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樓市「尋底」信號是否已經變得明顯？近日政府公布了兩項關鍵數據，分別是房屋局的一手住宅供應量，以及金管局的負資產宗數 。這兩組數字對於理解目前香港樓市的供求狀況至關重要。我們將從供應、潛在需求及外圍經濟因素三方面，為大家拆解當前的市場形勢。
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一、 供應量分析：總量雖升，但「即食」貨尾減少
根據房屋局最新數字，目前全港一手住宅供應量高達102,000個，按季不跌反升，增加了1,000個單位。
若以過去五年的平均數推算，市場每年吸納約14,595個單位；換言之，現時的供應量需要接近七年時間才能完全消化。這個數字乍看之下似乎每季變化不大，但實情是上一季度的數據結構已出現微妙轉變。
1. 遠期供應增加 vs 短期貨尾減少
供應量之所以被推升，主因是「政府批出但未動工的單位」數量增加所致。期內這類單位共有14,000伙，按季大增4,000伙。這反映發展商從政府手上購入的住宅土地，或完成契約修訂的熟地雖然可隨時動工，但這些屬於較遠期的供應。
相反，眼前市場可以馬上吸納的「現樓」及「樓花」貨尾，其實呈下跌趨勢：
- 現樓及樓花貨尾總數：截至今年第三季累計88,000個單位。
- 趨勢：按季回落3,000伙，創出七個季度新低。
這一點反映了發展商在第三季的「去庫存」速度加快，背後原因與發展商願意以較貼近二手市場的價格開盤有直接關係。
| 供應類別 | 單位數量 (伙) | 按季變化 | 備註 |
| 總潛在供應量 | 102,000 | +1,000 | 需約7年消化 |
| 已批地未動工 | 14,000 | +4,000 | 屬遠期供應 |
| 現樓及樓花貨尾 | 88,000 | -3,000 | 創7季新低，反映去庫存加快 |
二、 需求端隱憂：負資產宗數雖回落，換樓鏈仍受阻
單純依靠發展商讓步、以相宜價錢賣樓並不足夠，市場必須有充足的購買力配合。然而，與以往旺市靠「換樓客」推動不同，轉角市後不少業主已淪為負資產，這對樓市流轉構成了一定阻力。
1. 負資產宗數解讀
根據金管局公布的數字，截至今年第三季：
- 負資產宗數：31,499宗。
- 按季變化：回落6,307宗，創五個季度新低。
- 佔比：佔整體按揭貸款宗數約5.28%。
這意味著在100個有借貸的業主中，現時大約有5個屬於負資產。雖然表面看來不算極度嚴重，但我們不能完全盡信此數字。原因是該數據僅涵蓋銀行體系，透過財務機構（財仔）借貸並淪為負資產的個案，因不受金管局規管，並未計算在內。
2. 對購買力的影響
即使業主未被銀行追收差價（Call Loan），除非他們願意「貼錢賣樓」，否則這批業主大多只能繼續供樓自住，無法賣樓向上流動。
即使樓價從高位回落30%後開始呈現反彈，高位入市的業主今日賣樓仍需面對蝕讓。除非他們能完美貫徹「低買低賣」的操作，或者有能力突破蝕讓心理關口再投入樓市，否則負資產問題將直接削弱市場的換樓購買力。
三、 後市展望：租金回升與財富效應
當然，負資產只是部分業主的困境，市場上仍有其他利好因素支撐需求。
1. 租金指數逼近歷史高位
目前的租金走勢相當凌厲。根據差估署最新租金指數，指數已悄悄攀升至200點，與2019年的歷史高位200.1點相比，僅有約0.05%的差距。高企的租金回報率，加上本港銀行跟隨美國減息，最優惠利率（P）已重返加息前水平，這些因素都有利推動「租轉買」的動力。
2. 股市帶動財富效應
股市暢旺除了令手持「蟹貨」的股民資金得以釋放，同時亦會衍生財富效應。這有利於資金轉投至資產市場，為樓市帶來額外的潛在需求。上述因素能否持續，將是未來樓市走勢的關鍵。
