 | 556呎 |
| 叫租 | 23,000元 |
| 呎租 | 41.4元 |
物業背景
「御龍山」是信和跟港鐵的出品，樓齡最新，樓價也自然最貴，就連管理費都特別高，每呎要4.5元，比起「駿景園」每呎2.8元，高出60%。始終樓齡只有13年，什麼也再豪華一點，保養費自然也要較高吧。項目一共由十座組成，合共1,375個單位，以兩房、三房及四房為主。就連內櫳都看到新與舊之間的分別，因為就如廚房，內裡附設全屋入牆名牌爐具外，廚房還有電視。
表: 御龍山資料
| 發展項目 | 御龍山 |
| 地址 | 火炭樂景街28號 |
| 座數 | 10座 |
| 單位數目 | 1,375個 |
| 面積 | 491-3,070呎 |
| 入伙日期 | 2008年 |
| 發展商 | 信和、港鐵 |
單位點評
長直客飯廳開則上分明，露台工作平台合併，但外望景觀就以望「星凱．堤岸」及俯瞰火炭工業區為主。但樓層夠高，所以不太壓迫；而且經過走廊，直入有兩間房，主人房更設有轉角窗，連沙田城門河景也能飽覽。唯一要說說是樓價。
供款要求
當然這個放盤也是放租為主，因為想找買賣匙盤，近排缺盤相當嚴重，參考近幾個月的御龍山兩房成交，全數1,000萬元過外，也就是說做按揭，你最少預備一半首期500萬才可以。就如這個單位，銀行估價1,042萬元，首期連雜費就起碼要572萬。
表: 供款要求
| 估價 | 1,042萬元 |
| 首期 | 50%: 521萬元 |
| 貸款額 | 50%: 521萬元 |
| 月供 | 20,585元 |
| 入息需求 | 49,303元 |
| 第一筆資金 | 572萬元 |
工業用地改住宅發展的考慮因素
申請者通知土地擁有人及進行環評工作
事實上，對區內新盤及二手有否影響，還要視乎改劃過程是否順利。一般來說，城規會是否接納土地用途改劃，都要求申請人需於合理時間內(泛指一年前)提前通知「現有土地擁有人」，亦需要就環境、排水、交通、基建、景觀及地形等影響作技術評估。當申請人提出了改劃要求後，城規會考慮後會接納部份或全部申請，公眾可在期間提出意見，城規會會再視乎是否接受公眾意見。
工廈用地是否屬於單一業權
其次，即使成功改劃，背後也視乎項目本身的業主重建意願。對於單一業權持有的項目，其重建的動力固然較大；但若項目由多名業主持有，大家要達成重建共識，並不是短時間內可以發生的事。就以現時長實提出的改劃建議為例，除了「沙田屈臣氏中心」由長實持有外，劃作第二期的「大家樂中心」、「百適一二倉」、「沙田冷倉」，以及「稻苗學院」由單一業主持有，其他均屬業權分散的項目，要集合業權重建肯定需時。
修訂契約的補地價拉鋸
就算過了這一關，業主真的願意重建，更重要這裡還涉及大額補地價。事關由工廈用地轉作住宅用地，背後涉及的契約修訂，發展商跟地政總署之間對補地價的拉鋸，受制於大家怎樣評估後市，以及現時的樓價走勢，隨時可以拖足十年八載。正因為改劃過程需時，實際能否提供到相關單位，背後有很多變數。
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